Дело № 3а-20/2019

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Хабаровск 07 февраля 2019 года

Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Мороз И.Г., при секретаре Афанасьевой А.А., с участием представителя административного истца ФИО1, представителя административного ответчика Правительства Хабаровского края ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 к Правительству Хабаровского края, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства склада закрытого № 2 с кадастровым номером №, площадью 4533,9 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 29.06.2012г. в размере 10 534 984 руб..

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником указанного объекта капитального строительства, кадастровая стоимость которого определена по состоянию на 29.06.2012г. в размере 28 535 453 руб. в соответствии с постановлением Правительства Хабаровского края от 26.12.2012г. № 467-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства (зданий, сооружений, помещений и объектов незавершенного строительства), расположенных на территории Хабаровского края, по состоянию на 29.06.2012г.». В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Отчетом об оценке от 02.11.2018г. № 166/Н/2018, выполненным оценщиком ООО «ОЦЕНКА-ПАРТНЕР» ФИО4, рыночная стоимость объекта по состоянию на 29.06.2012г. определена в размере 10 534 984 руб..

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие административного истца ФИО3, представителя административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю, представителя заинтересованного лица администрации города Комсомольска-на-Амуре, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении, заявила ходатайство о восстановлении, предусмотренного частью 3 статьи 245 КАС РФ срока на обращение в суд с настоящим административным иском по тем основаниям, что очередная государственная кадастровая оценка объектов недвижимости в срок, установленный статьей 24.12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в Хабаровском крае не проведена. Только с января 2017 года кадастровая стоимость стала являться налоговой базой для уплаты налога на имущество.

Представитель Правительства Хабаровского края ФИО2 заявленные требования не признала по тем основаниям, что представленный административным истцом Отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. При определении размера рыночной стоимости объекта капитального строительства стоимость прав на земельный участок, на котором размещен данный объект, оценщиком не принята во внимание. Кроме того, с административным исковым заявлением административный истец обратился в суд с нарушением 5-летнего срока с даты внесения в ГКН оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости (08.02.2013г.), основания для восстановления указанного срока отсутствуют.

Из письменного отзыва Управления Росреестра по Хабаровскому краю следует, что Управление правовую оценку требований административного истца оставляет на усмотрение суда, поскольку самостоятельной заинтересованности по данному вопросу не имеет.

Из письменного отзыва администрации г. Комсомольска-на-Амуре следует, что администрация заявленные требования не признает по тем основаниям, что представленный административным истцом Отчет об оценке от 02.11.2018 № 166/Н/2018 не является надлежащим доказательством по делу, поскольку не отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности. При составлении Отчета оценщик необоснованно отказался от проведения оценки с помощью сравнительного подхода. Недостаточно проведен анализ рынка недвижимости в г. Комсомольске-на-Амуре. Применение оценщиком сборника КО-ИНВЕСТ «Складские здания и сооружения. Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен на 01.01.2011г. для условий строительства в Московской области» является некорректным, ввиду того, что все показатели, поправки и коэффициенты рассчитаны для условий строительства в Московской области. Стоимость прав на земельный участок, на котором размещен данный объект, оценщиком не принята во внимание. Ссылка оценщика на Аналитический обзор «Рынок нежилой недвижимости периферийных районов Дальнего Востока на 01.07.2012г.», составленный ООО РСО «Кредо», не подтверждена, т.к. данный источник отсутствует в свободном доступе, его копии к Отчету не приобщены. Копии правоустанавливающих документов на объект оценки не заверены.

Заслушав участников процесса, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО4, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что объект капитального строительства склад закрытый № 2 с кадастровым номером №, площадью 4533,9 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес> принадлежал на праве собственности ФИО3 с 27.02.2015г. по 13.01.2019 года, продан по договору купли-продажи от 26.12.2018г. ФИО5, право собственности за которым зарегистрировано 14.01.2019г. 

Кадастровая стоимость указанного объекта капитального строительства, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости 08.02.2013г., составляет 28 535 453 руб., определена по состоянию на 29.06.2012г. на основании постановления Правительства Хабаровского края № 467-пр от 26.12.2012г. «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства (зданий, сооружений, помещений и объектов незавершенного строительства), расположенных на территории Хабаровского края, по состоянию на 29.06.2012г.».

Статьей 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии (абзац 2). 

Физические лица в силу статьи 400 Налогового кодекса Российской Федерации являются налогоплательщиками налога на находящееся у них в собственности имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 Налогового кодекса Российской Федерации, которая к таковому относит, в том числе, иные здание, строение, сооружение, помещение.

В соответствии с положениями части 1 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта Российской Федерации (за исключением городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) устанавливает в срок до 1 января 2020 года единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положения статьи 5 настоящего Кодекса.

Статьей 1 Закона Хабаровского края от 30.09.2015 № 116 «О единой дате начала применения на территории Хабаровского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц, исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения», установлено, что налоговая база по налогу на имущество физических лиц, исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения, применяется на территории Хабаровского края с 01 января 2017 года.

ФИО3, являясь до 14.01.2019г. собственником объекта капитального строительства склада закрытого № 2, налог на который исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, имеет право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.

В силу части 3 статьи 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, получены при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменения его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ). Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если до истечения установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Постановлением Правительства Хабаровского края от 26 декабря 2014 года № 467-пр утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства, расположенных на территории Хабаровского края, по состоянию на 29 июня 2012 года. Оспариваемые результаты кадастровой оценки внесены в ГКН 08 февраля 2013 года.

До настоящего времени новые результаты кадастровой оценки объектов капитального строительства не утверждены.

Вместе с тем, согласно пункту 1 статьи 409 Налогового кодекса РФ налог подлежит уплате налогоплательщиками – физическими лицами в срок не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом, при этом, в случаях, когда расчет налоговой базы производится налоговым органом, обязанность по уплате налога возникает не ранее даты получения налогового уведомления (пункт 4 статьи 57 Налогового кодекса РФ).

В силу статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности, поскольку административный истец обратился в суд с административным исковым заявлением 07 декабря 2018 года, в случае удовлетворения заявленных требований, установленный судом размер кадастровой стоимости для целей налогообложения будет действовать с 01 января 2018 г. 

Учитывая, что налоговая база по налогу на имущество физических лиц, исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения, применяется на территории Хабаровского края только с января 2017 года, налог за 2017г. подлежит уплате не позднее декабря 2018 года, суд полагает, что пропущенный срок для обращения в суд подлежит восстановлению

В суд в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость объекта капитального строительства склада закрытого № 2 административным истцом представлен Отчет № 166/Н/2018, составленный оценщиком ООО «ОЦЕНКА-ПАРТНЕР» ФИО4, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 29.06.2012г. определена в размере 10 534 984 руб..

В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО №3). Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО №3).

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО № 3).

Из указанного отчета следует, что оценка проводилась на 29.06.2012г., то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

Для определения рыночной стоимости объекта оценки оценщиком использован затратный подход, в рамках которого применен метод сравнительной единицы, который предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы аналогичного здания, на основании нормативных данных, с последующей корректировкой показателя. Отказ от доходного и сравнительного подходов и иных методов в рамках затратного подхода в Отчете обоснован.

Из отчета следует, что объект оценки представляет собой одноэтажный объект капитального строительства «Склад закрытый № 2», 1971 года постройки; назначение – нежилое, общая площадь 4 533,9 кв.м., строительный объем 63 713 куб.м.; фундамент – монолитный железобетон; каркас – монолитный железобетон; инженерное оборудование здания: электричество – есть, отопление – есть, холодное водоснабжение – есть, канализация – есть, вентиляция – естественная. Относится к складам класса Е – econom с классом конструктивной системы КС-6.

Объект-аналог подбирался по аналогичным конструктивным решениям.

В качестве аналога использован типовой объект из Сборника КО-ИНВЕСТ «Складские здания и сооружения. Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен на 01.01.2011 для условий строительства в Московской области», раздел 3.19 «Здания межотраслевого назначения», а именно С3.19.078 «Склады-ангары для большой техники», класс качества – econom; строительный объем 72 000 куб.м., одноэтажное строение; каркас – стальной заводской; стены – стальной сайдинг; перекрытия не предусмотрены; электроосвещение, водоснабжение, канализация – минимальные; класс конструктивной системы здания КС-6.

Оценщиком обоснованы и внесены регионально-климатические, регионально-экономические поправки, поправка на текущие цены, применены корректировки на различие в конструктивных элементах объекта оценки и объекта-аналога. Расчеты приведены в Отчете.

Прибыль предпринимателя определена в размере 18%.

Величина затрат на строительство объекта оценки определена в размере 107 719 671 руб. 

Совокупный износ определен в размере 90,22 %.

Стоимость воспроизводства объекта оценки определена как величина затрат на строительство минус совокупный износ. 

Рыночная стоимость объекта оценки определена в размере 10 534 984 руб..

Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки.

Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о характеристиках аналога, учтенных оценщиком при расчете величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.

Из показаний свидетеля ФИО4 в судебном заседании следует, что с учетом цели оценки, рыночная стоимость определялась без учета прав на землю, поскольку иное повлекло бы двойное налогообложение, объектами которого являются и земельный участок, и расположенный на нем объект капитального строительства. Ею применены регионально-климатическая и регионально-экономическая поправка для приведения значений по аналогу к данным Хабаровского региона. В Отчете ссылка на Аналитический обзор ООО РСО «Кредо» сделана при анализе рынка, а не при расчете рыночной стоимости объекта оценки. К Отчету были приложены копии с представленных заказчиком оригиналов документов. 

Положения Отчета, показания свидетеля ФИО4 опровергают доводы представителя Правительства Хабаровского края и администрации г. Комсомольска-на-Амуре о допущенных оценщиком нарушениях.

В соответствии с подпунктом «и» пункта 8 ФСО № 3 в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. 

При выборе подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки, оценщиком дано обоснование применяемых им методов и подходов, обоснованы отказы от других подходов и методов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. 

Для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости (пункты 10, 11 ФСО № 7).

В разделе 2 Отчета оценщиком дан анализ рынка объекта оценки и ценообразующих факторов.

В соответствии с пунктом «г» пункта 24 ФСО № 7 при затратном подходе в общем случае стоимость объекта недвижимости определяется как сумма стоимости прав на земельный участок и стоимости объекта капитального строительства.

Целью оценки является не общий случай определения рыночной стоимости объекта оценки, а пересмотр кадастровой стоимости объекта капитального строительства, которая в свою очередь определяется без учета стоимости земельного участка, на котором расположен объект недвижимости с целью избежать двойное налогообложение.

Приказом Минэкономразвития России от 07.06.2016гю. № 358 утверждены Методические указания о государственной кадастровой оценке, в соответствии с пунктом 1.12 которых, при необходимости раздельного определения кадастровой стоимости земельных участок и находящихся на нем иных объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости в качестве самостоятельных объектов недвижимости, данные объекты могут быть оценены как раздельно, так и в составе условно сформированного объекта оценки. В случае оценки единого объекта оценки полученная стоимость распределяется между входящими в его состав объектами недвижимости, учтенными в государственном кадастре недвижимости. При этом должен соблюдаться принцип отсутствия двойного налогообложения имущества.

Учитывая цель оценки, оценщик обоснованно рыночную стоимость объекта оценки определил без учета стоимости земельного участка, приходящегося на объект капитального строительства.

Доводы администрации о необоснованном использовании в качестве аналога объекта из сборника КО-ИНВЕСТ «Складские здания и сооружения. Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен на 01.01.2011г. для условий строительства в Московской области», являются не обоснованными, поскольку оценщиком произведены соответствующие корректировки.

Обстоятельства, на которые ссылаются Правительство Хабаровского края, администрация г. Комсомольска-на-Амуре без установления данных о том, что в действительности рыночная стоимость оцениваемого здания не соответствует размеру, определенному оценщиком, не является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

В соответствии со статьей 14 КАС РФ административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Исходя из положений части 5 статьи 247 КАС РФ обязанность по доказыванию несоответствия заявленной административным истцом рыночной стоимости объекта недвижимости лежит на административных ответчиках.

Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость земельного участка, свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками, заинтересованным лицом, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не представлено.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.

На основании изложенного заявленное административным истцом требование подлежат удовлетворению. 

Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. 

Поскольку административное исковое заявление подано в суд 07 декабря 2018 года, сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 08 февраля 2013 года, установленная судом кадастровая стоимость действует с 01 января 2018 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Руководствуясь статьями 175-180 КАС РФ суд, 

РЕШИЛ:

Административный иск ФИО3 удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства склада закрытого № 2 с кадастровым номером №, площадью 4533,9 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 29 июня 2012 года в размере 10 534 984 руб. на период с 01 января 2018 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Дата обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости – 07 декабря 2018 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в административную коллегию Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 08 февраля 2019 года 

Судья Хабаровского краевого суда И.Г. Мороз