Дело № 3а-114/2024 

73OS0000-01-2024-000027-92                                                                                  

Р Е Ш Е Н И Е

 ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 июня 2024 года                                                                          г.Ульяновск

Ульяновский областной суд в составе:

судьи Кинчаровой О.Е.,

при секретаре Трощиной П.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению   общества с ограниченной ответственностью «МАТЭКО» к областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки»  о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, установлении  кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л :

ООО «МАТЭКО» обратилось в суд с административным исковым заявлением к ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» (далее также ОГБУ «БТИГКО», учреждение) о признании незаконным решения ОГБУ  «БТИГКО»   № *** от  *** года об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости; установлении кадастровой стоимости земельного участка  с кадастровым номером ***, площадью 18 527 кв.м, расположенного по адресу: ***, *** в размере его рыночной стоимости -  1 978 343 руб. 70 коп. 

Требования мотивировало тем, что общество является собственником указанного земельного участка. 

Кадастровая стоимость  земельного участка по состоянию на 1 января 2022 года установлена в размере  6 669 482 руб. 85 коп. 

Согласно отчету об оценке  № *** рыночной стоимости земельного участка от 12 декабря 2023 года, выполненному оценщиком ООО «Независимость»   ФИО1, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 31 августа 2023 года составила 1 978 343 руб. 70 коп.  

Намереваясь установить  кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной указанным отчетом оценщика, он обратился в ОГБУ «БТИГКО» с соответствующим заявлением. Однако  решением  ОГБУ  «БТИГКО»  № *** от  19 *** года  ему было отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости ввиду несоответствия представленного отчета положениям законодательства в области оценочной деятельности. 

Данное решение административный  истец считает незаконным. 

Судом к участию в деле были привлечены в качестве заинтересованных лиц Министерство имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области, ППК «Роскадастр», Управление Росреестра по Ульяновской области,  ООО «Независимость», оценщик ФИО1 

Представитель ООО «МАТЭКО» – ФИО2  в судебном  заседании уточнила заявленные требования в части, а именно: просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *** равной его рыночной стоимости в размере 1 991 802 руб. согласно заключению судебной экспертизы, настаивала на удовлетворении заявленных требований по доводам, изложенным в административном иске. 

Представитель ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» ФИО3 в судебном заседании просила в удовлетворении требований отказать, считая решение учреждения законным, а представленный административным истцом отчет о рыночной стоимости земельного участка подлежащим отклонению ввиду его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Требование  об установлении рыночной стоимости  земельного участка не является самостоятельным требованием и не может быть удовлетворено отдельно от требования, связанного с обжалованием решения уполномоченного органа.  

Иные участники процесса в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

С учетом положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

Исследовав материалы дела,  выслушав доводы представителя административного истца ФИО2, суд приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса   административного судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному  лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия  к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная данным Кодексом. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка  также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной  деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость  этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Судом установлено, что ООО «МАТЭКО» является собственником земельного  участка с кадастровым номером ***, площадью 18527 кв.м, расположенного по адресу: ***. 

Приказом Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области от 25 ноября 2022 года № 263-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов Ульяновской области»  кадастровая стоимость указанного земельного участка определена по состоянию на 1 января 2022 года в размере 6 669 482 руб. 85 коп. 

В соответствии со ст. 16 Федерального от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ      «О государственной кадастровой оценке»  в ОГБУ «БТИГКО» из филиала ППК «Роскадастр» по Ульяновской области поступила информация по состоянию на 16 апреля 2024 года о внесении в ЕГРН    в отношении земельного участка с кадастровым номером *** сведений  о следующих ограничениях (обременениях):

- Прибрежная защитная полоса реки *** в границах *** (реестровый номер границы ***

- Водоохранная зона реки ***  в границах *** (реестровый номер границы ***). 

В связи с этим   учреждением актом   определения   кадастровой    стоимости № ***  кадастровая стоимость земельного участка  с кадастровым номером *** была пересчитана и составила по состоянию на 16 апреля 2024 года - 2 005 733 руб. 02 коп.

Отчетом об оценке  № *** рыночной стоимости земельного участка от 12 декабря 2023 года, выполненным оценщиком ООО «Независимость»   ФИО1, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ***   по состоянию на 31 августа 2023 года определена в размере 1 978 343 руб. 70 коп. 

Из вышеизложенного следует, что кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2022 года, действовавшая на дату оценки – 31 августа 2023 года, в размере 6 669 482 руб. 85 коп.   является архивной. 

В соответствии с разъяснениями, изложенными в абзацах 1 и 2 пункта 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», при изменении кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются (далее – архивные сведения).

Требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством.

Поскольку  исходя из архивной кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером  ***, определенной по состоянию на 1 января 2022 года, подлежит расчету земельный налог за период действия указанной кадастровой стоимости, соответственно, разрешение заявленных требований и установление кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***   в размере его рыночной  стоимости по состоянию на 31 августа 2023 года затрагивает права административного истца. 

Порядок установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).

Постановлением Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года      № 775-П   установлена    дата   перехода    к   применению   на территории Ульяновской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ      «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 1 января    2021 года.

Согласно части 1 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета. 

Заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3 статьи 22.1).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя.

Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно части 11 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12 статьи 22.1).

Как указано в части 15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке приведенного закона, решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В целях определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14 декабря 2018 г. № 624-пр создано областное государственное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки» (после переименования -  ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки»).

Материалами дела подтверждено, что 26 декабря  2023 года ООО «МАТЭКО»  обратилось в ОГБУ «БТИГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости, приложив предусмотренные Законом о государственной кадастровой оценке документы, в том числе отчет об оценке № *** рыночной стоимости земельного участка от 12 декабря 2023 года, выполненный оценщиком ООО «Независимость»   ФИО1, согласно которому рыночная стоимость по состоянию 31  августа 2023 года составила 1 978 343 руб. 70 коп. 

Решением ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» от *** года № *** по результатам рассмотрения указанного заявления ООО «МАТЭКО» отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером  *** в размере  его рыночной стоимости по состоянию на 31  августа 2023 года -  1 978 343 руб. 70 коп. 

Причиной принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости явилось  несоответствие оформления и содержания отчета об оценке требованиям Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете  об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартом оценки,  а именно:

1. На странице 22 оценщиком указано, что вид разрешенного использования оцениваемого земельного участка – для иных видов использования, характерных для населенных пунктов, согласно выписке на страницах 129-132 отчета об оценке, вид разрешенного использования – фактически занимаемый зданием водоподготовки.

Нарушены требования статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

2. На странице 58 отчета об оценке оценщиком в разделе «Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект» указано:  «согласно выписке из ЕГРН разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером ***  для проектно-изыскательских работ под строительство торгово-выставочного зала, сервисного центра, магазина и склада запасных частей; под иные использования».  Согласно отчету, а также приложенной  выписке (стр. 129-132) оценивается земельный участок с кадастровым номером *** и видом разрешенного использования – фактически занимаемый зданием водоподготовки.

Нарушены требования статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

3. На странице 63 отчета указана стоимость земельного участка (предложение № 5) в размере 6 497 821 руб. по состоянию на 23 декабря 2022 года согласно скриншоту объявления на страницах 161-162 отчета.

Согласно проведенному ОГБУ «БТИГКО» анализу данных о рынке недвижимости установлено, что стоимость предложения № 5 по состоянию на 29 мая 2023 года составила 6 500 000 руб. Использование объявления по состоянию на 23 декабря 2022 года говорит об использовании неактуальной информации, неполных сведений, несоблюдения принципа достоверности в части проверки  изменения цены предложения в допустимый срок экспозиции земельного участка, наиболее приближенной к дате оценки. Стоимость предложения № 3 по состоянию на 23 декабря  2022 года является неактуальной на дату оценки (31 августа 2023 года) и приводит к искажению расчета  рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

При использовании сведений, размещенных в соответствующем разделе официального сайта ОГБУ «БТИГКО» http://gko73.ru/, следует обращать внимание на дату размещения предложений согласно скриншоту, а также использовать  актуальные сведения, приведенные по ссылке данного объявления.

Нарушены требования подп. 3 п. 5 ФСО V.

4. На странице 167 отчета об оценке оценщиком приложен скриншот объекта/аналога с сайта  http://gko73.ru/ со стоимостью 1 700 000 руб., 223,77 руб. за кв.м, данная информация противоречит информации, приведенной на странице 168, где  стоимость объекта обозначена – 2 000 000 руб., также на странице  64 отчета, оценщиком указана стоимость 263,26 руб. за кв.м, что противоречит информации на стр. 167. 

Нарушены требования статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

5. Скриншот объявления на предложение № 9 в отчете об оценке отсутствует.

Нарушены требования статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

6. На странице 67,72 отчета об оценке оценщиком приведены сведения о сроке экспозиции, в соответствии с данными исследования *** «***» по состоянию на 1 января 2023 года, дата оценки объекта оценки – 31 августа 2023 года, на сайте «***» имеются сведения, наиболее близкие  к дате оценки.

Нарушены требования статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

7. На страницах 90-91 оценщиком приведено обоснование возможности применения предложений в качестве аналогов, далее произведена выборка из 8 предложений, согласно которой в качестве объектов/аналогов были отобраны предложения № 2, 3, 4, 7, что противоречит  информации на страницах 92-93 отчета об оценке, где в качестве объектов/аналогов  оценщиком указаны предложения № 2, 3, 4, 9, в расчет на странице 106 оценщиком представлены предложения №3, 4, 9. Нарушена логика отбора объектов/аналогов, а также имеются противоречия в информации, представленной на разных страницах отчета.

Нарушены требования статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 22 «в» ФСО№7.

8. На странице 107 отчета об оценке  согласно справочнику оценщика  недвижимости скидка на торг под  индустриальную застройку  составляет  11,7%,что противоречит введенной корректировке в расчетной части  отчета (стр. 103), где оценщиком применена корректировка – 17,9%.

Нарушены требования статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

9. Информация о корректировках на права, приведенная на странице 108, 109 отчета противоречит информации по корректировкам  в расчетной части отчета на странице 104.

Нарушены требования статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

10. На страницах 103-104 отчета об оценке  оценщиком указан адрес местоположения:

- объект оценки: ***, согласно выписке, а также публичной кадастровой карте  адрес объекта оценки:  ***,

- объект/аналог № 2: Ульяновская область, Чердаклинский район, с. Архангельское, согласно публичной кадастровой карте, а также скриншоту объявления, адрес объекта/аналога: 

<

...>.

Нарушены требования статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

11. Информация о корректировках на местоположение на страницах 111, 112 на:

- статус населенного пункта противоречит информации о корректировках, указанных оценщиком на странице 104 отчета,

- в пределах  города противоречит информации о корректировках, указанных оценщиком на странице 104 отчета.

Нарушены требования статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

12. Корректировка на площадь для объекта/аналога № 1 в размере 1,050 не соответствует приведенной таблице на странице 113 отчета об оценке, где корректировка составляет 1,39.

Нарушены требования статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

13. На стр. 60-65 отчета об оценке указано, что в результате оценщиком найдены на рынке земельных участков на дату оценки и в допустимый срок экспозиции 9 предложений.

Согласно  выполненному ОГБУ «БТИГКО» анализу данных о рынке недвижимости установлено, что в период с октября  2021 года по август 2023 года (срок экспозиции, указанный в отчете) на рынке были представлены дополнительно  к рассмотренным не менее 9 предложений по продаже земельных участков, позиционируемых при продаже – под производственно-складскую недвижимость, расположенную на территории Ульяновской области, не использованных оценщиком в рамках составления отчета.

Данная информация содержится на официальном сайте ОГУ «БТИГКО»   http://gko73.ru/ во вкладке «Информация о рынке недвижимости».

Нарушены требования статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

14. Отчет об оценке должен быть пронумерован  постранично, прошит, подписан оценщиком. В отчете об оценке частично отсутствует нумерация страниц.

Нарушены требования п. 4 ФСО VI.

Порядок, сроки принятия решения соответствует положениям статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, по этим основаниям административным истцом решение не оспаривается.

Поскольку оспариваемое административным истцом решение ОГБУ «БТИГКО» принято по результатам проверки отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, содержание и форма отчета также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего дела.

Исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, отклоненный ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки», суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

Судом, в целях оценки правомерности вывода, изложенного в решении ОГБУ «БТИГКО»,  и проверки отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости объекта недвижимости на дату оценки, была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено федеральному бюджетному учреждению Ульяновской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

Поскольку изначально административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании отчета об оценке № *** рыночной стоимости земельного участка от 12 декабря 2023 года, выполненного оценщиком ООО «Независимость»   ФИО1,  судом перед судебным экспертом поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства в области оценочной деятельности в целом, а не только отдельным нормам, приведенным в оспариваемом решении ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки». 

Иное  бы  противоречило  части  16  статьи  22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, из которой следует, что при признании решения об отказе в установлении рыночной стоимости объекта недвижимости незаконным бюджетное учреждение принимает решение об установлении рыночной стоимости по соответствующему заявлению, то есть в соответствии с представленным отчетом о рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно заключению эксперта № *** от *** года, выполненному экспертом  ***., на основании проведенных исследований и анализа представленного отчета  об оценке №***  от 12 декабря 2023 года, составленного оценщиком ООО «Независимость» ФИО1, экспертом выявлены:

I. Нарушения (несоответствия), допущенные оценщиком, исправление которых не повлияет на итоговую величину стоимости объекта оценки, а именно:

1) Нет указания на использование методических рекомендаций или их отсутствие.

Нарушение п.п. 9 п. 7 ФСО VI.

2) Не указаны ограничения в использовании земельного участка (ЗОУИТ), рельеф. В задании на оценку указаны несуществующие обременения земельного участка.

Нарушение п.п. 10 п. 7 ФСО VI.

3) Отчет не содержит подтверждения предложения аналога 1 из таблицы расчетов.

Нарушение п. 8 ФСО VI.

II. Нарушения (несоответствия), допущенные оценщиком, исправление которых приведет к изменению итоговой величины стоимости объекта оценки, а именно:

4) Отказ от использования  в расчетах только части аналогов не позволяет проследить логику их отбора, использование в расчетах только части аналогов противоречит анализу фактических данных, расчет производится не по отобранным аналогам.

Нарушение п. 22 в) ФСО № 7.  

5) При внесении корректировок в цены аналогов оценщиком не учтены отличия объекта оценки от аналогов по таким ценообразующим параметрам как

- даты предложений аналогов 1 и 3 существенно отличаются от даты оценки – 1 год и более,

- местоположение аналога 2, в том числе, в пределах города, определено неверно, аналог 2 располагается на территории промышленной  зоны в г.Ульяновске (региональный центр), в то время как в отчете указано и учтено – с.Архангельское Чердаклинского района (населенный пункт в ближайшей окрестности), корректировка внесена неверно,

- -аналог 3 не разработан после сноса строений,

- подъезд  к объекту оценки и аналогу1 затруднен (через населенный пункт) .

Описание корректировок не соответствует примененным в расчетах.

Нарушение  п. 22 б), в), д), е) ФСО № 7.

Факты, указанные выше, также свидетельствуют о нарушении  ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пп.3 п.2 ФСО VI, пп. 1 п. 2 ФСО VI.

Нарушения, указанные в решении об отказе в установлении кадастровой стоимости:

- по п.3, 4, 7, 8, 9, 10, 11, 12 решения – нарушения имеются,

- по п. 1, 2 – выявлены, не являются нарушениями, расцениваются экспертом как техническая ошибка,

- по п. 5, 6, 14 решения – не выявлены.

Согласно заключению эксперта № *** от 26 апреля 2024 года  рыночная стоимость земельного  участка  с  кадастровым  номером  ***, площадью 18 527 кв.м, расположенного по адресу: ***,  по состоянию на 31 августа 2023 года составляла  1 991 802 руб.

В соответствии со статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

В соответствии со статьей 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и положено в основу решения суда.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу, что оно является допустимым доказательством, соответствует  действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности, выводы эксперта в заключении обоснованы со ссылками на методическую литературу и Федеральные стандарты оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)»,  «Виды стоимости (ФСО II)», «Процесс оценки (ФСО III)», «Задание на оценку (ФСО IV)», «Подходы и методы оценки (ФСО V)», «Отчет об оценке (ФСО VI)»,  утвержденные приказом  Минэкономразвития  России от 14 апреля 2022 года № 200 мая 2015 года № 297, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 61.

Проверка отчета об оценке выполнена экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». 

Заключение эксперта № *** от 26 апреля 2024 года выполнено экспертом  ***., обладающей правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у неё соответствующей специальности; эксперт ***.  предупреждена судом об уголовной ответственности, она обладает достаточной степенью квалификации, оснований для признания подготовленного ею  заключения недопустимым доказательством не имеется.

Экспертом произведена выборка объектов-аналогов с использованием определенных параметров. Суд находит данную выборку допустимой и надлежащей, поскольку объекты-аналоги сопоставимы с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, что соответствует требованиям пункта 10 ФСО V. Содержащаяся в экспертном заключении информация об объектах-аналогах, используемых при определении рыночной стоимости объекта оценки, является проверяемой и однозначной.

Согласно пункту 8 ФСО VI в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.

В экспертном заключении представлена таблица, в которой указаны конкретные ссылки на используемые источники информации об объектах-аналогах,  что  соответствует  требованиям  пункту 8 ФСО VI, а также имеются скан-копии страниц интернета, на которых располагались предложения относительно аналогов. Таким образом, информация, используемая экспертами, является проверяемой, поскольку данные, проанализированные при осуществлении выборки, находятся в открытом доступе.

В соответствии с  пунктом 2 ФСО V  в процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. При выборе подходов и методов оценки оценщику необходимо учитывать специфику объекта оценки, цели оценки, вид стоимости, достаточность и достоверность исходной информации, допущения и ограничения оценки. Ни один из подходов и методов оценки не является универсальным, применимым во всех случаях оценки. В то же время оценщик может использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки.

Оценка объекта недвижимости проведена экспертом  с применением метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода к оценке. При этом экспертом указаны мотивы целесообразности использования сравнительного подхода и отсутствия оснований для использования доходного и затратного подходов. 

Согласно пункту 9 ФСО V основные этапы сравнительного подхода:

1) определение единиц сравнения, характерных для рынка объекта оценки;

2) выбор наиболее сопоставимых аналогов и расчет единиц сравнения для каждого из них;

3) сравнительный анализ количественных и качественных характеристик (сходства и различий) аналогов и объекта оценки;

4) внесение в значения единиц сравнения корректировок для устранения различий между объектом оценки и аналогами (при необходимости);

5) согласование скорректированных значений единиц сравнения или полученных на их основе показателей стоимости объекта оценки. 

В процессе проведения анализа сравниваемых объектов экспертом был выявлен ряд расхождений между объектами-аналогами и объектом оценки, что стало основанием для внесения соответствующих корректировок, информация о чем отражена в таблице, содержащейся в заключении, с приведением соответствующего расчета используемых коэффициентов и обоснования необходимости их применения.

Суд приходит к выводу, что заключение эксперта, содержит подробную информацию об объекте оценки с указанием его количественных и качественных характеристик, приведена информация о факторах, имеющих наибольшее значение при определении рыночной стоимости спорного земельного участка, рассмотрена возможность применения всех имеющихся подходов для проведения оценки, обосновано использование сравнительного подхода, который в данном случае дает наиболее точные и объективные результаты при оценке рыночной стоимости.

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной экспертизы, суду представлено не было.

Представителями административного истца и административного ответчика указанное заключение эксперта и его выводы не оспаривались.

Поскольку из заключения эксперта № *** от 26 апреля 2024 года, выполненного экспертом  ***., по вопросу соответствия отчета об оценке № *** рыночной стоимости земельного участка от 12 декабря 2023 года, выполненного оценщиком ООО «Независимость»   ФИО1, требованиям законодательства об оценочной деятельности  следует, что в указанном отчете имеются нарушения требований действующего законодательства в области оценочной деятельности,  повлиявшие на определение рыночной стоимости объекта оценки, суд приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения требования  административного  истца  о  признании  незаконным   решения № *** от  *** года об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости, определенной указанным отчетом об оценке, не имеется.

Разрешая требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости суд считает необходимым принять во внимание расчет, приведенный экспертом ***., и установить архивную  кадастровую  стоимость  земельного участка, площадью 18 527 кв.м, кадастровый номер ***,  расположенного по адресу:  ***,  равной его рыночной стоимости по состоянию на 31 августа 2023 года  в размере 1 991 802 руб., определив период применения данной кадастровой стоимости –  с 1 января 2023 года по 15 апреля 2024 года.

Доводы представителя ОГБУ «БТИГКО», суть которых сводится к утверждению  о том, что кадастровая стоимость не  может быть установлена в размере рыночной стоимости, определенной  судебной экспертизой, проведенной  в рамках административного дела об оспаривании решения ОГБУ «БТИГКО» об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, являются несостоятельными, поскольку они не основаны на положениях части 15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке, предусматривающих право заявить в суд одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, которое направлено на окончательное разрешение в судебном порядке возникшего между сторонами спора об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «МАТЭКО» к областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» в части признания незаконным решения областного государственного бюджетного  учреждения  «Бюро технической инвентаризации и  государственной   кадастровой   оценки» № *** года об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости отказать.

Установить архивную  кадастровую  стоимость  земельного участка, площадью 18 527 кв.м, кадастровый номер ***,  расположенного по адресу:  ***,  равной его рыночной стоимости по состоянию на 31 августа 2023 года  в размере 1 991 802 руб., определив период применения данной кадастровой стоимости –  с 1 января 2023 года по 15 апреля 2024 года.

Вступившее в законную силу решение является основанием для внесения  органом регистрации прав в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении архивной кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья                                                                                              О.Е.Кинчарова