Дело № 2-591/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 июня 2019 года г. Саратов

Фрунзенский районный суд г. Саратова в составе:

председательствующего судьи Пашенько С.Б., 

при секретаре судебного заседания Бабошкиной Е.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом г. Саратова к ФИО1 о взыскании денежных средств по договору аренды,

установил:

Комитет по управлению имуществом г. Саратова (далее – КУИ г. Саратова) обратился в суд с иском к ФИО1 о взыскании денежных средств, уплаченных по договору аренды земельного участка в размере 594898,11 руб., неустойку – 327876,38 руб. В обоснование исковых требований указало на то, что постановлением администрации МО «Город Саратов» от 06 сентября 2000 года № 585-21 ФИО1 предоставлен в аренду сроком на 25 лет земельный участок площадью 

<

данные изъяты>.м. с кадастровым номером №, для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания по адресу: г

<

адрес> Во исполнение данного постановления между администрацией МО «Город Саратов» заключен договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ года № № Пунктом 2.2 договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ года № № определено, что арендная плата вносится арендатором с уплатой поквартально, не позднее 15 апреля, 15 июля, 15 октября, 15 ноября текущего года. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 7027,00 руб., таким образом, годовой размер арендной платы за земельный участок с оставляет 7027,00*564*2%=79264,56 руб. Распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28 декабря 2012 года № 989-р утвержден удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № – 1880,39 руб. Учитывая положения постановления Правительства Саратовской области от 27 ноября 2007 года № 412-П «Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков ее внесения», размере годовой арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ года, составляет 1880,39*564*2%=21210,80 руб. Решением Саратовской городской Думы от 15 декабря 2016 года № 9-66 «Об установлении коэффициента для расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории МО «Город Саратов» установлен коэффициент для расчета арендной платы в размере 3 % за земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания. Таким образом, размер годовой арендной платы за период ДД.ММ.ГГГГ года составляет 1880,39 руб.*564*3%=31816,20 руб. Пунктом 2.5 договора аренды установлено, что в случае неуплаты арендных платежей в установленный Договором срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере установленном законодательством от суммы недоимки за каждый день просрочки. Таким образом, задолженность ответчика по арендной плате по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ года № № за период ДД.ММ.ГГГГ составляет 594898,11 руб., пени с ДД.ММ.ГГГГ года в размере 327876,38 руб.

От представителя ответчика поступил отзыв касательно исковых требований, в обоснование которых указано, что согласно п. 5.2 указанного договора «настоящий договор вступает в силу с момента его подписания и записи в книге государственной регистрации договоров аренды в г. Саратова». Истцом не были представлены доказательства вступления в силу указанного договора, а именно не была должным образом представлена информация о записи в книге государственной регистрации договоров аренды в г. Саратова. В период времени с ДД.ММ.ГГГГ года ФИО1 владела на праве собственности нежилыми помещениями, расположенными по адресу: 

<

адрес>, в том числе на первом этаже указанного здания и подвальными помещениями. Указанные нежилые помещения располагались на спорном земельном участке. ДД.ММ.ГГГГ года между ответчиком и 

<

данные изъяты> заключен договор купли-продажи недвижимости, согласно которого ФИО1 передала в собственность 

<

данные изъяты> нежилые встроено-пристроенные помещения общей площадью 

<

данные изъяты>.м, в том числе на первом этаже 

<

данные изъяты>.м, в подвале 

<

данные изъяты> кв.м, находящиеся по адресу: г

<

адрес> Указанный договор зарегистрирован в Саратовской областной регистрационной палате. При продаже недвижимого имущества ФИО1, к покупателю объектов недвижимого имущества в силу закона перешли права и обязанности по договорам на земельный участок, расположенный под нежилыми помещениями. Считает, что ответчик не отвечает по обязательствам, которые были переданы на тех же условиях покупателю. В связи с изложенным, просит отказать в удовлетворении исковых требований.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований ООО «Центр реструктуризации» представило возражения относительно заявленного иска, указав, что договор между истцом и ответчиком считается не заключенным, поскольку не прошел государственную регистрацию (ст.ст.609, 651 ГК РФ). Так же считает, что отсутствие плана земельного участка, свидетельствует, отсутствует предмет аренды – земельного участка с площадью 

<

данные изъяты>.м. ООО 

<

данные изъяты>» с ДД.ММ.ГГГГ года являлся собственником имущества, ранее принадлежащего ФИО1, а с ДД.ММ.ГГГГ арендаторами. С учетом положений ст.36, 37 ЖК РФ земельный участок под многоквартирным домом является общей собственностью собственников помещений в многоквартирным доме. С момента продажи своих помещений в соответствии с положением ст.552 ГК РФ, ФИО1 утратила и права на земельный участок.

Истец обратился в суд с заявлением о рассмотрении дела в отсутствии его представителя. 

Представитель ответчика ФИО2 в судебном заседании просил отказать в удовлетворении искового заявления, ссылаясь на поданные письменные возражения, так же настаивал на применении срока исковой давности по заявленным требованиям.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении дела слушанием от них не поступало, в связи с чем суд на основании положений ст. 167 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав объяснения сторон, изучив материалы дела, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст.ст. 12, 56 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

По правилам ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом.

Как установлено судом и следует из материалов дела, постановлением администрации МО «Город Саратов» от ДД.ММ.ГГГГ года № № ФИО1 предоставлен в аренду сроком на 25 лет земельный участок площадью 

<

данные изъяты>.м с кадастровым номером №, для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания по адресу: 

<

адрес> 

Во исполнение данного постановления между администрацией МО «Город Саратов» подписан договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ года № № Согласно условиям договора земельный участок площадью 

<

данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> ФИО1 предоставлен в аренду сроком на 25 лет. 

Согласно сведений из МУП «Городское бюро технической инвентаризации» представленному по запросу суда №№ от ДД.ММ.ГГГГ года на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года ФИО1 стала собственником встроенно-пристроенного помещения 

<

данные изъяты> кв.м. (на 

<

данные изъяты> этаже 

<

данные изъяты> кв.м., в подвале 

<

данные изъяты> кв.м.) в девятиэтажном жилом доме, литер 

<

данные изъяты> по адресу 

<

адрес> что подтверждается свидетельством о государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ года и договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года. На основании договора от 

<

данные изъяты> года ФИО1 перестала быть собственником указанного помещения, продав его ООО «Суперсклад». 

Согласно требованиям ч.1 ст.131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с положением ч.2 ст. 609 ГК РФ, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. П. 2 ст.651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Как указано в названном пункте, по смыслу ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На запрос суда Администрацией МО «Город Саратов» Комитетом по управлению имуществом города Саратова предоставлен ответ №№ ДД.ММ.ГГГГ года согласно которого каких-либо прав на земельный участок с кадастровым номером № не зарегистрированы. 

Согласно сведений ЕГРН по адресу г

<

адрес> с кадастровым номером № зарегистрирован земельный участок площадью 

<

данные изъяты> кв.м. 

Таким образом, с учетом представленных доказательств следует, что в установленном законном порядке земельный участок по адресу 

<

адрес> площадью № кв.м. не был сформирован, на государственный кадастровый учет не ставился, права на земельный участок площадью 

<

данные изъяты> кв.м. как арендодателя, так и арендатора, а так же договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ года № № в установлено законом порядке не регистрировались. 

Пункт 2 статьи 651 ГК РФ определяет, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Это означает, что совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации. Поэтому подобный договор может быть оспорен по правилам о недействительности сделок.

Иное толкование привело бы к тому, что сторона недействительной сделки могла бы требовать ее регистрации в судебном порядке.

Сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

Согласно п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (ч.2 ст.36 ЖК РФ). Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. (ч.2 ст.37 ЖК РФ). 

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. (ч.1,3 ст. 552 ГК РФ). 

В соответствии с ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно разъяснению, содержащемуся в п. 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении его проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (ч. 2 ст. 16 Вводного закона). В силу чч. 2 и 5 ст. 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Домовладение по адресу 

<

адрес> является многоквартирным домом, на первом и подвальном этажах которого расположено нежилое помещение площадью 

<

данные изъяты>.м. в период времени с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ года собственником которого являлась ФИО1 С момента отчуждения помещения ДД.ММ.ГГГГ года (недвижимого имущества), ФИО1 утратила и права на землю под данным строением и прекратились обязанности по осуществлению земельных платежей (оплату земельного налога или арендной платы), в том числе и по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ года. С принятием Жилищного кодекса РФ и формированием земельного участка под многоквартирным домом (согласно выписки ЕГРН - ДД.ММ.ГГГГ года), собственниками земельного участка по адресу г

<

адрес> стали собственники помещений в многоквартирном доме, в соответствии с чем, администрация МО «Город Саратов» Комитет по управлению имуществом города Саратова утратили право сдавать в аренду данный земельный участок (его части). 

Истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

В соответствии со ст. 196 ГК РФ, общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года N 35-ФЗ "О противодействии терроризму".

Представитель ответчика заявил о применении срока исковой давности. Суд принимает во внимание, что обязательства по уплате за землю (аренды, земельного налога) прекратились у ФИО1 с момента отчуждения (перехода права собственности ДД.ММ.ГГГГ года) на принадлежащее строение к другому лицу с учетом п. 2.2 Договора аренды ДД.ММ.ГГГГ года (установлен срок внесения арендной платы ДД.ММ.ГГГГ), пропущен истцом. Заявлений о восстановлении срока, доказательств пропуска срока по уважительным причинам истцом не представлено, что так же является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных исковых требованиях. 

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении искового заявления Комитету по управлению имуществом г. Саратова к ФИО1 о взыскании денежных средств, уплаченных по договору аренды отказать.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Саратовский областной суд в течение месяца со дня его принятия через Фрунзенский районный суд г. Саратова.

Срок изготовления мотивированного решения суда - 24 июня 2019 года.

Судья С.Б. Пашенько