Дело № 2-2741/2025 

УИД 56RS0027-01-2025-002778-39

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

4 августа 2025 года г. Оренбург

Оренбургский районный суд Оренбургской области в составе председательствующего судьи Рязяповой Д.И.,

при секретаре Гурьяновой И.С., 

с участием представителя истца ФИО1, третьего лица ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью «Экодолье» о снижении размера штрафа, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в суд с вышеназванным исковым заявлением, обосновывая требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ним, ФИО2 (Покупателями) и ООО «Экодолье» (Продавцом) был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка (далее договор). Данным договором было предусмотрено условие о перечислении покупателями обязательного платежа в размере 10641312 руб. в счёт обеспечения заключения основного договора купли-продажи. 20 и ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 перечислил продавцу часть обеспечительного платежа в размере 2150000 руб., что подтверждается платежными поручениями и чеком об оплате за указанные даты соответственно. 

Поскольку у покупателей не имелось возможности внести оставшуюся часть обеспечительного платежа ввиду отсутствия денежных средств, постольку ДД.ММ.ГГГГ они направили продавцу заявление о расторжении предварительного договора купли-продажи. Продавцом было указано, что с покупателей будет удержан штраф в размере 500000 руб. 

Не согласившись с суммой штрафа, покупатели ДД.ММ.ГГГГ направили досудебную претензию продавцу, с просьбой его уменьшения ввиду существенной несоразмерности.

Продавец в ответ на указанную претензию направил Покупателям Соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи и снижении штрафа до 300000 руб.

В ответ на данное предложение истец открыл текущий счёт в банке Продавца и предложил свой вариант соглашения о снижении размера штрафа до 100000 руб., с чем Продавец не согласился.

ДД.ММ.ГГГГ на расчётный счёт истца ответчик возвратил часть обеспечительного платежа в размере 1617934, 40 руб., удержав сумму штрафа в размере 532065 руб. 60 коп. 

Истец указывает, что в данном случае к размеру штрафа, определенному условиями договора, возможно применить положения ст. 333 ГК РФ, и снизить его.

Так, размер штрафа явно несоразмерен последствиям в виде расторжения договора путем реализации покупателями своего права на одностороннее расторжение. С даты получения обеспечительного платежа продавец имел право пользоваться денежными средствами, полученными от покупателя и извлекать из-за этого прибыль. Кроме того, продавец не понес реальные убытки или иные негативные последствия в результате того, что основной договор купли-продажи между сторонами не был заключен. Жилой дом и земельный участок не были сняты с продажи с сайта Авито. Пункты договора о штрафах (п. 5.2.4 и 10.6) возможно считать незаключенными из-за противоречий либо недействительными ввиду несоблюдения правовой природы штрафа. 

Просит суд снизить в связи с несоразмерностью штраф за реализацию покупателями своего права одностороннего расторжения предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО3, ФИО2 и ООО «Экодолье» до 50000 руб. Признать удержанную ответчиком денежную сумму неосновательным обогащением и взыскать с ООО «Экодолье» в пользу ФИО3 482065 руб. 60 коп., излишне удержанную сумму обеспечительного платежа. 

Истец ФИО3, в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. Просил суд рассмотреть дело в его отсутствие

Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд определил дело рассмотреть в отсутствие неявившегося истца. 

Представитель ответчика ФИО1, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании возражал против исковых требований. Указал, что условие об удержании части обеспечительного платежа в случае расторжения договора Покупателями, было оговорено сторонами. Данное условие не противоречит действующему законодательству, включая Закон о защите прав потребителей, и основан на принципе свободы договора. Размер указанного обеспечительного платежа не может быть уменьшен, в соответствии с действующими нормами гражданского законодательства, в частности в соответствии со ст. 333 ГК РФ. 

Третье лицо ФИО4 просила исковые требования своего супруга удовлетворить и снизить размер штрафа до 50000 руб. Пояснила, что они с супругом проживают в однокомнатной квартире, принадлежащей ей на праве собственности, иждивенцев не имеют. Сумма штрафа в размере более 500000 руб. является для них значительной. 

Выслушав пояснения представителя ответчика и третьего лица, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. 

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как указано в пункте 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено.

До тех пор, пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием.

Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения.

Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства.

Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно, как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

Исходя из положений пункта 1 статьи 381.1 ГК РФ, внесенные денежные средства представляют собой обеспечительный платеж, правила о котором содержатся в параграфе 8 главы 23 ГК РФ. Обеспечительный платеж обеспечивает денежное обязательство, в том числе обязательства, которые возникнут в будущем, включая обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательства, возникшие по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 ГК РФ. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

Согласно пункту 2 данной статьи в случае ненаступления обстоятельств в предусмотренный договором срок или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Экодолье» - Продавцом и ФИО3 и ФИО2 – Покупателями был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>. 

Цена предметов договора будет составлять 10641312 руб. (п. 3.1.3 Договора).

Стороны обязуются подписать основной договор в течение 365 календарных дней с момента подписания Предварительного договора, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ (п. 3.6 договора).

Разделом 4 Предварительного договора предусмотрено условие об обеспечительном платеже. 

Размер обеспечительного платежа определен сторонами в размере 10641312 руб., и ими же оговорены условия по его уплате продавцом покупателю четырьмя частями. 

Так, первая часть обеспечительного платежа в размере 1900000 руб. перечисляется Покупателем на расчётный счёт Продавца не позднее 5 календарных дней с даты заключения договора, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ

Вторая часть обеспечительного платежа в сумме 250000 руб. – не позднее ДД.ММ.ГГГГ (пункт 4.1 договора).

ФИО3 во исполнение указанного пункта договора перечислил продавцу денежные средства в размере 2150000 руб., что подтверждается платежными поручениями № и № от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ на суммы 1900000 руб. и 250000 руб. соответственно.

ДД.ММ.ГГГГ Покупатели обратились к Продавцу с досудебной претензией, в которой указали, что они реализовали своё право на одностороннее расторжение договора через три месяца после его заключения по независящим от них причинам, и просят вернуть ФИО3 обеспечительный платеж в сумме 2150000 руб., и не удерживать штраф, в связи с его несоразмерностью.

В ответ на указанную претензию Продавец направил Покупателям согласие на принятие заявления на расторжение предварительного договора и готовность возвратить обеспечительный платеж, снизив размер штрафа, предусмотренный в том числе п. 5.2.4 договора до 300000 руб. 

В свою очередь ФИО3 и ФИО4 направили в адрес ООО «Экодолье» соглашение о расторжении предварительного договора с условием об удержании из обеспечительного платежа в пользу продавца 100000 руб. 

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Экодолье» вернуло ФИО3 денежные средства в связи с расторжением предварительного договора купли-продажи в размере 1617934 руб. 40 коп., что подтверждается платежным поручением №. 

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

По смыслу данной нормы права, буквальное значение содержащихся в договоре слов и выражений (буквальное толкование) определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

При этом условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениям Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации), в том числе таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения. Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

В пункте 4.5. договора стороны согласовали условия, при которых обеспечительный платеж подлежит возврату покупателю, при расторжении договора по инициативе покупателя по основанию, предусмотренному п. 5.4.3 договора с удержанием штрафа, предусмотренного п. 5.2.4 договора.

В п. 5.2.4 договора указано, что продавец имеет право при расторжении покупателем в одностороннем порядке договора в соответствии с п.5.4.3 удержать из обеспечительного платежа (п. 4.1. договора) штраф в размере 5 %. 

Поскольку размер обеспечительного платежа составляет 10641312 руб., постольку размер штрафа по п. 5.2.4 договора равен 532065, 60 руб., из следующего расчёта (10641312 руб. х 5 %). 

Вопреки доводам стороны ответчика, суд, анализируя в совокупности условия договора об обеспечительном платеже и правах и обязанностях сторон, приходит к выводу о том, что штраф, возможность удержания которого продавцом с покупателя предусмотрена из суммы обеспечительного платежа (п. 5.2.4 договора) является мерой ответственности за одностороннее расторжение договора и к нему подлежат применению положения ст. 333 ГК РФ, предусматривающие возможность снижения штрафных санкций при их явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства. 

Стороны определили в договоре, что обеспечительный платеж подлежит возврату, и из его части подлежит удержанию штраф, в том числе за одностороннее расторжение договора. 

Таким образом, в данном случае часть обеспечительного платежа обеспечивает денежное обязательство по уплате штрафа, право на снижение которого безусловно предусмотрено законом. Указанное соотносится с правовой позицией Верховного суда РФ, изложенной в абз. 2 п. 69 Постановления от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее Постановление Пленума ВС РФ от ДД.ММ.ГГГГ №) согласно которой, заранее установленные условия договора о неприменении или ограничении применения статьи 333 ГК РФ являются ничтожными (пункты 1 и 4 статьи 1, пункт 1 статьи 15 и пункт 2 статьи 168 ГК РФ). 

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с п. 1 ст. 333 этого же кодекса если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 69 и 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно абзацам 1 и 3 пункта 75 вышеназванного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования. Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки.

Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств. Критериями установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства. Учитывая, что степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и конкретных обстоятельств дела. 

Таким образом, принимая во внимание конкретные обстоятельства настоящего дела, те факты, что размер штрафа определён сторонами договором, по которому одна - профессиональный участник потребительского рынка, а другие - потребители, учитывая основания расторжения договора в одностороннем порядке по инициативе покупателей и непродолжительный срок в течение которого данное решение было принято потребителями, а также то, что доказательств возникновения каких либо убытков на стороне продавца в связи с этом не имеется, с учётом баланса прав участников сторон, с учётом принципов справедливости и соразмерности, суд приходит к выводу о применении положений ст. 333 ГК РФ и снижении размера штрафа, предусмотренного п. 5.2.4 договора до 100000 руб.

Согласно положений статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

По смыслу указанной нормы, обязательства, возникшие из неосновательного обогащения, направлены на защиту гражданских прав, так как относятся к числу внедоговорных, и наряду с деликтными служат оформлению отношений, не характерных для обычных имущественных отношений между субъектами гражданского права, так как вызваны недобросовестностью либо ошибкой субъектов. Обязательства из неосновательного обогащения являются охранительными - они предоставляют гарантию от нарушений прав и интересов субъектов и механизм защиты в случае обнаружения нарушений. Основная цель данных обязательств - восстановление имущественной сферы лица, за счет которого другое лицо неосновательно обогатилось.

Для возникновения обязательства вследствие неосновательного обогащения необходимо одновременное наличие трех условий: факта приобретения или сбережения имущества, приобретение или сбережение имущества за счет другого лица и отсутствие правовых оснований неосновательного обогащения, а именно: приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого лица не основано ни на законе, ни на сделке. 

При этом основания возникновения неосновательного обогащения могут быть различными: требование о возврате ранее исполненного при расторжении договора, требование о возврате ошибочно исполненного по договору, требование о возврате предоставленного при незаключенности договора, требование о возврате ошибочно перечисленных денежных средств при отсутствии каких-либо отношений между сторонами и т.п.

По делам о взыскании неосновательного обогащения на истца возлагается обязанность доказать факт приобретения ответчиком имущества за счет истца либо факт сбережения ответчиком имущества за счет истца, а на ответчика - обязанность доказать наличие законных оснований для приобретения или сбережения такого имущества либо наличие обстоятельств, при которых неосновательное обогащение в силу закона не подлежит возврату.

Однако, согласно пункту 4 статьи 1109 ГК РФ не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения денежные суммы и иное имущество, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства либо предоставило имущество в целях благотворительности.

Таким образом, указанной нормой введено правило, исключающее возможность требовать обратно деньги или иное имущество, если передавшее их лицо заведомо знало, что делает это при отсутствии у него какой-либо обязанности и осознавало отсутствие этой обязанности.

Поскольку настоящим решением суда снижен размер штрафа, подлежащий удержанию с истца за одностороннее расторжение договора, постольку денежные средства удерживаемые ответчиком в размере 432065 руб. 60 коп., исходя из следующего расчёта (532065, 60 руб. – 100000 руб.) являются неосновательным обогащением и подлежат возмещению истцу. 

Таким образом, исковые требования ФИО3 подлежат частичному удовлетворению. 

В удовлетворении исковых требований ФИО3 о снижении размера штрафа до 50000 руб. и взыскании с ответчика в пользу истца суммы неосновательного обогащения в размере 482065 руб. 60 коп. надлежит отказать, поскольку суд не находит оснований для снижения размера штрафа до указанной суммы. 

Доводы истца о том, что пункты договора о штрафах возможно считать незаключенными из-за противоречий друг друга либо недействительными из-за несоблюдения правовой природы штрафа, являются несостоятельными и не соответствуют как действующим нормам гражданского законодательства о признании сделок недействительными, так и неверном толковании условий самого договора, согласно которым различные суммы штрафов обусловлены нарушением обязательств со стороны сторон договора ввиду различных причин, что соотносится с логичностью содержания самого текста договора. 

Согласно ст.103 ГПК РФ, государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Принимая во внимание, что истец освобожден от уплаты государственной пошлины при обращении в суд с исковым заявлением, на основании п.4 ч.2 ст.333.36 НК РФ, с ответчика подлежит взысканию в доход государства государственная пошлина, пропорционально удовлетворенным исковым требованиям, в размере 13 302 рублей, с учетом пп.1 п.1 ст.333.19 Налогового Кодекса РФ.

На основании выше изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 удовлетворить частично.

Снизить размер штрафа, предусмотренный п. 5.2.4 предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка № № от ДД.ММ.ГГГГ, подлежащего удержанию при расторжении покупателем в одностороннем порядке настоящего предварительного договора в соответствии с п. 5.4.3. до 100000 руб. 

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Экодолье» (ОГРН №) в пользу ФИО3 (паспорт № №, выдан УМВД России по Оренбургской области ДД.ММ.ГГГГ) денежные средства в размере 432065 руб. 60 коп. 

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Экодолье» (ОГРН №) в доход государства государственную пошлину в размере 13302 руб.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Оренбургского областного суда через Оренбургский районный суд Оренбургской области в течение месяца со дня составления мотивированного решения. 

Мотивированное решение изготовлено 18 августа 2025 года. 

Судья Д.И. Рязяпова