Дело № 3а-838/2020 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

08 июня 2020 года г. Пермь

Пермский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Симоновой Т.В., 

при секретаре Гатиной О.Ф.,

рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 (далее – ФИО1, административный истец) обратился в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Государственному бюджетному учреждению «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» об установлении кадастровой стоимости здания (нежилое здание, магазин) с кадастровым номером **53, общей площадью 549,1 кв.м., расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 2 323 000 рублей по состоянию на 13.02.2019.

В обоснование заявленного требования административный истец указал, что является собственником указанного выше объекта недвижимости, соответственно, плательщиком налога на имущество физических лиц. Кадастровая стоимость здания, определенная по состоянию на 13.02.2019, не соответствует рыночной стоимости данного объекта недвижимости, что подтверждается отчетом об оценке независимого оценщика. Таким образом, по мнению административного истца, завышенная кадастровая стоимость здания нарушает его право на уплату налога на имущество физических лиц в законно установленном размере.

В судебное заседание административный истец не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

Представитель административного истца в суд не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, указав, что на требованиях, изложенных в административном исковом заявлении, настаивает.

Административный ответчик ГБУ «ЦТИ Пермского края» в суд представителя не направил, представил заявление о проведении судебного заседания в отсутствие представителя Учреждения.

Заинтересованное лицо Министерство по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края в суд представителя не направил, представил заявление о проведении судебного заседания в отсутствие представителя Министерства, в заявлении также указано, что Министерство не возражает против удовлетворения заявленного в административном исковом заявлении требования.

Заинтересованные лица Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (филиал по Пермскому краю), администрация Красновишерского городского округа Пермского края в суд представителей не направили, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, правовую позицию по заявленному исковому требованию не выразили.

С учетом надлежащего извещения лиц о времени и месте судебного разбирательства по делу, принимая во внимание, что явка указанных лиц не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц. 

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как следует из представленных в материалы дела документов, ФИО1 является собственником объекта недвижимого имущества – здания (нежилое здание, магазин) с кадастровым номером **53, общей площадью 549,1 кв.м., расположенного по адресу: ****, о чем свидетельствует выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. 

В соответствии с подпунктом 6 пункта 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) здания, помещения, расположенные в пределах муниципального образования являются объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц.

Согласно статье 402 НК РФ налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если такой порядок определения налоговой базы установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

Этой же нормой предусмотрено право законодательного органа государственной власти субъекта Российской Федерации установить в срок до 01.01.2020 единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 Налогового кодекса Российской Федерации.

Законом Пермского края от 10.11.2017 № 140-ПК «Об установлении единой даты начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» установлена единая дата начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с 01.01.2018.

Решением Думы Красновишерского городского поселения № 28 от 27.11.2017 "Об установлении налога на имущество физических лиц на территории Красновишерского городского поселения Пермского края" установлен и введен в действие с 01.01.2018 налог на имущество физических лиц, налоговая база по которому определяется исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения. При этом ставка налога определяется с учетом того, поименован ли объект в перечне, определяемом в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации. Указанное решение утратило силу в связи с принятием Решения Думы Красновишерского городского округа от 31.10.2019 № 36 "Об установлении налога на имущество физических лиц на территории Красновишерского городского округа", которое применяется с 01.01.2020.

В соответствии со статьей 378.2 НК РФ принято Постановление Правительства Пермского края от 28.11.2019 N 874-п "Об определении на 2020 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость", которым был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость. В названный Перечень за № 5259 включено здание с кадастровым номером **53, расположенное по адресу: ****, кадастровую стоимость которого просит пересмотреть административный истец в настоящем деле.

Право физических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о кадастровой оценке).

Учитывая, что спорное нежилое здание, принадлежащее административному истцу на праве собственности, с 01.01.2018 является объектом налогообложения, в отношении которого налоговая база определяется как его кадастровая стоимость, а с учетом включения его в Перечень объектов, утвержденный Постановлением Правительства Пермского края от 28.11.2019 N 874-п налоговая ставка в отношении здания установлена в повышенном размере, то результаты определения кадастровой стоимости спорного здания влияют на права и обязанности истца как налогоплательщика, следовательно, административный истец, являющийся плательщиком налога на имущество физических лиц, вправе требовать пересмотра кадастровой стоимости спорного объекта, поскольку в данном случае установлением кадастровой стоимости здания могут быть нарушены его права и обязанности.

Из представленной в материалы дела Выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости следует, что кадастровая стоимость спорного здания установлена в размере 7 041 385,82 рублей и определена по состоянию на 13.02.2019 актом № 8 от 18.02.2019 ГБУ «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края», в порядке, установленном ст. 16 Закона о кадастровой оценке. 

Приведенный результат определения кадастровой стоимости здания просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.

Оспаривая кадастровую стоимость объекта недвижимости, в подтверждение заявленных исковых требований ФИО1 представил отчет об оценке № РС 18-04/2020 от 30.04.2020, выполненный индивидуальным предпринимателем К., согласно которому рыночная стоимость здания с кадастровым номером **53 по состоянию на 13.02.2019 составила 2 323 000 рублей.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названное статье.

В соответствии со статьей 11 Закон об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности). Оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299.

В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе данным Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Как указано в пункте 3 ФСО № 4, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.

Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО № 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствуют требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценке и федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития Российской Федерации.

Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. 

Так, оценщик К. является действующим членом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет», включена в реестр оценщиков 02.10.2012 за регистрационным номером **. Оценщик имеет образование в области оценки: диплом о профессиональной переподготовке ** № **, выданный ГОУ ДПО «Институт повышения квалификации - РМЦПК», регистрационный номер **; квалификационный аттестат в области оценочной деятельности ** от 13.03.2018 по направлению «Оценка недвижимости». Ответственность оценщика застрахована по полису ** от 06.06.2019 САО «ВСК» со сроком действия с 14.06.2019 по 13.06.2020. 

Исходя из целей и задач оценки, основываясь на проведенном анализе объекта исследования и принимая во внимание местоположение, правовой режим, фактическое состояние и использование объекта оценки, оценщик пришел к выводу, что сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект - рынок коммерческой недвижимости, подсегмент офисно-торгового назначения.

Из содержания отчета об оценке следует, что оценщик произвел анализ рынка купли-продажи коммерческой недвижимости (т.е. того сегмента рынка, к которому относится объект оценки), а также рынок земельных участков под коммерческое и многоквартирное жилищное строительство на территории Пермского края за 4 квартал 2018 года, приведены средние значения удельного показателя цены предложения за кв. метр коммерческой недвижимости по данным ООО «Аналитический центр «КД-Консалтинг». Для получения ориентира цены предложения по объектам, аналогичным объекту оценки, оценщиком выполнен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом и альтернативных вариантах его использования, расположенных в Пермском крае. На основании проведенного анализа оценщик определил диапазон цен предложений, установившийся на объекты торговой недвижимости (первичный рынок) по г. Перми, который составил от 24 468 руб./кв.м. до 182 000 руб./кв.м., а также диапазон цен предложений, установившийся на объекты торговой недвижимости (вторичный рынок) по г. Перми, который составил от 10 776 руб./кв.м. до 227 273 руб./кв.м. Учитывая местоположение объекта (г. Красновишерск), оценщик делает вывод о том, что стоимость объекта оценки может находиться в диапазоне от 2 155,20 руб./кв.м. до 45 455 руб./кв.м. 

При составлении отчета оценщик определил основные ценообразующие факторы, влияющие на цену предложения объектов коммерческого назначения, в данном случае к таковым отнесены: передаваемые имущественные права, условия продажи, условия рынка, территориальное расположение, площадь, техническое состояние. 

При определении рыночной стоимости спорного объекта оценщиком использован затратный подход, указаны причины, по которым для определения рыночной стоимости здания не были использованы доходный и сравнительный подходы.

Рассчитывая рыночную стоимость объекта оценки затратным подходом, оценщиком выбран метод расчета затрат на замещение (объекта, аналогичного объекту оценки), уменьшенных на величину износа и устареваний. При этом затраты на замещение оцениваемого здания были определены методом сравнительной единицы на основании данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированного справочника оценщика «Укрупненные показатели восстановительной стоимости».

В качестве аналога оценщиком выбран объект-аналог из раздела «магазины продовольственные, промтоварные и смешанной торговли одноэтажные». Суд находит выбранную сравнительную единицу сопоставимой с оцениваемым зданием по назначению, конструкции, материала фундамента, стен, перекрытия, колонн, каркаса здания, пола, этажности, наружной и внутренней отделке. По различиям оценщиком произведены необходимые корректировки. Также при определении рыночной стоимости оценщиком определены и приняты во внимание физический износ, функциональное устаревание и внешнее (экономическое) устаревание, с учетом влияния на рыночную стоимость объекта внешних факторов (климат, сейсмичность).

Суд считает, что содержание отчёта об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Отчёт содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определённую по состоянию на дату его кадастровой оценки.

При подготовке отчёта об оценке была использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности, оценщик при оценке спорного объекта недвижимости не допустил нарушение требований действующего законодательства в области оценочной деятельности, которые могли бы существенно повлиять на результаты оценки.

При рассмотрении настоящего административного дела следует иметь в виду, что обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о том, что в настоящем деле административный истец представил надлежащие доказательства в подтверждение рыночной стоимости объекта. Между тем, доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиком не представлено, данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости административным ответчиком также не приведено, ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы административным ответчиком не заявлялось.

При таком положении, суд полагает, что требование об установлении кадастровой стоимости здания в размере равном его рыночной стоимости подлежит удовлетворению.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или в суд.

Принимая во внимание, что Законом о кадастровой оценке не предусмотрен обязательный досудебный порядок, заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 15.05.2020, следовательно, дата обращения в суд подлежит указанию в резолютивной части решения суда. 

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – здания (нежилое здание, магазин) с кадастровым номером **, общей площадью 549,1 кв.м., расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 2 323 000 рублей по состоянию на 13.02.2019.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 15.05.2020. 

Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Мотивированное решение изготовлено 15.06.2020.

Судья подпись