Дело № 3а-354/2022 

УИД 76OS0000-01-2022-000282-93

Мотивированное 

решение

 изготовлено 29 августа 2022 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Ярославль                                                   26 августа 2022 года

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Сингатулиной И.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

с участием:

от административных истцов – представитель ФИО2 по доверенности от 31 мая 2021 года, от 25 августа 2022 года

иные лица, участвующие в деле, не явились,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО3, ФИО5 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

ФИО3 в лице представителя по доверенности ФИО2 обратился в суд с административным исковым заявлением, просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: № категория земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – магазины, площадью 895 кв.м, в размере равном его рыночной стоимости 1 706 000 рублей по состоянию на 8 июня 2020 года.

В обоснование исковых требований в заявлении указано, что на основании соглашения № 5 об условиях завершения строительства проблемного объекта – многоквартирного дома строение от 24 февраля 2015 года и дополнительного соглашения к нему от 26 декабря 2019 года, заключенного ФИО3 в качестве инвестора с Комитетом по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (далее по тексту – КУМИ мэрии г. Ярославля) и ЖСК «Гражданская строение 20» ФИО3 принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: . Установленная в отношении данного объекта кадастровая стоимость значительно превышает его рыночную стоимость, определенную отчетом ООО «Ярэксперт» №16224/22 от 27 июня 2022 года. Завышение кадастровой стоимости земельного участка влечет за собой пропорциональное увеличение земельного налога. 

В качестве процессуального административного соистца в порядке части 4 статьи 41 КАС РФ привлечен ФИО5

Судом привлечены к участию в деле в качестве административного ответчика ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы», в качестве заинтересованного лица - КУМИ мэрии города Ярославля.

Административный истец ФИО3, административный соистец ФИО5 в судебное заседание не явились, направили представителя по доверенностям ФИО2, который заявленные исковые требования поддержал, просил их удовлетворить. Дал пояснения по тексту искового заявления. 

Административный ответчик департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области в письменном отзыве против удовлетворения административного иска возражал, ссылаясь на отсутствие в материалах дела достоверных доказательств размера рыночной стоимости объекта недвижимости, определенной на дату установления его кадастровой стоимости. Изложены замечания относительно отчета определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Административный ответчик ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежаще.

Заинтересованным лицом Управлением Росреестра по Ярославской области представлен письменный отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело в отсутствии представителя. Также указано, что Управление не наделено полномочиями по оценке корректности результатов определения рыночной стоимости, в том числе делать выводы о качестве проведенной оценки, правильности выбранной методологии и обоснованности сделанных оценщиком выводов. Разрешение административного иска Управление оставило на усмотрение суда. 

От заинтересованного лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Ярославской области поступил письменный отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело без участия своего представителя, оставило разрешение административного иска на усмотрение суда.

Заинтересованные лица мэрия города Ярославля, КУМИ мэрии города Ярославля о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежаще, представителей в судебное заседание не направили.

Судом на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) дело рассмотрено при имеющейся явке.

Заслушав представителя ФИО2, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с положениями части 1 статьи 245, статьи 248 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона от 3 июня 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно пункту 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами, дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса РФ).

Как следует из материалов дела, 24 февраля 2015 года Департаментом организации строительства и жилищной политики мэрии города Ярославля, Управлением земельных ресурсов мэрии города Ярославля и ЖСК «Гражданская строение 20» заключено соглашение, предметом которого является определение условий предоставления ЖСК земельного участка (земельных участков) в рамках исполнения обязательств, принятых на себя ЖСК в целях завершения строительства многоквартирного дома на земельном участке, расположенном по адресу: с кадастровым номером №

26 декабря 2019 года к указанному соглашению заключено дополнительное соглашение, сторонами которого выступили КУМИ мэрии города Ярославля, ЖСК «Гражданская строение 20» и ФИО3, как инвестор.

По условиям данного соглашения КУМИ мэрии города Ярославля в качестве компенсации затрат на завершение строительства многоквартирного дома на земельном участке, расположенном по адресу: передает ФИО3, как инвестору, в собственность земельные участки, в числе которых земельный участок с кадастровым номером № 

Впоследствии данный земельный участок ФИО3 отчужден. По сведения Единого государственного реестра недвижимости с 8 мая 2020 года собственником земельного участка с кадастровым номером № является ФИО5

Согласно пункту 1 и пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

В соответствии с частью 1 статьи 6 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (далее - уполномоченный орган субъекта Российской Федерации).

Из части 2 приведенной статьи 6 названного Федерального закона следует, что уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации (далее - бюджетное учреждение).

Полномочиями бюджетных учреждений в сфере государственной кадастровой оценки являются в том числе: определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки; определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик (пункты 1 и 2 части 1 статьи 7 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

Результаты определения кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки утверждаются уполномоченным органом субъекта Российской Федерации путем принятия соответствующего акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости (часть 1 статьи 15 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

Частью 6 статьи 16 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлено, что по результатам определения кадастровой стоимости в отношении объектов, кадастровая стоимость которых установлена не в порядке государственной кадастровой оценки, а в связи с образованием объектов либо изменением их характеристик, бюджетным учреждением составляется акт об определении кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости содержатся в актах об их утверждении.

Актом ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов» №190/ЗУ от 23 июня 2020 года утверждена кадастровая стоимость в отношении земельного участка с кадастровым номером № в размере 4 059 725,86 рублей по состоянию на 8 июня 2020 года

Положениями пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом. 

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ кадастровая стоимость земельного участка устанавливается, в том числе для целей налогообложения.

Правоотношения заявителя по определению земельного налога, являются публичными, вопрос определения земельного налога урегулирован Налоговым кодексом Российской Федерации (абзац 1 пункта 1 статьи 387, пункт 1 статьи 388, пункт 1 статьи 390, пункт 1 статьи 391, пункт 1 статьи 396), нормативным актом представительного органа муниципального образования Российской Федерации (Решение муниципалитета г. Ярославля от 7 ноября 2005 года №146 «О земельном налоге»). 

Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для ФИО5 возможно путем оспаривания кадастровой стоимости принадлежащего земельного участка.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что ФИО5 в силу статьи 245 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона 3 июня 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, принадлежащего ему на праве собственности.

Согласно пункту 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

В обоснование заявленных требований в дело представлен отчет ООО «Ярэксперт» от 27 июня 2022 года №16224/22, согласно которому по состоянию на 8 июня 2020 года рыночная стоимость объекта оценки с кадастровым номером № составила 1 706 000 рублей.

Исходя из статьи 59, части 2 статьи 246 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки закреплены в статье 11 Закона об оценочной деятельности.

В соответствии с положениями приведенной нормы отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Аналогичные требования к содержанию отчета установлены пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №299 (далее - ФСО №3).

Исследование отчета ООО «Ярэксперт» по правилам статьи 84 КАС РФ с учетом дополнительных письменных пояснений оценщика ФИО4, дает основания суду для вывода о том, что отчет является допустимым доказательством.

Оценщик ФИО4 соответствует требованиям, предъявляемым к оценщикам, имеет специальное образование и квалификацию, является членом саморегулируемой организации «Национальная коллегия специалистов – оценщиков», ее ответственность застрахована в установленном законом порядке. Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к отчету об оценке документами.

При проведении оценки оценщик руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральными стандартами оценки. Отчет составлен в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчетам об оценке объекта недвижимости, содержит описание объекта оценки, объектов-аналогов, методику их отбора, сопоставления, аргументацию применения необходимых корректировок. Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости не является произвольным. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости. В отчете имеются ссылки на источники используемой информации, содержащими все необходимые сведения, позволяющие сделать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. 

В возражениях административным ответчиком департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области приведены замечания относительно отчета ООО «Ярэксперт». Указано, что оценщик использует в расчете объекты-аналоги (), кадастровый номер №; , кадастровый номер №), которые предоставлены на праве аренды органом местного самоуправления; использование данных объектов для расчета рыночной стоимости неправомерно, поскольку условия продажи не являются рыночными. Учитывая нетипичные условия продажи, оценщик должен скорректировать цену указанных аналогов на дополнительную корректировку «тип сделки» либо использовать максимальное значение из расширенного диапазона корректировок на передаваемые права по справочнику под редакцией ФИО6

Данное замечание состоятельным признано быть не может.

Исходя из положений подпункта «е» пункта 22 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

Из изложенного следует, что оценщик проводит расчет на основании рыночных данных, находящихся в открытом доступе.

В отчете приведена доступная оценщику и проверенная им информация. Земельные участки, расположенные по адресу: , кадастровый номер №; , кадастровый номер №, признаны сопоставимыми с объектом оценки по основным ценообразующим факторам. 

Неиспользование оценщиком информации об объектах, сведения о которых доступны иным лицам, не может квалифицироваться как несоблюдение федеральных стандартов оценки. Оценщиком не исследуются правовые вопросы в отношении используемой информации, в том числе в связи с ограниченным доступом оценщика к информации.

Относительно предложения административного ответчика и заинтересованного лица о применении корректировки на «тип сделки» с отражением права аренды либо «на право аренды» по максимальному значению, оценщик ФИО4 пояснила, что данные корректировки не могут быть использованы, так как в существующих справочниках и исследованиях отсутствует такой вид корректировки «тип сделки», а использование максимальных значений корректировок должно быть обоснованным.

В силу изложенного указанные возражения административного ответчика не ставят под сомнение выводы оценщика ФИО4 в указанной части. Возражений относительно достоверности отчета в иных частях лицами, участвующими в деле, не заявлено.

В соответствии с частью 1 статьи 14 КАС РФ административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Не соглашаясь с оценкой рыночной стоимости объекта оценки, установленной на основании отчета оценщика ООО «Ярэксперт», административные ответчики и заинтересованные лица доказательств иной стоимости не представили, о назначении судебной экспертизы не ходатайствовали.

Нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта недвижимости, в судебном заседании не установлено, поэтому суд считает, что рыночная стоимость объекта оценки оценщиком ООО «Ярэксперт» определена в соответствии с требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Таким образом, административный иск подлежит удовлетворению.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии с разъяснениями пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения административного истца с настоящим административным иском в суд – 30 июня 2022 года.

Факт принадлежности на праве собственности спорного земельного участка административному истцу ФИО3 в судебном заседании подтверждения не нашел, соответствующие доказательства в материалах дела отсутствуют. 

С учетом изложенного, вышеприведенных нормоположений относительно круга лиц, имеющих право на обращение с административным иском в суд об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в удовлетворении требований ФИО3 суд отказывает.

Руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: , категория земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – магазины, площадью 895 кв.м, в размере равном его рыночной стоимости 1 706 000 рублей по состоянию на 8 июня 2020 года.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 30 июня 2022 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья                                                  И.Г. Сингатулина