Дело № 3а-586/2017 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«23» ноября 2017 года Воронежский областной суд в составе:

председательствующего - судьи Раковой В.Е.

при секретаре Юрловой Л.В., -

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Воронеже административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью «Инвестпроект» к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в лице филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральная службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Воронежской области, правительству Воронежской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной, 

у с т а н о в и л:

27 июня 2017 года административный истец обратился в суд с названным выше административным иском, указывая, что он является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью 16 100 кв.м, категории земель – земли поселений, разрешенное использование – для производственных целей, расположенного по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается договором аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ и договором перенайма № от ДД.ММ.ГГГГ.

Кадастровая стоимость земельного участка, установленная по состоянию на 03 января 2017 года, составляет 68 073 215 руб.

Ссылаясь на то, что административный истец как арендатор земельного участка обязан уплачивать арендную плату исходя из размера его кадастровой стоимости, установленной на основании постановления правительства Воронежской области от 11.12.2015 г. № 970 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Воронежской области» по состоянию на 03 января 2017 года, которая значительно превышает размер его рыночной стоимости на дату оценки, просит установить в отношении указанного земельного участка кадастровую стоимость, равную его рыночной стоимости, установленной в отчете оценщика ООО «Рада» № 40-3-17 от 14.04.2017 года в размере 9 859 318 руб.

В качестве заинтересованного лица по делу привлечена администрация Острогожского муниципального района Воронежской области. 

Определением суда от 01 августа 2017 года была назначена судебная экспертиза на предмет соответствия отчета оценщика требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на дату определения его кадастровой стоимости.

На время проведения экспертизы производство по делу приостанавливалось.

В настоящем судебном заседании производство по делу возобновлено определением, вынесенным в протокольной форме.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились. 

Представитель административного истца по доверенности ФИО3 в своем заявлении просила рассмотреть дело в отсутствие административного истца.

20 ноября 2017 года от генерального директора ООО «Инвестпроект» ФИО4 поступило ходатайство о взыскании с правительства Воронежской области в пользу административного истца судебных расходов в размере 157 774 рублей, копии которого заблаговременно вручены лицам, участвующим в деле.

От иных лиц каких-либо заявлений, пояснений, ходатайств не поступило.

В соответствии с положениями части 4 статьи 247, статьи 150 КАС РФ судом постановлено рассмотреть указанное дело в отсутствие сторон и заинтересованных лиц.

Исследовав материалы дела, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью 16 100 кв.м, категории земель – земли поселений, разрешенное использование – для производственных целей, расположенного по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается договором аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ и договором перенайма № от ДД.ММ.ГГГГ.

Кадастровая стоимость земельного участка, установленная по состоянию на 03 января 2017 года, составляет 68 073 215 рублей.

Сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный кадастр недвижимости 05 января 2017 года.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в суде путём их пересмотра по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в случае, если эти результаты затрагивают права и обязанности этих лиц.

Результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца как плательщика арендной платы в силу пунктов 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и условий договора аренды, поскольку кадастровая стоимость земельного участка используется в качестве базового показателя для определения размера арендной платы. 

В силу абзаца первого статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами, органами государственной власти и органами местного самоуправления в суде только после обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – Комиссия). 

23 мая 2017 года административный истец обращался в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Воронежской области с заявлением об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка равной его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость. Решением Комиссии от 15 июня 2017 года № 186 вышеназванное заявление было отклонено, после чего административный истец обратился в суд с настоящим административным иском.

Актуальные результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Воронежской области утверждены Постановлением Правительства Воронежской области от 11.12.2015 № 970 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Воронежской области» по состоянию на 01 января 2014 года.

В соответствии с частью 1 статьи 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, определение кадастровой стоимости объектов недвижимости производится органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

На территории Воронежской области органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке вновь учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик является Филиал федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Воронежской области в соответствии с пунктом 2.2.6 Положения об этом органе, утвержденного приказом ФГБУ «ФКП Росреестра» от 25 октября 2011 года № 128.

Принимая во внимание, что кадастровая стоимость спорного земельного участка была определена Филиалом федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Воронежской области в соответствии с положениями статьи 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», он является надлежащим административным соответчиком по заявленным требованиям.

На основании изложенного Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области нельзя признать надлежащим административным ответчиком по заявленным требованиям. Иск к нему заявлен необоснованно.

Возможность удовлетворения административного иска, заявленного по отношению к правительству Воронежской области и филиалу ФКП Росреестра о пересмотре кадастровой стоимости основана на положениях пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. 

Под рыночной стоимостью объекта оценки на основании статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. 

В силу предписаний статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Представленный административным истцом отчет оценщика вызвал у суда сомнения в его обоснованности и достоверности определения рыночной стоимости объекта оценки по причине наличия существенной разницы между определенной оценщиком рыночной стоимостью и кадастровой стоимостью.

В связи с этим на основании определения суда экспертом ФБУ «Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста РФ» была выполнена оценка отчета оценщика на предмет его соответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности и оценка рыночной стоимости земельного участка по состоянию на дату определения его кадастровой стоимости. 

Согласно заключению эксперта ФИО5 № 8561/6-4 от 12 октября 2017 года, в представленном отчете оценщика выявлены несоответствия разделу пункта 5 ФСО №3, влияющие на итоговую стоимость объекта исследования. Рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 03 января 2017 года составляет 27 965 700 (двадцать семь миллионов девятьсот шестьдесят пять тысяч семьсот) рублей.

Оценивая заключение эксперта по правилам, установленным статьей 84 КАС РФ, суд учитывает, что оно выполнено экспертом специализированного экспертного учреждения, который имеет соответствующую квалификацию и образование, длительный стаж экспертной работы. Эксперт предупрежден об ответственности, предусмотренной ст. 307 УК РФ, за дачу заведомо ложного заключения. Экспертное заключение содержит выводы по всем поставленным перед экспертом вопросам и обоснование этих выводов, а также иные сведения, предусмотренные статьёй 82 КАС РФ.

С учетом изложенного суд считает возможным принять названное экспертное заключение в качестве надлежащего доказательства определения достоверной рыночной стоимости объекта недвижимости на дату оценки.

Пунктом 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

На основании изложенного суд считает возможным установить кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной заключением судебного эксперта.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" и в силу статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания, - до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ, изложенным в пункте 25 Постановления его Пленума от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления является дата обращения в Комиссию, датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно требованиям пункта 4 части 6 статьи 180 КАС РФ резолютивная часть решения суда должна содержать указание на распределение судебных расходов.

Разрешая заявление административного истца о возмещении судебных расходов, суд учитывает следующее. 

Административным истцом заявлено о возмещении расходов на оплату государственной пошлины в размере 2 000 рублей, на оплату проведения судебной экспертизы на основании определения суда в сумме 40 774 рубля, и на оплату расходов по оплате услуг представителя в сумме 115 000 рублей по договору от 09.03.2017 года, которые, в свою очередь, складываются из оплаты отчета об оценке земельного участка в размере 50 000 рублей, оплаты заключения СРО по отчету в размере 10 000 рублей, и оплаты юридических услуг в размере 55 000 рублей.

Согласно части 1 статьи 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьёй 107 и частью 3 статьи 109 КАС РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

К издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, статья 106 КАС РФ относит расходы на оплату услуг представителей и другие признанные судом необходимыми расходы. 

Исходя из содержания статей 111, 114, 247 КАС РФ в их системной связи, разъяснений, содержащихся в пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», а также с учетом правовой позиции, выраженной Конституционным Судом РФ в Постановлении 11.07.2017 № 20-П, при удовлетворении иска в пользу административного истца с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости, подлежат взысканию судебные расходы при условии, что понесенные административным истцом судебные расходы не связаны с его процессуальным поведением после подачи административного иска, а ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость спорного объекта настолько превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, что может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав административного истца ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости.

Существующими в настоящее время стандартами государственной кадастровой оценки разумный и допустимый диапазон отклонений между кадастровой и рыночной стоимостью не установлен. Между тем, из содержания пункта 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 № 263 следует, что в досудебной практике оспаривания кадастровой стоимости разумным и допустимым признаётся диапазон отклонений между кадастровой и рыночной стоимостью не более чем на тридцать процентов.

Принимая во внимание, что в данном случае разница между кадастровой и установленной судом стоимости объекта оценки превысила этот диапазон, а процессуальное поведение административного истца не свидетельствует о злоупотреблении правом, суд полагает возможным удовлетворить заявленные требования о взыскании судебных расходов на оплату госпошлины и судебной экспертизы, а в отношении представительских расходов учесть следующие обстоятельства.

В соответствии со статьёй 112 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах. 

Как следует из содержания договора на оказание юридических услуг, заключенного 09 марта 2017 года административным истцом с ООО «Центральный округ», предметом договора является организация подготовки отчета оценщика о рыночной стоимости земельного участка и положительного экспертного заключения по отчету, составление искового заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка, представление интересов заказчика в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Воронежской области, при отрицательном результате рассмотрения спора указанной комиссией представление интересов заказчика в Воронежском областном суде, внесение сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка в ГКН (пункт 1.1).

Оценивая условия договора, суд принимает во внимание, что в силу абзаца первого статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде только после обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – Комиссия). 

Статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и статья 246 КАС РФ требуют при предъявлении административного искового заявления в суд прилагать к административному иску отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, составленный на дату определения кадастровой стоимости, а также доказательства соблюдения установленного федеральным законом досудебного порядка урегулирования спора.

Эта же статья в редакции, действовавшей до вступления в силу Федерального закона от 2 июня 2016 года № 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», предусматривала необходимость приложения к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости положительного экспертного заключения на бумажном носителе и в форме электронного документа в отношении отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовленного экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, в случаях, установленных уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и в порядке, который предусмотрен порядком создания и работы комиссии (абзац шестой части шестнадцатой).

Федеральным законом от 2 июня 2016 года № 172-ФЗ, вступившим в силу 2 июня 2016 года, указанное требование Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» было отменено.

Соответственно, с момента признания утратившим силу абзаца шестого части шестнадцатой статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» на заинтересованных лиц не возлагалась обязанность по получению указанного заключения в рамках процедуры досудебного и судебного разрешения спора о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, в силу чего, по мнению Конституционного Суда РФ, выраженному в Определении от 09.03.2017 № 592-О «По жалобе гражданина ФИО1 на нарушение его конституционных прав пунктом 5 части 2 статьи 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и частью шестнадцатой статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», с этой же даты становится неприменимым и положение пункта 5 части 2 статьи 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, предусматривающее обязанность по приложению данного заключения к подаваемому в суд административному исковому заявлению.

При изложенных обстоятельствах суд признаёт, что включение в представительские расходы стоимости услуг по получению положительного экспертного заключения на отчет не соответствует критерию необходимости и разумности.

Понесённые же административным истцом представительские расходы в связи с оплатой отчета были необходимыми и связаны с рассмотрением административного дела.

Обсуждая далее расходы на услуги представителя, суд принимает во внимание, что в общую стоимость услуг, оказываемых по договору, включена также стоимость услуг по представлению интересов заказчика в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Воронежской области.

Однако из представленной в материалы дела копии решения Комиссии от 15 июня 2017 года № 186 не следует, что представитель административного истца принимал участие в заседании Комиссии (л.д. 154-156).

Таким образом, необходимость в оплате услуг в связи с представлением интересов административного истца в Комиссии отсутствовала.

Расходы на представителя, связанные с внесением сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка в ГКН, суд также не может признать необходимыми и разумными. 

С 1 января 2017 года государственный кадастровый учет недвижимого имущества осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии с положениями части 3, пункта 1 части 5 его статьи 8, а также статьёй 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости соответствующим органом кадастрового учета без обращения правообладателя земельного участка с заявлением об учете изменений объекта недвижимости.

В пункте 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» разъяснено, что разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.

Принимая во внимание указанное и установленные по делу обстоятельства, суд полагает разумным размер расходов на оказание юридических услуг по составлению административного искового заявления и организацию подготовки отчета оценщика определить в сумме 60 000 рублей.

При таких обстоятельствах общая сумма расходов, подлежащих взысканию с правительства Воронежской области, как органа, утвердившего результаты кадастровой оценки, составит 102 774 рубля.

Руководствуясь ст. ст. 175-180, 245, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, ст. 24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности», суд

р е ш и л:

административный иск общества с ограниченной ответственностью «Инвестпроект» к правительству Воронежской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в лице филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральная службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Воронежской области об установлении кадастровой стоимости равной рыночной, - удовлетворить.

Установить на период с 05 января 2017 года до вступления в силу в порядке, определенном статьей 5 НК РФ, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 16 100 кв.м, категории земель – земли поселений, разрешенное использование – для производственных целей, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 03 января 2017 года в размере 27 965 700 (двадцать семь миллионов девятьсот шестьдесят пять тысяч семьсот) рублей.

Датой подачи заявления считать 23 мая 2017 года.

Отказать административному истцу в удовлетворении требований, заявленных к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области.

Взыскать в пользу административного истца общества с ограниченной ответственностью «Инвестпроект» с правительства Воронежской области в счет возмещения судебных расходов 102 774 (сто две тысячи семьсот семьдесят четыре) рубля.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Воронежского областного суда в течение месяца со дня его принятия.

Председательствующий: В.Е. Ракова