Дело № 2-29/2025

УИД: 36RS0004-01-2024-007822-93

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Воронеж 28 января 2025 года

Ленинский районный суд города Воронежа в составе

председательствующего судьи Афанасьевой В.В.,

при секретареТимиревой А.А.,

с участием истца ФИО1,

представителя истца по ордеру Арзамасцева Д.С.,

ответчика ФИО2,

представителя ответчика по ордеру Ждановой Ю.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании суммы задатка уплаченной по предварительному договору купли-продажи, процентов за пользование чужими денежными средствами,

установил:

Истец ФИО1 (далее по тексту ФИО1) обратилось в суд с иском к ФИО2 (далее по тексту ФИО2) о взыскании суммы задатка уплаченной по предварительному договору купли-продажи, процентов за пользование чужими денежными средствами.

В обоснование заявленных требований истец указывает, что 03.04.2023 г. между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка площадью 626 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Цена жилого дома и земельного участка были определены в размере 9300000 рублей. Срок заключения основного договора был установлен сторонами до 04.09.2023 г. (с учетом дополнительного соглашения от 04.09.2023 г.).

В соответствии с п.6 Предварительного договора истец уплатил ответчику задаток в размере 1 000000 рублей, что подтверждается распиской от 03.04.2023 г. Согласованный сторонами срок для заключения основного договора наступил.

31.11.2023 г. истец направила ответчику предложение о заключении основного договора на условиях, согласованных в Предварительном договоре, что подтверждается отчетом об отслеживании отправления.

Однако ответчик уклонился от заключения основного договора.В этой связи ФИО1 была вынуждена обратиться в Ленинскийрайонный суд г.Воронежа с исковым заявлением о понуждении к заключению договоракупли-продажи жилого дома и земельного участка на условиях предварительного договора.

Решением суда от 13.05.2024 г. в удовлетворении заявленных требований ФИО1 было отказано.

Отказывая в удовлетворении требований, суд указал, что заключение основного договора купли-продажи невозможно в следствие ряда недобросовестных действий ФИО2 исключающих возможность его заключения.

Поскольку, как установлено решением Ленинского районного суда г.Воронежа от 13.05.2024 г. причиной незаключения основного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка послужили недобросовестные действия ответчика, истец полагает, что условия для возвращения задатка в двойном размере наступили.

Требование (претензию) истца о возврате задатка в размере 2000000 рублей ответчик добровольно не удовлетворил.

Также истец просит взыскать с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами на сумму 1000000 рублей за период с 03.04.2023 г. по 07.06.2024 г. в размере 277881,86 рублей.

На основании вышеизложенного, истец просит суд взыскать с ответчика ФИО2 в свою пользу сумму задатка в размере 2000000 рублей; проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 03.04.2023 г. по 16.07.2024 в размере 277 881 рубль 86 копеек; начислять проценты за пользование чужими денежными средствами на сумму 2000000рублей с 17.07.2024 г. по дату фактического исполнения решения суда (л.д. 6-9).

В судебном заседании истец ФИО1 заявленные исковые требования поддержала, просила удовлетворить.

Представитель истца по ордеру адвокат Арзамасцев Д.С. в судебном заседании заявленные требования поддержал, просил удовлетворить.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании против удовлетворения заявленных исковых требований возражал,просил отказать в их удовлетворении в полном объеме, по основаниям изложенным в отзыве на исковое заявление (л.д. 43-47, 103-109). 

В судебном заседании по ордеру адвокат Жданова Ю.Г. по заявленным требованиям также возражала, поддержал позицию своего доверителя. 

Выслушав участвовавших в деле лиц,проверив материалы дела, и разрешая требования истца по существу, руководствуясь ст.ст.56, 60, 67 ГПК РФ, суд исходит из следующего.

В соответствии со статьей 2 ГПК РФ задачами гражданского судопроизводства являются правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, организаций, прав и интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, других лиц, являющихся субъектами гражданских, трудовых или иных правоотношений.

Статьей 3 ГПК РФ предусмотрено право заинтересованного лица в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Способы защиты права установлены статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) либо иным федеральным законом.

Таким образом, действующим законодательством установлено, что предметом судебной защиты могут являться нарушенные или оспариваемые права, свободы и законные интересы. 

Согласно части 1статьи 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. 

Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио-и видеозаписей, заключений экспертов.

Принцип состязательности, являясь одним из основных принципов гражданского судопроизводства, предполагает, в частности, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Именно это правило распределения бремени доказывания закреплено в части 1 ст. 56 ГПК РФ.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом (ч.3 ст. 56 ГПК РФ).

В силу требований части 1статьи 67 ГПК РФ оценка доказательств осуществляется судом, который оценивает их по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (ч.2 ст.67 ГПК РФ). Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (ч.3 ст.67 ГПК РФ).

Судом установлено и следует из материалов дела, что ФИО2 является собственником жилого дома и земельного участка площадью 626 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается выписками из ЕГРН (л.д. 28-31).

03.04.2023 г. между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен предварительный договор купли – продажи жилого дома и земельного участка (л.д. 12).

Поименованный договор обозревался в судебном заседании, лица, участвующие в деле не отрицали факта его существования, свои подписи, имеющиеся в нем.

Сторонами договора выступали участники спора: «Продавцом» - ФИО2, а «Покупателем» - ФИО1

В соответствии с п. 1 договора Продавец принял на себя обязательство в соответствии с положениями статьи 429 ГК РФ в срок до 01 сентября 2023г. продать, а Покупатель обязался купить в собственность жилой дом и земельный участок, площадью 626 кв.м., находящиеся по адресу: 

<

адрес>.

Согласно п. 2 - п. 5 договора указанный в п. 1 настоящего предварительного договора, индивидуальный жилой дом, назначение: жилой дом, общая площадь 56,3 кв.м., кадастровый номер №,принадлежит Продавцу на праве собственности, на основании: договора купли-продажи от 08 августа 2022 г. Поименованный в п.1 настоящего Предварительного договора земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общая площадь 626кв.м., кадастровый номер №, также находится в собственности Продавца на основании договора купли-продажи от 08 августа 2022 г. Право собственности зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области.

В соответствии с положениями п. 6 договора, указанные в «п.1» настоящего Предварительного договора индивидуальный жилой дом и земельный участок были оценены сторонами договора в 9 300 000 руб., при этом: денежная сумма в размере 1 000 000 руб. должная была бытьуплачена за счет личных средств, в качестве задатка в день подписания данного Предварительного договора; денежная сумма в размере 8 300 000 руб.уплачивается зав день подписания основного договора купли-продажи.

В соответствии с п.7 договора стороны обязуются заключить основанной договор купли-продажи в срок до 01.09.2023 г.

В соответствии с п. 8 договора обязательства Продавца и Покупателя будут считаться исполненными после подписания сторонами основного Договора купли-продажи, и регистрации перехода права собственности на индивидуальный жилой и земельный участок к Покупателю в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области.

Условиями заключенного Предварительного договора предусматривалась обязанность продавца произвести «реконструкционные работы» (п. 9 Договора).

Так, Продавец гарантировал, что до заключения основного договора в индивидуальном жилом доме будут выполнены следующие реконструкционные работы:сделана качественная предчистовая отделка, а именно - стяжка пола, штукатурка стен, система отопления, водоснабжения, электричество, система «теплые полы»; установлен газовый котел и колонка; сделана теплоизоляция и шумоизоляция крыши, шумоизоляция между 1 и 2 этажами; установлено мансардное окно; пристроена комната на 2 этаже над верандой; сделан отдельный вход и лестница на 2 этаж через веранду; вырезан проем для балконного блока на месте окна, выходящего на веранду; произведено полное остекление дома; отсыпана часть участка возле дома со стороны веранды.

В соответствии с п. 10 договора продавец гарантирует, что не заключал ранее основные или предварительные договоры с третьими лицами на данный жилой дом и земельный участок. В случае обнаружения данного факта передан Покупателем задаток должен быть возвращен в двойном размере в течение 5 (пяти) календарных дней с момента обнаружения.

Продавец гарантировал Покупателю, что к моменту подписания основного Договора купли-продажи дом и земельный участок будут выведены из-под залога Сбербанка,сняты обременения, узаконена реконструкция данного дома и оформлены новые документы на отчуждаемые жилой дом и земельный участок.

Продавец гарантировал, в соответствии со статьей 558 ГК РФ, что на момент подписания основного договора купли-продажи индивидуальный жилой дом и земельный участок никому не отчуждены, не заложены, не обещаны, в споре не состоят, в доверительное управление, в аренду, в качестве вклада в уставной капитал юридических лиц не переданы, иными правами третьих лиц не обременены, под арестом или запрещением не значатся, в отчуждаемом индивидуальном жилом доме никто не будет зарегистрирован. Члены семьи собственника, находящиеся под опекой или попечительством, и несовершеннолетние члены семьи собственников, оставшиеся без родительского попечения, в отчуждаемом жилом доме будут отсутствовать.

В соответствии с п. 11 если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны.

В соответствии с п. 12 если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. 

03.04.2023 г. между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключено соглашение о задатке к предварительному договору купли продажи дома и земельного участка от 03.04.2023 г. согласно которому в срок до 01.09.2023 г. Продавец обязуется продать (передать в собственность), а Покупатель обязуется купить (приобрести в собственность) жилой дом, площадью 56,3 кв.м., кадастровый номер № и земельный участок, площадью 626 кв.м., кадастровый номер №, расположенные по адресу: 

<

адрес>.

В счет обеспечения исполнения взятых на себя обязательства Покупатель вносит Продавцу задаток за приобретаемые жилой дом и земельный участок в размере 1 000 000 рублей, который входит в стоимость отчуждаемых жилого дома и земельного участка. Полная стоимость дома и участка составляет 9 300 000 рублей, является окончательной и изменению не подлежит.

Сторонам известно, что в соответствии со ст. 380 и 381 ГК РФ они несут ответственность за неисполнение взятых на себя обязательств. А именно: в случае, если основной договор купли-продажи не будет заключен по вине Продавца (не готовы документы, не узаконена реконструкция, отказ от заключения основного договора, повышение цены или другие возможные причины), то он обязуется вернуть покупателю сумму задатка в двойном размере, а именно 2 000 000 рублей в течение 3 дней с момента отказа. В случае, если основной договор купли-продажи не будет заключен по вине покупателя (не готовы личные документы или отказ от заключения основного договора, изменение цены), то он утрачивает право на возврат суммы задатка. В случае возникновения обстоятельств, влекущих невозможность исполнения обязательств по настоящему Соглашению, за которые ни одна из сторон не несет ответственности (п.1 ст. 416 ГК РФ), то вся сумма задатка возвращается Покупателю, в соответствии с п. 1 ст. 381 ГК РФ, в течение трех дней с момента отказа (л.д. 14).

Согласно расписке от 03.04.2023 г. ФИО2 получил от ФИО1 денежную сумму в размере 1000000 руб. в качестве задатка за продаваемые жилой дом «находящийся на реконструкции» кадастровый номер № и земельный участок кадастровый номер №, расположенные по адресу: 

<

адрес>, согласно предварительному договору купли-продажи от 03.04.2023 г. и соглашению о задатке от 03.04.2023 г. (л.д. 15).

04.09.2023 г. заключено дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи дома и земельного участка от 03.04.2023 г. согласно которому ФИО2 и ФИО1 стороны согласились продлить срок действия Договора от 03.04.2023 г. с 04.09.2023 по 04. 11.2023 г. Внести следующие изменения в п.7 Договора «Стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи в срок до 04 ноября 2023 года». Цена договора с 04.09.2023 года до окончания срока его действия составляет 9 300 000 рублей. Во всем остальном, что не предусмотрено данным Дополнительным соглашением Стороны руководствуются Договором. В случае возникновения противоречий между положениями настоящего Дополнительного соглашения и Договора от 03.04.2023 подлежит применению данное Дополнительное соглашение (л.д. 13).

В срок до 04.11.2023 г. основной договор купли-продажи между сторонами заключен не был, в связи с чем истец обратилась в Ленинский районный суд г. Воронежа с исковыми требованиями к ФИО2 о понуждении продавца заключить основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка на условиях предварительного договора в течение одного календарного месяца, ФИО2 в свою очередь обратился со встречными исковыми требованиями к ФИО1 о признании незаключенными предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, соглашения о задатке, дополнительного соглашения.

В судебном заседании обозревались материалы гражданского дела №2-590/2024.

Решением суда от 13.05.2024 г. в удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2 о понуждении продавца заключить договор купли-продажи жилого дома и земельного участка на условиях предварительного договора от 03 апреля 2023 г., заключенного между ФИО2 и ФИО1, в течение одного календарного месяца - отказано.В удовлетворении встречного иска ФИО2 к ФИО1 о признании незаключенными предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 03 апреля 2023 г., соглашения о задатке к предварительному договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от 03 апреля 2023 г., дополнительного соглашения к предварительному договору купли-продажи дома и земельного участка от 03 апреля 2023 г. от 04 сентября 2023 г. – отказано (л.д. 16-24).

Решение суда не обжаловалось и вступило в законную силу.

В соответствии с ч. 2 ст. 13 ГПК РФ вступившие в законную силу судебные постановления являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Согласно ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Вышеуказанным решением суда установлены следующие обстоятельства, имеющие преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора: предметом предварительного договора, заключенного сторонами, являлась договоренность продавца в срок до 01.09.2023 г. продать, а покупателя, купить в собственность жилой дом и земельный участок, площадью 626 кв.м., на котором этот дом находится по адресу: 

<

адрес>., причем, объект недвижимого имущество должен был быть реконструирован в соответствии с пожеланиями покупателя, закрепленными в предварительном договоре, с оформлением соответствующей разрешительной документации. Индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем сопоставления сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (местонахождение реконструированной недвижимости). Предварительный договор купли – продажи заключался сторонами в период реконструкции объекта ИЖС. По объяснениям истца, на момент заключения договора в апреле 2023 г. у жилого дома имелся фундамент, возводился второй этаж, отсутствовала крыша, то есть объект изначально не обладал свойствами первоначального объекта с кадастровым номером № и сторонам было об этом известно.

Поскольку объект с качественными характеристиками, указанными в предварительном договоре от 03 апреля 2023 г. перестал существовать, в связи с его реконструкцией, суд отказал ФИО1 в удовлетворении иска. 

Действиями ответчика по реконструкции жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, фактически создан объект недвижимости с отличными от содержащихся в предварительном договоре купли-продажи от 03 апреля 2024 г., признаками. 

Согласно статье 329 ГК РФ задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора.

В соответствии с ч. 1, 2 ст. 380 ГК РФ,задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (пункты 2, 3 названной статьи Кодекса).

В пункте 4 статьи 380 ГК РФ предусмотрено, что по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Согласно ст. 381 ГК РФ, при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Как следует из вышеперечисленных норм, основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора (статья 329 ГК РФ). Кроме того, задаток служит доказательством заключения договора, а также способом платежа. При этом Гражданский кодекс РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 ГК РФ и выражающейся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Из анализа приведенных норм права следует, что соглашение о задатке заключается между сторонами по основному обязательству, исполнение которого обеспечивается задатком, при этом, основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора, и по смыслу закона договор о задатке должен заключаться вместе с договором купли-продажи (предварительным или основным), в соответствии с которым у продавца и покупателя возникают определенные договором обязательства. В случае отсутствия основного обязательства отсутствует и такое обязательство как задаток.

Задаток выполняет три функции: платежную (задаток представляет собой часть той суммы, которую должник обязан уплатить кредитору), доказательственную (удостоверительную) (задаток передается в доказательство заключения договора) и обеспечительную (задаток передается в обеспечение исполнения основанного обязательства), что и отличает его от аванса, выполняющего исключительно платежную функцию. 

Таким образом, аванс не выполняет обеспечительной функции и представляет собой денежную сумму, уплаченную до исполнения договора в счет причитающихся платежей. Как и задаток, аванс выполняет платежную функцию, то есть является частью суммы, передаваемой в счет последующих платежей. Однако, аванс (в общем его виде) не обладает обеспечительной функцией, поэтому не включает в себя негативную составляющую стимулирующей функции, которая применительно к задатку отражена в нормах ст. 381 ГК РФ.

Основная цель задатка состоит в предотвращении неисполнения договора.

При этом следует учитывать, что п. 3 ст. 380 ГК РФ предполагает презумпцию аванса в любых случаях сомнения относительно назначения денежной суммы.

Анализируя предварительный договор купли – продажи жилого дома и земельного участка 03.04.2023, соглашение о задатке к предварительному договору купли продажи дома и земельного участка от 03.04.2023 г., расписку от 03.04.2023 г., дополнительное соглашение к предварительному договору купли продажи дома и земельного участка от 03.04.2023 г. от 04.09.2023 г., суд приходит к следующему.

В силу статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункты 2 - 4 статьи 429 ГК РФ).

На основании статьи 550 (пункт 1) ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Из содержания указанных статей следует, что предварительный договор купли-продажи недвижимости, должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

На основании статья 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

На основании положений статьи 421, 554 ГК РФ, исходя из буквального толкования условий представленных документов, учитывая объект недвижимости, являющийся предметом предварительного договора купли-продажи, договор должен содержать такие характеристики объекта, которые позволяют однозначно определить его месторасположение, площадь, границы, и которые исключают возможность двоякого толкования, суд приходит к выводу, что при отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Как следует из представленногопредварительного договора купли – продажи жилого дома и земельного участка от 03.04.2023, предметом договора является индивидуальный жилой дом, назначение: жилой дом, общая площадь 56,3 кв.м., кадастровый номер №, земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общая площадь 626кв.м., кадастровый номер №, однако, как установлено судом и не оспаривалось сторонами,на момент заключения договора в апреле 2023 г. у жилого дома имелся фундамент, возводился второй этаж, отсутствовала крыша, то есть объект изначально не обладал свойствами первоначального объекта с кадастровым номером № и сторонам было об этом известно.Объект с качественными характеристиками, указанными в предварительном договоре от 03 апреля 2023 г. перестал существовать, в связи с его реконструкцией, действиями ответчика по реконструкции жилого дома, расположенного по адресу: г

<

адрес>, фактически создан объект недвижимости с отличными от содержащихся в предварительном договоре купли-продажи от 03 апреля 2024 г., признаками, то есть имелась правовая неопределенность в правоотношениях сторон относительно предмета договора купли-продажи, которая исключает возможность его (предмет) безусловно идентифицировать на момент предполагаемой даты заключения основного договора.

Более того, к исковому заявлению приложен текст основного договора от 01.11.2023 г., согласно которому «Продавец продал, а Покупатель купил индивидуальный жилой дом площадью 56,3 кв.м.» (п. 1 Договора).

Таким образом, истец предполагал заключение основного договора на жилой дом площадью 56.2 кв.м., который уже не существовал.

Решением суда от 13.05.2024 г. также установлено, что до момента обращения в суд, ни одна сторона предварительного договора от исполнения его условий, в установленном законом порядке, не отказалась. Однако стороны, ни на момент наступления срока заключения основного договора, ни позднее, в ходе рассмотрения гражданского дела, не вышли на заключение основного договора. Причиной не заключения основного договора, явились противоречия сторон относительно цены Договора, предмета договора, согласование которых отрицалось ответчиком. 

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу о несогласовании сторонами всех существенных условий предварительного договора купли-продажи недвижимости.

Решением суда от 13.05.2024 г. установлено исходя из доводов стороны истца, содержащихся в исковом заявлении и, изложенных в процессе рассмотрения спора устно, сумма в размере 1 000 000 руб. была передана покупателем (Заказчиком) продавцу (Подрядчику) с целью обеспечить договор и для производства работ, предусмотренных предварительным договором, заключенным 03 апреля 2023 г. По убеждению истца, включала в себя, как расходы, которые понесет подрядчик на приобретения строительных материалов, так и его вознаграждение за проделанную работу, а в целом, являлась задатком.

Таким образом, суд расценивает, что сумма 1 000 000 руб. была передана в качестве предоплаты работ по реконструкции, на оплату строительных материалов.

Поскольку решением суда от 13.05.2024 г. в удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2 о понуждении продавца заключить договор купли-продажи жилого дома и земельного участка на условиях предварительного договора от 03 апреля 2023 г. отказано, соответственно основной договор купли-продажи между сторонами не заключен, а также не представлено доказательств согласования обязательных условий договора,истец вправе заявлять требования о возврате денежных средств.

При изложенных обстоятельствах, суд, проанализировав условия предварительного договора, считает, что денежные средства, переданные покупателем продавцу, в данном случае не могут быть расценены в качестве задатка, поскольку сторонами не предусмотрено, что данный платеж является обеспечительным и вносится в качестве обеспечения исполнения истцом своих обязательств заключить основной договор купли-продажи земельного участка и жилого дома на согласованных условиях, в определенный срок, более того, истцом пояснялось, что сумма в размере 1 000 000 руб. включала в себя, как расходы, которые понесет подрядчик на приобретения строительных материалов, так и его вознаграждение за проделанную работу, предусмотренную предварительным договором. При таком положении, спорная денежная сумма является авансом, который выполняет платежную функцию. Поскольку основной договор купли-продажи между сторонами заключен не был, переданная по предварительному договору сумма является не задатком, а авансом, который подлежит возврату независимо от того, по чьей вине не был заключен основной договор купли-продажи. В связи с чем, положения пункта 12 договора и положения соглашения о задатке о том, что в случае если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка в порядке статьи 381 ГК РФ, в данном конкретном случае применению не подлежат.

Таким образом, суд полагает необходимым взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 сумму аванса в размере 1 000 000 рублей, частично удовлетворив заявленные исковые требования, отказав в остальной части требований. 

Доводы стороны истца о том, что у нее имелось намерение и возможность заключить основной договор купли-продажи и предоставленные в обоснование данного довода доказательства (л.д. 119-157) судом во внимание не принимаются, поскольку в данном случае доказательственного значения не имеют, поскольку как установлено выше,причиной не заключения основного договора не явилось уклонение какой-либо из сторон договора от его заключения.

Разрешая требования истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, суд исходит из следующего.

На основании ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

ФИО1 просит взыскать с ФИО2 проценты пользование чужими денежными средствами с 03.04.2023 г. (передача денежных средств по договору) по 16.07.2024 г. (день подачи искового заявления) в размере 277881, 86 руб., продолжить начислять проценты со дня, следующего за днем подачи искового заявления – с 17.07.2024 г., до момента фактического исполнения обязательств.

Суд не соглашается с расчетом стороны истца, изложенным в исковом заявлении и считает подлежащими взысканию проценты за неправомерное удержание денежных средств в размере 167105,33 руб. за период с 09.02.2023 г. 03.04.2023 г. (передача денежных средств по договору) по 16.07.2024 г. (день подачи искового заявления) в размере на сумму 1000000 руб. исходя из следующего расчета: 

Задолженность,руб. 

Период просрочки 

Ставка 

Днейвгоду 

Проценты,руб. 

c 

по 

дни 

[1] 

[2] 

[3] 

[4] 

[5] 

[6] 

[1]x[4]x[5]/[6] 

1 000 000 

03.04.2023 

23.07.2023 

112 

7,50% 

365 

23 013,70 

1 000 000 

24.07.2023 

14.08.2023 

22 

8,50% 

365 

5 123,29 

1 000 000 

15.08.2023 

17.09.2023 

34 

12% 

365 

11 178,08 

1 000 000 

18.09.2023 

29.10.2023 

42 

13% 

365 

14 958,90 

1 000 000 

30.10.2023 

17.12.2023 

49 

15% 

365 

20 136,99 

1 000 000 

18.12.2023 

31.12.2023 

14 

16% 

365 

6 136,99 

1 000 000 

01.01.2024 

16.07.2024 

198 

16% 

366 

86 557,38 

Итого: 

471 

12,97% 

167 105,33 

К размеру процентов, взыскиваемых по пункту 1 статьи 395 ГК РФ, по общему правилу, положения статьи 333 ГК РФ не применяются (пункт 6 статьи 395 ГК РФ).

Также, суд полагает обоснованными требования истца о взыскании процентов за неправомерное удержание денежных средств по дату фактического исполнения обязательств, в связи с чем, необходимо продолжить начисление и взыскание с ФИО2 в пользу ФИО1 процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со статьей 395 ГК РФ, на сумму задолженности в размере 1000000 руб., начиная с 17.07.2024 г. (день, следующий за днем подачи искового заявления) по день фактического исполнения обязательствиз расчета ключевой ставки Банка России.

Суд также принимает во внимание то, что иных доказательств суду не представлено и в соответствии с требованиями ст.195 ГПК РФ основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании. 

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о взыскании суммы задатка уплаченной по предварительному договору купли-продажи, процентов за пользование чужими денежными средствами, удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт серия № номер №) в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт серия № номер №) денежные средства по предварительному договору купли-продажи земельного участка и жилого дома заключенного между ФИО1 и ФИО2 в размере 1000000 (одного миллиона) рублей.

Взыскать с ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт серия № номер №) в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт серия № номер №) проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 0З.04.2023 г. по 16.07.2024г. в размере 167105 (сто шестьдесят семь тысяч сто пять) рублей 33 копейки.

Продолжить начисление и взыскание с ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт серия № номер №) в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт серия № номер №) процентов за пользование чужими денежными средствами на сумму 1000000 руб., начиная с 17.07.2024 г. по день фактическогоисполнения обязательств из расчета ключевой ставки Банка России.

В удовлетворении остальной части требований, ФИО1 - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Воронежский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через районный суд.

Решение изготовлено в окончательной форме 11.02.2025г.

Судья В.В. Афанасьева