В окончательной форме 

решение

 изготовлено 06.11.2020 г.

Дело № 2-303/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

02 ноября 2020 года с. Туринская Слобода

Слободо-Туринский районный суд Свердловской области в составе председательствующего судьи Туринского районного суда Свердловской области, исполняющей обязанности судьи Слободо-Туринского районного суда Свердловской области Сергеевой Е.В.,

при участии: истца ФИО1, ответчика: ФИО2 

при секретаре: Налимовой В.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, Слободо-Туринскому муниципальному району Свердловской области в лице Администрации Слободо-Туринского муниципального района, о признании договора аренды земельного участка недействительным, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 Слободо-Туринскому муниципальному району Свердловской области в лице Администрации Слободо-Туринского муниципального района, о признании договора аренды земельного участка недействительным. 

В обоснование исковых требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи имущества приобрел у СПК «Нива» строительные материалы от зерносклада. Имеется акт приема-передачи имущества от ДД.ММ.ГГГГ и квитанция к приходному кассовому ордеру № об оплате по договору 5000 рублей. 

ДД.ММ.ГГГГ по договору купли продажи он приобрел у СПК «Нива» здание столярки. Имеется акт приема-передачи имущества от ДД.ММ.ГГГГ и квитанция к приходному кассовому ордеру № об оплате по договору 5000 рублей. 

Кроме того ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи им приобретено у СПК «Нива» здание гаража. Имелись акт приема-передачи имущества от ДД.ММ.ГГГГ и квитанция к приходному кассовому ордеру № об оплате по договору 5000 рублей. Однако в настоящее время они утрачены. 

Указанные три здания используются им для организации сельскохозяйственного производства в них содержатся принадлежащие ему животные. Здания расположены на земельном участке площадью 

<

данные изъяты>., кадастровый № расположенном по адресу: 

<

адрес>. На спорном земельном участке находятся объекты недвижимости, права на которые не зарегистрированы в ЕГРН, которыми он владеет и распоряжается с октября 2007 года.

В июле 2020 года ему стало известно, что земельный участок, на котором расположены здания и сооружения передан Администрацией Слободо-Туринского муниципального района в аренду ФИО2, который стал чинить ему препятствия в пользовании земельным участком, доступе к зданиям, сооружениям, размещает на земельном участке свое имущество, тем самым нарушаются его права, как собственника зданий, сооружений и животных, содержащихся в этих зданиях и сооружениях. При заключении договора аренды Администрации Слободо-Туринского муниципального района и ФИО2 достоверно было известно о существовании зданий и сооружений на земельном участке, который был предоставлен в аренду, поскольку на нем ранее была расположена животноводческая ферма СПК «Нива», а в последующем здания и сооружения были проданы физическим лицам, которые использовали их по прямому назначению.

Просит признать договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между Слободо-Туринским муниципальным районом и ФИО2 недействительным.

Истец ФИО1 в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал в полном объеме, суду пояснил, что эксплуатирует приобретенные здания по назначению, под содержание скота и хранение кормов. ФИО2 при этом, чинит ему препятствия заявляет ему, что поскольку приобретенные им здания находятся на арендуемом им земельном участке то они принадлежат ФИО2.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании, исковые требования не признал, суду пояснил, что не оспаривает тот факт, что на полученном им в аренду земельном участке, имеются три здания, которые ранее принадлежали совхозу «Сладковский», затем при его разделении на хозяйства ими стало пользоваться СПК «Нива», здания использовались как столярка, гараж и зерносклад. Однако полагает, что поскольку указанные здания не прошли соответствующей государственной регистрации, то право собственности на них у ФИО1 не возникло и он не имеет право претендовать на них и оспаривать его права. 

Представитель ответчика администрации Слободо-Туринского муниципального района в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела без его участия, в отзыве указал, что при заключении договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ между Слободо-Туринским муниципальным районом и ФИО2 информация о нахождении на участке объектов недвижимости в Администрацию Слободо-Туринского муниципального района ФИО2 не была предоставлена, на схеме они обозначены не были, в едином государственном реестре недвижимости не зарегистрированы. Согласно кадастровому плану, заказчиком работ являлся ФИО2. Администрация Слободо-Туринского муниципального района руководствовалась сведениями, предоставленными ФИО2 и добросовестно заблуждалась относительно наличия на участке объектов капитального строительства. Выезд на осмотр земельного участка в натуре, не осуществлялся, против удовлетворения исковых требований не возражает.

Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела и иные представленные сторонами доказательства, суд пришел к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. 

В соответствии с частью 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, имеющее собственника, может наступить на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно статье 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

К заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, являющиеся основанием для осуществления государственной регистрации прав (пункт 2 части 4 статьи 18 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ).

Как следует из материалов дела, спорным, является земельный участок с кадастровым номером № площадью 

<

данные изъяты> расположенный по адресу: 

<

адрес>, для сельскохозяйственного использования, право аренды на который, согласно выписки зарегистрировано в ЕГРН за ФИО2.

Как следует из договора № от ДД.ММ.ГГГГ между Слободо-Туринским муниципальным районом и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка № (кадастровый №) по адресу: 

<

адрес> для сельскохозяйственного использования площадью 

<

данные изъяты> 

Как установлено судом, на момент заключения указанного договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ на спорном земельном участке находились объекты недвижимости в виде зерносклада, столярки и гаража, право собственности, на которые в ЕГРН, не зарегистрировано.

Наличие на спорном земельном участке фактически объектов недвижимости на момент передачи в аренду земельного участка, сторонами не оспаривается.

Кроме того, указанное, подтверждается имеющимися в материалах дела техническими заключениями, техническими паспортами, договорами купли-продажи, актами передачи. 

Так, согласно договора от ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи имущества ФИО1 приобрел у СПК «Нива» строительные материалы от зерносклада. 

Имеется акт приема-передачи имущества от ДД.ММ.ГГГГ и квитанция к приходному кассовому ордеру № об оплате по договору 5000 рублей. 

ДД.ММ.ГГГГ по договору купли- продажи ФИО1 приобрел у СПК «Нива» здание столярки.

Имеется акт приема-передачи имущества от ДД.ММ.ГГГГ и квитанция к приходному кассовому ордеру № об оплате по договору 5000 рублей. 

Постановлением главы администрации Слободо-Туринского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ № образован земельный участок площадью 

<

данные изъяты>. из земель государственной муниципальной собственности в кадастровом квартале №, с присвоением адреса: 

<

адрес> для сельскохозяйственного использования, утверждена схема расположения земельного участка.

ФИО2 на основании указанного постановления были заказаны кадастровые работы с изготовлением межевого плана земельного участка с актом согласования границ.

Как следует из выписки из ЕГРН, ДД.ММ.ГГГГ, участок поставлен на кадастровый учет с местом нахождения в кадастровом квартале №, с присвоением по адреса:

<

адрес>

. 

Согласно протокола № от ДД.ММ.ГГГГ договор был заключен после рассмотрения поданных предложений на право заключения договора аренды земельного участка на основании поступившего заявления ФИО2 согласно п.п. 12 п.2 ст. 39.6. п.п. 11 п.8 ст. 39.8 ЗК РФ, то есть без проведения торгов.

Из технического заключения утвержденного начальником филиала «Туринское БТИ» ДД.ММ.ГГГГ при обследовании ДД.ММ.ГГГГ строительных конструкций и элементов нежилого здания по адресу: 

<

адрес> установлено, что обследуемый объект представляет собой нежилое здание, одноэтажное, бревенчатое, с назначением согласно договора-здание столярки, общей площадью 

<

данные изъяты>.. В настоящее время используется в качестве загона для скота. Строительные конструкции нежилого здания находятся в ограниченно работоспособном состоянии, обладают достаточной надежностью и обеспечивают его долговременную и безопасную эксплуатацию по назначению в виде загона для скота.Требованиям строительных норм и правил в части конструктивной и пожарной безопасности нежилое здание соответствует. Приложены фотоматериалы ( л.д.20-28).

Имеется технический план здания от 17.08.2020( л.д.29-31).

Согласно технического заключения утвержденного начальником филиала «Туринское БТИ» ДД.ММ.ГГГГ при обследовании ДД.ММ.ГГГГ строительных конструкций и элементов нежилого здания по адресу: 

<

адрес> установлено, что обследуемый объект представляет собой нежилое здание одноэтажное, с назначением согласно договора- стройматериалы от зерносклада, общей площадью 

<

данные изъяты>.. В настоящее время используется по назначению. Строительные конструкции нежилого здания находятся в работоспособном состоянии, обладают достаточной надежностью и обеспечивают его долговременную и безопасную эксплуатацию по назначению в виде склада.Требованиям строительных норм и правил в части конструктивной и пожарной безопасности нежилое здание соответствует. Приложены фотоматериалы ( л.д.36-44).

Имеется технический план здания от ДД.ММ.ГГГГ ( л.д.45-47).

В техническом заключении утвержденном начальником филиала «Туринское БТИ» ДД.ММ.ГГГГ при обследовании ДД.ММ.ГГГГ строительных конструкций и элементов нежилого здания по адресу: 

<

адрес> установлено, что обследуемый объект представляет собой нежилое здание одноэтажное кирпичное, с назначением - гараж, общей площадью 

<

данные изъяты>.. В настоящее время используется в качестве склада. Строительные конструкции нежилого здания находятся в работоспособном состоянии, обладают достаточной надежностью и обеспечивают его долговременную и безопасную эксплуатацию по назначению в качестве гаража и склада. Требованиям строительных норм и правил в части конструктивной и пожарной безопасности нежилое здание соответствует. Приложены фотоматериалы ( л.д. 52-60).

Имеется технический план здания от ДД.ММ.ГГГГ ( л.д. 61-65).

Из пояснений сторон следует, что указанные объекты ранее использовались СПК «Нива».

Об этом же свидетельствуют представленные суду Акты приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ квитанции к приходным ордерам от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, на которых проставлены печати и штампы СПК «Нива», имеются подписи должностных лиц, а также отражены сведения о совершении сделок с указанными объектами недвижимости от имени СПК «Нива».

В настоящее время указанные договора купли-продажи не оспорены и недействительными не признаны.

Из выписки из ЕГРЮЛ следует, что СПК «Нива» с адресом места нахождения 

<

адрес>, было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ и прекратило свою деятельность на основании п.2 ст. 21.1 ФЗ от 08.08.2001 № 129-ФЗ- 11.09.2013.

На основании статьи 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 кодекса.

Как установлено пунктом 1 статьи 39.14 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без проведения торгов и включает в себя несколько этапов, в том числе подготовку схемы расположения земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать, и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок; подачу в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка; принятие решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка в порядке, установленном статьей 39.15 настоящего Кодекса.

Пунктом 7 статьи 39.15 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление и проверяет наличие или отсутствие оснований для отказа в предварительном согласовании предоставления земельного участка.

По результатам рассмотрения и проверки уполномоченный орган принимает решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка или при наличии оснований, указанных в пункте 8 данной статьи, решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка и направляет принятое решение заявителю.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 8 названной статьи уполномоченный орган принимает решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка, если земельный участок, который предстоит образовать, не может быть предоставлен заявителю по основаниям, указанным в подпунктах 1 - 13, 15, 19, 22 и 23 статьи 39.16 настоящего Кодекса.

В частности, в силу пункта 4 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

Факт наличия объектов недвижимости в виде трех зданий на спорном земельном участке установлен в судебном заседании, не оспаривается сторонами.

В этой связи размещение на спорном земельном участке указанных зданий, фактически препятствует пользованию им арендатором ФИО2 и, как следствие, указывает на то, что участок не пригоден для сельскохозяйственного использования, обозначенного в договоре аренды от ДД.ММ.ГГГГ и не может являться предметом договора аренды, поскольку его фактическое состояние не обеспечивает реальную возможность его использования по назначению, а, значит, формирование земельного участка с последующим представлением его в аренду в данной ситуации являлось не соответствующим закону.

Позиция ответчика ФИО2, основывается на том утверждении, что указанные здания, размещенные на спорном земельном участке, не имеют регистрации в ЕГРН как объекты недвижимости, в связи с чем, как он полагает, не являются объектами недвижимости, а являются не более чем строительными материалами, которые подлежат разборке для освобождения участка.

Указанную позицию суд полагает ошибочной и не основанной на законе.

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

По смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом, по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поэтому, в частности, являются недвижимыми вещами здания и сооружения, построенные до введения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, даже в том случае, если ранее возникшие права на них не зарегистрированы. Равным образом правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится.

Пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу ст. 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом, по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ). При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (п. 1 ст. 133 ГК РФ).

Согласно подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.

Существование трех зданий по адресу: 

<

адрес> 

ввиду неразрывной связи с землей следует признать замощением земельного участка, которое является их частью и согласно п. 38 постановления N 25 Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" арендованный земельный участок не может быть признан самостоятельной недвижимой вещью.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Эти обстоятельства не были учтены ДД.ММ.ГГГГ при заключении договора аренды земельного участка № (кадастровый №) по адресу: 

<

адрес>, для сельскохозяйственного использования.

Статьей 12 ГК РФ предусмотрены способы защиты гражданских прав, к числу которых относятся признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, применение последствий недействительности ничтожной сделки.

В соответствии со статьей 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Таким образом, у истца как фактического владельца капитальных построек на участке ФИО1, имеется законный интерес в оспаривании договора, поскольку он напрямую влияет на его права.

Исходя из этого, указанный договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ не может считаться заключенным на законных основаниях в связи с чем, является недействительным, а заявленные ФИО1 исковые требования подлежат полному удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

1.Удовлетворить заявленные исковые требования в полном объеме. 

2. Признать договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ (кадастровый №) по адресу: 

<

адрес>, для сельскохозяйственного использования, заключенный между Слободо-Туринским муниципальным районом и ФИО2, недействительным. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Свердловский областной суд через суд, его вынесший, в течение месяца со дня вынесения решения.

В случае пропуска указанного срока по уважительным причинам он может быть восстановлен судом, вынесшим решение, по заявлению этого лица, поданного одновременно с апелляционной жалобой.

Решение принято в совещательной комнате 02.11.2020 года. Резолютивная часть решения изготовлена в совещательной комнате с помощью компьютерной техники 02.11.2020 года. 

Председательствующий судья: подпись

Копия верна:

Судья: Е.В. Сергеева

Секретарь: