РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 июля 2019 года город Радужный

Радужнинский городской суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе судьи Студеникиной Н.В., при секретаре Ахмедовой Н.Р., с участием старшего помощника прокурора Киргизова А.Н., истца ФИО4, представителя истца – адвоката Федякова С.С., ответчика Герба Г.И., представителя ответчика ФИО5, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-380/2019 по исковому заявлению ФИО4 

<

данные изъяты> к Герба 

<

данные изъяты>, Герба 

<

данные изъяты>, Герба 

<

данные изъяты> о расторжении предварительного договора купли-продажи, истребовании переданного имущества, признании не приобретшими права пользования жилым помещением, выселении,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО4 обратилась в суд с вышеуказанным иском. В обоснование требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества: 2-х этажного жилого дома с гаражом, расположенного по адресу: 

<

адрес> кадастровым номером 

<

данные изъяты>, общей площадью 185,7 кв.м. с отдельно стоящими постройками - баней 5х6 кв.м., курятником 2х8 кв.м., забором по всему периметру земельного участка, и земельного участка, с кадастровым номером 86:18:0010309:214, площадью 1106 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>. По условиям Предварительного договора стороны обязались в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор купли-продажи вышеуказанных объектов недвижимости. Согласно пунктов 2.8 и 2.9, 2.21 Предварительного договора, стоимость дома была согласована сторонами в сумме 4 600 000 рублей, которую ответчик обязался уплатить в следующем порядке: 2 000 000 рублей - в течении 3-х дней с момента заключения Предварительного договора, то есть, не позднее ДД.ММ.ГГГГ, из которых истец обязался погасить задолженность перед Запсибкомбанком; 2 600 000 рублей одновременно с подписанием сторонами основного договора купли-продажи объектов недвижимости. До подписания Предварительного договора ответчик был уведомлен о наличии запрета ОСП УФССП по ХМАО-Югре в г. Радужном на совершение регистрационных действий в отношении указанных объектов недвижимости и о том, что истец сделает всё, чтобы это обременение снять до регистрации данной купли-продажи. 

В соответствии с пунктом 2.12 Предварительного договора ДД.ММ.ГГГГ она вместе со своей семьей выехала из дома и дала разрешение всей семье ответчика на вселение и регистрацию в доме, в результате чего ответчик и его семья проживают в доме с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время и являются зарегистрированными с ДД.ММ.ГГГГ. Условия Предварительного договора ею были выполнены в полном объеме и указанные объекты недвижимости переданы ответчику в срок и в надлежащем состоянии. Несмотря на согласование сторонами в Предварительном договоре всех его существенных условий и надлежащее их исполнение с её стороны, ответчиком по первому траншу в срок до ДД.ММ.ГГГГ была уплачена лишь сумма в размере 500 000 рублей, а оставшаяся сумма по первому траншу в размере 1 500 000 рублей была уплачена лишь ДД.ММ.ГГГГ. По второму платежу (траншу) ответчик оплатил лишь 300 000 рублей, а платеж в размере 2 280 000 рублей не произвел. 

В адрес ответчика она трижды направляла для подписания варианты основного договора купли-продажи, которые ответчиком были получены, но по надуманным основаниям ответчик отказывался их подписывать, не предоставив ей при этом на подпись свой вариант договора купли-продажи. Таким образом, несмотря на то, что существенные условия в Предварительном договоре, такие как предмет и цена сделки, были сторонами согласованы, подписывать основной договор и оплачивать цену Предварительного договора ответчик отказался, чем существенно нарушил условия п.п. 1.1, 2.9, 2.18, 2.19, 2.21 Предварительного договора и положения статей 309, 310, 314, ч. 1 ст. 429 Гражданского кодекса РФ, следовательно ответственным за неисполнение Предварительного договора и незаключение основного договора купли-продажи является ответчик, который уклонялся от этого в период времени более одного года. ДД.ММ.ГГГГ ответчику было вручено уведомление о нарушении условий Предварительного договора. В результате допущенных ответчиком нарушений ей не было получено то, на что она рассчитывала при заключении Предварительного договора. 

Ссылаясь на п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, Определение Верховного Суда РФ от 02.02.2016 N 306-3С15-18513 по делу N А49-1170/2015, считает, что вправе расторгнуть предварительный договор в одностороннем порядке и потребовать возврата переданного ответчику имущества. 

В адрес ответчика ДД.ММ.ГГГГ была направлена претензия, которую ответчик получил ДД.ММ.ГГГГ, но незаконно отклонил, сославшись, во-первых, на то, что срок исполнения денежного обязательства по второму траншу возникает не при подписании сторонами договора купли-продажи объектов недвижимости, а лишь при регистрации сделки перехода права собственности на них с продавца на покупателя, а, во-вторых, на допущенные ей нарушения по неснятию запрета на регистрационные действия в отношении объектов недвижимости до момента совершения оплаты по второму траншу, что полностью не соответствует условиям заключенного сторонами Предварительного договора. Исходя из того, что договор купли-продажи на объекты недвижимости сторонами не был заключен, стоимость которых ответчиком не оплачена, действие Предварительного договора прекратилось, а ответчики являются лицами, не приобретшими права на объекты недвижимости, в связи с чем в целях защиты своих имущественных прав ДД.ММ.ГГГГ ответчику была вручена претензия-уведомление о расторжении Предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, возврате переданного недвижимого имущества и выселении из дома, которая ответчиком была получена, но отклонена ДД.ММ.ГГГГ. Поскольку ответчики в установленный срок не освободили жилой дом, они подлежат выселению на основании решения суда. 

Просит признать расторгнутым предварительный договор купли-продажи дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ней и ФИО1; истребовать у ответчика ФИО1 указанное выше недвижимое имущество; признать ответчиков не приобретшими право пользования на это недвижимое имущество и выселить их из занимаемого жилого помещения, прекратив регистрацию по указанному выше адресу; взыскать с ответчика ФИО1 в свою пользу расходы по уплате государственной пошлины в сумме 1200 рублей (л.д. 5-8). 

В письменных возражениях на иск представитель ответчика ФИО1 - ФИО9, действующая на основании доверенности (л.д. 81), указала на незаконность исковых требований по тем основаниям, что ответчик не уклоняется от заключения договора купли-продажи жилого дома, а согласовывает условия договора в обоюдном порядке. В настоящее время предварительный договор имеет юридическую силу, так как пунктом 6.1 указанного договора определено, что он вступает в силу с момента подписания его сторонами и действует до заключения основного договора купли-продажи и его регистрации. Согласно условиям предварительного договора (п.1) предметом договора является заключение до ДД.ММ.ГГГГ договора купли продажи дома и земельного участка, основные условия которого стороны определяют в предварительном договоре купли-продажи дома. Таким образом, условия договора купли-продажи дома должны соответствовать условиям заключенного предварительного договора (ст. 429 ГК РФ). Однако в нарушение условий предварительного договора и ст. 429 ГК РФ истец ДД.ММ.ГГГГ предложил договор купли-продажи жилого дома с земельным участком с рассрочкой платежа, и внес новые условия оплаты за дом, исключил некоторые существенные условия предварительного договора и не внес их в договор купли-продажи. Так, в нарушение п. 2.7 предварительного договора в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не указана стоимость земельного участка, в то время как в предварительном договоре п. 2.7 предусмотрена кадастровая стоимость земельного участка, которая составляет 365 278,62 руб. Данное условие в договоре является существенным и обязательным (ст. 555 ГК РФ). Пунктом 2.11 предварительного договора купли-продажи жилого дома предусмотрено, что продавец принимает меры по снятию обременения до регистрации договора купли-продажи. В предложенном варианте договора от ДД.ММ.ГГГГ данное условие отсутствует. В договоре от ДД.ММ.ГГГГ изменены условия и порядок оплаты за дом. В связи с чем, ответчик не был согласен с предложенным вариантом и отклонил его. Второй раз договор получен ответчиками ДД.ММ.ГГГГ, и также в предложенном договоре были нарушения условий предварительного договора. Договор составлен с условиями рассрочки платежа, что не предусмотрено предварительным договором. В п. 3 предложенного варианта договора стоимость земельного участка не соответствует п. 2.7 предварительного договора – вместо стоимости земли в 365 278,62 руб. безосновательно и несогласованно с покупателями указана стоимость земельного участка в 250 000 руб. Пункты 4 и 5 в части порядка оплаты и суммы оплаты за дом не соответствуют предварительному договору в полном объеме. Кроме того, в предложенном варианте договора отсутствует условие по снятию продавцом обременения до регистрации договора купли-продажи. Истец в одностороннем порядке изменил условия предварительного договора и в предложенных вариантах договоров от 19 февраля и ДД.ММ.ГГГГ. В данных договорах истец обязывает ответчика оплатить его долг по исполнительному производству в 600 000 руб., что является грубым нарушением условий предварительного договора (пункты 2.2. и 4.1.4). Кроме того, в вариантах договора от 19 февраля и ДД.ММ.ГГГГ в одностороннем порядке изменена цена за землю - стоимость земельного участка указана в 250000 руб., что не соответствует пункту 2.7 предварительного договора (стоимости земли 365278 руб. 62 коп). 

По условиям предварительного договора купли-продажи жилого дома (п. 2.11) продавец принимает меры по снятию обременения до регистрации договора купли-продажи. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ дом находился под ограничением права - запрещение сделок с имуществом, и договор купли-продажи жилого дома не состоялся. До настоящего времени продавец не предпринял никаких мер по снятию обременения с жилого дома. 

Пункт 2.9 предварительного договора предусматривает оплату покупателем в течение 2 периодов. Первый транш оплаты жилого дома выполнен в полном объеме - продавцу выплачено 2 320 000 руб. вместо указанных в предварительном договоре 2 000 000 руб. Второй транш – оставшаяся сумма оплаты должна производиться при заключении основного договора купли-продажи жилого дома. 

В силу юридического толкования предварительного договора в соответствии с пунктом 2.11 сумма должна быть выплачена после снятия обременения при заключении договора купли-продажи жилого дома. Ответчик не уклоняется от заключения договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, но заключение договора купли-продажи обусловлено бездействием истца. Невозможно оформить договор купли-продажи дома в установленном законом порядке, так как службой судебных приставов на данный объект недвижимости наложено ограничение и не снято истцом, как предусматривает предварительный договор. По вине истца не заключен договор купли-продажи жилого дома, поскольку им не выполнены условия предварительного договора. 

Истцу в устной и письменной форме неоднократно предлагалось исполнить условие предварительного договора - снять обременение с жилого дома и оформить договор купли-продажи с выплатой оставшейся суммы.

Таким образом, ответчики исполнили требования предварительного договора в полном объеме и в соответствии с п. 6.1 предварительный договор имеет юридическую силу с момента подписания его сторонами и действует до заключения основного договора купли-продажи и его регистрации. 

Кроме того, в исковых требованиях ФИО4 не указаны основания расторжения предварительного договора, не указано, какие условия предварительного договора нарушены, и какие существенные нарушения в ходе исполнения обязательств допущены покупателями. Просит в исковых требованиях отказать (л.д. 77-80). 

Иных возражений на иск не поступило.

В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ истец в присутствии своего представителя уточнила исковые требования по первому пункту просительной части искового заявления и просила признать предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ прекратившим свое действие (л.д. 105).

ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО4 изменила исковые требования, и просила расторгнуть предварительный договор купли-продажи дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ в связи с существенными нарушениями его исполнения со стороны ответчика ФИО1, остальная часть исковых требований была оставлена без изменения (л.д. 122).

В судебном заседании истец ФИО4 поддержала исковые требования по основаниям, изложенным в иске, дополнительно пояснила, что действия ответчика свидетельствуют о недобросовестности покупателя. В феврале 2018 года она как продавец и ответчик ФИО6 пришли к соглашению о приобретении у нее жилого дома и земельного участка. Ею была озвучена стоимость дома и земельного участка в 5 500 000 руб. При первом разговоре покупатель предупреждался, что имеется запрет на регистрационные действия на имущество, наложенный судебным приставом-исполнителем. Покупатель согласилась приобрести дом по цене 4 700 000 руб. Она пошла навстречу покупателям и согласилась продать дом за указанную стоимость. В процессе заключения предварительного договора и до его подписания продавец неоднократно менял и согласовывал условия договора и она вынужденно уступила еще 100 000 руб., так как у покупателя были проблемы с продажей квартиры. Кроме того, ответчик допустила существенные нарушения заключенного договора купли-продажи, так как первый транш покупатель оплачивала почти три месяца вместо трех дней по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ и отказалась в дальнейшем подписывать - оформлять основной договор, отказалась при этом от дальнейшей оплаты по договору. Просил исковые требования удовлетворить. 

В судебном заседании представитель истца – адвокат ФИО10, действующий на основании ордера № от ДД.ММ.ГГГГ и допущенный к участию в деле на основании письменного заявления истца (л.д. 100,101), поддержал исковые требования по основаниям, изложенным в иске, полагал, что истцом были исполнены условия договора, истец со своей семьей выселилась из дома, предоставив возможность вселиться в дом ответчику и ее семье. Предоставляла ответчику для подписания акт приема-передачи объекта недвижимости, от подписания которого ответчик уклонилась. Считает, что ответчик является недобросовестной стороной сделки, сама препятствует наступлению необходимых обстоятельств в виде снятия обременения на приобретаемый ею объект недвижимости, умышленно затягивала подписание основного договора и оплате полной цены по договору. Просил иск удовлетворить в полном объеме. 

В судебном заседании ответчик ФИО1 с исковыми требованиями не согласилась по тем основаниям, что отказалась от подписания основных предлагаемых договоров купли-продажи, так как в них менялись условия, и они не соответствовали предварительному договору купли-продажи. Намерена исполнить предварительный договор купли-продажи, когда истец снимет запрет на совершение регистрационный действий. Денежные средства для оплаты второй части денежных средств по договору у нее имеются. Просила в иске отказать.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО1 - ФИО9, действующая на основании доверенности (л.д. 81), исковые требования не признала и пояснила, что истец не доказала факта существенного нарушения условий договора со стороны ответчика и факта причинения ей значительного ущерба; договор не может быть расторгнут в силу возможности устранения тех нарушений, на который указывает сторона истца. Одним из таких способов является заключение договора купли-продажи. Между тем, заключения одного договора недостаточно, необходима регистрация перехода права собственности, а это невозможно сделать, поскольку судебным приставом-исполнителем ОСП по г. Радужному наложен запрет на регистрационные действия с домом, в связи с наличием задолженности у истца. После снятия ограничения Федеральной службой судебных приставов возможно сразу заключение основного договора. Просила в иске отказать.

В судебном заседании ответчики ФИО2, ФИО3 не присутствовали, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом (л.д. 127,129), сведений об уважительных причинах неявки не представили, и не просили о рассмотрении дела в их отсутствие.

С учетом мнения лиц, участвующих в деле, требований ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассмотрено в отсутствие ответчиков.

Выслушав стороны, их представителей, заключение прокурора, полагавшего, что исковые требования удовлетворению не подлежат, исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Частью 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Истцом в адрес ответчика ФИО1 направлено досудебное уведомление от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении предварительного договора купли-продажи, возврате переданного имущества и выселении, в котором истец указала на прекращение обязательств, предусмотренных предварительным договором, в связи с окончанием установленного в нем срока, и необходимость выселиться из жилого помещения, возвратив истцу все переданное ей имущество (л.д. 58-59).

В ответе на досудебное уведомление представитель ответчика ФИО9 указала на несогласие с требованием о расторжении предварительного договора в связи с тем, что ответчиком не были нарушены условия предварительного договора (л.д. 60).

Исходя из смысла досудебного уведомления от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении предварительного договора купли-продажи, возврате переданного имущества и выселении и ответа на него в их совокупности, а также пояснений представителя ответчика в судебном заседании о том, что досудебное уведомление было расценено, как уведомление о расторжении договора купли-продажи дома и земельного участка, суд расценивает такое уведомление как предложение истца ответчику расторгнуть предварительный договор. Таким образом, досудебный порядок урегулирования спора истцом соблюден.

В силу п. 1, п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (п. 1). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422) (п. 4).

Согласно п. 1, 3, 4 ст. 429 Гражданского кодекса Российской федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1). 

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 3). 

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4).

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО4 (продавец) и ответчиком ФИО1 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи дома и земельного участка, согласно п. 1.1 которого стороны обязуются заключить до ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи дома и земельного участка (основной договор), основные условия которого стороны определяют в настоящем предварительном договоре.

Пунктами 2.1 и 2.2 Предварительного договора предусмотрено, что по основному договору продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, с гаражом, общей площадью всех помещений 185,7 кв.м., с отдельно стоящими постройками – баней 5х6 кв.м., курятником крытым 2х8 кв.м., забором по всему периметру участка, и земельный участок, общей площадью 1106 кв.м., с кадастровым номером 

<

данные изъяты>

В соответствии с п. 2.8 и п. 2.9 договора жилой дом с хозяйственными постройками и земельным участком продается за 4 600 000 рублей. Стоимость объектов оплачивается покупателем в следующем порядке: 1 транш – в течение 3 дней со дня заключения предварительного договора в сумме 2 000 000 руб., из средств которой продавец обязуется погасить задолженность перед Запсибкомбанком. Покупатель уведомляет, что часть средств первого транша будет оплачиваться из собственных средств в пределах 700 000 руб., а остальная часть в пределах 1 300 000 руб. из средств, полученных от продажи его недвижимого имущества – дачи и квартиры. Покупатель прилагает все усилия для скорейшего проведения этих сделок с целью оплаты первого транша продавцу, продавец в свою очередь уведомлен об этой ситуации и не предъявляет претензий к покупателю в разумные сроки для осуществления подобных сделок; 2 транш – в сумме 2 600 000 руб. при заключении основного договора купли-продажи вышеуказанного имущества. Продавец после снятия обременения на регистрационные действия дает возможность покупателю оформить кредит или ипотеку на недостающую сумму. 

Согласно п. 2.11 договора покупатель уведомлен, что жилой дом состоит под ограничением (обременением) права – вид запрещение сделок с имуществом, наложен ФССП по ХМАО-Югре ДД.ММ.ГГГГ, и продавец делает все, чтобы снять это обременение до регистрации купли-продажи.

Стороны по своему усмотрению определяют дату и время подписания основного договора купли-продажи объектов, в пределах п. 1.1 данного договора. Подписание договора купли-продажи объектов должно происходить одновременно с расчетом последнего транша в сумме, указанной в п. 2.9 предварительного договора Стороны договорились, что продавец принимает все меры и за свой счет решает проблему снятия ограничения на продажу имущества (п. 2.21).

Предварительный договор купли-продажи дома вступает в силу с момента подписания его сторонами и действует до заключения основного договора купли-продажи и его регистрации (п. 6.1) (л.д. 10-13).

Согласно Выписками из Единого государственного реестра недвижимости правообладателем спорных объектов недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ является ФИО4, в отношении указанных объектов недвижимости установлен запрет регистрационных действий (л.д. 14-27).

Согласно справке, выданной ООО «ЖЭС» от ДД.ММ.ГГГГ, стороны значатся зарегистрированными по адресу: 

<

адрес> (л.д. 28). 

Из представленных истцом в материалы дела копий расписок от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ следует, что ответчиком ФИО1 уплачено по предварительному договору в общей сумме 1 820 000 (л.д. 30-35). При этом согласно реестру оплаты за дом по распискам, составленному истцом, ответчиком в счет оплаты по предварительному договору внесено 2 320 000 руб. (л.д. 29), остаток к уплате по договору составляет 2 280 000 руб., и указанные суммы не оспариваются сторонами. 

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что в срок, установленный в предварительном договоре – ДД.ММ.ГГГГ, основной договор сторонами не заключен. 

Согласно материалам дела, истцом в адрес ответчика ФИО1 был направлен проект основного договора купли-продажи жилого дома с земельным участком от ДД.ММ.ГГГГ, впоследствии в адрес ответчика было направлено уведомление от ДД.ММ.ГГГГ о несоблюдении условий предварительного договора и вариант основного договора от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 36-47).

В ответ на уведомление от ДД.ММ.ГГГГ ответчик ФИО1 указала на наличие разночтений между предварительным и основным договором, а также между пунктами основного договора, и на несоответствие его действующему законодательству в части указания о регистрации договора, в связи с чем предложенный вариант договора не может быть ею подписан. В ответе на уведомление ответчик предложила оплатить долги истца, после чего истец снимет обременение, и стороны подпишут основной договор (л.д. 48-50).

В дальнейшем истцом в адрес ответчика ФИО1 направлена претензия, с требованием подписать основной договор № купли-продажи жилого дома с земельным участком и оплатить оставшуюся часть стоимости жилого дома в размере 2 280 000 руб. либо освободить занимаемый жилой дом (л.д. 51-53, 54).

В ответе на претензию ответчик ФИО1 изложила доводы, аналогичные ответу на уведомление от ДД.ММ.ГГГГ и предложила аналогичный вариант разрешения спора (л.д. 55-57).

Определяя характер заключенного между сторонами договора, суд учитывает разъяснения п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", согласно которым, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Таким образом, суд приходит к выводу, что заключенный между сторонами предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ является договором купли-продажи с условием о предварительной оплате.

В обоснование заявленных требований о расторжении договора истец ссылается на ч. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац 4 пункта 2 статьи 450 ГК РФ).

По смыслу данной нормы материального права существенным нарушением договора признается допущенное одной из сторон нарушение, которое влечет для другой стороны, не любой, а только весомый ущерб. Весомость ущерба должна быть подтверждена тем, что соответствующая сторона договора в результате неисполнения договора другой стороной в значительной степени лишается того, на что была бы вправе рассчитывать при заключении договора.

Так, истец указывает, что ответчик отказался подписывать основной договор и оплачивать цену предварительного договора, в связи с чем ответственным за неисполнение предварительного договора и незаключение основного договора купли-продажи является ответчик, который уклонялся от этого в период времени более одного года. В результате допущенных ответчиком нарушений, истцом не было получено то, на что он рассчитывал при заключении предварительного договора. 

Судом установлено, что в период с момента заключения предварительного договора по ДД.ММ.ГГГГ стороной ответчика выплачено истцу 2 320 000 руб. (л.д. 29).

Сведения о том, что ФИО4 предъявляла ФИО1 требования, претензии в части исполнения ею обязательств по выплате продавцу первого транша, предусмотренного пунктом 2.9 предварительного договора, материалы гражданского дела не содержат.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что между сторонами отсутствует спор в части надлежащего исполнения покупателем обязательств по выплате первого транша.

Обсуждая вопрос об исполнении покупателем обязательств, установленных пунктом 2.9 предварительного договора, в части выплаты оставшейся суммы, суд приходит к следующему.

Как указано выше, обязанность по выплате истцу 2 600 000 руб. возникает у ответчика при заключении основного договора.

С момента заключения договора от ДД.ММ.ГГГГ вплоть до судебного заседания, состоявшегося ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 122, 123-126), и в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ обе стороны полагали, что заключенный ими договор является предварительным, и у них имеется обязательство заключить основной договор.

Данный вывод суда также подтверждается письмами самой ФИО4, в которых она неоднократно предлагала ответчику заключить основной договор, а также ответами ФИО1 (л.д. 47, 48-50, 51-53, 55-57, 58-59, 60).

Вопрос о том, является ли предварительный договор основным или нет, разрешен судом лишь в рамках настоящего гражданского дела. 

В этой связи, суд приходит к выводу, что обязанность по оплате второго транша в размере 2 280 000 руб. возникает у ответчика ФИО1 после признания судом предварительного договора купли-продажи дома и земельного участка договором купли-продажи с условием о предварительной оплате.

Таким образом, суд считает, что действиями ответчика права и законные интересы истца на момент рассмотрения дела не нарушены, а также не нарушены условия предварительного договора, существенных нарушений условий договора судом не установлено, в связи с чем исковые требования о расторжении предварительного договора купли-продажи удовлетворению не подлежат. 

В соответствии с п.1 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

То обстоятельство, что ФИО1 не подписала акт приема-передачи недвижимости, не свидетельствует о ее недобросовестности, поскольку акт приема-передачи недвижимости являлся приложением к основному договору купли-продажи, который стороны на тот момент не заключили, не придя к соглашению.

К предварительному договору купли-продажи дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ акт передачи недвижимости не составлялся и не прилагался, на его составлении и подписании никто из сторон не настаивал.

Каких-либо доказательств уклонения ответчика от подписания акта передачи недвижимости к предварительному договору купли-продажи дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ стороной истца не представлено. 

Как установлено судом, продавец фактически передал, а покупатель принял недвижимое имущество, семья ФИО1 проживает в спорном доме, там же зарегистрирована по месту жительства. ФИО1, в свою очередь, в соответствии с условиями предварительного договора выплатила ФИО4 существенную часть стоимости дома и участка.

Остальные исковые требования об истребовании недвижимого имущества, признании ответчиков не приобретшими право пользования жилым помещением, выселении являются производными от основного требования о расторжении предварительного договора купли-продажи дома и земельного участка и удовлетворению также не подлежат, поскольку ответчики были вселены в жилой дом, зарегистрированы по месту жительства с согласия истца, на основании предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Иные доводы сторон юридического значения при рассмотрении спора не имеют, суд принимает решения в рамках заявленных требований (ч.3 ст. 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). 

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО4 

<

данные изъяты> к Герба 

<

данные изъяты>, Герба 

<

данные изъяты>, Герба 

<

данные изъяты> о расторжении предварительного договора купли-продажи, истребовании переданного имущества, признании не приобретшими права пользования жилым помещением, выселении – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме 16 июля 2019 года, путем подачи апелляционной жалобы через Радужнинский городской суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

Судья (подпись) Н.В. Студеникина