Дело № 2-1141/2018

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Новоалтайск 15 июня 2018 года

Новоалтайский городской суд Алтайского края в составе

председательствующего судьи С.П. Мельниковой,

при секретаре А.В. Найденовой,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации Первомайского района Алтайского края, администрации Баюновоключевского сельсовета Первомайского района Алтайского края, ФИО2 о признании действительным договора купли-продажи, признании права собственности нажилой дом и земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с указанным иском к администрации Первомайского района Алтайского края, в котором просил признать действительным договор купли-продажи, заключенный между ним и ФИО5 в отношении жилого дома, общей площадью 36,8 кв.м, и земельного участка, общей площадью 2204 кв.м, расположенных по адресу: АДРЕС; признать за ним право собственности на земельный участок, кадастровый НОМЕР, и жилой дом, общей площадью 36,8 кв.м, расположенный по АДРЕС в АДРЕС. 

В обоснование иска указал, что на ДАТА между ФИО5 и истцом заключен договор купли-продажи незавершенного строительством жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: АДРЕС. Отчуждаемы дом ФИО5 возвела самостоятельно на основании постановления администрации АДРЕС НОМЕР от ДАТА, которым разрешалось построить деревянный жилой дом, общей площадью 47,4 кв.м. В то же время между ФИО5 и отделом архитектуры и градостроительства администрации АДРЕС был заключен договор о предоставлении земельного участка под строительство индивидуального жилого дома на праве личной собственности на отведенном земельном участке. Право собственности ФИО5 на незавершенный строительством жилой дом, степень готовности 80%, зарегистрировано ДАТА за НОМЕР. ДАТА ФИО5 умерла. Заключенный между истцом и ФИО5 договор купли-продажи не был своевременно зарегистрирован в установленном законом порядке. За период с ДАТА года ФИО1 были произведены строительные работы, в результате которых строительство дома было завершено, в настоящее время общая площадь дома составляет 36,8 кв.м. При обращении в администрацию Первомайского района по вопросу ввода жилого дома в эксплуатацию истцу было отказано.

На стадии подготовки дела к судебному разбирательству к участию в деле в качестве соответчика привлечена администрация Баюновоключевского сельсовета Первомайского района Алтайского края.

На стадии рассмотрения дела по существу к участию в деле в качестве соответчика привлечен ФИО2, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований привлечен ФИО3

В судебном заседании ФИО1 исковые требования поддержал по изложенным в иске основаниям, просил удовлетворить.

Представители ответчиков администрации Первомайского района Алтайского края, администрации Баюновоключевского сельсовета Первомайского района Алтайского края, третьего лица Управления Росреестра по Алтайскому краю, в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного разбирательства, извещены, разрешение иска оставили на усмотрение суда. 

Ответчик ФИО2 не возражал против удовлетворения исковых требований, пояснил, что является наследником к имуществу ФИО5, наследство принял в установленном законом порядке. На спорный дом не претендует, поскольку мать при жизни продала его ФИО1 

Третье лицо ФИО3 не возражал против удовлетворения исковых требований, пояснил, что брак с ФИО5 расторг, в период брака был ими приобретен объект незавершенного строительства по указанному адресу, впоследствии ФИО5 оформила на него право собственности и продала его истцу, Деньги передавались двумя частями, вторая часть денег передавалась в его присутствии. Расчет между сторонами произведен в полном объеме, дом сразу был передан ФИО1, который с того времени в нем проживает. Право собственности не оформляли на истца, поскольку сначала нужно было достроить дом, потом потеряли контакты друг друга, впоследствии встретились, но поскольку продавец умер, решили, что нужно дождаться совершеннолетия наследника ФИО2 для оформления сделки.

Суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, изучив и оценив представленные письменные доказательства, суд находит иск подлежащим удовлетворению в части.

Судом установлено, что на основании постановления администрации Первомайского района Алтайского края НОМЕР от ДАТА ФИО5 разрешено произвести строительство деревянного жилого дома, общей площадью 47,4 кв.м на земельном участке площадью о,15 га в АДРЕС.

ДАТА между отделом архитектуры и градостроительства администрации АДРЕС и ФИО5 был заключен типовой договор, согласно которому застройщик ФИО5 обязалась построить жилой дом на земельном участке на АДРЕС в АДРЕС, отведенном на основании постановления администрации Баюновоключевского сельсовета от ДАТА НОМЕР.

ДАТА за ФИО5 на праве собственности зарегистрирован объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: АДРЕС, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 11). Степень готовности объекта незавершенного строительства 80%.

Как следует из материалов дела правоустанавливающих документов на спорный жилой дом и земельный участок оформление права собственности на ФИО5 осуществлял ФИО1 на основании нотариально удостоверенной доверенности от ДАТА.

Стороны пояснили, что регистрацию права собственности на себя в отношении спорных объектов ФИО8 должен был произвести на основании доверенности, которая им переоформлялась по истечении срока действия.

Согласно тексту доверенности от ДАТА ФИО5 поручила истцу продать конструкции незавершенного строительством жилого дома с земельным участком, находящиеся в АДРЕС.

Согласно договору купли-продажи от ДАТА, заключенному между истцом и ФИО5, ФИО1 приобрел земельный участок с расположенным на нем незавершенным строительством жилым домом по адресу: АДРЕС (л.д. 6). Деньги в сумме 50 000 руб. получила ФИО5 в полном объеме и претензий не имеет (л.д. 6). Судом обозревался подлинник указанного договора.

Третье лицо ФИО3 подтвердил, что денежные средства передавались двумя частями, переданы в полном объеме истцом ФИО5, при передаче второй части денег в сумме 20 000 руб. ФИО3 присутствовал. Спорный дом в дату подписания договора был передан истцу.

Государственная регистрация вышеуказанного договора купли-продажи осуществлена не была.

Сторонами не оспаривалось то обстоятельство, что начиная с ДАТА истец ФИО1 владеет и пользуется спорным имуществом, что также подтверждается квитанциями об оплате за электричество.

ДАТА ФИО5 умерла, что подтверждается свидетельством о смерти I-ЕЩ НОМЕР.

С заявлением о принятии наследства после ее смерти в интересах малолетнего сына ФИО2 обращался ФИО3 

Наследником ФИО2 получено свидетельство о праве на наследство по закону на денежные средства.

В соответствии со ст. 153 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ (в редакции, действующей по состоянию на 13.08.2008 года) предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

В отдельных, особо сложных случаях, когда требуется осуществить государственный контроль как за самой сделкой, так и за переходом прав по ней, законом предусмотрена государственная регистрация и сделки, и прав по этой сделке. К таким случаям относится, в частности, регистрация договора и перехода права собственности по договору продажи земельного участка и жилого дома (ст. ст. 551, 558 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ (в редакции, действующей по состоянию на 13.08.2008 года) договор продажи жилого дома или его части подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Вместе с тем в силу п. 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, ВАС Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" На основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. 

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу, что согласно договору купли-продажи от ДАТА стороны достигли соглашения по всем его существенным условиям, включая цену отчуждаемого имущества; как следует из договора расчет по договору произведен до его подписания; договор заключен в требуемой письменной форме; при передаче имущества стороны по договору претензий друг к другу не имели. 

С учетом изложенного суд приходит к выводу о соответствии договора купли-продажи в отношении жилого дома требованиям ст. ст. 550,554, 555 ГК РФ, устанавливающих его обязательную письменную форму, определение предмета в договоре и его цены. Вместе с тем суд приходит к выводу, что ФИО5 на момент заключения спорного договора не являлась собственником земельного участка, расположенного по адресу: АДРЕС, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости. Из представленных в материалы дела документов следует, что спорный земельный участок был предоставлен ФИО5 на праве аренды, что подтверждается соглашением о пролонгации договора аренды земельного участка НОМЕР от ДАТА. При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отсутствии у ФИО5 на момент заключения спорного договора купли-продажи прав на отчуждение указанного земельного участка. В силу п. 3 ст. 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. В связи с чем требования истца в отношении признания права собственности на указанный земельный участок подлежат оставлению без удовлетворения. Суд принимает во внимание, что длительное время с ДАТА год ФИО1 фактически владел и пользовался жилым домом, земельным участком под ним, нес бремя содержания недвижимого имущества в отсутствие совершения установленных законом регистрационных действий (регистрация договора и перехода права собственности). В свою очередь, на протяжении указанного времени наследник ФИО2 каких-либо возражений по поводу вселения и проживания покупателя и членов его семьи в спорном доме, требований, в том числе о регистрации права собственности, не предъявлял, что свидетельствует о фактическом признании ФИО9 сделки купли-продажи дома. В связи с изложенным, принимая во внимание вышеприведенные разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации и ВАС Российской Федерации от ДАТА НОМЕР применительно к форме сделки, положения п.п. 5 п.1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации относительно земельнго участка, суд приходит к выводу о признании действительным договора купли-продажи жилого дома, общей площадью 36,8 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС и удовлетворении иска в этой части. Из выписки из технического паспорта на дом, расположенный по адресу: АДРЕС, составленного по состоянию на ДАТА усматривается, что общая площадь домовладения 36,80 кв.м, жилая – 29,60 кв.м, подсобная – 7,20 кв.м. Согласно техническому заключению филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» по Алтайскому краю НОМЕР по результатам обследования строительных конструкций и коммуникаций жилого дома, по АДРЕС в АДРЕС (Лит. А) установлено, что состояние строительных конструкций работоспособное. Угрозы для жизни и здоровья граждан не выявлено. Жилой дом пригоден для дальнейшей эксплуатации и может быть сохранен в установленном законом порядке. В связи с отсутствием сведений о сдаче указанного дома в эксплуатацию, суд приходит к выводу, что к данным правоотношениям применимы нормы права, регулирующие вопросы признания права собственности на самовольные постройки. Согласно позиции Верховного суда Российской Федерации, изложенной в п.28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума ВАС Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. В силу ст. 263 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка. Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются статьей 222 настоящего Кодекса. В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (ч. 3 ст. 222 ГК РФ). Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан. В силу ст.ст. 25, 26, 28 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ) переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Переустройство и перепланировка жилого помещения проводятся по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. Завершение переустройства и перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии. В соответствии со ст. 29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии решения соответствующего органа о согласовании или с нарушением проекта переустройства и перепланировки. На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. Согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция – это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения. Из представленного суду заключения о соответствии объекта градостроительным требованиям от ДАТА НОМЕР на жилой дом (лит. А), расположенный по адресу: АДРЕС в АДРЕС следует, что на земельном участке площадью 2204 кв.м, расположенном по указанному адресу находится жилой дом общей площадью – 36,8 кв.м, жилой площадью – 29,6 кв.м., материал стен жилого дома (Лит.А) – шпалы. Данный объект соответствует СП 30-102-99 "Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства" и СНиП ДАТА-89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», соответствует противопожарным нормам. Согласно справке НОМЕР от ДАТА о соответствии объекта пожарным нормам и правилам фактические кратчайшие расстояния от обследуемого жилого дома (Лит.А) по АДРЕС в АДРЕС до жилого дома по АДРЕС составляет 23,50 м, что соответствует требованиям СП 4.13130.2013 (не менее 15 м), до жилого дома по АДРЕС составляет 31,60 м, что соответствует требованиям СП 4.13130.2013. Исследуемый жилой дом имеет один эвакуационный выход непосредственно наружу, сто соответствует п.6.5 СП 55.13330.2016. Обеспечена возможность своевременной эвакуации людей из дома на прилегающую к нему территорию, а также обеспечен доступ личного состава пожарных подразделений. В связи с изложенным суд находит, что жилой дом соответствует градостроительным и противопожарным нормам и правилам, следовательно сохранение спорного жилого дома не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, о чем свидетельствуют доказательства, имеющиеся в материалах дела. Таким образом, обстоятельств, свидетельствующих о том, что жилой дом (лит. А), расположенный по адресу: АДРЕС, создают угрозу жизни или здоровью граждан, судом не установлено. В соответствии с ч. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

При таких обстоятельствах и учитывая, что права на земельный участок, на котором расположен реконструированный жилой дом, перешли к истцу от продавца в том объеме в котором имелись у ФИО5, а также учитывая, что реконструированный жилой дом, общей площадью 36,80 кв.м, жилой – 29,60 кв.м, расположенный по адресу: АДРЕС, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает их права и законные интересы, суд приходит к выводу, что имеются правовые основания для удовлетворения признания права собственности на него за истцом.

В остальной части исковые требования подлежат оставлению без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Признать действительным договор купли-продажи жилого дома, общей площадью 36,8 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС. 

Признать за ФИО1 собственности на жилой дом, общей площадью 36,80 кв.м, жилой – 29,60 кв.м, расположенный по адресу: АДРЕС.

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд через Новоалтайский городской суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья С.П. Мельникова