Дело № 2-14/2019

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г.Тара Омской области 16 января 2019 года

Тарский городской суд Омской области в составе председательствующего судьи Мальцевой И.А., при секретаре Вильцовой Н.Н., с участием истца ФИО1, ее представителя ФИО2, представителя ответчика Администрации Тарского городского поселения Омской области ФИО3, рассмотрев в ходе открытого судебного заседания в г. Таре 16 января 2019 г. дело 

по исковому заявлению ФИО1 к администрации Тарского городского поселения о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка, взыскании судебных расходов 

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 обратилась в Тарский городской суд с исковым заявлением к администрации Тарского городского поселения, указав, что между нею и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ с целью ИЖС. Сторонами был установлен срок действия договора 5 лет. По истечении срока действия договора ни одна сторона не изъявила желания расторгнуть данный договор. 28.08.2018 ФИО1 была уведомлена, что ответчик имеет желание расторгнуть договор аренды земельного участка по истечении трех месяцев со дня получения уведомления. Причиной расторжения указанного договора является довод ответчика о том, что на основании акта осмотра земельного участка от 06.08.2018 на спорном земельном участке не зафиксировано строительство каких-либо объектов недвижимости. С данным актом ФИО1 не согласна, так как осмотр спорного земельного участка производился без ее участия. На момент 08.06.2018 на спорном участке имелись все признаки строительных работ, а именно: наличие забора, наличие капитального фундамента, наличие завезенной земли для поднятия участка, наличие проведенного водопровода, усыпанные подъездные пути, наличие строительных материалов. Просит суд обязать администрации Тарского городского поселения заключить с ФИО1 новый договор аренды спорного земельного участка, находящегося по адресу: 

<

адрес>, с целью ИЖС, взыскать с ответчика в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей. 

Истец ФИО1 в судебном заседании настаивала на удовлетворении исковых требований по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Истица не смогла завершить строительство на спорном участке в связи с длительным (около полутора лет) заболеванием и тяжелым материальным положением. В период договорных отношений на участок завезена плодородная земля для огорода, установлен капитальный железный забор со столбиками, залитыми цементом, к участку подведена вода, электроэнергия, завезен разобранный дом, возведен фундамент. Фундамент был возведен в 2014 году, летом 2018 года он был нарощен, так как специалисты Синицкой пояснили, что он должен быть выше для того, чтобы его поставить на учет, как объект незавершенного строительства. Комиссия администрации ТГП не выезжала повторно для осмотра участка. Когда срок договора заканчивался, истица неоднократно обращалась в АТГП, где ей пояснили, что договор аренды считается автоматически продленным, если ни одна из сторон не заявляет об обратном. При этом за все годы администрация выставляла счета по оплате арендных платежей, которые ФИО1 исправно оплачивала, последний платеж произведен за 2018 год в июле 2018 года. Указала, что обследование земельного участка производилось без ее участия, а комиссия от АТГП является заинтересованной стороной, кроме того, фундамент возможно было не увидеть через забор среди травы, а на участок специалисты не заходили. Истицей заказан технический план с заключением кадастрового инженера, где описан объект незавершенного строительства готовностью 10% и изготовлен технический паспорт БТИ. Просит обязать ответчика заключить новый договор аренды на срок 5 лет.

Представитель истицы ФИО2 поддержал доводы, изложенные ФИО1, просил удовлетворить иск в полном объеме. Пояснил, что истица настаивает на заключении нового договора аренды на достройку незавершенного объекта.

Представитель ответчика администрации Тарского городского поселения ФИО3 иск не признал. Указал, что договор аренды, заключенный с истцом, был срочным, до 11 июля 2017 года. Летом 2018 года произведен осмотр спорного земельного участка и других участков в данном микрорайоне, в результате осмотра было выявлено, что на участке строительство не ведется, никакого фундамента не было, забор объектом незавершенного строительства не является. При этом о порядке проведения осмотра пояснил, что на участок специалисты не заходили, в траве ничего не разглядывали, надеялись увидеть стены и крышу дома, однако, этого не было. По результатам обследования был составлен акт, и истцу было направлено уведомление о прекращении договора аренды. До момента обследования заказали выписки из Росреестра о наличии капитальных объектов на земельном участке, на данном участке никаких объектов зарегистрировано не было. Считает, что фундамент, о котором истица говорит сейчас, был возведен ею за пределами срока действия договора аренды. Также пояснил, что для заключения договора на новый срок необходимо наличие зарегистрированного права истицы на объект незавершенного строительства, чего у нее не имеется. По факту принятия арендных платежей от Синицкой ничего пояснить не мог. В будущем администрация ТГП планирует выставит данный участок на торги для определения нового арендатора, целевое назначение участка не меняется.

Изучив материалы дела, выслушав стороны, суд приходит к следующему:

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В судебном заседании установлено, что 11.07.2012 между администрацией Тарского муниципального района и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка №, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду сроком на пять лет земельный участок площадью 1002,0 кв.м., относящийся в категории земель населенных пунктов, по адресу: 

<

адрес>, для индивидуального жилищного строительства (л.д. 7-10).

18.10.2012 администрацией Тарского городского поселения ФИО1 выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома по адресу: 

<

адрес>. Срок действия разрешения до 18.10.2017 (л.д. 11).

Согласно уведомления о прекращении договора аренды от 21.08.2018, администрацией Тарского городского поселения в адрес арендатора было направлено уведомление о прекращении договора аренды земельного участка (л.д. 23-25).

Согласно ст. 621 ГК РФ в том случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610). 

Согласно представленному истицей техническому плану, от 08.11.2018 установлено, что на спорном участке расположен объект незавершенного строительства готовностью 10%. Факт наличия фундамента подтвержден также информацией технического паспорта от 17.12.2018, выполненного БУ «Омский Центр кадастровой оценки и технической документации».

Свидетелями ФИО7, ФИО8 и ФИО9 подтверждено, что фундамент был возведен на спорному участке по адресу: 

<

адрес> период действия договора аренды земельного участка.

Принимая решение об удовлетворении иска, суд пришел к выводу, что на испрашиваемом земельном участке расположен принадлежащий истцу объект незавершенного строительства, строительство которого было начато в период срока действия договора аренды земельного участка, объект незавершенного строительства соответствует виду разрешенного использования земельного участка, отсутствие зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства препятствием для заключения договора аренды земельного участка не является.

Вопросы формирования спорного земельного участка и предоставления его в аренду, были разрешены органом местного самоуправления до введения в действие с 01 марта 2015 года Федеральным законом от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты" главы V.1. Земельного кодекса РФ "Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности" и предусмотревшей в п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ общее правило о том, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, но за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

С 1 марта 2015 г. случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, урегулированы п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права – пунктом 4 данной статьи. 

В силу п. 32 ч. 2 ст. 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае предоставления земельного участка арендатору (за исключением арендаторов земельных участков, указанных в подпункте 31 настоящего пункта), если этот арендатор имеет право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в соответствии с пунктами 3 и 4 настоящей статьи. 

Согласно п. 1 ч. 3 и ч. 4 ст. 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса). 

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно подпункту 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов, либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта.

Согласно пункту 21 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, установлен Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 января 2015 г. N 1.

Пунктом 33 указанного Перечня предусмотрено, что право для подачи заявления о предоставлении земельного участка по основаниям, предусмотренным подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", принадлежит собственнику объекта незавершенного строительства. Вместе с тем при отсутствии зарегистрированного права собственности на данный объект, заявитель представляет документы, удостоверяющие (устанавливающие) его права на здание, сооружение.

Приведенные нормы земельного законодательства подтверждают право истицы на заключение однократно нового договора аренды земельного участка без проведения торгов для завершения начатого строительства объекта недвижимости строительства при соблюдении перечисленных в этих нормах условий. Судом установлено и ответчиком не опровергнуто наличие на спорном участке возведенного истицей объекта, относящегося к объектам незавершенного строительства с учетом разъяснений, данных по этому вопросу Пленумом Верховного Суда РФ в п. 38 Постановления от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", о том, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Таким образом, законодатель предусмотрел, что владельцам незавершенного строительства на арендованном земельном участке, допускающем строительство жилого дома, по договорам аренды, заключенным до 1 марта 2015 г., т.е. до введения в действие изменений в Земельный Кодекс Российской Федерации, предоставляется право на заключение договора аренды сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от наличия регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на таком земельном участке.

Доводы истца о строительстве объекта на предоставленном ему земельном участке ответчиком не оспорены, подтверждаются представленными в материалах дела доказательствами. Представленные ответчиком в материалы дела фотографии (л.д. 45-47) не свидетельствуют с достоверностью об отсутствии на спорном участке фундамента будущего дома, поскольку фотографии сделаны со значительного расстояния, через забор, без выхода на спорный участок, заросший травой в связи с летним временем (август 2018). При таких условиях суд допускает, что фундамент возможно было на увидеть.

По окончании срока договора аренды (с 12.07.2017 по 21.08.2018) истец продолжал пользоваться земельным участком, арендодатель против этого не возражал вплоть до 21.08.2018 (л.д. 23), не ставил вопрос об освобождении земельного участка, принимал арендные платежи, иным лицам земельный участок не предоставлялся. Требование об изъятии незавершенного строительством жилого дома, расположенного на спорном земельном участке, ответчик к истцу также не предъявлял.

Строительство было начато ФИО1 на основании разрешения № RU55527101-254 от 18.10.2012 года (л.д. 11).

12.09.2018 г. ФИО1 обратилась в администрацию Тарского городского поселения с заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка с целью ИЖС без проведения торгов на срок пять лет (л.д. 26-27). 

Ответ № 1471/01-23 от 11.10.2018 на указанное заявление ФИО1 содержит отказ в заключении нового договора аренды земельного участка без проведения торгов (л.д. 28-29). 

В связи с этим суд приходит к выводу о наличии оснований для заключения с ФИО1 нового договора аренды земельного участка, либо продления договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>, без проведения торгов, заявленные истцом требования подлежат удовлетворению. При этом условия нового договора должны быть согласованы сторонами в едином письменном документе- договоре аренды, заключаемом в соответствии с действующим законодательством.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ государственная пошлина в сумме 300 руб. (л.д.5), оплаченная истцом при подаче искового заявления, подлежит взысканию с ответчика в пользу ФИО1

На основании вышеизложенного, руководствуясь, ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 к администрации Тарского городского поселения о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка, взыскании судебных расходов удовлетворить. 

Обязать администрацию Тарского городского поселения Тарского муниципального района Омской области заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка на новый срок, а именно: осуществить подготовку и подписание проекта договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, местоположение: 

<

адрес>, а также направить проект договора для подписания ФИО1.

Взыскать с администрации Тарского городского поселения Тарского муниципального района Омской области в пользу ФИО1 судебные расходы по оплате госпошлины в сумме 300 (триста) рублей.

Решение может быть обжаловано сторонами в судебную коллегию по гражданским делам Омского областного суда путем подачи апелляционной жалобы в Тарский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда подписано 16 января 2019 года.

Согласовано