Дело № 2-6982/2024 

<

данные изъяты>

УИД: 78RS0005-01-2024-006893-31

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербург 18 ноября 2024 года

Калининский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Вершковой Ю.С.,

при секретаре Танасовой В.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО7 к ФИО8, ФИО9 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору,

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратилась в Калининский районный суд Санкт-Петербурга с исковыми требованиями к ФИО8, ФИО9 о переводе на ФИО7 прав и обязанностей ФИО8 как приобретателя № доли в общей долевой собственности квартиры, расположенной 

<

адрес>, указав на то, что является собственником № долей в праве общей собственности квартиры, расположенной 

<

адрес> общей площадью 41,8 м?, кадастровый №. В пользовании истца находится комната № 2 площадью 8,5 м?. Данная комната приобретена истцом по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Указанная квартира является коммунальной, состоит из 2 жилых комнат, комната № 1, площадью 17,9 м? принадлежит ФИО9. 

Также истец указала, что 20.03.2024 ей стало известно, что собственник принял решение продать комнату, на что она выразила согласие на покупку. Однако ей было сообщено, что позвонит юрист, который занимается продажей комнаты. В дальнейшем истец самостоятельно нашла объявление о продаже спорной комнаты на платформе 

<

данные изъяты> 20.03.2024 по просьбе истца сотрудник агентства недвижимости ФИО1 позвонила по номеру телефона для проверки достоверности информации. Представитель собственника с первых минут разговора был настроен недружелюбно, решив, что она звонит по просьбе истца. 23.03.2024 истец написала заявление ФИО9, в котором выразила согласие на приобретение № долей в праве общей долевой собственности на квартиру 

<

адрес> комната № 1, площадью 17,9 м? за сумму, указанную в объявлении – 2 300 000 рублей. Указанное заявление было направлено также через мобильное приложение 

<

данные изъяты>. 07.04.2024 из выписки ЕГРН на квартиру истцу стало известно, что ФИО9 продала ФИО8 по договору купли-продажи от 03.04.2024 № долей в общей долевой собственности на спорную квартиру. Как указывает истец, она не была извещена надлежащим образом о намерении ответчика продать долю в квартире с указанием цены и других существенных условий, она не давала отказа от покупки в преимущественном порядке. Истец указывает, что готова приобрести долю квартиры и у нее имеется такая материальная возможность.

Истец в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала в полном объеме, просила удовлетворить.

Представитель истца в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала в полном объеме, просила удовлетворить по доводам, указанным в исковом заявлении.

Ответчики в судебное заседание не явились, извещены лично о дате, месте и времени проведения судебного заседания, о причинах неявки суду не сообщили, доказательств уважительности неявки в судебное заседание не представили, ходатайств об отложении судебного заседания не поступило.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчиков, извещенных надлежащим образом о дате, месте и времени его рассмотрения.

Изучив материалы дела, выслушав истца, представителя истца, свидетелей, оценив все представленные доказательства в их совокупности по правилам ст.67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 12 ГПК РФ правосудие в Российской Федерации по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, при этом в соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Судом установлено, и усматривается из материалов дела, что истец является собственником № долей в общей долевой собственности квартиры, расположенной 

<

адрес> с правом пользования одной комнатой площадью 8,8 м?, ФИО9 являлась собственником № долей в праве общей собственности на квартиру по вышеуказанному адресу с правом пользования одной комнатой площадью 17,9 м?.

03.04.2024 между ФИО9 и ФИО8 заключен договор купли-продажи собственником № долей в праве общей собственности на квартиру по вышеуказанному адресу с правом пользования одной комнатой площадью 17,9 м?. Согласно п. 6 указанного договора, стоимость доли в квартире оценена в размере 2 000 000 рублей.

На основании указанного договора 04.04.2024 произведена государственная регистрация № долей в праве собственности на квартиру за №.

В соответствии с частью 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Согласно части 2 указанной статьи участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент возникновения спорных отношений и на момент разрешения спора судом) при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

В силу пункта 2 данной статьи продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3).

Указанные нормы Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают правовые гарантии для участников общей долевой собственности при продаже другим участником своей доли в общем праве собственности.

По смыслу данных правовых предписаний, обязанность продавца по уведомлению других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать выполненным с момента доставки адресатам соответствующего сообщения. Сообщение не может считаться доставленным, если оно не было вручено адресату по обстоятельствам, от него независящим. При этом бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности в силу положений части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации должно быть возложено на продавца.

По смыслу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). С учетом положения пункта 2 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, осуществляющему предпринимательскую деятельность в качестве индивидуального предпринимателя (далее - индивидуальный предприниматель), или юридическому лицу, направляется по адресу, указанному соответственно в едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей или в едином государственном реестре юридических лиц либо по адресу, указанному самим индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом. При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий (пункт 1 статьи 20 ГК РФ). Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

12.09.2023 во исполнение обязанностей, возложенных на собственника положениями п. 2 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, ответчик уведомила истца по адресу нахождения собственности о том, что желает продать свою долю в квартире по цене 2 000 000 рублей.

Согласно ст. 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате нотариус передает заявления и (или) иные документы физических и юридических лиц другим физическим и юридическим лицам. В состав передаваемых документов включается сопроводительное письмо нотариуса. Документы на бумажном носителе могут быть переданы лично под расписку, направлены по почте заказным письмом с уведомлением о вручении или переданы с использованием технических средств, в том числе информационно-телекоммуникационных сетей. 

Как указано в п. 2.5 Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участникам долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утвержденных решением Правления Федеральной Налоговой Палаты (протокол от 28.03.2016 г. N 03/16), бесспорным подтверждением направления извещения участников общей долевой собственности на недвижимое имущество о намерении одного из участников продать свою долю постороннему лицу могут быть: - свидетельство нотариуса о передаче или о направлении извещения сособственнику; - выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно.

Как следует из представленных документов во исполнение обязанностей, возложенных на собственника положениями п. 2 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, ФИО9 в порядке ст. 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате через временно исполняющего обязанности нотариуса ФИО2 в адрес собственника ФИО7 по месту нахождения имущества - 

<

адрес> направила заявление о намерении продать долю в праве общей долевой собственности на указанную квартиру отправлением с идентификационным №. Получение указанного документа адресатом не подтверждено. Почтовое отправление поступило 23 сентября 2023 года в почтовое отделение № Санкт-Петербурга для вручения ФИО7 и возвращено в адрес нотариуса нотариального округа Санкт-Петербурга ФИО3 07 ноября 2023 года в связи с истечением срока хранения и неявки адресата за получением почтового отправления. Данные обстоятельства подтверждаются представленными нотариусом копиями уведомления о продаже, почтовой квитанции и почтового конверта.

В соответствии с ч. 6 ст. 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате по просьбе лица, обратившегося за совершением нотариального действия, нотариус выдает свидетельство о направлении документов адресату, в том числе в случае невозможности их передачи с указанием причин невозможности их передачи, а после получения подтверждения получения адресатом переданных документов - свидетельство о передаче документов.

14.12.2023 ФИО4, временно исполняющим обязанности нотариуса нотариального округа Санкт-Петербурга ФИО3 подготовлено и выдано свидетельство о направлении документов, изготовленное на бланке № и зарегистрированное в реестре за №.

Вместе с тем, из справки о регистрации, предоставленной СПб ГКУ «Жилищное агентство Калининского района Санкт-Петербурга» от 06.06.2024 следует, что ФИО7 не имеет регистрации по 

<

адрес>

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В связи с этим, при передаче извещения продавца нотариусом в порядке, предусмотренном ст. 86 Основ законодательства РФ о нотариате, нотариус не проверяет достоверность предоставленных заявителем сведений о сособственнике и адресе, по которому должно быть направлено извещение.

Ответчик в судебном заседании не отрицала, что у нее имеется номер мобильного телефона истца, однако она приняла решение обратиться к нотариусу для направления заявления о намерении продать 18/26 долей в праве общей долевой собственности зная, что истец по указанному адресу не проживает. При этом, не сообщив указанной информации истцу посредством мобильной связи. 

Также в судебном заседании ответчик не опровергала пояснения истца о том, что до заключения договора купли-продажи ей позвонила ФИО7 и сообщила, о намерении купить принадлежащую ФИО9 долю в праве общей долевой собственности.

Истцом в подтверждение своего намерения о покупке № долей в праве общей долевой собственности 23.03.2024 в адрес ответчика ФИО9 направлено заявление, которое продублировано через мобильное приложение 

<

данные изъяты>

В соответствии с разъяснениями, данными в абз. 5 п. 1.2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от дата N 4 "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом", при разрешении споров, возникающих в связи с осуществлением участником долевой собственности преимущественного права покупки доли имущества при предъявлении такого иска истец обязан внести по аналогии с п. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.

ФИО7 внесла денежные средства на счет Управления судебного департамента в Санкт-Петербурге, свидетельствующие о намерении действительно приобрести спорные доли, о чем предоставила платежное поручение от 12.11.2024.

По ходатайству представителя истца в качестве свидетеля был допрошен ФИО5, который показал, что проживает к комнате, принадлежащей истцу, знал о продаже второй комнаты с лета прошлого года. Когда точно поставил в известность истца о продаже комнаты сообщить не смог, указывая на то, что предполагал, что ФИО7 знает о продаже комнаты. При этом указал, что корреспонденцию, адресованную истцу, передавал ФИО7. 

По ходатайству представителя истца в качестве свидетеля была допрошена ФИО1, которая показала, что работает в агентстве недвижимости, 20.03.2024 по просьбе ФИО7 позвонила по номеру телефона, указанного в объявлении о продаже комнаты. Представитель собственника был настроен недружелюбно, решив, что звонок по просьбе Павловской, в связи, с чем отказался предоставлять информацию. Указав, что данный разговор был записан. 

По ходатайству представителя истца в качестве свидетеля была допрошена ФИО6, которая показала, что является дочерью истца, а также сообщила, что знала о намерении своей матери приобрести вторую комнату, в связи с чем подала заявку на кредит, которая была одобрена. Предполагала денежные средства передать своей матери для покупки комнаты.

Перед допросом свидетели были предупреждены об ответственности за дачу заведомо ложных показаний и отказ от дачи показаний, как того требует часть 2 статьи 70 ГПК РФ, сам допрос судом произведен с соблюдением требований статьи 177 ГПК РФ.

Показания свидетеля ФИО5 не информативны, поскольку однозначно установить время когда истцу стало известно о продаже комнаты не представилось возможным.

Показания свидетеля ФИО1 о том, что она звонила риелтору ответчика для проверки достоверности информации о продаже комнаты, правового значения по делу не имеют, в связи, с чем не могут быть признаны судом в качестве допустимых доказательств.

В подтверждение своей позиции истцом предоставлена аудиозапись телефонного разговора между свидетелем ФИО1 и неким 

<

данные изъяты>. Текстовая расшифровка аудиозаписи данного телефонного звонка приобщена к материалам дела. Свидетель ФИО1 подтвердила, что на аудиозаписи именно ее голос и эта аудиозапись именно того разговора с представителем продавца.

Суд, оценивая содержание представленной беседы, приходит к выводу о том, что запись не опровергает факта, что комната 

<

данные изъяты> (без указания иных идентификационных данных) была выставлена на продажу в открытом доступе, а также намерения звонившего выяснить условия предполагаемой сделки, в разговоре обсуждается основание возникновения права собственности, наличие отказа от других собственников, а также возможность просмотра комнаты. При этом, со стороны собеседника звонившего упоминается А.А. как соседка, которой принадлежит комната 8,5 м? и отсутствие желания ни общаться с ней, ни встречаться.

Таким образом, данная аудиозапись в совокупности с другими исследованными судом первой инстанции доказательствами подтверждает что у ответчика ФИО9 отсутствовало намерение продать комнату истцу. 

Исходя из добросовестности действий сторон при продаже доли в праве собственности на квартиру продавец обязан направить участнику долевой собственности предложение о совершении сделки в разумный срок, предполагающий возможность получения указанного сообщения и выражение его позиции относительно предлагаемой сделки.

Учитывая изложенное, оценив собранные доказательства в совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, согласно которым ответчик ФИО9 знала что ФИО7 в спорной квартире не зарегистрирована, знала номер мобильного телефона и обладала возможностью направления ей сообщения посредством мессенджера, суд приходит к выводу, что ответчик, направляя извещение о намерении продать свои доли по месту нахождения спорного имущества, действовала недобросовестно, извещение истцом получено не было по независящим от нее обстоятельствами, в связи с чем полагает, что ответчиком обязанность по надлежащему извещению истца, как лица, имеющего преимущественное право на приобретение долей, не исполнила.

Поскольку из материалов дела следует, что ответчики не предприняли мер для надлежащего извещения истца как сособственника спорной квартиры по адресу его регистрации и месту жительства, истец уведомление, направленное ей по месту нахождения спорного имущества, не получала, оно было направлено истцу не по месту его фактического проживания и регистрации, суд приходит к выводу о том, что право истца на преимущественную покупку 18/26 долей спорной квартиры было нарушено, что в соответствии с п. 3 ст. 250 ГК РФ является основанием для перевода на истца прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли квартиры, заключенному между ответчиками.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199, Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

р е ш и л:

Исковые требования ФИО7 к ФИО8, ФИО9 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору – удовлетворить. 

Перевести права и обязанности покупателя ФИО8, ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи № долей в праве собственности на квартиру 

<

адрес> по договору купли-продажи, заключенному 03.04.2024 года, удостоверенному нотариусом ФИО3, на ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ

Настоящее решение является основанием для внесения изменений в запись о государственной регистрации № долей в праве собственности на квартиру 

<

адрес> за регистрационным №, ДД.ММ.ГГГГ, путем указания в качестве собственника ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ

Взыскать с ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ в пользу ФИО8, ДД.ММ.ГГГГ в качестве возврата денежных средств, уплаченных по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, 2 000 000 (два миллиона рублей) за счет денежных средств, внесенных 12.11.2024 на депозит Управления Судебного департамента в г. Санкт-Петербурге на основании платежного поручения.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд путем подачи апелляционной жалобы через Калининский районный суд города Санкт-Петербурга в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья 

<

данные изъяты>

Решение в окончательной форме изготовлено 02.12.2024.

<

данные изъяты>