РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

08 августа 2025 года адрес

Лефортовский районный суд адрес в составе:

председательствующего судьи Щукиной И.А.,

при секретаре судебного заседания фио, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-5094/2025 (УИД 77RS0014-02-2023-019510-74) по иску ...ой Ольги Вадимовны к адрес «Красноказарменная 15» о признании действий незаконными, устранении препятствий для приемки жилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

истец ...а О.В. обратилась в суд с иском к адрес «Красноказарменная 15» о признании действий незаконными, устранении препятствий для приемки жилого помещения. 

В обоснование иска указала, что 23.05.2021 года между ...ой О.В. и адрес «Красноказарменная 15» заключен договор участия в долевом строительстве № Красноказарменная 15-1.2(кв)-1/5/1(2) (АК). 04.09.2023 года истцом получено сообщение о завершении строительства и о готовности объекта долевого строительства к передаче. 12.09.2023 года истцом в адрес ответчика направлено уведомление о готовности принять объект. Однако, приемка объекта долевого строительства была обусловлена ответчиком подписанием электронной подписью со стороны истца пакета документов, в том числе акта ввода в эксплуатацию, акта осмотра квартиры и оборудования, акта приема-передачи к договору долевого участия, акта приема-передачи ключей, договора № 25/19 управления многоквартирным домом, бланка согласования, инструкции по эксплуатации (об ознакомлении с инструкцией). При этом технический функционал личного кабинета предусматривает только одновременное подписание всех документов, без возможности поэтапного их подписания или подписания каждого документа в отдельности. Изучив представленные истцу документы, последняя сочла невозможным их единовременное подписание, поскольку к их содержанию возникли вопросы и замечания, о чем истец уведомила ответчика. До настоящего времени разъяснения по существу поставленных в обращении истца вопросов не поступили, доступ к приемке объекта недвижимости истцу не предоставлен. 16.10.2023 года в адрес истца повторно поступило сообщение о завершении строительства. Полагая свои права нарушенными, истец обратилась с соответствующим заявлением в Лефортовскую межрайонную прокуратуру адрес. После обращения истца, в адрес последней поступило сообщение от ответчика, в котором было указано, что в личном кабинете размещены образцы документов, подписываемых застройщиком и участником долевого строительства при процедуре передачи объекта долевого строительства, а при приемке объекта документы будут актуализированы и заполнены индивидуальными данными. Требование ответчика о подписании истцом файлов в личном кабинете усиленной квалифицированной электронной подписью истец полагает незаконным, поскольку таким образом ответчик обеспечивает подписание передаточного акта истцом без фактического допуска и осмотра объекта, чем лишает права истца на указание в акте выявленных недостатков. 16.02.2024 года истцом получен односторонний передаточный акт объекта долевого строительства от 12.01.2024 года. 

На основании изложенного истец, уточнив требования в ходе рассмотрения дела в порядке ст. 39 ГПК РФ, просит признать действия ответчика по неисполнению обязанности передать объект долевого строительства в срок, указанный в договоре, по необоснованному непредоставления допуска для приемки объекта долевого строительства, по составлению одностороннего акта передачи объекта долевого строительства при отсутствии уклонения от приемки незаконными, обязать ответчика устранить препятствия к допуску истца к приемке объект долевого строительства и произвести передачу объекта долевого строительства в установленном законом порядке, а также взыскать с ответчика расходы по оплате государственной пошлины в размере сумма 

Решением Лефортовского районного суда адрес от 23.04.2024 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 06.11.2024 года, в удовлетворении исковых требований ...ой О.В. к адрес «Красноказарменная 15» о признании незаконным бездействия по передаче объекта долевого строительства отказано.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 25.03.2025 года вышеуказанные судебные постановления отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Истец ...а О.В., ее представитель ...фио в судебном заседании заявленные требования, с учетом уточнений, поддержали, просили удовлетворить.

Представитель ответчика адрес «Красноказарменная 15» по доверенности – фио в судебное заседание явилась, возражала против удовлетворения исковых требований по доводам письменных возражений на иск.

Третьи лица ООО «ПИК-Комфорт», ПАО «ПИК-СЗ» явку представителей в судебное заседание не обеспечили, о дате, месте и времени судебного заседания извещены.

Поскольку участие в судебном заседании является правом, а не обязанностью лица, участвующего в деле, но каждому гарантируется право на рассмотрение дела в разумные сроки, суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, счел возможным рассмотреть настоящее гражданское дело по существу при данной явке.

Выслушав явившихся лиц, проверив письменные материалы дела, оценив представленные по делу доказательства в их совокупности, с учетом требований ст. 56 ГПК РФ и по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что 23.05.2021 года между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве № Красноказарменная 15-1.2(кв)-1/5/1(2) (АК), согласно которого Застройщик обязуется в предусмотренный Договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить (создать) Объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Обьекта недвижимости передать соответствующий Объект долевого строительства участнику долевого строительства (квартиру), а Участник долевого строительства обязуются оплатить предусмотренную Договором цену и принять Объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.

17.05.2023 года разрешением № 77-04-011414-2023 Комитетом государственного надзора адрес вышеуказанный жилой дом был веден в эксплуатацию.

30.08.2023 года в адрес участника долевого строительства было направлено сообщение о завершении строительства и необходимости принятия объекта долевого строительства, что подтверждается описью вложения в ценное письмо и отчетом об отслеживании почтового отправления. Уведомление поступило в место вручения 01.09.2023 года и вручено адресату 04.09.2023 года.

Истец в установленный законом срок не приступила к принятию объекта долевого строительства.

12.01.2024 года застройщиком адрес «Красноказарменная 15» был составлен односторонний передаточный акт, который 19.01.2024 года был направлен почтовым отправлением в адрес истца, что подтверждается описью вложения. Уведомление поступило в место вручения 20.01.2024 года и вручено адресату 16.02.2024 года.

Согласно доводам искового заявления, истец была готова приступить к приемке объекта долевого строительства после получения сообщения о завершении строительства, однако, в связи с тем, что приемка через личный кабинет была обусловлена обязательным одновременным подписанием электронной подписью целого пакета документов без возможности подписания каждого документа в отдельности, что обеспечивает подписание передаточного акта Участником долевого строительства без его допуска к объекту и без его осмотра, что является неправомерным.

Вместе с тем, доводы ...ой О.В., изложенные в исковом заявлении, не свидетельствуют о наличии оснований для удовлетворения требований истца, в силу следующего. 

На основании части 1 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором.

В силу статьи 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-Ф3 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений сторон и заключения договора) передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон (часть 1).

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 2).

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока (часть 3).

Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения (часть 4).

Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона (часть 5).

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу (часть 6).

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 25 октября 2018 г. № 2625-0, часть 6 статьи 8 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» направлена на защиту интересов застройщика в перечисленных в ней случаях. Предусмотренные ею нормы не предполагают права застройщика составить односторонний документ о передаче объекта долевого строительства, если в силу части 5 данной статьи дольщик вправе отказаться от подписания такого документа до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 того же федерального закона и возникших в связи с созданием объекта с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 того же федерального закона обязательных требований, приведшими к ухудшению качества объекта долевого строительства, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования.

Из приведенных положений закона следует, что на застройщике лежит обязанность в предусмотренный договором срок передать участнику долевого строительства соответствующий обязательным требованиям объект долевого строительства, для чего застройщик заблаговременно в установленный законом срок обязан известить участника долевого строительства о готовности этого объекта к передаче и предупредить о последствиях уклонения от его принятия.

Участник долевого строительства, в свою очередь, обязан приступить к принятию объекта в предусмотренный договором срок, а если такой срок не установлен - в течение семи рабочих дней со дня получения названного выше сообщения застройщика.

В то же время, при принятии объекта долевого строительства участник вправе потребовать от застройщика составления акта о несоответствии объекта долевого строительства требованиям, установленным частью 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве, и отказаться от подписания акта приема-передачи до выполнения застройщиком его требований, предусмотренных частью 2 статьи 7 данного закона (безвозмездное устранение недостатков, соразмерное уменьшение цены или возмещение расходов на устранение недостатков).

Основания для одностороннего отказа участником долевого строительства от исполнения договора в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства установлены частью 3 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве.

Кроме того, требования об устранении недостатков в переданном ему объекте участник долевого строительства вправе предъявить застройщику в течение гарантийного срока и после передачи объекта долевого строительства.

Реализация названных выше прав и исполнение указанных выше обязанностей должно осуществляться с учетом общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе добросовестности (пункты 3 и 4 статьи 1, статья 10).

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Условиями сделки может быть предусмотрено исполнение ее сторонами возникающих из нее обязательств при наступлении определенных обстоятельств без направленного на исполнение обязательства отдельно выраженного дополнительного волеизъявления его сторон путем применения информационных технологий, определенных условиями сделки.

Статьей 310 названного кодекса предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1).

В случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне (абзац второй пункта 2).

Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 316 Гражданского кодекса Российской Федерации, если место исполнения обязательства не определено законом, иными правовыми актами или договором, не явствует из обычаев либо существа обязательства, исполнение должно быть произведено: по обязательству передать земельный участок, здание, сооружение или другое недвижимое имущество - в месте нахождения такого имущества.

Как следует из возражений ответчика и не оспаривалось истцом, последней неоднократно указывалось на то, что в личном кабинете размещены образцы документов, подписываемых застройщиком и участником долевого строительства при процедуре передачи объекта долевого строительства, а при приемке объекта документы будут актуализированы и заполнены индивидуальными данными, а также указывалось на необходимость записаться к ответчику на прием для принятия объекта долевого строительства.

Так, разделом 5, заключенного между сторонами договора участия в долевом строительстве № Красноказарменная 15-1.2(кв)-1/5/1(2) (АК) от 23.05.2021 года предусмотрено, что передача Участнику долевого строительства Объекта долевого строительства и принятие его Участником долевого строительства осуществляется по подписываемому сторонами Передаточному акту по окончании строительства Объекта недвижимости в указанный в настоящем пункте период: начало периода - 01.10.2023 г., окончание периода - не позднее 31.10.2023 г.

Объект долевого строительства передается Участнику долевого строительства при условии полного и надлежащего исполнения им обязательств по оплате цены Договора, установленных разделом 4 настоящего Договора.

 В срок не позднее 10 (Десяти) рабочих дней с момента получения Участником долевого строительства уведомления о завершении строительства Объекта недвижимости Участник долевого строительства обязан выполнить все свои обязательства, установленные разделом 4 настоящего Договора, и принять Объект долевого строительства. 

При уклонении Участника долевого строительства от подписания Передаточного акта или при отказе Участника долевого строительства от его подписания, при условии полного и надлежащего исполнения Застройщиком своих обязательств, Застройщик в порядке, установленном законом, вправе составить односторонний акт о передаче Объекта долевого строительства. При этом риск случайной гибели Объекта долевого строительства признается перешедшим к Участнику долевого строительства со дня составления вышеуказанного одностороннего акта о передаче Объекта долевого строительства.

В рассматриваемом споре условиями договора предусмотрено, что участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства объекта и готовности квартиры к передаче обязан приступить к ее принятию в течение 7 рабочих дней со дня получения сообщения и подписать соответствующий передаточный акт. При уклонении участника долевого строительства от принятия объекта по истечении срока, установленного настоящим пунктом или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта застройщик вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта.

Таким образом, требования раздела 5 Договора долевого строительства согласуются с вышеуказанными положениями, установленным действующим законодательства РФ по приемке объекта долевого строительства.

Истец для принятия объекта долевого строительства к ответчику на прием не записалась, акт с указанием на несоответствие качества объекта долевого строительства условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям сторонами не составлялся и не подписывался, доказательств уклонения адрес «Красноказарменная 15» в период до составления одностороннего передаточного акта, от подписания акта с указанием на выявленные истцом недостатки материалы дела также не содержат.

При этом, суд отмечает, что довод истца о том, что ею в адрес ответчика были направлены вопросы и замечания, в которых в том числе ставился вопрос об осмотре квартиры истцом до ее приёмки, при вышеуказанных обстоятельствах, не свидетельствует о наличии оснований для удовлетворения требований.

Доводы истца о том, что ответчиком было нарушено право истца на допуск к объекту и проверку его качества до подписания сторонами передаточного акт, а подписание документов в личном кабинете нарушает право истца на свободу заключения договора, не может быть принят судом во внимание, поскольку фактическое принятие истцом квартиры с недостатками не лишает его возможности защищать свои права путем предъявления требований, предусмотренных ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ (о безвозмездном устранении недостатков либо о соразмерном уменьшения цены договора либо о возмещении своих расходов на устранение недостатков), однако не может являться основанием для возложения на ответчика ответственности за составление одностороннего акта передачи объекта долевого строительства. Наличие выявленных в квартире недостатков не препятствует участнику долевого строительства принять квартиру с указанием недостатков и зарегистрировать на нее в установленном законом порядке право собственности.

В соответствии с ч. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Суд учитывает, что для той категории недостатков выявленной истцом предусмотрен иной порядок восстановления прав истца, который подписав акт приема-передачи имел возможность требовать устранения выявленных недостатков и не мог уклонятся (отказаться) в подписании акта. Заявляя же данные требования истец имеет намерение увеличить срок передачи объекта долевого строительства и как следствие размер неустойки, что не допустимо.

В связи с чем, имело ли место надлежащее исполнение обязательств застройщика по передаче объекта долевого строительства истцу, в том числе способом, указанным застройщиком в сообщении о завершений строительства, согласно которому ...а О.В. приглашена приступить к принятию объекта долевого строительства по передаточному акту не позднее 7 рабочих дней с момента получения сообщения через Личный кабинет по указанному электронному адресу, либо обратившись к застройщику в чат по указанному электронному адресу (Т.1 л.д. 16).

Порядок передачи объекта долевого строительства установленный ст. 8 ФЗ-214 ответчиком соблюден. На основании одностороннего акта передачи от 12.01.2024, Договора участия в долевом строительстве истец 21.03.2025 оформил право собственности на спорный объект недвижимого имущества, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Учитывая, что в действиях ответчика каких-либо нарушений прав истца судом не установлено, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Поскольку суд отказывает в удовлетворении исковых требований, оснований для взыскания судебных расходов также не имеется. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ...ой Ольги Вадимовны к адрес «Красноказарменная 15» о признании действий незаконными, устранении препятствий для приемки жилого помещения – отказать. 

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Лефортовский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья И.А. Щукина 

Решение в окончательной форме изготовлено 19 сентября 2025 года.

Судья И.А. Щукина