Дело № 2-3546/2021 

Решение

Именем Российской Федерации

28 июля 2021 года г. Гатчина

Гатчинский городской суд Ленинградской области в составе

председательствующего судьи Шумейко Н.В.,

при секретаре Ионовой П.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Гатчинского муниципального района Ленинградской области, ФИО3, Управлению Росреестра по Ленинградской области о признании права аренды отсутствующим, прекращении записи о регистрации обременения, признании ошибочной записи о регистрации прекращения ограничения (обременения) права аренды, признании действующей предшествующей записи о государственной регистрации договора аренды, истребовании земельного участка из чужого незаконного владения,

установил:

истец обратился в суд с исковым заявлением, указывая, что 28.03.2019 он заключил с администрацией Гатчинского муниципального района договор № 124-19/10 аренды земельного участка площадью 385 кв.м, расположенного по адресу: Ленинградская область, Гатчинский район, пос. №. №, с кадастровым номером №. Арендованный участок прилегает к земельному участку, находящемуся в собственности его бабушки и его фактическом землепользовании. Государственная регистрация договора аренды была произведена 03.04.2019. Однако 10.04.2019 другой сотрудник администрации района подал в орган Росреестра уведомление о прекращении аренды по договору 46/10 земельного участка от 24.11.2015, заключенного со ФИО3, данный договор прекратил свое действие 24.11.2018, следовательно, обременение, установленное по этому договору, также прекратило свое действие с указанной даты. По данному заявлению орган Росреестра прекратил регистрацию обременения в виде аренды участка по договору, заключенному с истцом.

Затем администрация района, не расторгнув договора с истцом, 20.08.2019 заключила новый договор аренды №132-19/10 этого же участка со ФИО3, обременение в виде аренды по которому было зарегистрировано 10.01.2020.

С момента начала действия договора аренды истец оплачивал аренду участка, выполнил «вынос в натуру» трех точек границы арендованного участка - размещение на местности межевых знаков, обозначающих границы, с тех сторон, что предполагал впоследствии участок оградить забором; стриг кусты, косил траву; поднял и укрепил берег прилегающего к участку водоема; покупал и сажал деревья, пересаживал иные растения, для облагораживания вида. К августу 2020 года арендованный участок имел вид ухоженный и опрятный, но ФИО3 после регистрации своего договора и получения его на руки в августе 2020 года состриг все кусты, срубил березу. Участок ФИО3 также прилегает к спорному земельному участку, но с другой стороны. Истец обратился в администрацию Гатчинского района за разъяснениями, где ему разъяснили, что произошла ошибка, и вопрос может быть разрешен только в суде.

Истец просит признать отсутствующим право аренды ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером №, прекратить запись о регистрации обременения данного земельного участка в виде права аренды в пользу ФИО3 на основании договора аренды земельного участка № 132-19/10 от 20.08.2019, запись о регистрации № 47:23:0502003:851-47/017/2020-6 от 10.01.2020, признать ошибочной (недействующей) запись о регистрации прекращения ограничения (обременения) земельного участка с кадастровым номером 47:23:0502003:851 в виде права аренды в пользу истца на основании договора аренды земельного участка № 124-19/10 от 28.03.2019, запись о регистрации прекращения обременения № 47:23:0502003:851-47/017/2019-2 от 12.04.2019, признать действующей запись о государственной регистрации договора № 124-19/10 аренды земельного участка от 28.03.2019 с кадастровым номером 47:23:0502003:851, заключенного между администрацией Гатчинского муниципального района Ленинградской области и истцом, запись о государственной регистрации № 47:23:0502003:851-47/017/2019-1 от 03.04.2019, истребовать из незаконного владения ФИО3 в его пользу земельный участок с кадастровым номером 47:23:0502003:851 (л.д. 4-6).

Представитель истца ФИО4 в судебном заседании исковые требования поддержал.

Представитель ответчика администрации Гатчинского муниципального района Ленинградской области ФИО5 разрешение исковых требований оставила на усмотрение суда, подтвердив обстоятельства, изложенные истцом, свои доводы отразила в письменной правовой позиции (л.д. 130-131).

Представитель ответчика ФИО3 Миттенберг М.В. в судебном заседании исковые требования не признала, пояснив, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права, поскольку истец не обращался за устранением технической ошибки, полагает, что администрация признавала договор, заключенный со ФИО3 в 2015 году, длящимся. В случае отказа в иске просила взыскать с истца судебные расходы по оплате услуг представителя в сумме 40000 руб. (л.д. 96-97, 124).

Представитель ответчика Управления Росреестра по Ленинградской области надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, возражений по иску не представил. 

Суд, выслушав объяснения сторон, изучив материалы дела, приходит к следующему.

На основании статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ), права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".

В силу статьи 60 ЗК РФ, нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка, признания судом недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, повлекших за собой нарушение права на земельный участок, путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В пункте 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 2 статьи 26 ЗК РФ, государственной регистрации подлежат договоры аренды земельного участка, заключенные на срок не менее чем 1 год.

В силу пункта 1 статьи 425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, по пункту 3 статьи 433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 52 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от *** "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

По смыслу приведенных разъяснений иск о признании права (обременения) отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

Кроме того, одним из условий для реализации данного способа защиты права является отсутствие необходимости защиты владения, поскольку признание отсутствующим зарегистрированного права не обеспечит восстановления фактического владения земельным участком.

При этом возможность обращения с требованием о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим предоставлена лицу, которое является не только собственником спорного имущества, но и одновременно является лицом, владеющим этим имуществом.

В соответствии со статьями 301, 304 и 305 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Судом установлено, что 24.11.2015 между МО Сусанинское сельское поселение Гатчинского муниципального района Ленинградской области и ФИО3 на основании постановления главы администрации Сусанинского сельского поселения Гатчинского муниципального района Ленинградской области от 24.11.2015 № 663 заключен договор № 46/10 аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 385 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения огородничества, расположенного по адресу: *** на срок по ***, договор был зарегистрирован в ЕГРН ***, запись регистрации права № (л.д. 34-35, 98-103).

Уведомлением № 143/а от 28.09.2018, направленным КУИ ГМР, ФИО3 был извещен о прекращении договора аренды с 24.11.2018 (л.д. 59). 

28.03.2019 администрация Гатчинского муниципального района Ленинградской области и ФИО1 заключили договор № 124/19/10 аренды указанного земельного участка на срок 3 года (л.д. 42-49), договор зарегистрирован 03.04.2019, номер регистрации 47:23:0502003:851-47/017/2019-1 (л.д. 126).

Однако, как следует из регистрационного дела представитель Комитета по управлению имуществом Гатчинского муниципального района Ленинградской области ФИО6 обратился с заявлением № 47/999/001/2019-104928 от 10.04.2019 о погашении записи об ограничении (обременении) права в виде аренды ФИО3, приложено уведомление № 143/а от 28.09.2018 о расторжении договора аренды земельного участка и доказательства направления данного уведомления ФИО3 – список внутренних почтовых отправлений и копия конверта (л.д. 52-59).

Согласно уведомлению Управлению Росреестра по Ленинградской области от 12.04.2019 № 47/999/001/2019-104928, 12.04.2019 была погашена запись об ограничении (обременении) права аренды ФИО1 от 10.04.2019 № 47/999/001/2019-104928 (л.д. 60).

Таким образом, обращение представителя Комитета по управлению имуществом Гатчинского муниципального района Ленинградской области с заявлением от 10.04.2019 о погашении записи об ограничении (обременении) права в виде аренды ФИО3 последовало уже после регистрации договора аренды с ФИО1, а Управлением Росреестра по Ленинградской области 12.04.2019 погашена запись ограничения обременения права аренды ФИО1, а не ФИО3 

Далее ФИО3 и администрация Гатчинского муниципального района Ленинградской области 20.08.2019 заключили договор № 132-19/10 аренды земельного участка (л.д. 65-71), который был зарегистрирован 10.01.2020, запись №, срок действия обременения в пользу ФИО3 с 20.08.2019 по 20.08.2022 (л.д. 104-111).

Решением Гатчинского городского суда Ленинградской области от 16.03.2021 по делу № 2-759/2021 истцу отказано в удовлетворении требований о признании недействительным (незаключенным) договора аренда земельного участка № 132-19/10 от 20.08.2019, заключенного между администрацией муниципального образования Гатчинского муниципального района Ленинградской области и ФИО3, аннулировании государственной регистрации, обязании администрацию Гатчинского муниципального района Ленинградской области произвести государственную регистрацию договора аренды земельного участка № 124-19/10 от 28.03.2019, заключенного между администрацией Гатчинского муниципального района Ленинградской области и истцом, взыскании судебных расходов. Решение вступило в законную силу 24.04.2021 (л.д. 132-137).

В силу статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

На основании пункта 3 части 1 статьи 26, статьи 27 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами, с последующим отказом в их регистрации.

На основании пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществлялось органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

С 01.03.2015 по 31.12.2015 указанные полномочия осуществлялись администрациями местных поселений муниципального района (пункт 2 статьи 3.3 ФЗ-137 от 25.10.2001).

С 01.01.2016 по 01.01.2019 полномочия по распоряжению земельными участками на территории Гатчинского муниципального района, собственность на которые не разграничена, были переданы администрации Гатчинского муниципального района Ленинградской области, в соответствии с Законами Ленинградской области от 22.12.2015 № 137-оз "О перераспределении отдельных полномочий в области земельных отношений между органами государственной власти Ленинградской области и органами местного самоуправления городских поселений Ленинградской области" и от 28.12.2015 № 141-оз "О наделении органов местного самоуправления муниципальных образований Ленинградской области отдельными полномочиями в области земельных отношений, отнесенными к полномочиям органов государственной власти Ленинградской области".

Поскольку надлежащий арендодатель направил в адрес арендатора ФИО3 уведомление о прекращении договора аренды от 24.11.2015 в связи с истечением срока действия договора, договор прекратил свое действие, следовательно, препятствий для заключения договора с новым арендатором не имелось. 

Государственная регистрация договора аренды, заключенного с ФИО1, производилась также по заявлению надлежащего арендодателя, в связи с чем, в регистрации договора аренды, заключенного с истцом, отказано не было, и регистрация была произведена 03.04.2019. 

Заявление о погашении обременения права было подано арендодателем в отношении права ФИО3, поскольку к заявлению было приложено уведомление о прекращении договора с ним, соответственно, действия государственного регистратора, погасившего запись о регистрации права аренды ФИО1, являются технической ошибкой.

При таких обстоятельствах, оснований для заключения договора аренды № 132-19/10 от 20.08.2019 не имелось, следовательно, право аренды ФИО3 подлежит признанию отсутствующим, запись о регистрации обременения в виде права аренды в пользу ФИО3, сделанная на основании данного договора, подлежит прекращению, а запись о регистрации договора аренды, заключенного с истцом, - восстановлению в ЕГРН.

Учитывая, что утраченное истцом право аренды на земельный участок восстановлено судом, требования виндикационного характера, предъявленные к ФИО3 об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения, также подлежат удовлетворению. 

Поскольку иск удовлетворен, в силу статьи 98 ГПК РФ, основания для взыскания с истца в пользу ответчика ФИО3 судебных расходов по оплате услуг представителя отсутствуют. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, 

решил:

признать отсутствующим право аренды ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером № площадью 385 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения огородничества, для иных видов жилой застройки, расположенный по адресу: №

Прекратить запись о регистрации обременения земельного участка с кадастровым номером № в виде права аренды в пользу ФИО2 на основании договора аренды земельного участка № 132-19/10 от 20.08.2019, запись о регистрации № №.

Признать технической ошибкой в сведениях ЕГРН регистрацию прекращения ограничения (обременения) земельного участка с кадастровым номером № в виде права аренды в пользу ФИО1 на основании договора аренды земельного участка № 124-19/10 от 28.03.2019, запись о регистрации прекращения обременения № № 

Восстановить в сведениях ЕГРН запись о государственной регистрации договора № 124-19/10 аренды земельного участка от 28.03.2019 с кадастровым номером № заключенного между администрацией Гатчинского муниципального района Ленинградской области и ФИО1, запись о государственной регистрации № №. 

Истребовать из незаконного владения ФИО3 в пользу ФИО1 земельный участок с кадастровым номером № площадью 385 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения огородничества, для иных видов жилой застройки, расположенный по адресу: Ленинградская область, Гатчинский муниципальный район, Сусанинское сельское поселение, 

<

...> уч. 46.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ленинградский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Гатчинский городской суд Ленинградской области.

Судья:

решение в окончательной форме 

принято 04.08.2021