Дело № 3а-91/2019

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

27 марта 2019 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А.,

при секретаре Борозненко Л.Р.,

с участием 

представителя административного истца ФИО1 – ФИО2,

представителя административного ответчика Правительства Ростовской области ФИО3, 

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости, 

у с т а н о в и л :

ФИО1 обратилась в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости находящихся в её собственности земельных участков с кадастровыми номерами ... и .... Кадастровая стоимость названных участков, по мнению административного истца, превышает рыночную стоимость, что приводит к необоснованному увеличению подлежащего уплате земельного налога. 

После уточнения требований в порядке, предусмотренном статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, ФИО1 просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 1 605 558 рублей; установить архивную кадастровую стоимость земельного участка с кадастровыми номерами ... равной рыночной стоимости по состоянию на 22 июня 2015 года в сумме 2 791 445 рублей; взыскать в Правительства Ростовской области судебные расходы в сумме 46 900 рублей (в том числе расходы, связанные с оплатой отчетов об оценке, юридических услуг, по оплате государственной пошлины и оформлению доверенности представителю).

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области и Управление Росреестра по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц – Администрация Аксайского городского поселения, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области. 

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 поддержал требования своего доверителя.

Представитель Правительства Ростовской области ФИО3, заявив о несогласии с размером рыночной стоимости объектов, указанным в представленных административным истцом отчетах об оценке, не возражал против установления кадастровой стоимости земельных участков в размере, определенном по итогам судебной оценочной экспертизы. В удовлетворении требования о взыскании с Правительства судебных расходов просил отказать.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.

От ФИО1 поступило заявление о рассмотрении дела в её отсутствие.

Управление Росреестра по Ростовской области в письменных возражениях указало на несогласие с привлечением его в качестве административного ответчика, ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления.

Администрация Аксайского городского поселения представила письменные возражения относительно указанной административным истцом рыночной стоимости объектов, ссылаясь на её несоответствие средним значениям удельных показателей кадастровой стоимости для соответствующего кадастрового квартала.

ФГБУ «ФКП Росреестра» отзывы, ходатайства в суд не представило. 

Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, принимая во внимание наличие в деле сведений о их надлежащем извещении о времени и месте судебного заседания и отсутствие оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. 

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. 

В соответствии со статьей 389 Налогового кодекса Российской Федерации земельный участок, расположенный в пределах соответствующего муниципального образования, признается объектом налогообложения.

Налоговой базой для исчисления земельного налога является кадастровая стоимость земельного участка, которая определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации (статья 390 Налогового кодекса Российской Федерации).

Действующие в настоящее время результаты определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в границах городских округов и муниципальных районов Ростовской области утверждены постановлениями Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776, 777, 778 по состоянию на 1 января 2014 года.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Статьей 24.18 Федерального закона предусматривается, что основанием пересмотра результатов определения кадастровой стоимости может являться установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 упомянутого Федерального закона.

Судом установлено, что ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером ... площадью 3 280 кв.метров, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: ....

Кадастровая стоимость этого земельного участка утверждена постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 777 по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 5 738 458,40 рублей.

В собственности ФИО1 также находится земельный участок с кадастровым номером ... площадью 3 280 кв.метров, категория земель – земли населенных пунктов, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: .... Земельный участок ранее имел вид разрешенного использования «бытовое обслуживание», с 5 октября 2018 года он изменен на «среднеэтажная жилая застройка».

Кадастровая стоимость данного земельного участка по состоянию на 22 июня 2015 года была определена в порядке, предусмотренном статьей 24.19 Федерального закона № 135-ФЗ, в сумме 8 499 103,20 рублей (с учетом удельного показателя кадастровой стоимости для соответствующей группы видов разрешенного использования). Эта кадастровая стоимость, подлежавшая применения в период с 22 июня 2015 года до 5 октября 2018 года, и являющаяся предметом оспаривания в данном деле, на момент обращения административного истца в суд (19 декабря 2018 года) приобрела статус архивной. По состоянию на 5 октября 2018 года органом регистрации вследствие изменения вида разрешенного использования объекта кадастровая стоимость определена в сумме 542 052,80 рублей. 

Являясь плательщиком земельного налога, административный истец имеет основанную на правовых актах заинтересованность в приведении кадастровой стоимости земельных участков в соответствие с рыночной стоимостью, вправе инициировать пересмотр кадастровой стоимости объектов, в том числе архивной, принимая во внимание, что возможность использования указанной выше архивной кадастровой стоимости при исчислении земельного налога не утрачена.

В обоснование заявленных требований административным истцом представлены отчеты об оценке от 15 июня 2018 года № 3-327/06-18 и от 16 января 2019 года № 3-326/06-18(1), составленные оценщиком .... По мнению оценщика, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... на 1 января 2014 года составляла 1 605 558 рублей, земельного участка с кадастровым номером ... на 22 июня 2015 года – 2 791 445 рублей.

В целях проверки сведений о рыночной стоимости земельного участка судом назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению от 1 марта 2019 года № 0057/Э судебной экспертизы, выполненной экспертом СЭО «Ростовский центр судебных экспертиз» ...., на 1 января 2014 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ...95 составляла 3 898 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером ... на 22 июня 2015 года – 5 028 000 рублей.

Оценив представленные доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в заключении судебной экспертизы.

Выводы о размере рыночной стоимости земельных участков, изложенные в названном заключении, по сравнению с выводами, содержащимися в отчетах об оценке, по мнению суда, являются более аргументированными и убедительными.

Суд отмечает, что при определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ... вид разрешенного использования земельного участка, указанный в отчете, не соответствовал установленному для этого участка в соответствующий период виду разрешенного использования, один из аналогов выставлен на продажу после даты оценки, что в соответствии с федеральными стандартами оценки исключало возможность его использования в расчетах. В обоих отчетах объекты, выбранные оценщиком в качестве аналогов, существенно отличаются от оцениваемых объектов по площади, назначению, поправочные коэффициенты применены недостаточно корректно. Использованная информация не соответствует критерию достаточности и проверяемости.

В заключении судебной экспертизы экспертом проведен детальный анализ рынка недвижимости. В качестве объектов-аналогов из числа доступных объектов сравнения эксперт отобрал объекты, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемых участков. Сведения об объектах проанализированы экспертом с учетом всех ценообразующих факторов с применением корректирующих коэффициентов по отличающимся параметрам. Необходимость применения и расчет каждой из корректировок или отказ от применения корректировок по отдельным признакам объяснены экспертом и сомнений у суда не вызывают. Допущения по признакам объектов-аналогов, сведения о которых отсутствуют в текстах объявлений о продаже, сделаны экспертом корректно. Использованная информация соответствует критериям достаточности и проверяемости. По мнению суда, выводы сделаны с учетом особенностей рынка в соответствующем сегменте, индивидуальных характеристик оцениваемых объектов, иных заслуживающих внимания обстоятельств и объективно отражают сложившийся уровень цен на земельные участки соответствующего вида.

Оспаривая заключение судебного эксперта, представитель административного истца не привел мотивированных доводов, которые позволили бы обоснованно поставить под сомнение объективность и правильность выводов, изложенных в названном заключении.

С учетом изложенного, суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости земельных участков, определенный в заключении судебной экспертизы, и считает возможным установить кадастровую стоимость объектов равной этому размеру. 

Настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости земельных участков в государственный реестр недвижимости в силу статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Распределяя судебные расходы, суд исходит из следующего.

Удовлетворение административного иска (в части) сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на приведение кадастровой стоимости принадлежащих ему объектов в соответствие с рыночной стоимостью, исчисленной с учетом их индивидуальных характеристик. Незаконные и необоснованные действия со стороны административных ответчиков при определении кадастровой стоимости методом массовой оценки и внесении её показателей в реестр недвижимости установлены не были. 

Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью (32% и 40,8%) в рассматриваемом случае сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических или иных ошибках при определении кадастровой стоимости. 

Право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объектов, равно как и рассчитанная судебным экспертом экономически обоснованная рыночная стоимость, административными ответчиками не оспаривалось. Возражения Правительства относительно обоснованности стоимости, указанной в отчетах об оценке, являлись правомерными.

При указанных обстоятельствах судебные расходы должны быть в полном объеме возложены на административного истца и основания для взыскания с Правительства Ростовской области понесенных ФИО1 судебных расходов не имеется.

СЭО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в сумме 59 081,36 рублей. 

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения в отношении двух объектов недвижимости, оценивавшихся на разные даты. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью 3 280 кв.метров, категория земель – земли населенных пунктов, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: ..., равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в размере 3 898 000 рублей.

Установить архивную (подлежавшую применению за период с 22 июня 2015 года до 5 октября 2018 года) кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью 3 280 кв.метров, категория земель – земли населенных пунктов, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: ..., равной его рыночной стоимости по состоянию на 22 июня 2015 года в размере 5 028 000 рублей.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков считать 19 декабря 2018 года.

В удовлетворении требования ФИО1 о взыскании с Правительства Ростовской области судебных расходов в сумме 46 900 рублей отказать.

Судебные расходы возложить на административного истца.

Взыскать с ФИО1 в пользу СЭО «Ростовский центр судебных экспертиз» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 59 081,36 рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.А.Руднева

Решение в окончательной форме принято 1 апреля 2019 года

Судья О.А.Руднева