Дело № 2-887/2017

ЗАОЧНОЕ 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

09.03.2017 года город Омск

Центральный районный суд города Омска в составе председательствующего судьи Васильевой Т.А. при секретаре судебного заседания Бичевой К.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ЗАО ПИК «Ипотека» к ФИО1 о взыскании задолженности, обращении взыскания на заложенное имущество, взыскании судебных расходов,

установил:

ЗАО «ПИК Ипотека» обратилось в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности, обращении взыскания на заложенное имущество. В обоснование иска указано, что 29.08.2013 между обществом и ФИО1 заключен договор займа № 398/13-ДЗ, согласно которому займодавец предоставил заемщику заем на сумму 409 000 руб. сроком до 28.02.2014 года с переменной процентной ставкой. Займодавец свое обязательство исполнил, что подтверждается платежным поручением № 1105 от 29.08.2013. В качестве обеспечения исполнения договора займа в залог было передано приобретаемое недвижимое имущество – жилой дом, общей площадью 134 кв.м., расположенное по адресу Омск, СНТ «Березка», аллея 12, участок 282, а также земельный участок площадью 729 кв.м., расположенный по указанному выше адресу. Заемщик обязательство по возврату денежных средств не исполнил. Просит взыскать с ответчицы в пользу ЗАО ПИК «Ипотека» задолженность по договору займа № 398/13-ДЗ от 29.08.2013 в размере 55 861,77 руб., из которых 53 758,57 руб. - сумма основного долга, 2 103,20 руб. - сумма процентов за пользование займом; расходы по госпошлине 7 876 руб.; обратить взыскание на предмет залога: земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: Омск, СНТ «Березка», аллея 12, участок 282, принадлежащие на праве собственности ответчице, установив начальную продажную стоимость предметов залога: 325 000 руб. – жилой дом и 50 000 руб. – земельный участок, определив в качестве способа реализации указанного имущества публичные торги (л.д.3-6).

В судебном заседании представитель истца ФИО2, действующего на основании доверенности (л.д.158), исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске. Против рассмотрения дела в заочном порядке не возражал.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании участия не принимала о дате судебного заседания извещена надлежащим образом по адресу регистрации и проживания, почтовая корреспонденция возвращена в адрес суда в связи с истечением срока хранения (л.д.151-153).

Представитель ГУ-ОПФ РФ по Омской области по доверенности ФИО3 (л.д.148), в судебном заседании оставила разрешение требований на усмотрение суда. 

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Исходя из положений ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В силу ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее. 

К отношениям по кредитному договору применяются правила, регулирующие договор займа, если иное не предусмотрено правилами по кредитному договору и не вытекает из существа кредитного договора. 

Судом установлено, что 29.08.2013г. между ФИО1 (заемщик) и ЗАО «Первая инвестиционная корпорация» «Ипотека» (кредитор) заключен договор займа № 389/13 – ДЗ, по условиям которого истец предоставил заемщику займ в сумме 409 000 руб. сроком возврата до 28.02.2014 включительно на условиях, установленных настоящим договором, а заемщик обязался вернуть сумму займа и уплатить причитающиеся займодавцу проценты (л.д.9-16). 

Согласно п. 1.3 и 1.3.1 договора, целевым назначением займа является приобретение в собственность жилого дома общей площадью 134 кв.м., по адресу: Омск, ЦАО, СНТ «Березка», аллея 12, участок 282 и земельного участка площадью 729 кв.м. Цена на недвижимое имущество составила: за жилой дом – 650 000 руб., за земельный участок – 100 000 руб.

Согласно п. 1.4 договора залога, обеспечением исполнения обязательств заемщика по настоящему договору является ипотека приобретаемого недвижимого имущества, указанного в п. 1.3 и 1.3.1 настоящего договора в силу закона.

Использование ответчиком заемных средств по назначению подтверждается договором купли-продажи недвижимости б/н от 29.08.2013г.; общая стоимость приобретаемого имущества 750 000 рублей; сумма использованных заемных средств составила 409 000 руб. (л.д. 18-25).

Денежные средства в размере 409 000 руб. были перечислены на банковский счет заемщика, что подтверждается платежным поручением № 1105 от 29.08.2013 (л.д. 27).

Также ответчицей были использованы средства материнского (семейного) капитала в размере 408 960, 50 руб., что подтверждается платежным поручением № 560 от 31.01.2014 (л.д.26).

Как следует из материалов инвентаризационного дела и Выписки ЕГРП, 18.09.2013 года Управлением Росреестра по Омской области зарегистрировано право собственности на спорные объекты недвижимости (дом и земельный участок) за ФИО1, а также внесена запись об ипотеке в силу закона (л.д.67-87,90-95). 

В соответствии с положениями ст. 77 ФЗ от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

По условиям кредитного договора за пользование кредитом заемщик уплачивает кредитору проценты по ставке за период с 29.08.2013 по 29.09.2013 - 7,5% в месяц на сумму фактического остатка задолженности, за период с 30.09.2013 по 29.10.2013 - 1% в месяц на сумму фактического остатка задолженности, за период с 30.10.2013 и до дня возврата займа - 4,25% в месяц на сумму фактического остатка задолженности (п.3.1).

Проценты уплачиваются заемщиком ежемесячно в размере и порядке, сроки, определенные в приложении № 1 к настоящему договору – график платежей (л.д.17).

Согласно п. 3.2 заемщик обязан возвратить сумму займа, уплатить проценты за пользование займом не позднее даты, указанной в п. 1.1. настоящего договора, включая последний день этой даты.

Возврат займа и уплата процентов за пользование займом осуществляется в сроки, определенные в графике платежей (л.д.17).

Как установлено судом, ответчиком ненадлежащим образом исполнялись обязательства по погашения задолженности по кредиту, периодически допускались просрочки в погашении сумм основного долга и процентов за пользование кредитом, допускался пропуск внесения очередных ежемесячных платежей.

Так, из ПКО № 1993 от 29.08.2013г. следует, что ответчиком были внесены проценты за период с 29.08.2013 по 29.09.2013 в сумме 32 271,78 руб. (л.д.28); из ПКО № от 29.08.2013г. следует, что ответчицей были внесены проценты в сумме 4 033,97 руб. (л.д.29), всего на сумму 36 305,75 руб. Другие платежи ответчицей не вносились.

В соответствии с расчетом истца, размер задолженности ответчика перед истцом по состоянию на день подачи иска составляет 55 861,77 руб., из которых 53 758,57 руб. - сумма основного долга, 2 103,20 руб. - сумма процентов за пользование займом.

Каких-либо возражений в отношении представленного расчета, альтернативного расчета со стороны ответчика в материалы дела не представлено, ответчиком размер долга не оспорен.

Требование о досрочном возврате долга ответчицей не исполнено (л.д.30-32).

В связи с указанным, суд приходит к выводу, что заявленные исковые требования о взыскании задолженности по основному долгу и процентам в общем размере 55 861,77 руб. подлежат удовлетворению.

Кроме того, истцом заявлено требование об обращении взыскания на заложенное имущество и установлении начальной продажной цены указанного имущества в размере 50% от его рыночной стоимости, определенном в п. 1.7 договора купли – продажи, а именно: 375 000 руб., из которых: жилой дом – 325 000 руб., земельный участок – 50 000 руб. (л.д. 19).

Согласно ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться залогом.

В соответствии со ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Согласно п. 4 ст. 334 ГК РФ, к залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.

В соответствии со ст. 334.1 ГК РФ, залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

Предметом залога, согласно ст. 336 ГК РФ, может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества, на которое не допускается обращение взыскания, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

Согласно ст. 1 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

В соответствие со ст. 3 указанного закона, ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: 1) в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; 2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; 3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; 4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании п.1 ст.77, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.

Основания обращения взыскания на заложенное имущество установлены ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Так, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно ст. 51 данного закона, взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

Как следует из п.2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: 1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации; 2) наименование, место нахождения, кадастровый номер или номер записи о праве в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним заложенного имущества, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; 3) способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание; 4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации; 5) меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы; 6) особые условия проведения публичных торгов, установленные п. 3 ст.62.1 настоящего Федерального закона, в случае, если предметом ипотеки являются земельные участки, указанные в п.1 ст. 62.1 настоящего Федерального закона.

Судом установлено, что п.1.7 договора купли – продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что недвижимое имущество продается по цене 750 000 руб., при этом, цена земельного участка составляет 100 000 руб., цена дома составляет 650 000 руб. (л.д. 19).

Указанная стоимость жилого дома и земельного участка ответчиком не оспорена.

Пунктом 4.3 договора купли продажи предусмотрено, что начальная продажная цена недвижимого имущества устанавливается в размере 50% от рыночной стоимости недвижимого имущества, указанной в п. 1.7 договора либо от стоимости недвижимого имущества, определенной в п. 3.6.7 договора.

Согласно ст. 56 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

При этом в соответствии с положениями пп. 4 п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке, начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

В п. 12 "Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств", утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.05.2013, указано, что залог выполняет функцию стимулирования должника к надлежащему исполнению основного обязательства и целью договора залога не является переход права собственности на предмет залога от залогодателя к другому лицу (в том числе к залогодержателю), поэтому обращение взыскания на предмет залога допустимо не во всяком случае ответственности должника за нарушение обязательства, а лишь при допущенном им существенном нарушении.

Таким образом, юридически значимым обстоятельством при разрешении вопроса об обращении взыскания на заложенное имущество является выяснение вопроса о существенности допущенного должником нарушения обеспеченного залогом обязательства.

Из системного анализа изложенных положений закона следует, что взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Таким образом, по смыслу приведенных норм, обращение взыскания на предмет залога возможно лишь при наличии достаточных оснований для ответственности должника по основному обязательству, в данном случае по договору займа.

Из материалов дела усматривается, что в настоящее время просроченная задолженность по кредитному договору ответчиком не погашена, в связи с чем, период неисполненных обязательств составляет более 1 года, остаток задолженности по основному долгу в процентном соотношении составляет 13% от суммы займа. При таких обстоятельствах, суд полагает, что необходимость в судебной защите нарушенных прав истца путем обращения взыскания задолженности на заложенное имущество является обоснованным. То обстоятельство, что приобретая спорную квартиру с использованием средств материнского капитала, ответчица дала обязательство по оформлению квартиры в общую собственность с несовершеннолетними детьми (л.д.96-146), в данном случае правового значения не имеет.

В силу п. 1 ч. 3 ст. 7 ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" лица, получившие сертификат, могут распоряжаться средствами материнского (семейного) капитала в полном объеме либо по частям, в том числе, в целях улучшения жилищных условий.

В соответствии с п. 1 ч. 1, ч. 4 ст. 10 ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться, в том числе, на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору займа) денежные средства на указанные цели.

Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала могут направляться на уплату первоначального взноса и (или) погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты, предоставленным гражданам по кредитному договору (договору займа), заключенному с организацией, в том числе кредитной организацией, независимо от срока, истекшего со дня рождения (усыновления) второго, третьего ребенка или последующих детей (ч. 4 ст. 10 ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей").

Жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

Правила направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий устанавливаются Правительством РФ.

В силу ст. 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Таким образом, действующее законодательство прямо предусматривает возможность оформления жилого помещения, приобретенного с использованием средств материнского (семейного) капитала, в общую собственность родителей и их детей лишь после снятия обременения с жилого помещения. До наступления указанных обстоятельств такое помещение не признается общей собственностью, а право иных лиц, помимо лица, указанного в договоре в качестве приобретателя имущества, в установленном порядке зарегистрировано быть не может. Иными словами, приобретение жилого помещения с использованием средств материнского (семейного) капитала не влечет за собой безусловного возникновения на него права собственности у лиц, не указанных в договоре в качестве приобретателя, а обусловлено наступлением определенных обстоятельств. При недостижении таких обстоятельств помещение в общую собственность не переходит.

В данном случае недостижение конечной цели предоставления средств материнского капитала вызвано действиями самой ответчицы, допустившей нарушение исполнения обязательств по договору целевого займа, приведших ко взысканию с нее образовавшейся задолженности в судебном порядке и обращению взыскания на заложенное спорное имущество. Соответственно, ответственность за ненадлежащее исполнение ответчиком принятых на себя обязательств, и невозможность его дальнейшего оформления в общую долевую собственность, в том числе детей, не может быть возложена на иное лицо, кроме самого заемщика.

При изложенных обстоятельствах, учитывая факт неисполнения ответчицей обязательств по договору, вышеприведенные нормы закона и принимая во внимание установленные обстоятельства дела, суд находит требования истца в части обращения взыскания на заложенное имущество: жилой дом и земельный участок по адресу: Омск, ЦАО, СНТ «Березка», аллея 12, участок 282, подлежащими удовлетворению. 

Суд отмечает, что определение судом начальной продажной стоимости заложенного имущества, направлено на регулирование спорных правоотношений и подразумевает гарантию баланса интересов сторон: взыскателя, должника и иных лиц, в том числе залогодателя.

В соответствии с ч. 1 п. 5 ст. 350.2 ГК РФ предусмотрено право залогодержателя при объявлении повторных торгов несостоявшимися оставить предмет залога за собой. Оценка предмет залога соглашением сторон может быть установлена более высокая. 

При этом, стороны не лишены права на обращение в суд с заявлением об изменении начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации в установленном законом порядке с учетом соответствующих сроков на обращение.

В указанной связи, суд считает обоснованным установить начальную продажную стоимость указанного имущества в размере согласованном сторонами в договоре, а именно: земельный участок – 50 000 руб., жилой дом – 325 000 руб. 

Денежные суммы, полученные от реализации заложенного имущества, подлежат направлению в счет погашения задолженности заемщицы по договору № – ДЗ от 29.08.2013г.

В качестве способа реализации транспортного средства суд полагает необходимым определить – продажу с публичных торгов.

Кроме того, по настоящему делу истцом заявлено о возмещении понесенных по делу судебных расходов.

В соответствии с правилами, установленными ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

При подаче данного искового заявления истцом оплачена государственная пошлина в размере 7876 рублей, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.7).

Учитывая, что исковые требования удовлетворены полностью, применительно к характеру возникших правоотношений с учетом разъяснений, изложенных в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ № от 26.01.2016г. и положений ст. 333.19 НК РФ, с ответчицы в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в сумме 7876 рублей. 

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ФИО1 в пользу ЗАО ПИК «Ипотека» задолженность по договору займа 

<

***> от 29.08.2013г. в размере 55 861,77 руб., из которых 53 758,57 руб. - сумма основного долга, 2 103,20 руб. - сумма процентов за пользование займом.

Обратить взыскание на предметы залога: жилой дом, площадью 134 кв.м., кадастровый № и земельный участок, площадью 729 кв.м., кадастровый №, расположенные по адресу: Омск, СНТ «Березка», аллея 12, участок №, принадлежащие на праве собственности ФИО1, установив начальную продажную стоимость предметов залога: жилого дама – 325 000 рублей, земельного участка – 50 000 руб., определив в качестве способа реализации указанного имущества публичные торги, проводимые в порядке, установленным законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве.

Денежные суммы, полученные от реализации заложенного имущества, подлежат направлению в счет погашения задолженности ФИО1 по кредитному договору 

<

***> от 29.08.2013г.

Взыскать с ФИО1 в пользу ЗАО ПИК «Ипотека» расходы по оплате государственной пошлины в размере 7 876 рублей.

Ответчик вправе подать в Центральный районный суд г. Омска заявление об отмене данного заочного решения в течение семи дней со дня получения копии решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в Омский областной суд с подачей жалобы в Центральный районный суд г. Омска в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Мотивированное решение изготовлено в совещательной комнате. 

Судья Т.А.Васильева