Дело № 2-2910/2023

55RS0003-01-2023-002554-36 

РЕШЕНИЕ

 Именем Российской Федерации

10 июля 2023 года 

Ленинский районный суд г. Омска 

в составе председательствующего судьи Тынысовой А.Т., 

при секретаре судебного заседания Юрьеве А.Ю., 

при подготовке и организации судебного процесса помощником судьи Жуматаевой С.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску финансового управляющего имуществом ФИО1 – ФИО2 к ФИО3 о признании права собственности на завершенный строительный объект, 

УСТАНОВИЛ:

Финансовый управляющий имуществом ФИО1 – ФИО2 обратился в суд с названным иском. В обоснование заявленных требований указал, что решением Арбитражного суда Омской области от 13.01.2022 по делу № А46-20303/2021 ФИО1 признана банкротом, открыта процедура реализации имущества гражданина, финансовым управляющим должника утвержден ФИО2 Определением Арбитражного суда Омской области от 16.02.2023 срок реализации имущества в отношении ФИО1 продлен на три месяца, до 13.05.2023. В соответствии с п. 5 ст. 213.25 Закона о банкротстве, с даты признания гражданина банкротом, все права в отношении имущества, составляющего конкурсную массу, в том числе на распоряжение им, осуществляются только финансовым управляющим от имени гражданина и не могут осуществляться гражданином лично. В результате проведенного анализа представленных документов и инвентаризации имущества должника, финансовым управляющим в конкурсную массу включено право требования участника долевого строительства согласно договору № 28/5К от 21.10.2020 об участии в долевом строительстве в отношении жилого помещения (квартиры), имеющего следующие характеристики: № квартиры: №, кол-во комнат 2; этаж 7: подъезд 1; общая площадь 64,78 кв. м., расположенной в многоквартирном жилом доме по строительному адресу: ххх, расположенном на земельном участке, принадлежащем ООО «ххх» на праве собственности, площадью 8493 кв. м., с кадастровым №, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир 2-этажное здание. Участок находится примерно в 140 м. от участка по направлению на юго-восток. Почтовый адрес ориентира: ххх. 21.10.2020 между ООО «ххх» и ООО «Бастион» заключен договор об участии в долевом строительстве № 28/5К, согласно которому ООО «ххх» обязуется построить многоквартирный дом, расположенный по строительному адресу: ххх (п. 1.1. Договора) после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать ООО «Бастион» объект долевого строительства - жилое помещение двухкомнатная ххх, проектной общей площадью 64,78 кв.м. с учетом площади лоджии/балкона (с понижающим коэффициентом) - 68,65 кв.м., расположенная на 7-ом этаже в первом подъезде многоквартирного дома. Цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате ООО «Бастион» для строительства объекта долевого строительства, составляет 2 334 100 рублей (п. 3.1. Договора). ООО «ххх» обязуется передать ООО «Бастион» объект долевого строительства по акту приема - передачи в срок до 31 декабря 2020 года (п. 2.3.Договора). Дополнительным соглашением № 28/06 от 15.12.2020 к Договору срок передачи объекта долевого строительства по акту приема - передачи установлен до 28 июня 2021 года (п. 1 Дополнительного соглашения). Указанный договор долевого участия зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области № от 11.11.2020. 05.04.2021 ООО «Созвездие» выдало справку ООО «Бастион» о том, что расчет по договору участия в долевом строительстве № 28/5К от 21.10.2020 в размере 2 334 100 руб. произведен в полном объеме в установленные сроки. 21.04.2021 ООО «Бастион» выдало ФИО1 справку о том, что сделка по заключению с ФИО1 договору № 28/5К уступки права требования не является крупной и не является сделкой с заинтересованностью. Стоимость передаваемого имущества составляет 3 089 250 рублей. 22.04.2021 между ООО «Бастион» и ФИО1 заключен договор уступки права требования № 28/5К, согласно которому ООО «Бастион» передает ФИО1 в полном объеме право, принадлежащее ООО «Бастион» как участнику долевого строительства, приобретенные по Договору № 28/5К от 21.10.2020 об участии в долевом строительстве в отношении жилого помещения двухкомнатная квартира №, проектной общей площадью 64,78 кв. м., расположенная на 7-ом этаже в первом подъезде многоквартирного дома по строительному адресу: ххх (п. 1.1. Договора). ФИО1 обязуется оплатить ООО «Бастион» за уступаемое право требования денежные средства в размере 3 089 250 рублей в следующем порядке: 1 500 000 рублей в течение 3 рабочих дней после государственной регистрации договора; 1 589 250 рублей в срок до 30.08.2021 (п. 3.1. Договора). Указанный договор уступки права требования зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области № от 27.04.2021. 12.05.2021 ФИО1 внесла в кассу ООО «Бастион» по приходному кассовому ордеру № денежные средства в размере 1 600 000 рублей. Денежные средства приняты кассиром Д.Я.А., квитанция выдана главным бухгалтером С.Е.Ю. Денежные средства, которые были переданы кредитору, должник получила от реализации части жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: ххх по договору купли-продажи от 02.02.2021, заключенному с А.А.К. Также 06.07.2021 ФИО1 внесла в кассу ООО «Бастион» по приходному кассовому ордеру № денежные средства в размере 100 000 рублей. Денежные средства приняты кассиром Д.Я.А., квитанция выдана кассиром Д.Я.А. Таким образом, ФИО1 исполнены обязательства по уплате денежных средств за уступаемое право требования в размере 1 700 000 рублей из 3 089 250 рублей. Остаток задолженности по договору уступки права требования №К от 22.04.2021 (из расчета 3 089 250 - 1 700 000) составляет 1 389 250 рублей 00 копеек. Впоследствии адрес многоквартирного дома изменен со строительного ххх на постоянный: ххх. Указанные обстоятельства установлены вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Омской области от 02 февраля 2023 года по делу №, имеют преюдициальное значение для разрешения настоящего спора и дальнейшему доказыванию не подлежат (части 2-4 статьи 69 АПК РФ). Как, верно указано судом в данном определении «неоплата ФИО1 уступаемых по договору от 22.04.2021 прав, не влияет на возникновение права требования должника по договору об участии в долевом строительстве №К от 21.10.2020 передачи застройщиком объекта долевого строительства - двухкомнатной квартиры №, проектной общей площадью 64,78 кв. м., расположенная на 7-ом этаже в первом подъезде многоквартирного дома по адресу: ххх. При обращении к застройщику ООО «ххх» с требованием о передаче квартиры в собственность ФИО1 стало известно, что ООО «ххх» прекратило деятельность 16 сентября 2022 года в связи с его ликвидацией на основании Определения Арбитражного суда Омской области от 28.07.2022 по делу № о завершении конкурсного производства. Таким образом. ООО «ххх» в нарушение требований ст. 6 ФЗ от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в предусмотренные договором участия в долевом строительстве объект долевого строительства - квартиру № по адресу: ххх не предал. Следует отметить, что строительство многоквартирного жилого дома полностью завершено в 2021 году, дом подключен к системе инженерно-технического обеспечения. Возможность признания в судебном порядке права собственности на завершенный строительством объект вытекает из положений статей 130, 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, данная позиция также отражена в пункте 14 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013 года, согласно которому в случае уклонения застройщика от заключения основного договора участия в долевом строительстве и от исполнения обязательств по вводу в эксплуатацию многоквартирного дома, фактически законченного строительством, истец, денежные средства которого привлечены для строительства дома, имеет право на признание права собственности на квартиру. Учитывая, что застройщик ликвидирован по решению суда, ФИО1 лишена возможности самостоятельно во внесудебном порядке зарегистрировать право собственности на квартиру, что влечет нарушение ее конституционного права быть обеспеченной постоянным жилым помещением. Обязательства по уплате стоимости квартиры исполнены, а застройщик ООО «ххх» не исполнило обязательства по передаче объекта долевого строительства и было ликвидировано по решению суда, истцом способ защиты нарушенного права путем признания за ФИО1 права собственности на завершенный строительством объект недвижимости. В силу п.4.10 ст.40 Федерального закона от 13.07.2015 г № 218-ФЗ, признание за ФИО1 право собственности на указанное жилое помещение является основанием для государственного кадастрового учета объекта недвижимости и государственной регистрации прав на него. Просит признать за ФИО1 право собственности на жилое помещение с кадастровым №, расположенное по адресу: ххх, общей площадью 64,78 кв.м. 

Истец Финансовый управляющий имуществом ФИО1 – ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом.

Представитель истца ФИО4, действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования подержал в полном объеме, по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Третье лицо ФИО1 в судебном заседании поддержала в полном объеме исковые требования о признании за ней права собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: ххх. 

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом.

Третье лицо ФИО5, ООО «Бастион», Управление Росреестра по Омской области в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Статьей 219 ГК РФ установлено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно положениям статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункту 1 статьи 4, пункту 1 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блока-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

Согласно разъяснениями, содержащимся в пункте 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ. 

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (статья 12 ГК РФ). 

Как установлено судом, 21.10.2020 между ООО «Бастион» (дольщик) и ООО «ххх» (застройщик) заключен договор об участии в долевом строительстве №К многоквартирного жилого дома, расположенного по строительному адресу: ххх, Ленинский административный округ, ххх после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать дольщику объект долевого строительства, а дольщик обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства по акту приема-передачи при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

В соответствии с п. 1.3 договора об участии в долевом строительстве объектом долевого строительства является жилое помещение двухкомнатная ххх (строительный номер), проектной общей площадью 64,78 кв.м., с учетом площади лоджии/балкона (с понижающим коэффициентом) 68,65 кв.м., расположенная на 7 этаже в первом подъезде многоквартирного дома.

Также в судебном заседании установлено, что 22.04.2021 между ФИО1 и ООО «Бастион» заключен договор уступки права требования №К, согласно которому последний уступил истцу право требования от ООО «ххх» 2-комнатной квартиры № площадью – 64,78 кв.м., находящейся на 7-м этаже многоквартирного жилого дома №, имеющего строительный адрес: ххх в соответствии с договором об участии в долевом строительстве от 21.10.2020. Оплата по договору в сумме 1 162 040 рублей произведена А.Л.А. в полном объеме, что подтверждается справкой от 05.06.2015 (л.д. 23).

Впоследствии адрес многоквартирного дома изменен со строительного ххх на постоянный: ххх.

В соответствии с п. 3.1 договора уступки прав требования предусмотрена оплата за уступаемое право требования денежных средств в размере 3 089 250 рублей, в следующем порядке: 1 500 000 рублей в течении 3 рабочих дней (после государственной регистрации настоящего договора), 1 589 250 рублей в срок до 30.08.2021.

12.05.2021 ФИО1 внесла в кассу ООО «Бастион» по приходному кассовому ордеру № денежные средства в размере 1 600 000 рублей. 

06.07.2021 ФИО1 внесла в кассу ООО «Бастион» по приходному кассовому ордеру № денежные средства в размере 100 000 рублей. 

Таким образом, ФИО1 исполнены обязательства по уплате денежных средств за уступаемое право требования в размере 1 700 000 рублей из 3 089 250 рублей, что подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру № от 06.07.2021, № от 12.05.2021. Остаток задолженности по договору уступки права требования №К от 22.04.2021 составляет 1 389 250 рублей 00 копеек.

Решением Арбитражного суда Омской области от 13.01.2022 по делу № ФИО6 признана несостоятельной (банкротом), в отношении нее введена процедура реализации имущества сроком на четыре месяца до 13.05.2022, финансовым управляющим ФИО1 на период процедуры реализации имущества утвержден ФИО2

Определением Арбитражного суда Омской области от 02.02.2023 по делу № установлена и включена в третью очередь реестра требований кредиторов ФИО6 требование ООО «Бастион» в размере 1 596 188 рублей, из них: основной долг 1 389 250 рублей, неустойка 206 938 рублей, без обеспечения залогом имущества должника.

Определением Арбитражного суда Омской области от 28.07.2022 по делу № завершено конкурсное производство в отношении ООО «ххх», что является основанием для внесения в ЕГРЮЛ записи о ликвидации ООО «ххх».

По сведениям ЕГРЮЛ деятельность ООО «ххх» прекращена 16.09.2022 в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства.

В настоящее время многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: ххх, сдан в эксплуатацию. 

Согласно разъяснениями, содержащимся в пункте 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. 

Поскольку обязанности по договору долевого участия ФИО1 частично исполнены, требование о признании права собственности на спорную квартиру подлежит удовлетворению.

Обстоятельства, связанные с ликвидацией застройщика ООО «Созвездие», а также с тем, что ФИО1 не в полном объеме исполнены обязательства по уплате денежных средств за уступаемое право требования, правового значения при разрешении данного спора не имеют.

Таким образом, суд считает возможным признать за ФИО1 право собственности на квартиру, расположенную по адресу: ххх, проектной общей площадью 64,78 кв.м., с учетом площади лоджии/балкона 68,65 кв.м., кадастровый №. 

Руководствуясь ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования финансового управляющего имуществом ФИО1 – ФИО2 удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на квартиру, расположенную по адресу: ххх, площадью 65,2 кв.м., кадастровый №.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ленинский районный суд г. Омска. 

Судья А.Т. Тынысова 

Решение принято в окончательной форме 17 июля 2023 года