дело № 2-4/2019 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 января 2019 года город Киров

Нововятский районный суд города Кирова в составе:

председательствующего судьи Червоткиной Ж.А.,

при секретаре Уткиной Л.В.,

с участием прокурора Окулова Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ООО «ОКС завода ОЦМ» о признании права собственности, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО15, с учётом изменения предмета иска, просят признать договор уступки права от 18.11.2016 по договору №52 от 17.06.2016 долевого участия в строительстве указанного многоквартирного жилого дома действующим; признать недействительным расторжение ответчиком в одностороннем порядке договора долевого участия №52 от 17.06.2016; обязать ответчика передать истцам в собственность квартиру.

Исковые требования обосновывают тем, что 17.06.2016 между ответчиком (застройщиком) и АО «КРИК» (участником долевого строительства) был заключен договор №52 долевого участия в строительстве многоквартирного дома по адресу г.Киров, 

<

адрес> 18.11.2016 между АО «КРИК» (цедентом) и ими (цессионариями) был заключен договор об уступке права, по условиям которого цедент уступает цессионариям право на получение в собственность двухкомнатной квартиры №7 общей проектной площадью 

<

данные изъяты> находящейся на 3 этаже дома. За передачу указанного права они уплатили цеденту 1 841 070 руб. До подписания указанного договора уступки АО «КРИК» полностью оплатил стоимость квартиры застройщику. В конце сентября 2018 года они получили от ответчика уведомление от 20.09.2018 №672 об одностороннем отказе застройщика от исполнения договора долевого участия, поскольку у них, как участников долевого строительства, имеется задолженность по указанному договору в сумме 464 402,7 руб. Считают отказ застройщика от исполнения договора долевого участия неправомерным, действия застройщика - злоупотреблением правом, поскольку ими полностью исполнены обязательства по договору, ответчик пытается незаконно завладеть их денежными средствами под угрозой одностороннего расторжения договора долевого участия и лишения права на возводимую и оплаченную квартиру. 

В судебном заседании истцы ФИО1, ФИО2, представитель истца ФИО1 – ФИО3 на иске настаивали. 

Представитель истца ФИО3 пояснил, что при заключении между АО «КРИК» и З-выми договора уступки ответчик предоставил справки об отсутствии финансовых претензий по оплате квартиры №7 в доме по адресу г.Киров, 

<

адрес> и о согласии на уступку права требования. Истцы сторонами дополнительного соглашения от 20.04.2017 к договору №52 не являются, соответственно, никаких обязанностей по данному соглашению нести не должны. Истцы являются добросовестными приобретателями, согласны в любой момент произвести доплату в соответствии с п.2.4 договора, но застройщик никаких уведомлений о превышении общей площади квартиры по результатам технической инвентаризации над проектной, и необходимости доплаты им не направлял. 

Представитель ответчика ООО «ОКС завода ОЦМ» ФИО4 в судебном заседании исковые требования не признал, указав, что справка от 10.11.2016 №564, выданная Обществом за подписью директора ФИО5, об оплате денежных средств при отсутствии подтверждающих указанный факт первичных бухгалтерских документов, не является доказательством оплаты, была выдана для целей государственной регистрации уступки права по договорённости между руководителями обществ, АО «КРИК» должен был, при получении денежных средств от цессионариев перечислить их застройщику, но этого сделано не было. 

Представитель третьего лица АО «Кировская региональная ипотечная корпорация» в судебное заседание не явился, представитель Общества ФИО6 в письменном отзыве указала, что АО «КРИК», по согласованию с застройщиком, уступило права требования в отношении квартиры №7 истцам, до заключения договора полностью оплатило строительство квартиры, уступленное истцам право является действительным. При состоявшейся полной оплате за квартиру со стороны АО «КРИК» ответчик за счёт Зоновых, либо первоначального участника долевого строительства желает неправомерно получить дополнительные денежные средства. 

Представитель третьего лица - Управления Росреестра по Кировской области ФИО7 в судебное заседание не явилась, в письменном отзыве указала, что, согласно сведениям ЕГРН в отношении спорной квартиры, участниками долевого строительства являются истцы. Просит рассмотреть дело без участия представителя Управления. 

Представитель третьего лица ФГБУ «ФКП Росреестра» ФИО8 в судебное заседание не явился, в письменном отзыве просил о рассмотрении дела в отсутствие представителя Учреждения. 

Представитель третьего лица Банка ВТБ (ПАО) ФИО9 судебное заседание не явилась, в письменном отзыве просила о рассмотрении дела в отсутствие представителя Банка, иск Зоновых поддержала.

Третьи лица ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14 в судебное заседание не явились.

Заслушав лиц, участвующих в деле, заключение прокурора, полагавшего иск подлежащим удовлетворению, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему. 

В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) настоящим законом регулируются отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В силу п.1 ст.382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права (ст. 384 ГК РФ).

Судом установлено, что 17.06.2016 между ООО «ОКС завода ОЦМ» (застройщик) и АО «КРИК» (участник долевого строительства) заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: Кировская область, г.Киров, 

<

адрес>, по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и привлекая других лиц, построить дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома в установленные договором сроки передать участнику объект долевого строительства во владение и пользование, после полной оплаты - в собственность, а участник - уплатить обусловленную договором цену, принять объекты долевого строительства во владение и пользование при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома и после полной оплаты - в собственность (пункт 1.1. договора). В соответствии с п.1.3 количество объектов, подлежащих передаче участнику, составляет 96, в том числе, квартира №7 общей площадью с лоджией (балконом) 

<

данные изъяты>., стоимостью 1 721 520 руб., цена квадратного метра 36 000 руб. Согласно пункту 2.1 договора стоимость объекта долевого строительства составляет 150 569 640 руб. Стороны производят перерасчет цены договора при расхождении общей проектной площади квартиры с общей площадью квартиры, определённой по результатам технической инвентаризации с учётом площадей балконов и лоджий, принимаемых в расчёте с коэффициентом 0,3 и 0,5 соответственно, по цене квадратного метра, предусмотренной в п.1.3 договора (п.2.4). Пунктом 2.5 договора сторонами определен порядок финансирования строительства объекта по договору, согласно которому цена договора оплачивается частями, в соответствии с установленным графиком в период, начиная с 31.07.2016 по 31.12.2017. Участник вправе в любое время с согласия застройщика переуступить свои права и передать обязанности по настоящему договору другому лицу в соответствии со ст.11 Федерального закона № 214-ФЗ (п.3.4). Договор вступает в силу с момента государственной регистрации и действует до момента полного исполнения сторонами своих обязательств по нему (пункт 10.1). Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Кировской области 20.07.2016.

18.11.2016, с согласия застройщика, выраженного в письменном виде, между АО «КРИК» и ФИО15 заключен договор уступки прав, в соответствии с которым З-вы, как новые кредиторы, приняли право требования к ООО «ОКС завода ОЦМ» по указанному договору участия в долевом строительстве в части права на получение в совместную собственность двухкомнатной квартиры общей проектной площадью с лоджией 

<

данные изъяты> строительный номер 7. В соответствии с п.1.4 договора за передачу указанного права цессионарий уплачивает цеденту 1 841 070 руб. Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Кировской области 28.11.2016.

ФИО15 состоят в зарегистрированном браке.

Платежными поручениями от 18.11.2016 и 28.11.2016 ФИО1 перечислил цеденту 1 841 070 руб., из них 1 104 642 руб. за счёт кредитных средств. 

В соответствии с п. 1 статьи 11 Федерального закона № 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ. 

В подтверждение факта оплаты первоначальным участником долевого строительства цены договора, в целях государственной регистрации уступки права требования, ООО «ОКС завода ОЦМ» выдал справку от 10.11.2016 №564. 

21.05.2018 ответчик направил ФИО1 предупреждение о необходимости погашения задолженности по уплате цены договора долевого участия, в котором указано, что за З-выми, как новыми участниками долевого строительства, числится задолженность в сумме 464 402,7 руб.

20.09.2018 ООО «ОКС завода ОЦМ» направило ФИО15 уведомление об одностороннем отказе застройщика от исполнения договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома №52 от 17.06.2016 в связи с наличием задолженности участника долевого строительства по оплате цены договора в сумме 464 402,7 руб.

Ответчик в обоснование своих доводов о непризнании иска ссылается на наличие задолженности первоначального участника по оплате за объект долевого строительства. 

Согласно ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. 

При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии со ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Как разъяснено в постановлении Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 № 25, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. 

По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. 

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Действия ООО «ОКС завода ОЦМ» в отношении истцов суд не может признать добросовестными, по следующим основаниям.

Как было указано ранее, для проведения государственной регистрации договора уступки права требования со стороны ООО «ОКС завода ОЦМ» была предоставлена справка о полной уплате со стороны АО «КРИК» цены договора об участии в долевом строительстве от 17.06.2016 за квартиру №7. 

В случае неполной оплаты цены договора со стороны АО «КРИК» ответчик не мог не знать, что обязательства по оплате цены договора участия в долевом строительстве от 17.06.2016 со стороны АО «КРИК» не исполнены, поскольку условиями данного договора была предусмотрена поэтапная оплата. 

17.01.2018 ООО «ОКС завода ОЦМ» направило З-вым уведомление о переносе срока сдачи объекта долевого строительства по договору от 17.06.2016 №52, 16.04.2018 ООО «ОКС завода ОЦМ» вновь направило З-вым уведомление о переносе срока сдачи объекта долевого строительства по договору от 17.06.2016 №52, признавая их таким образом участниками долевого строительства.

Таким образом, своими действиями ООО «ОКС завода ОЦМ» давал основание другим лицам, в частности цессионариям З-вым, полагаться на действительность сделки, совершенной ими при наличии информации о полной оплате АО «КРИК» за строящуюся квартиру.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о недобросовестном поведении ООО «ОКС завода ОЦМ», предоставившем недостоверную (по утверждению представителя ответчика) информацию о полной оплате, в отношении истцов, которое ведёт к причинению необоснованного вреда цессионариям, надлежащим образом исполнившим обязательства по оплате денежных средств за объект долевого строительства и имеющих право на своевременное получение имущества как результата исполнения договора долевого строительства. 

Требований о признании недействительным договора уступки права от 18.11.2016 не заявлялось.

В соответствии с ч.4 и 5 ст.5 Федерального закона №214-ФЗ в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона. В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

В соответствии с ч.3,4 ст.9 Федерального закона №214-ФЗ в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи. В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Учитывая, что З-выми оплата по договору произведена полностью, со стороны застройщика установлено злоупотребление правом, суд приходит к выводу о том, что односторонний отказ ООО «ОКС завода ОЦМ» от исполнения договора долевого участия не соответствует требованиям Федерального закона №214-ФЗ, в связи с чем договор об уступке права З-вым признаётся судом действующим, а расторжение ответчиком в одностороннем порядке договора №52 долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 17.06.2016, в отношении объекта долевого строительства, подлежащего передаче участнику долевого строительства, - квартиры №7, расположенной в многоквартирном жилом доме по адресу г.Киров, 

<

адрес>, - недействительным.

Согласно ст.8 Федерального закона №214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

В силу п.4.1 договора долевого участия, срок окончания строительства (получения разрешения на ввод в эксплуатацию) – 3 квартал 2017 года. 

В соответствии с п.4.2 договора застройщик обязуется передать объект долевого строительства участнику долевого строительства в собственность не позднее шести месяцев с момента получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома при условии оплаты цены договора в полном объёме.

Таким образом, застройщик обязался передать объект долевого строительства участнику не позднее 31.03.2018.

30.11.2018 администрацией города Кирова выдано разрешение на ввод многоквартирного жилого дома по адресу г.Киров, 

<

адрес> в эксплуатацию.

В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства, одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Принимая во внимание, что истцами надлежащим образом исполнены обязательства по оплате квартиры, и они вправе требовать судебной защиты своих прав собственников на спорный объект недвижимости, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований истцов о возложении на ответчика обязанности передать в их собственность предусмотренный договором объект недвижимости. 

Как следует из технического плана спорной квартиры, её площадь с учётом балконов составляет 48,6 кв.м. (превышение над проектной площадью на 0,78 кв.м.).

В п.34 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 (ред. от 04.03.2015), указано, что просрочка внесения участником долевого строительства застройщику доплаты при перерасчете стоимости строительства объекта долевого строительства в случае увеличения его площади по сравнению с проектной не является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора участия в долевом строительстве.

По смыслу приведенных правовых норм, предусмотренный договором долевого участия в строительстве перерасчет платежа в зависимости от выявленных органами технической инвентаризации отклонений, как в большую, так и в меньшую сторону, то есть возможность возникновения денежного обязательства как у одной, так и у другой стороны, не может влиять на возникновение права собственности на квартиру.

Таким образом, если участник долевого строительства оплатил обусловленную договором долевого участия в строительстве стоимость квартиры, то невнесение им доплаты при перерасчете стоимости объекта долевого строительства не является основанием для одностороннего отказа от исполнения договора и препятствием для признания за участником долевого участия в строительстве права собственности на квартиру. При этом застройщик не утрачивает права на взыскание соответствующей доплаты в судебном порядке в случае неоплаты участником данной суммы добровольно. 

Из пояснений представителя истца следует, что истцы готовы в любой момент произвести соответствующую доплату, однако ответчик никаких документов о размере необходимой доплаты им не направляет, оплату не принимает.

В соответствии со ст.103 ГПК РФ с ответчика подлежит взысканию госпошлина 300 руб. 

Руководствуясь ст.194 -199 ГПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1, ФИО2 удовлетворить.

Признать расторжение ООО «ОКС завода ОЦМ» в одностороннем порядке договора №52 долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 17.06.2016, в отношении объекта долевого строительства, подлежащего передаче участнику долевого строительства, - квартиры №7, расположенной в многоквартирном жилом доме по адресу г.Киров, 

<

адрес> - недействительным, договор уступки прав от 18.11.2016, заключенный между АО «КРИК» и ФИО1, ФИО2 - действующим.

Обязать ООО «ОКС завода ОЦМ» передать ФИО1, ФИО2 в совместную собственность квартиру №7 в доме 

<

адрес> г.Кирова. 

Взыскать с ООО «ОКС завода ОЦМ» госпошлину в доход бюджета МО «город Киров» 300 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кировский областной суд путем подачи жалобы в Нововятский районный суд г. Кирова в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, то есть, с 22.01.2019.

Судья Ж.А.Червоткина 

Решение в окончательной форме принято 22.01.2019.

Судья Ж.А.Червоткина