Решение

Именем Российской Федерации

16 октября 2020 года город Конаково

Конаковский городской суд Тверской области в составе:

председательствующего судьи Никитиной Е.А.,

при секретаре Телегиной А.О.,

при участии представителя истца – адвоката Иванова А.В.,

представителя ответчиков – адвоката Герчикова В.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 о признании заключенный договор о задатке при покупке жилого дома и земельного участка предварительным договором, возложении обязанности заключить договор купли-продажи объектов недвижимости,

установил:

ФИО1, действуя через своего представителя по доверенности - адвоката Мельникова Ильи Александровича, обратился в Конаковский городской суд Тверской области с исковым заявлением к ФИО3, ФИО2, ФИО4, ФИО5 о 

-признании заключенный между ФИО3, ФИО2, ФИО4, ФИО5 и ФИО1 договор о задатке при покупке жилого дома и земельного участка от 27.04.2020 года - предварительным договором;

- возложении обязанности на ФИО3, ФИО2, ФИО4, ФИО5 заключить с ФИО1 договор купли-продажи объектов недвижимости: 1) жилой дом, с кадастровым №, общей площадью 64,5 кв. м., в том числе жилой площади 46,4 кв. м. находящийся по адресу: 

<

адрес>, 2) земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, с кадастровым №, общая площадь 1850 кв. м. находящийся установлено ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, цена договора купли-продажи 5000000 рублей.

Требования мотивированы тем, что 27.04.2020 года между ФИО3, ФИО2, ФИО4, ФИО5 (далее по тексту - ответчики) и ФИО1 (далее по тексту - истец) заключен договор о задатке при покупке жилого дома и земельного участка (далее по тексту - договор).

В соответствии с п. 1 договора - продавцы продают, а покупатель обязуется (приобрести в собственность) в соответствии с условиями настоящего предварительного договора следующее недвижимое имущество: жилой дом с пристройкой (кроме того: надворные постройки) - далее по тексту: жилой дом, с кадастровым №, общей площадью 64,5 кв. м., в том числе жилой площади 46,4 кв. м. находящийся по адресу: 

<

адрес>, земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, с кадастровым №, общая площадь 1850 кв. м. находящийся установлено ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>.; п. 2 договора - по взаимному соглашению сторон стоимость продаваемых объектов недвижимости, оценивается в 5000000 рублей, является окончательной и изменению не подлежит; п. 3 договора - подробно определен предмет договора; п. 4 договора - в счет обеспечения исполнения взятого на себя обязательства покупатель вносит продавцам - задаток за приобретаемую (покупаемые) жилой дом и земельный участок, в сумме 70000 рублей. ФИО6 (действующей за себя и с устного согласия сособственников ФИО2, ФИО4) - сумму в размере 35 000 рублей, ФИО5 сумму 35 000 рублей; п. 5. договора - покупатель и продавцы обязуются заключить договор купли-продажи указанного жилого дома и земельного участка в срок 31.05.2020 года. При этом продавцы, предоставляют покупателю все справки о коммунальных платежах (электричество, справка о прописке (регистрации) о снятии всех прописанных в продаваемом жилом доме) и передать жилой дом и земельный участок по акту приема-передачи, в течение 10 дней, после подписания основного договора купли-продажи вышеуказанных объектов недвижимости.

Ссылаясь на положения статей 309, 310, 429 Гражданского кодекса Российской Федерации указанный Договор содержит условия, позволяющие установить предмет основного договора (п. 1 договора), цену основного договора (п. 2 договора), срок, в течение которого должен быть заключен основной договор (п. 5 договора). Таким образом, договор соответствуют ст. 429 ГК РФ и является предварительным договором.

Истцом в полном объеме исполнены взятые на себя обязательства, предусмотренные п. 4 Договора, а именно истец внес продавцам задаток за приобретаемую (покупаемые) жилой дом и земельный участок, в сумме 70000 рублей. ФИО6 (действующей за себя и с устного согласия сособственников ФИО2, ФИО4) - сумму в размере 35000 рублей, ФИО5 сумму 35000 рублей. Однако, ответчики уклоняются от заключения основного договора и заявили о том, что не будут заключать основной Договор. На основании изложенного истцом заявлены вышеуказанные исковые требования.

Протокольными определениями суда к участию в деле привлечены в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, ФИО7 и Управление Росреестра по Тверской области.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о дне, месте и времени слушания дела извещен надлежащим образом.

Представитель истца по доверенности Иванов А.В. в судебном заседании поддержал исковые требования, подтвердил доводы, изложенные в исковом заявлении. Отметил, что со стороны все условия договора задатка исполнены. Однако ответчики - стороны по сделке заключили другой договор с иным лицом. В связи с чем есть все основания признать данный договор предварительным и обязать стороны заключить основной договор. Лица, подписавшие договор заверили ФИО1, что у них есть полномочия на подписание данного договора. Истец всецело доверял изложенным в договоре обстоятельствам. Предварительный договор может не заверяется нотариально. К нему не применяются те же самые правила, что и к основному договору. Нотариальное заверение договора необходимо в случае, если дольщик продает долю. Когда сособственники продают целое, заверение не требуется. У двух сособственников, которые пописали договор о задатке, который фактически является предварительным, имелись полномочия на отчуждение своей доли собственности. Задаток истцом не получен, ответчиками не возвращен. Полагает исковые требования истца основаны на законе, сложившихся обстоятельствах и подлежат удовлетворению.

Ответчики ФИО5, ФИО2, ФИО4, ФИО3 в судебное заседание не явились, о дне, месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом. 

Представитель ответчиков по ордерам адвокат Герчиков В.Р. (т.1 л.д. 199-202), в судебном заседании не согласился с требованиями. Поддержал письменные возражения, в которых указано, что ответчики с заявленными исковыми требованиями не согласны и считают их не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. Договор задатка заключен 24 апреля 2020 года, согласно которого двумя сособственниками получен задаток для заключения договора купли-продажи дома и земельного участка. Двое сособственников, а именно ФИО2 и ФИО4 данный договор не заключали, полномочий для заключения договора ФИО3 не предоставляли. Таким образом, какой-либо ответственности по данному договору не несут. В соответствии с требованиями Гражданского кодекса РФ, полномочия на совершение сделки должны быть выражены в письменной форме (п.1 ст. 182 ГК РФ), а в данном случае в нотариально заверенной доверенности (п.1 ст.185-1 ГК РФ). Каких- либо устных полномочий в данном случае быть не может (п.2 ст. 182 ГК РФ). Устного согласия в данном случае не может рассматриваться, как надлежащие полномочие на подписание каких-либо документов должно быть выражено нотариально заверенной доверенностью. Ссылка на данный договор невозможна, потому как он составлен с нарушением требований закона, и является ничтожной сделкой и не может рассматриваться как иное. Что касается понуждения на заключение договора, то в данном случае в соответствии с требованиями п. 6 ст. 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.. Как видно из договора о задатке от 24 апреля 2020 года, основной договор должен был быть заключен до 31 мая 2020 года. В свою очередь, до указанного числа основной договор заключен не был, а стороной истца в адрес ответчиков не было направлено предложение о заключении такого договора. В связи с чем обязательства по договору о задатке прекратились. Более того, денежные средства полученные ответчиками ФИО3 и ФИО5 возвращены истцу посредством почтового перевода, а получение лежит на истце ФИО1 Если он не получает почтовую корреспонденцию, то это не налагает каких либо обязанностей на отправителя. Оснований для удовлетворения исковых требований о заключении договора не имеется в силу того, что имущество, о котором просит истец, у ответчиков нет. Собственником имущества является ФИО7 При таких обстоятельствах, отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований. Просит отменить наложенные обеспечительные меры в рамках рассматриваемого дела.

Третье лицо ФИО7 в судебное заседание не явился, о дне, месте и времени слушания дела извещен надлежащим образом.

Третье лицо Управление Росреестра по Тверской области в судебное заседание своего представителя не направили, о дне, месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом.

Учитывая положения ст. 167 ГПК РФ суд признал возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся участников процесса.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела и представленные доказательства, суд приходит к выводам, что исковые требования истца не подлежат удовлетворению.

В силу ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов. Правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон (ч.1 ст. 12 ГПК РФ). Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов (ч.1 ст. 55 ГПК РФ). Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом (ч.1 ст. 56 ГПК РФ).

Исходя из положений части 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Договором в силу пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе (п. 2 ст. 307 ГК РФ).

В силу положений ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Соответственно, предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество или обязанности оплатить его.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

С учетом изложенного суду независимо от наименования договора следовало установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Так, указанным выше договором, заключенным 27 апреля 2020 года между ФИО5, ФИО3, действующей за себя лично и с устного согласия собственников: ФИО2 и ФИО4 (Продавцы) и ФИО1 (Покупатель) заключен договор о задатке при покупке жилого дома и земельного участка.

В соответствии с п. 1 договора - продавцы продают, а покупатель обязуется (приобрести в собственность) в соответствии с условиями настоящего предварительного договора следующее недвижимое имущество: жилой дом с пристройкой (кроме того: надворные постройки) - далее по тексту: жилой дом, с кадастровым №, общей площадью 64,5 кв. м., в том числе жилой площади 46,4 кв.м. и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, с кадастровым №, общая площадь 1850 кв. м. находящиеся по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>

Согласно пункта 2 указанного договора, по взаимному соглашению сторон стоимость продаваемых объектов недвижимости оценивается в 5000000 рублей, является окончательной и изменению не подлежит.

Из пункта 3 договора следует, что объекты недвижимости жилой дом и земельный участок принадлежит продавцам на праве общей долевой собственности: ФИО3 – ? доля в праве, ФИО2 – 1/8 доля в праве, ФИО4 – 1/8 доля в праве, ФИО5 – ? доля в праве.

В счет обеспечения исполнения взятого на себя обязательства ФИО1 (Покупатель) внес Продавцам - задаток за приобретаемую (покупаемые) жилой дом и земельный участок, в сумме 70000 рублей, а именно ФИО3 (действующей за себя и с устного согласия сособственников ФИО2, ФИО4) сумму в размере 35000 рублей, ФИО5 сумму 35000 рублей, что следует из пункта 4 указанного Договора.

В пункте 5 договора сторонами определен срок заключения основного договора купли-продажи спорных жилого дома и земельного участка, а именно в срок 31 мая 2020 года. При этом Продавцы предоставляют покупателю все справки о коммунальных платежах (электричество, справка о прописке (регистрации) о снятии всех прописанных в продаваемом жилом доме) и передать жилой дом и земельный участок по акту приема-передачи в течение 10 дней после подписания основного договора купли-продажи вышеуказанных объектов недвижимости.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (ч. 4 ст. 429 ГК РФ) В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса (ч. 5 ст. 429 ГК РФ).

Согласно ч. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>, заключен не был.

При этом, 29 мая 2020 года ФИО1 направил в адрес ФИО5, ФИО3, ФИО2, ФИО4 требование о необходимости заключения основного договора, что подтверждено описью вложения и квитанции об оплате направления заказного письма.

Между тем, ФИО5 и ФИО3 07 мая 2020 года почтовым переводом возвратили денежные средства ФИО1 по 35000 рублей каждая, о чем представлены документы о переводе денежных средств.

При заключении Договора о задатке 24 апреля 2020 года только два собственника общей долевой собственности подписали договор и получили денежные средства (задаток) в размере 35000 рублей каждая.

В договоре оговорено, что ФИО3 действует за себя лично и с устного согласия сособственников ФИО2 и ФИО4. 

Вопреки доводам представителя истца последним не представлены доказательства, подтверждающие согласие всех сособственников домовладения и земельного участка на отчуждение долей своего имущества ФИО1 на условиях договора о задатке от 27 апреля 2020 года.

Из материалов дела следует, что ФИО3, ФИО5, ФИО2, ФИО4 являлись участниками общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>. 

8 мая 2020 года между ФИО3, ФИО5, ФИО2, ФИО4 с одной стороны и ФИО7 с другой стороны заключен договор купли-продажи земельного участка с жилым домом, расположенных по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>, договор удостоверен ФИО8, временно исполняющей обязанности нотариуса ФИО9 Конаковского нотариального округа Тверской области.

Заключение договора ФИО3 за себя лично и с устного согласие ФИО2 и ФИО4, являющимся сособственниками домовладения, не свидетельствует о их согласии с заключением договора о задатке и его условиями, поскольку сведений о наличии у ФИО3 полномочий действовать от имени ФИО2 и ФИО4, в материалах дела не имеется

Основной договор купли-продажи должен быть заключен на условиях предварительного договора, между тем, устное согласие сособственников не может быть принято, поскольку при множественности лиц в обязательстве каждый из исполнителей обязан производить исполнение лично, либо иметь документ, подтверждающий соответствующие полномочия. 

В соответствии с требованиями Гражданского кодекса РФ, полномочия на совершение сделки должны быть выражены в письменной форме (п.1 ст. 182 ГК РФ), а в данном случае в нотариально заверенной доверенности (п.1 ст.185-1 ГК РФ). Каких- либо устных полномочий в данном случае быть не может (п.2 ст. 182 ГК РФ).

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что, исходя из условий заключенного между сторонами договора, у продавцов ФИО2 и ФИО4 не возникло оснований для заключения с покупателем ФИО1 договора купли-продажи долей жилого дома и земельного участка в обязанностей основной договор купли-продажи долей спорного домовладения, следовательно, оснований для возложения на ответчика обязанностей к заключению договора купли-продажи не имеется.

Таким образом, договор от 27 апреля 2020 года не является предварительным договором по смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку оснований для признания договора заключенного между ФИО3, ФИО2, ФИО4, ФИО5 и ФИО1 о задатке при покупке жилого дома и земельного участка от 27.04.2020 года предварительным договором судом не установлено, то оснований для возложения обязанностей на ответчиков заключить с ФИО1 договор купли-продажи объектов недвижимости: жилого дома с кадастровым №, общей площадью 64,5 кв. м., в том числе жилой площади 46,4 кв.м.; земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, с кадастровым №, общая площадь 1850 кв. м., расположенных по адресу: 

<

адрес> цена договора купли-продажи 5000000 рублей, у суда не имеется.

Исковые требования ФИО1 не подлежат удовлетворению в полном объеме.

В процессе рассмотрения дела определением Конаковского городского суда Тверской области от 03 июня 2020 года, было удовлетворено ходатайство представителя ФИО1 по доверенности адвоката Мельникова Ильи Александровича о принятии мер по обеспечению иска, постановлено 

«запретить Управлению Росреестра по Тверской области совершать регистрационные действия в отношении недвижимого имущества: жилой дом, с кадастровым №, общей площадью 64,5 кв. м., в том числе жилой площади 46,4 кв. м. находящийся по адресу: 

<

адрес> земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, с кадастровым № №, общая площадь 1850 кв. м. находящийся установлено ориентира, расположенного в границах участка. почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>».

Апелляционным определением судьи Тверского областного суда от 22 сентября 2020 года определение Конаковского городского суда от от 11 августа 2020 года в части отказа в удовлетворении ходатайства ФИО1 о наложении ареста на объекты недвижимости отменено, принято по делу новое определение, которым наложен арест:

- на жилой дом с кадастровым №, находящийся по адресу: 

<

адрес>,

- на земельный участок с кадастровым №, находящийся установлено ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, 

<

адрес>.

В соответствии со ст. 139 ГПК РФ по заявлению лиц, участвующих в деле, судья или суд может принять меры по обеспечению иска. Обеспечение иска допускается во всяком положении дела, если непринятие мер по обеспечению иска может затруднить или сделать невозможным исполнение решения суда.

Таким образом, институт обеспечения иска является средством, гарантирующим исполнение будущего судебного решения. Обеспечение иска состоит в принятии мер, с помощью которых гарантируется в дальнейшем исполнение судебных решений.

Согласно ч. 1 ст. 144 ГПК РФ обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда.

В соответствии с ч. 3 ст. 144 ГПК РФ в случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска. При удовлетворении иска принятые меры по его обеспечению сохраняют свое действие до исполнения решения суда.

Учитывая положения ст. 144 ГПК РФ, отсутствие оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1, зарегистрированное право собственности ФИО7 (третье лицо в споре) на спорные объекты недвижимости, суд приходит к выводу о возможности отмены наложенных мер по обеспечению иска в процессе рассмотрения гражданского дела, поскольку сохранение принятых мер по обеспечению иска в виде запрета совершения регистрационных действий и ареста недвижимого имущества, после вступления решения суда в законную силу будут нарушать права и интересы третьего лица – собственника спорного имущества.

Руководствуясь ст. ст. 144, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 

- о признании заключенного между ФИО3, ФИО2, ФИО4, ФИО5 и ФИО1 договора о задатке при покупке жилого дома и земельного участка от 27.04.2020 года - предварительным договором;

-возложении обязанности на ФИО3, ФИО2, ФИО4, ФИО5 заключить с ФИО1 договор купли-продажи объектов недвижимости: жилого дома с кадастровым №, общей площадью 64,5 кв. м., в том числе жилой площади 46,4 кв.м.; земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, с кадастровым №, общая площадь 1850 кв. м., расположенных по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>, цена договора купли-продажи 5000000 рублей, 

оставить без удовлетворения.

Отменить меры по обеспечению иска установленные определением Конаковского городского суда Тверской области от 03 июня 2020 года в виде запрета Управлению Росреестра по Тверской области совершать регистрационные действия в отношении недвижимого имущества: жилого дома, с кадастровым №, общей площадью 64,5 кв. м., в том числе жилой площади 46,4 кв. м. находящийся по адресу: 

<

адрес>, и земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, с кадастровым №, общая площадь 1850 кв. м. находящийся установлено ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, а также меры по обеспечению иска установленные апелляционным определением Тверского областного суда от 22 сентября 2020 года в виде ареста указанных объектов недвижимого имущества.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Тверской областной суд через Конаковский городской суд Тверской области в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий Е.А. Никитина

Мотивированное решение изготовлено 23 октября 2020 года

Председательствующий Е.А. Никитина

1версия для печати