Дело № 2-65/2019 

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

17 мая 2019 года г. Челябинск

Советский районный суд г. Челябинска в составе председательствующего судьи Андреева И.С., при секретаре Усмановой И.Я., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 ФИО13, Общества с ограниченной ответственностью «Промжилстрой» к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска, ФИО2 ФИО14 о признании незаконным действий по незачету стоимости работ в счет арендной платы,

установил:

ФИО1, ООО «Промжилстрой» обратились в районный суд г. Челябинска с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее по тексту - Комитет) и ФИО2 о признании незаконным действий по незачету стоимости работ по сносу (демонтажу) нежилого здания (Фондохранилище), расположенного по адресу: 

<

адрес> счет арендной платы по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ и пени за просрочку в отношении ФИО1 за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 125 551,01 руб., в отношение ООО «Промжилстрой» за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 13 802 429,17 руб. и в обязании устранить допущенное нарушение со стороны Комитета.

В обоснование заявленных требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ТОО «Жилтехстрой» и Комитетом заключен договор аренды № земли и инфраструктуры (недвижимого имущества), по условиям которого предоставлен в аренду земельный участок площадью 18267 кв.м. по адресу пересечение 

<

адрес> и 

<

адрес> в 

<

адрес> для проектирования и строительства торгово-культурного центра. Впоследствии ООО «Предприятие «Жилтехстрой» (правопреемник ТОО «Жилтехстрой») заключило с ФИО5 договор от ДД.ММ.ГГГГ о переходе прав и обязанностей по договору № который был зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ФИО1 заключен договор о переходе прав и обязанностей по договору №, который зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ ООО «Промжилстрой» как собственник объектов незавершенного строительства помещения с кадастровым номером №, площадью 7794,70 кв.м., степень готовности 18 %, торгово-культурного центра с кадастровым номером №, площадью 3154,8 кв.м., степень готовности 15 %, расположенных по адресу: 

<

адрес> и 

<

адрес> соответственно, является соарендатором. ДД.ММ.ГГГГ сторонами по договору аренды было заключено дополнительное соглашение № к договору №, по условиям которого п.п. 2.6, 6.5.1, 6.5.2, 6.5.3 из договора были исключены, а п. 3.3 дополнен в следующей редакции «Арендатор имеет право на зачет стоимости выполненных работ по сносу в счет арендной платы по договору. Стоимость работ определяется на основании сметы, подтвержденной Управлением экономики Администрации г. Челябинска, а в случае спора – Государственной вневедомственной экспертизой». Действуя в рамках предоставленного права п. 3.3 Договора. Истцы осуществили снос нежилого здания (Фондохранилище) по адресу: 

<

адрес>, расположенного в границах земельного участка. В целях реализации своего права истцы ДД.ММ.ГГГГ обратились в Комитет с просьбой произвести зачет стоимости выполненных работ по сносу (демонтажу) нежилого здания (Фондохранилище) в счет арендной платы и пени за просрочку в отношении ФИО1 за период с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время, а ООО «Промжилстрой» за период с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время. Письмом Комитета от ДД.ММ.ГГГГ № отказано в произведении зачета стоимости в счет арендной платы. Считают, что из права нарушены, поскольку ответчиком уклоняется от компенсации стоимости работ по сносу в порядке согласованном сторонами (т. 1 л.д. 5-8).

Истец ФИО1, при надлежащем извещении, участия в судебном заседании не принимала, ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие с участием представителя (т. 2 л.д. 134,137).

Представитель истцов ФИО1. ООО «Промжилстрой» - ФИО4 заявленные требования поддержал в полном объеме, поддержал доводы изложенные в объяснении, просил иск удовлетворить (т. 1 л.д. 169-171). 

Ответчики, представители Комитета ФИО6, ФИО7 возражали против удовлетворения требований истцов по основаниям, изложенным в отзыве (т. 1 л.д. 87-90, 222-223).

Ответчик ФИО2, уведомлен о дне судебного заседания, участия не принимал, ходатайств об отложении судебного заседания не заявлял (т. 2 л.д. 105).

Третьи лица ФИО3, ФИО12, представитель Администрации г. Челябинска, также судом уведомлены о дне судебного заседания, участия не принимали, ходатайств об отложении судебного заседания не представили (т. 2 л.д. 136, 138, 125).

В соответствии с ч. ч. 3, 4 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав участников процесса, исследовав и проанализировав письменные материалы дела и дополнительно представленные доказательства сторонами, суд полагает, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из положений статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2).

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В судебном заседании установлено, что постановлением главы г. Челябинска от ДД.ММ.ГГГГ №-п Товариществу с ограниченной ответственностью «Жилтехстрой» предоставлен земельный участок площадью 18267 кв.м. на пересечении 

<

адрес> и 

<

адрес> в краткосрочную аренду сроком на 5 лет для проектирования и строительства торгово-культурного центра.

На основании указанного постановления между Администрацией г. Челябинска и ТОО «Жилтехстрой» заключен договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка площадью 18267 кв.м. с кадастровым номером №.

Указанный договор прошел государственную регистрацию о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена запись о регистрации № ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 10-15).

ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией г. Челябинска и ООО Предприятие «Жилтехстрой» (правопреемник ТОО «Жилтехстрой») заключено дополнительное соглашение № к договору № аренды земли и инфраструктуры г. Челябинска, согласно которому пункты 2.6, 6.5.1, 6.5.2, 6.5.3 договора были исключены, пункт 3.3 договора, содержащий редакцию «Арендатор имеет право произвести необходимый снос существующих на передаваемом в аренду земельном участке, на момент заключения настоящего договора, строений капитального и некапитального характера», был дополнен предложением следующего содержания: «Арендатор имеет право на зачет стоимости выполненных работ по сносу в счет арендной платы по договору. Стоимость работ определяется на основании сметы, подтвержденной Управлением экономики Администрации г.Челябинска, а в случае спора - Государственной вневедомственной экспертизой» (т. 1 л.д. 16, 17).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Предприятие «Жилтехстрой» и ФИО5 заключен договор о переходе прав и обязанностей по договору № аренды земли и инфраструктуры.

Указанный договор прошел государственную регистрацию о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена запись о регистрации № ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 18).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ФИО1 был заключен договор о переходе прав и обязанностей по договору № аренды земли и инфраструктуры. 

Государственная регистрация договора была произведена ДД.ММ.ГГГГ, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись о регистрации № (т. 1 л.д. 19).

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости правообладателем объектов незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью 7794,7 кв.м., с кадастровым номером №, площадью 3154,8 кв.м. является ООО «Промжилстрой» (т. 1 л.д. 69-75).

Таким образом, спорный объект недвижимости с кадастровым номером №, площадью 7794,7 кв.м., принадлежащий ООО «Промжилстрой», располагался на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 18267 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, пересечение 

<

адрес> и 

<

адрес>, арендатором которого являлась ФИО1, что сторонами в судебном заседании не оспаривалось и подтверждается материалами дела.

Решением Советского районного суда г. Челябинска от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что указанный спорный объект недвижимости (Фондохранилище) снесено ДД.ММ.ГГГГ, указанные обстоятельства в силу ч. 2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса РФ не подлежат доказыванию.

ДД.ММ.ГГГГ истцы (ООО «Промжилстрой», ФИО1) обратились в Комитет экономики г. Челябинска с заявлением о согласовании локальной сметы № на демонтаж здания Фондохранилище (т. 1 л.д. 20).

Ответом Комитета экономики г. Челябинска от ДД.ММ.ГГГГ № до истцов доведена информация о том, что в полномочия Комитета не входит исполнение функций по проведению проверки и согласованию сметной документации (т. 1 л.д. 22).

ДД.ММ.ГГГГ истцы обратились в Комитет по управлению имущества и земельным отношениям г. Челябинска с заявлением о зачете стоимости выполненных работ по сносу здания Фондохранилище, на условиях п. 3.3 договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, в счет арендной платы и пени за просрочку в отношение ФИО1 за период с ДД.ММ.ГГГГ и ООО «Промжилстрой» за период с ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 21).

По результатам рассмотрения заявления Комитет указал на отсутствие правовых оснований для проведения зачета поскольку, представленная локальная смета составлена в базисных ценах на ДД.ММ.ГГГГ и ценах на первый квартал 2018 г., п. 7.2 договора аренды № возложена обязанность на арендатора в срок до ДД.ММ.ГГГГ представить график проведения работ по сносу, что не было сделано, а также не подтверждены фактически понесенные расходы.

Ответ оформлен письмом № от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 23-24). 

Указанные действия ответчика являются предметом рассмотрения настоящего гражданского дела.

Анализируя действия ответчика, выразившиеся в не проведении зачета стоимости выполненных работ по сносу спорного объекта недвижимости в счет арендной платы и пени, суд обращает внимание на следующие обстоятельства.

Так, согласно пункта 3.3 в редакции дополнительного соглашения № к договору № аренды земли «Арендатор имеет право на зачет стоимости выполненных работ по сносу в счет арендной платы по договору. Стоимость работ определяется на основании сметы, подтвержденной Управлением экономики Администрации г.Челябинска, а в случае спора - Государственной вневедомственной экспертизой».

Истцами ответчику во исполнение п. 3.3 договора аренды представлена локальная смета №, выполненная сметчиком ФИО9 Сметная стоимость на выполнение работ составила сумма в размере 19 644 452 руб. (т. 1 л.д. 25-30).

Согласно положений ст. ст. 12, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с ч. 2 ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Представленные истцом доказательства подлежат оценке в совокупности с другими доказательствами, представленными сторонами по делу по правилам, предусмотренным ч. 3 ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Представленную локальную смету № суд не может признать допустимым доказательством, поскольку она не содержит даты ее составления, не представлены документы, подтверждающие квалификацию сметчика, подписана только заказчиком данной сметы директором ООО «Промжилстрой» ФИО10 

По условиям п. 3.3 договора аренды стоимость работ определяется на основании сметы, подтвержденной Управлением экономики Администрации г. Челябинска, а в случае спора - Государственной вневедомственной экспертизой, вместе с тем, в нарушение вышеуказанного пункта договора аренды истцами не представлено заключение государственной вневедомственной экспертизы, что является обязательным условием договора.

В подтверждение понесенных расходов по сносу (демонтажу) здания Фондохранилище истцом в судебное заседание каких-либо допустимых доказательств не представлено. Представленные документы (договор подряда № от ДД.ММ.ГГГГ и договор № целевого взноса (вклада) на финансирование строительства от ДД.ММ.ГГГГ) к таковым судом отнесены быть не могут, поскольку по условиям договора взнос для строительства объекта предусмотрен ДД.ММ.ГГГГ, а сумма, которая отражена в исковом заявлении, учитывается сторонами при демонтаже здания. Согласно условиям договора № стороны пришли к согласию о том, что окончание действия договора наступает с момента исполнения сторонами обязательств по настоящему договору (п. 9.2 договора). 

Кроме того, по условиям п. 7.2 договора аренды предусмотрена обязанность в срок до ДД.ММ.ГГГГ предоставить график проведения работ по сносу, проектированию и строительству объекта. 

Указанное условие договора арендатором не исполнено, что не отрицалось в судебном заседании. 

Суд обращает внимание на то, что снос и демонтаж зданий, градостроительным законодательством рассматривается как разновидность строительной деятельности.

Необходимо учитывать, что снос объектов капитального строительства сопряжен с проведением работ по демонтажу строительных конструкции, их вывозу и последующей утилизацией, проведению земляных работ, благоустройству земельного участка, кроме того, проведение работ по демонтажу должно соответствовать требованиям к безопасности проведения таких работ в отношении жизни и здоровью физических лиц, имущества третьих лиц, расположенного вблизи демонтируемого объекта, которое может быть повреждено в процессе проведения таких работ, экологической безопасностью.

В этой связи снос объекта осуществляется, как правило, с привлечением специализированных организаций с заключением соответствующих договоров и подписанием актов выполненных работ по договорам, подтверждающих их исполнение.

Документов подтверждающих, какие работы и кем выполнялись в процессе сноса нежилого здания (Фондохранилище) истцами представлено не было. Также отсутствует акт выполненных работ по сносу объекта.

Кроме того, пункт 3.3. дополнительного соглашения не содержит в себе безусловной обязанности на зачет стоимости выполненных работ по сносу (демонтажу), а всего лишь, предусматривает такое право.

Из указанного следует, что у Комитета перед истцами нет денежного обязательства. Требуя зачета стоимости выполненных работ по сносу в счет арендной платы по договору, истцы уменьшают уже начисленную и частично взысканную арендную плату.

В ходе рассмотрения Арбитражным судом Челябинской области (дело № №) исковых требований Комитета к ФИО1 и ООО «Промжилстрой» о взыскании задолженности по арендной плате, истцы имели возможность заявить об отсутствии задолженности по арендной плате в связи с проведенными работами по демонтажу нежилого здания (Фондохранилище) не в форме встречного иска, а в форме возражения на иск. Однако такой возможностью не воспользовались. Судом было принято решение о взыскании с них задолженности по арендной плате.

Проведенная судебная экспертиза № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненная ООО «СЭО» содержит выводы о стоимости работ по сносу здания с учетом устройства строительной площадки (включая стоимость материалов), аренды туалета и бригадного домика составляет 15 246 418 руб. 

Сомнений в выводах эксперта у суда не имеется, оснований для проведения повторной экспертизы не установлено.

Не смотря на то, что судебной экспертизой установлена стоимость работ по сносу здания, юридически значимым обстоятельством, подлежащем доказыванию в настоящем процессе является фактически понесенные расходы истцами, что в настоящем судебном заседании не установлено.

Ходатайство о прекращении производства по делу не подлежит удовлетворению, поскольку право выбора ответчика в соответствии со ст. 40 ГПК РФ принадлежит истцу.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что условия договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ истцами при сносе (демонтаже) здания Фондохранилища не исполнены в том объеме, который предусматривал, обязанность согласовать демонтаж существовавших строений с арендодателем, доказательств понесенных расходов истцами не представлено, а следовательно оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь статьями. 12, 56, 67, 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении требований ФИО1 ФИО15, Общества с ограниченной ответственностью «Промжилстрой» о признании незаконным действий по незачету стоимости работ по сносу (демонтажу) нежилого здания (Фондохранилище), расположенного по адресу: 

<

адрес> в счет арендной платы по договору аренды № № от ДД.ММ.ГГГГ г. и пени за просрочку в отношении ФИО1 за период с ДД.ММ.ГГГГ г. по ДД.ММ.ГГГГ г. в размере 125 551,01 руб., в отношение ООО «Промжилстрой» за период с ДД.ММ.ГГГГ г. по ДД.ММ.ГГГГ г. в размере 13 802 429,17 руб. и в обязании устранить допущенное нарушение со стороны Комитета, отказать в полном объеме.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в гражданскую коллегию Челябинского областного суда, в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Советский районный суд г. Челябинска.

Председательствующий И.С. Андреев