07RS0005-01-2025-000973-85 Дело № 2-62/2026 (№ 2-576/2025) 

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

22 января 2026 года КБР, г. Майский

Майский районный суд КБР в составе председательствующего судьи Баун С.М., при секретаре Вдовенко И.Н., с участием представителя истца (ФИО1) ФИО2, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ 

<

адрес>5 (срок действия 3 года), в отсутствии должным образом уведомленных: истца ФИО1; соответчиков ФИО3, ФИО4, также действующей в интересах несовершеннолетних ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ г.р., ВГ, ДД.ММ.ГГГГ г.р. и АГ, ДД.ММ.ГГГГ г.р.; третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Отдела опеки и попечительства муниципального учреждения «Управление образования местной администрации Майского муниципального района КБР»,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3, ВВ, также действующей в интересах несовершеннолетних детей МГ, ДД.ММ.ГГГГ г.р., ВГ, ДД.ММ.ГГГГ г.р. и АГ, ДД.ММ.ГГГГ г.р. о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с вышеуказанным иском, в котором с учетом уточнений к иску (л.д. 43-49), просил обязать соответчиков заключить с истцом (ФИО1) договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: КБР, 

<

адрес>, с кадастровым №, на условиях, фактически согласованных сторонами.

Заявленные требования мотивированы тем, что между истцом и ответчиками была достигнута устная договорённость о продаже квартиры, расположенной по адресу: КБР, 

<

адрес>. О получении денежных средств за спорную квартиру составлена расписка. В 2023 квартира была фактически передана истцу для проживания его семьи, включая супругу ФИО2 Истец за собственный счёт сделал ремонт (в подтверждение имеются чеки, квитанции и расписки лиц, осуществлявших работы). Квартира используется по назначению, оплачиваются коммунальные услуги. Ответчики уклоняются от заключения договора купли-продажи в письменной форме, несмотря на фактическую передачу имущества. Постановлением органа дознания отказано в возбуждении уголовного, так как спор признан гражданско-правовым. Факт передачи квартиры и исполнения обязательств подтверждён материалами доследственной проверки, в ходе которой ответчик ФИО3 не отрицал факт передачи истцу квартиры (л.д. 7-9, 43-49).

Истец ФИО1 уведомленный о дне слушания дела надлежащим образом в судебное заседание не явился, направив своего представителя ФИО2

Соответчики, уведомленные о дне слушания дела, по месту постоянной регистрации, в судебное заседание не явились, корреспонденция, направленная в их адрес возвращена в суд с отметкой «истек срок хранения».

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора - Отдел опеки и попечительства муниципального учреждения «Управление образования местной администрации Майского муниципального района КБР», уведомленное о дне слушания дела надлежащим образом в судебное заседание представителя не направило, представив заявление с просьбой рассмотреть дело в их отсутствие. В целях не нарушения прав несовершеннолетних детей, в удовлетворении иска просили отказать.

С учетом мнения представителя истца, суд определил рассмотреть дело при состоявшейся явке.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд находит данное исковое заявление не обоснованным и не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно п. 1 ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В силу абз. 1 п. 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Пунктом 3 ст. 165 ГК РФ установлено, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422, п. 4 ст. 421 ГК РФ).

Согласно п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В силу ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в надлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ч. 1 ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).

В силу ч. 2 ст. 550 ГК РФ несоблюдение формы договора купли-продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно положений ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (ч. 1).

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Судом установлено, что спорная квартира, расположенная по адресу: КБР, 

<

адрес>, кадастровый № является собственностью соответчиков по делу - ФИО3, ФИО4, а также их несовершеннолетних детей МГ, ДД.ММ.ГГГГ г.р., ВГ, ДД.ММ.ГГГГ г.р. и АГ, ДД.ММ.ГГГГ г.р. - общая долевая собственность по 1/5. Также, согласно выписки ЕГРН на спорную квартиру ДД.ММ.ГГГГ установлено запрещение регистрации (л.д. 12-18).

Из расписки представленной истцом от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ответчик ФИО3 берет задаток в размере 10000 руб. в счет сделки по продаже недвижимости по адресу: 

<

адрес>. Деньги взял у ФИО1 (л.д. 19).

Из расписки представленной истцом (без даты и места ее составления) следует, что ответчик ФИО3 берет займ в размере 200000 руб. под залог недвижимости находящейся по адресу: 

<

адрес>, сроком на один год. У кого ФИО3 берет деньги в вышеуказанном размере, в расписке не указано (л.д. 20).

Вышеуказанные расписки по своему содержанию не является предварительным договором и не могут быть признаны таковым по причине отсутствия в них условий, позволяющих установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Доводы представителя истца о том, что факт передачи квартиры и исполнения обязательств подтверждён материалами проверки, проведенной ОМВД по заявлению ФИО2, суд находит несостоятельными ввиду следующего.

Так, из постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ответчик ФИО3, в связи с переездом, продавал спорную квартиру, принадлежащую их семье (ему, супруге ФИО4 и их 3 несовершеннолетним детям). В феврале 2020 с ними связалась ФИО2, намеревавшаяся приобрести квартиру. ФИО2 изначально предупредили, что в квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети и пока они не достигнут совершеннолетия, либо соответчики не приобретут равноценное жилье, квартиру на нее переоформить не получится. ФИО6 согласилась, передала им денежные средства в сумме 210 00 руб., как задаток и в уплату части суммы за квартиру, о чем ФИО3 написал соответствующие расписки. После чего передал ключи, право пользоваться квартирой ФИО2 От вышеуказанной договоренности с ФИО2 ФИО3 не отказывается и при появлении возможности переоформит квартиру на ее имя (л.д. 21-23).

Таким образом, из материалов дела и пояснений истца следует, что между сторонами договор купли-продажи недвижимого имущества заключен не был, также не был заключен предварительный договор о купле-продаже недвижимого имущества.

Представитель истца, в судебном заседании подтвердила, что по устной договоренности о продаже спорной квартиры ее стоимость была определена в размер 350000 руб., из которых ФИО3 фактически получил 210000 руб., следовательно, расчет между продавцом и покупателем полностью произведен не был.

При этом, передача спорной квартиры в пользование истцу с 2020; производство в ней ремонта, который, если и был сделан, то исключительно для пользования и проживания стороны истца, что в судебном заседании не оспаривалось, а напротив было подтверждено представителем истца; частичная оплата коммунальных услуг, произведенная непосредственно перед обращением в суд (л.д. 28, 29), которыми опять же пользовалась и пользуется сторона истца (ФИО2 пояснила, что с 2023 проживает в спорной квартире на постоянной основе); использование квартиры по назначению, не являются основаниями для понуждения соответчиков к заключению договора купли – продажи спорной квартиры.

Суд, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ), приходит к выводу об отсутствии надлежащих доказательств заключения договора купли-продажи недвижимого имущества, с перечислением существенных условий между сторонами, также отсутствуют доказательства заключения между сторонами предварительного договора о купле-продаже недвижимого имущества.

Таким образом, материалы дела не содержат доказательств предоставления истцом документов в виде предварительного договора, договора купли-продажи, акта приема-передачи, расчета с соответчиками по полной стоимости квартиры.

Суд, руководствуясь положениями ст. ст. 309, 310, 164, 165, 429, 445 ГК РФ приходит к выводу, что оснований для удовлетворения исковых требований о понуждении заключить договор купли-продажи недвижимого имущества не имеется, поскольку между сторонами предварительный договор, договор купли-продажи недвижимого имущества не заключался.

Доводы истца о том, что он длительное время пользуется недвижимым имуществом, передал ответчику ФИО3 деньги в заем в счет купли-продажи недвижимого имущества, не подтверждают намерения сторон заключить в будущем основной договор о продаже недвижимого имущества.

При таких обстоятельствах оснований для понуждения соответчиков к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковое заявление ФИО1 к ФИО3, ФИО4, также действующей в интересах несовершеннолетних детей МГ, ДД.ММ.ГГГГ г.р., ВГ, ДД.ММ.ГГГГ г.р. и АГ, ДД.ММ.ГГГГ г.р. о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры, оставить без удовлетворения за необоснованностью.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда КБР через Майский районный суд КБР в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение принято в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий подпись С.М. Баун

Копия верна:

Судья Майского районного суда КБР С.М. Баун