Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18 июня 2021 года г. Тверь

Заволжский районный суд г. Твери в составе:

председательствующего судьи Бадьиной Е.В., 

при секретаре судебного заседания Абдулжелиловой В.С.,

с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2, действующей на основании доверенности,

представителей ответчика Администрации г. Твери- ФИО3, ФИО4, действующих на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации города Твери об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка, 

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с иском к Администрации города Твери об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка, кадастровый номер №, расположенного по адресу: 

<

адрес> площадью 23 728,2 кв.м, обязав Администрацию города Твери заключить с истцом договор аренды в редакции протокола разногласий от 26 декабря 2020 г.

В обоснование исковых требований истец указал, что при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> стороны не смогли прийти к согласованию условий договора. Арендодатель (ответчик) предложил следующую редакцию п. 1.2 договора аренды: участок предоставляется Арендатору для целей: завершения строительства расположенных на земельном участке объектов недвижимого имущества.Истец считает, что данная редакция спорного пункта не соответствует закону, п.1 ст.35 Земельного кодекса Российской Федерации и п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации - при продаже недвижимости (переходе прав собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на правесобственности покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Данное правило применяется при продаже как объектов недвижимого имущества, строительство которых завершено, так и объектов незавершенного строительства. Объект незавершенного строительства, принадлежащий истцу ранее являлся предметом приватизации, следовательно, у последнего возникло право на приобретениеземельного участка в аренду в силу пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г.№178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Указанные объекты незавершенного строительства поставлены на кадастровый учет, на них в установленном законе порядке зарегистрировано право собственности, таким образом они равнозначны зданиям, строениям, сооружениям, в связи с чем в отношении предоставления земельных участков, занятых этими объектами, подлежит применению п.1 ст.39.20 Земельного кодекса Российской Федерации. В этом случае не подлежат применению положения п.21 ст.3 Закона №137-ФЗ, подп.10 п.2, п.5 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, которыми регламентируется порядок однократного предоставления на 3 года публичного земельного участка, изначально и в целях строительства, в аренду собственнику объектов незавершенного строительства для завершения строительства таких объектов.

В соответствии с вышесказанным истец предлагает другую редакцию указанного договора: "Участок предоставляется Арендатору для целей: обслуживания расположенного на земельном участке объектов недвижимого имущества".

Арендодатель (ответчик) предложил следующую редакцию п. 1.4. договора аренды: «Обременения Участка и orpaничения его использования:

предоставлять беспрепятственный доступ в установленном порядке к объектам работникам предприятий (организаций) эксплуатационных служб города, в ведении которых находятся инженерные сети, для их ремонта, технического обслуживания, выполнения строительно-монтажных работ, связанных с подключением к сетям;

обеспечить сохранность подземных инженерных сетей;

обеспечить временное использование земельного участка для производства проектно-изыскательских работ, прокладки и ремонта инженерных сетей и коммуникаций;

согласно Генеральному плану г. Твери (утв. Решением Тверской городской Думы от 25.12.2012 № 193(394) в ред. от 03.07.2019 № 108) земельный участок расположен в зонах: общественных центров, частично под формирование магистральной улицы районного значения, в санитарно -защитной зоне, установленной по СанПиН; в зоне санитарной охраны источников питьевого назначения (П пояс); на приаэродромной территории; в границах санитарно-защитной зоны аэродрома».

Истец считает, что данная редакция спорного пункта не соответствует закону. В соответствии с п. 25 Постановления Правительства РФ от 03 марта 2018 г. №222 «Об утверждении Правил установления санитарно-защитных зон и использования земельных участков, расположенных в границах санитарно-защитных зон» санитарно-защитная зона и ограничения использования земельных участков, расположи в границах, считаются установленными со дня внесения сведений о такой зоне в Единый государственный реестр недвижимости. Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 69:40:0100122:0020 отсутствуют какие-либо ограничения его использования и обременения.В связи с чем данный пункт необходимо исключить.

Арендодатель (ответчик) предложил следующую редакцию п. 1.5. договора аренды: «Основание: подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6, подпункт 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.». Как было указано в п. 1 настоящего заявления, в соответствии с Определением Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерация 02 апреля 2020 г. №302-ЭС 19-23916 по делу №А33-235998/2018 к спорным правоотношения не применима ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. В связи с чем истец предлагает другую редакцию указанного пункта договора: "Основания пункт 3 статьи 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г.№178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6, пункт статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.".

Арендодатель (ответчик) предложил следующую редакцию п. 2.1. договора аренды «Срок аренды устанавливается с 2019 по 2022.». В соответствии с требованиями пункта 12 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной муниципальной собственности, без проведения торгов срок этого договора устанавливается по выбору арендатора с учетом ограничений, предусмотренных пунктом 8 настоящей статьи. Согласно подпункту 17 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещений в них, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим пунктом.

В силу абзаца 2 пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г.№178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» по желания собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, соответствующий земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем сорок девять лет. Указанный вывод нашел подтверждение в Решении Тверского областного суда от 12 августа 2020 г., где по заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка на котором расположены соответствующие объекты недвижимое были удовлетворены требования об установлении кадастровой стоимости.

В связи с чем истец предлагает другую редакцию указанного пункта договора: «Срок аренды – 49 лет с момента заключения настоящего договора».

Арендодатель (ответчик) предложил следующую редакцию и. 4.4.10. договоре аренды: «Регулярно производить уборку земель общего пользования не менее 15 м шириной, прилегающих к границам арендуемого земельного участка, а также выполнять работы по благоустройству и содержанию земельного участка в соответствии с Правиламиблагоустройства города Твери, утвержденными решением Тверской городской Думы от 16 октября 2014 г. №368, если иное не установлено особыми условиями настоящего Договора».

Правилам благоустройства города Твери не содержат норм, предписывающих производить уборку земель общего пользования не менее 15 шириной, прилегающих к границам арендуемого земельного участка.

В соответствии с чем, истец предлагает другую редакцию указанного пункта договора: «выполнять работы по благоустройству и содержанию земельного участка в соответствии с Правилами благоустройства города Твери, утвержденными решением Тверской городской думы от 16 октября 2014 г. №368, если иное не установлено особыми условиями настоящего Договора;».

Арендодатель (ответчик) предложил следующую редакцию п. 7.3. договора аренды: «В соответствии с пунктом 3.10 Договора аренды Арендатор обязан одновременно с внесением первого арендного платежа внести денежную сумму, эквивалентную сумме арендной платы за занимаемый участок с 01.09.2018 по дату заключения договора аренды.». Решением Дубненского городского суда Московской области от 18.02.2021г. по делу № 2-101/2021 с ФИО1 взыскано неосновательное необогащение за пользованием спорным земельным участком за указанный период. В связи с чем данный пункт необходимо исключить.

В Приложении № 2 Расчет размера арендной платы для расчета арендной платыза земельный участок Администрация предлагает использовать следующий Коэффициент социально-экономических особенностей (Ксэо):2.1.5. Земельные участки, предназначенные для проектирования, строительства (реконструкции) объектов, не относящихся к объектам жилищного строительства:за земельные участки для последующего размещения объекта - при превышении нормативного срока более 3 лет (Решение Тверской городской Думы от 30.09.2015 N269).

Однако, как было указано в п 1 настоящего заявления, в соответствии с Определением Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации 02.04.2020 N302-ЭС19-23916 но делу К АЗ3-23998/2018 к спорным правоотношениям применима ст. 39.6 ЗК РФ, земельный участок предоставляется в аренду для обслуживания расположенных на нем объектов недвижимого имущества.

Значения коэффициента социально-экономических особенностей в отношении земельных участков, за исключением значений коэффициента социально-экономических особенностей в отношении земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной собственности Тверской области, в случаеих предоставления без проведения торгов, утверждаются представительными органом местного самоуправления муниципальных районов, городских округов в соответствии с типовым перечнем видов целевого использования земельных участков.

Полагаем, что ввиду целевого использования земельного участка соответствует Ксэо33. Земельные участки, предназначенные для размещения производственных объектов(в том числе производственные гаражи, трансформаторные подстанции, газораспределительные подстанции, артскважины, проезды и т.п.), за исключениемсетейцентрализованных инженерных систем и объектов инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (Решение Тверской городской Думы от 30.09.21 269).

Определением суда от 21апреля 2021 года, занесенным в протокол судебного заседания, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери.

Истец ФИО1 при надлежащем извещении о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, ходатайств не поступило. 

Представитель истца – ФИО2 в судебном заседании поддержала заявленные требования по доводам, изложенным в исковом заявлении. 

Представитель истца ФИО2 представила дополнительные пояснения от 25 мая 2021 г., согласно которым право собственности у ФИО1 на объект незавершенного строительства возникло не в результате создания (строительства) объекта недвижимости, то есть не в результате создания заявителем недвижимого имущества, а приобретено в процессе приватизации государственного и муниципального имущества. Земельный участок не предоставлялся заявителю в аренду с предварительным согласованием места размещения объекта для целей проектирования и строительства недвижимого имущества. Положения, регламентирующие предоставление земельных участков однократно для завершения строительства на три года применяются только в том случае, когда земельный участок был предоставлен из публичной собственности именно для целей строительства. В данном случае предоставлялся истцу не для целей строительства, право пользования земельным участком перешло к заявителю в связи с приобретением права собственности на объекты незавершенного строительства. Позиция ответчика основана на неправильном толковании норм Земельного кодекса РФ (ст.33 и 36) и не учитывают правовые подходы, содержащиеся в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 декабря 2008 г. №8985/08 и от 01 марта 2011 г. №14880/10 по применению норм Земельного кодекса РФ к правоотношениям по приватизации земельных участков под объектами незавершенного строительства 

Представитель истца ФИО2 в судебном заседании 26 мая 2021 г. уточнила исковые требования, указав, что полагает необходимым установить в Приложении №2 Расчет размера арендной платы коэффициент социально-экономических особенностей (Ксэо) «Производственная деятельность» 6.0 для обслуживания и эксплуатации 1,4. 

Представитель истца ФИО2 в возражениях на отзыв от 10 июня 2021 г. сообщила, что решением Арбитражного суда Тверской области от 15 февраля 2006 г. по делу №А66-16200/2005 УМП «Дирекция строящейся кондитерской фабрики» признано несостоятельным (банкротом), в отношении предприятия введена процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим назначена ФИО5 В Положении о продаже на аукционе имущества УМП «Дирекция строящейся кондитерской фабрики» от 19 июня 2006 г. были утверждены порядок, сроки и условия реализации имущества УМП «Дирекция строящейся кондитерской фабрики». Победителем аукциона по продаже имущества стал ФИО6, с которым был заключен договор купли-продажи от 01 августа 2006 г. В Определении от 01 октября 2009 г. №1129-О-О Конституционный Суд РФ отметил следующее. Ограничительное толкование п. 1 ст.2 Вводного закона привело бы, в нарушение закрепленного в ст.19 Конституции РФ принципа равенства, к неравному подходу по отношению к собственникам недвижимого имущества как субъектам права, находящимся в равном положении. По смыслу данного законоположения и с учетом преследуемых законодателем общих целей правового регулирования, любой собственник недвижимого имущества, выкупленного у государственного или муниципального образования, имеет право на приобретение земельного участка на льготных условиях – независимо от того, приобрел ли он недвижимость непосредственно при приватизации или в результате последующих сделок. Таким образом, физическое лицо при приобретении им на основании гражданско-правовой сделки недвижимого имущества, которое ранее было отчуждено в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий, наряду с коммерческими организациями и индивидуальными предпринимателями также является субъектом права выкупа или приобретения в аренду земельного участка.

Ответчиком Администрацией г. Твери представлены возражения на исковое заявления, в которых изложены основания не согласия с редакцией спорных пунктов договора. Пункты 1.2, 1.5, 2.1 договора аренды в редакции ФИО1 не могут быть приняты администрацией, так как согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости в пределах спорного земельного участка расположены объекты незавершенного строительства. Право собственности ФИО1 на вышеуказанные объекты незавершенного строительства возникло 19 июня 2018 г. на основании договора купли-продажи, заключенного с ООО «Позитив». Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьями 39.14 и 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Предоставление спорного земельного участка осуществляется в соответствии с п.п.10 п.2 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Пункты 1.4, 4.4.10 договора аренды в редакции СуковатицынаИ.В.не могут быть приняты Администрацией г. Твери, так как не соответствуют типовой форме договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, утвержденной постановлением Администрации г. Твери от 15 сентября 2016 г. №1547. Истец нормативно не обосновал нарушение его прав и законных интересов указанными пунктами в редакции ответчика.

Пункт 7.3 договора аренды в редакции ФИО1 не могут быть приняты Администрацией г. Твери поскольку дата 01 сентября 2018 г. для начала расчета платы за земельный участок и до момента заключения договора аренды установлена в соответствии с вступившими в силу судебными актами. В настоящее время Дубненский городской суд Московской области по делу №2-101/2021 взыскано неосновательное обогащение с ФИО1 в пользу администрации за пользование земельным участком за период с 01 сентября 2019 г. по 31 августа 2020 г. 

Приложение №2 к договору аренды в редакции ФИО1 согласно протокола разногласий не может быть принято Администрацией Твери, поскольку правомерность применения при расчете размера арендной коэффициента Ксэо в значении 5,5 подтверждена апелляционным определением Московского областного суда от 03 февраля 2020 г. по делу № 33-1275/2020 и определением Первого кассационного суда общей юрисдикции от 17 июня 2020 г. по делу № 88/13115/2020.

В 2020 году в городе Твери значения коэффициента К утверждены решением Тверской городской Думы от 29 декабря 2020 г. № 310 «Об утверждении значений коэффициента, применяемого при определении размера арендной платы за земельные участки, расположенные на территории города Твери, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без проведения торгов». Этим же решением с 01 января 2021 г. признаны утратившими силу решения Тверской городской Думы от 30 сентября 2015 г. № 211 и от 06 сентября 2017 г. № 269.Арендуемый земельный участок предоставляется ФИО1 для целей завершения строительства,расположенных на земельном участке объектов недвижимости.Значение коэффициента Ксэо 5,5 применено при прошлом расчете, применение в 2021 году прежнего коэффициента Ксэо, утвержденного решением Тверской городской Думы от 30 сентября 2015 года № 211 невозможно.В 2021 году значение коэффициента Ксэо«Производственная деятельность» 6.0 превышением нормативного срока строительства равно 4,2.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд приходит кследующему выводу.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьями 39.14 и 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. 

В заявлении о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов указываются, в том числе, основания предоставления земельного участка без проведения торгов из числа предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3, статьей 39.5, пунктом 2 статьи 39.6 или пунктом 2 статьи 39.10 настоящего Кодекса оснований

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. 

В силу пункта 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. 

Судом установлено, что истцу на праве собственности принадлежит: 

- объект незавершенного строительства, проектируемое назначение нежилое, кадастровый № (условный № расположенный по адресу: 

<

адрес>, степень готовности объекта незавершенного строительства 18 %.

- объект незавершенного строительства, проектируемое назначение нежилое, кадастровый № (условный №-1), расположенный по адресу: 

<

адрес> степень готовности объекта незавершенного строительства 46 %, площадь застройки 1041,6 кв.м.;

- объект незавершенного строительства, проектируемое назначение нежилое, кадастровый № (условный №А), расположенный по адресу: 

<

адрес>, степень готовности объекта незавершенного строительства 62 %;

- объект незавершенного строительства, проектируемое назначение нежилое, кадастровый №условный №/Б), расположенный по адресу: 

<

адрес> степень готовности объекта незавершенного строительства 45 %, площадь застройки 217 кв.м.;

- объект незавершенного строительства, проектируемое назначение нежилое, кадастровый № (условный номер № расположенный по адресу: 

<

адрес> степень готовности объекта незавершенного строительства 66 %;

Указанные объекты расположены на земельном участке с кадастровым номером 69:40:0100122:0020, по адресу: 

<

...>., категория земель – земли населенных пунктов, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра недвижимости от 25 февраля 2021 г. №КУВИ-002-/2021-16173179.

08 ноября 2019 года истец обратился в Департамент управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду на 49 лет без проведения торгов на основании пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», пункта 1 статьи 39.20, п.п. 17 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации. В ответ Департамент подготовил проект договора аренды, в соответствии с которым земельный участок предоставляется однократно на срок три года для завершения строительства объектов недвижимого имущества в порядке пп. 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации. 18 февраля 2021 г. ФИО1 было направлено администрацией города Твери письмо о рассмотрении протокола разногласий. 

Установив указанные обстоятельства, суд пришел к выводу о необходимости урегулирования разногласий, возникших между сторонами в связи с заключением договора аренды в части условий договора, предложенных стороной ответчика.

Установлено, что право собственности ФИО1 на объекты незавершенного строительства возникло 19 июня 2018 г. на основании договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного с ООО «Позитив».Согласно п.1.1.2 указанного договора недвижимое имущество расположено на земельном участке, права на который не оформлены продавцом. 

По информации департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери от 25 мая 2021 г. на основании постановления Главы администрации города Твери №753 от 05 мая 1994 года «О предоставлении в аренду земельного участка государственному предприятию «Дирекция строящейся Тверской кондитерской фабрики» под строящуюся кондитерскую фабрику по ул. Дачная в Заволжском районе по итогам инвентаризации» и договора аренды земель промышленного, общественного и иного назначения от 25 мая 1994 года земельный участок площадью 23 460 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...> предоставлен в аренду ГП «Дирекция строящейся Тверской кондитерской фабрики» под строящуюся кондитерскую фабрику сроком до 30 апреля 2004 года. На основании постановления администрации города Твери №56 от 10 января 2007 года «О признании утратившими силу постановления Главы администрации г. Твери от 05 мая 1994 г. №753» постановление Главы администрации города Твери №753 от 05 мая 1994 г. «О предоставлении в аренду земельного участка государственному предприятию «Дирекция строящейся Тверской кондитерской фабрики» под строящуюся кондитерскую фабрику по ул. 

<

адрес> по итогам инвентаризации» признано утратившим силу, договор аренды земельного участка №84 от 23 мая 1994 г. расторгнут по соглашению сторон. Иным лицам и организациям Администрациейгорода Твери вышеуказанный земельный участок не предоставлялся.

Частью 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу пункта 1 статьи 35Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Данное правило применяется при продаже как объектов недвижимого имущества, строительство которых завершено, так и объектов незавершенного строительства.

Из разъяснений в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» следует, что к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В дополнительных пояснениях, представленных представителем истца, а также в ходе судебного заседания ФИО2 утверждает, что право собственности у ФИО1 на объект незавершенного строительства возникло не в результате строительства объекта недвижимости, а приобретено в процессе приватизации государственного и муниципального имущества. Представитель истца утверждает, что объекты незавершенного строительства, принадлежащие истцу, ранее являлись предметом приватизации, следовательно, у последнего возникло право на приобретение земельного участка в аренду в силу пункта 3 статьи 28Федерального закона от21 декабря 2001 г. №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». 

По ходатайству представителя истца ФИО2 в судебном заседании был допрошен свидетель ФИО5

ФИО5 в судебном заседании показала, что решением Арбитражного суда Тверской области от 15 февраля 2006 г. по делу №А66-16200/2005 УМП «Дирекция строящейся кондитерской фабрики» признано несостоятельным (банкротом), в отношении предприятия введена процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим назначена ФИО5 Представила договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный между Унитарным муниципальным предприятием по строительству кондитерской фабрики «Дирекция строящейся кондитерской фабрики», в лице конкурсного управляющего ФИО5 и ФИО6 Предметом указанного договора являются объекты незавершенного строительства по адресу: 

<

...>. Согласно п.1.1. указанного договора он заключен на основании ст.110,111 и 139 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)». Полагает, что указанные объекты незавершенного строительства переданы продавцу также на основании Федерального закона от21 декабря 2001 г. №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Департаментом управления имуществом и земельными ресурсами администрации г. Твери по запросу суда представлена информация о том, продажа объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами 69:40:0100122:2075, 69:40:01:00122:1788, 69:40:0100122:2071, 69:40:0100122:2071, 69:40:0100122:1825, 69:40:0100122:2080, расположенных на земельном участке с кадастровым номером № по адресу:

<

адрес> в рамках Федерального закона от21 декабря 2001 г. №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» департаментом не осуществлялась. 

Довод представителя истца о том, что ФИО6 объекты незавершенного строительства перешли на основании Федерального закона от 21 декабря 2001 г. №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» противоречит материалам дела и законодательству. Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 01 июня 2021 г. №КУВИ-002/2021-65312398 следует, что Унитарному муниципальному предприятию по строительству кондитерской фабрики «Дирекция строящейся кондитерской фабрики» объекты незавершенного строительства принадлежали на праве хозяйственного ведения. Согласно п.9 ч.2 ст.3 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения, возникающие при отчуждении государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными и муниципальными учреждениями имущества, закрепленного за ними в хозяйственном ведении или оперативном управлении.

В нарушении ст.56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации истцом не представлено доказательств, подтверждающих основания возникновения у него права на предоставление спорного земельного участка на основании Федерального закона от21 декабря 2001 г. №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Из имеющихся в материалах делах выписок из Единого государственного реестра недвижимости следует, что к предыдущим собственникам (ФИО6, ООО «Тверская кондитерская фабрика», ООО «Позитив», ООО «Тверьстройпроект») право собственности на объекты незавершенного строительства перешло на основании договоров купли-продажи. 

Следовательно, основания для изложения пункта 1.2 договора аренды в редакции истца согласно протокола разногласий к договору аренды земельного участка от 26 декабря 2020 г. отсутствуют. 

Пункты 1,4; 4.4.10 договора аренды в редакции истца противоречат п.4.4.9, п.7.4 Типовой формы договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, или земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, заключаемого по результатам проведения торгов, утвержденногоПостановлением администрации города Твери от 28 февраля 2019 г. № 189. Указанный нормативный правовой акт не оспорен, является действующим, принят в соответствии со ст.11 Земельного кодекса Российской Федерации. В связи с этим предложеннаяистцом редакция пунктов 1.4; 4.4.10 договора аренды не подлежит утверждению.

Предложенные истцом редакции пунктов 1.5 договора – «Основания пункт 3 статьи 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г.№178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6, пункт статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации и 2.1. «Срок аренды – 49 лет с момента заключения настоящего договора», не соответствуют действующему законодательству и обстоятельствам дела. 

Как было выше указано, истцом не представлено доказательств, подтверждающих основания возникновения у него права на предоставление спорного земельного участка на основании Федерального закона от21 декабря 2001 г. №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». 

Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов указаны в ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. Следовательно, именно эта норма права является основанием для заключения договора аренды земельного участка.

Согласно п.п.6 п.8 ст.39.8 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в пункте 9 настоящей статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пункт 7.3 договора аренды в части обязанности арендатора внесения вместе с первым арендным платежом денежной суммы, эквивалентной сумме арендной платы за занимаемый участок с 01 сентября 2018 по дату заключения договора аренды в редакции истца противоречит обстоятельствам дела. Согласно апелляционному определению Московского областного суда от 03 февраля 2020 г. по делу № 33-1275/2020 с ФИО1 в пользу администрации г. Твери взыскана сумма неосновательного обогащения за период с 19 июня 2018 года по 31 августа 2018 г. в размере 826 659 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 17 июля 2018 года по 31 декабря 2018 года в размере 15 899 руб. 80 коп. Определением первого кассационного суда Общей юрисдикции от 17 июня 2020 года по делу №88-13115/2020 апелляционное определение судебной коллегии погражданским делам Московского областного суда от 03 февраля 2020 года оставлено без изменения. Дубненским городским судом Московской области по делу №2-101/2021 взыскано неосновательное обогащение с ФИО1 в пользу администрации за пользование земельным участком за период с 01 сентября 2019 г. по 31 августа 2020 г. 

Следовательно, предложенная истцом редакция пункта 7.3 договора аренды не подлежит утверждению. Между тем, за период с 01 сентября 2018 г. по 31 августа 2020 г. также не подлежит взысканию плата. Необходимо установить, что арендатор обязан одновременно с внесением первого арендного платежа внести денежную сумму, эквивалентную сумме арендной платы за занимаемый участок с 01 сентября 2020 г. 

Согласно п.3.5 Постановления администрации города Твери от 28 февраля 2019 № 189 «Об утверждении типовой формы договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, или земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, заключаемого по результатам проведения торгов» в случае заключения Договора аренды после 15 сентября (в первый год аренды) арендная плата за период до конца года, в том числе сумма, эквивалентная размеру арендной платы с момента фактического использования Участка, вносится в течение месяца после подписания Договора.

Что касается редакции Приложения №2 расчет размера арендной платы для расчета арендной платы за земельный участок, то изменился нормативный правовой акт, устанавливающий коэффициент социально-экономических особенностей (Ксэо). В 2020 году в городе Твери значения коэффициента К утверждены решением Тверской городской Думы от 29 декабря 2020 г. № 310 «Об утверждении значений коэффициента, применяемого при определении размера арендной платы за земельные участки, расположенные на территории города Твери, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без проведения торгов». Этим же решением с 01 января 2021 г. признаны утратившими силу решения Тверской городской Думы от 30 сентября 2015 № 211 и от 06 сентября 2017 г. № 269.Арендуемый земельный участок предоставляется ФИО1 для целей завершения строительства, расположенных на земельном участке объектов недвижимости.Значение коэффициента Ксэо 5,5 применено при прошлом расчете, применение в 2021 году прежнего коэффициента Ксэо, утвержденного решением Тверской городской Думы от 30 сентября 2015 № 211 невозможно.В 2021 году значение коэффициента Ксэо «Производственная деятельность» 6.0 превышением нормативного срока строительства равно 4,2.

Предложенный представителем истца коэффициент социально-экономических особенностей (Ксэо) «Производственная деятельность» 6.0 для обслуживания и эксплуатации 1,4 противоречит материалам дела и законодательству, поскольку в столбце 6 в приложении к решениюТверской городской Думы от 29 декабря 2020 г. №319 указан коэффициент для завершения строительства незавершенного строительством объекта, который составляет 4,2. 

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ). При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.

Оценивая указанные обстоятельства в совокупности с приведенными выше нормами материального права, суд приходит к выводу о том, что отсутствуют основания для удовлетворения требований истцаоб изложении спорных пунктов договора аренды земельного участка в редакции истца, изложенной в протоколе разногласий от 26 декабря 2020 г.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

в удовлетворении исковых ФИО1 к Администрации города Твери об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка согласно представленного протокола разногласий от 26 декабря 2020 года, отказать. 

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора аренды земельного участка, площадью 23 728,2 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> между ФИО1 и Администрацией города Твери, приняв спорные пункты договора в следующей редакции:

«Пункт 1.2. Участок предоставляется Арендатору для целей: завершения строительства расположенных на земельном участке объектов недвижимого имущества»; 

«Пункт 1.4. Обременения Участка и orpaничения его использования:

предоставлять беспрепятственный доступ в установленном порядке к объектам сетей работникам предприятий (организаций) эксплуатационных служб города, в ведении которых находятся инженерные сети, для их ремонта, технического обслужи выполнения строительно-монтажных работ, связанных с подключением к сетям;

обеспечить сохранность подземных инженерных сетей;

обеспечить временное использование земельного участка для производства проектно-изыскательских работ, прокладки и ремонта инженерных сетей и коммуникаций;

согласно Генеральному плану г. Твери (утв. Решением Тверской городской Думы от 25.12.2012 № 193(394) в ред. от 03.07.2019 № 108) земельный участок расположен в зонах: общественных центров, частично под формирование магистральной улицы районного значения, в санитарно -защитной зоне, установленной по СанПиН; в зоне санитарной охраны источников питьевого назначения (П пояс); на приаэродромной территории; в границах санитарно-защитной зоны аэродрома».

«Пункт 1.5. Основание: подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6, подпункт 2 пункта 5 статьи 39.6 Земель кодекса Российской Федерации».

«Пункт 2.1. Срок аренды устанавливается на три года с момента заключения договора». 

«Пункт 4.4.10. Регулярно производить уборку земель общего пользования не менее 15 шириной, прилегающих к границам арендуемого земельного участка, а также выполнять работы по благоустройству и содержанию земельного участка в соответствии с Правилами благоустройства города Твери, утвержденными решением Тверской городской Думы от 16 октября 2014 г. №368, если иное не установлено особыми условиями настоящего Договора».

«Пункт7.3. В соответствии с пунктом 3.10 Договора Арендатор обязан одновременно с внесением первого арендного платежа внести денежную сумму, эквивалентную сумме арендной платы за занимаемый Участок с 01.09.2020 г., исключив период с 01.09.2018 г. по 31.08.2020 г.». 

«Приложение №2. Расчет размера арендной платы. 

Удельный показатель кадастровой стоимости (Скадастр) 1583,58 руб./кв.м

Ставка арендной платы (Сап) 2,0 %

Коэффициент К 4,2

6.0 Производственная деятельность (при превышении

Периода строительства, а также для завершения 

строительства незавершенного строительством объекта)

(решение Тверской городской Думы от 29.12.2020 №310)

Площадь земельного участка(S) 23728,20 кв.м

Размер арендной платы в месяц (НДС не облагается) 263 029 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тверской областной суд через Заволжский районный суд г. Твери в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 18 июня 2021 г.

Председательствующий Е.В. Бадьина 

1версия для печати