Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Балтийск 25 марта 2021 г.

Судья Балтийского городского суда Калининградской области Чолий Л.Л.,

при секретаре Берестовой Ю.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело «…» по иску акционерного общества «ДОМ.РФ» к ФИО1 о взыскании задолженности по кредитному договору, расторжении кредитного договора, обращении взыскания на заложенное имущество, 

УСТАНОВИЛ:

АО «ДОМ.РФ» обратилось в суд с иском к ФИО1, в котором, с учётом уточнённых требований, просит взыскать с ответчика в свою пользу задолженность по кредитному договору «…» от 19.10.2007 по состоянию на 19.03.2021 в размере 1 013 848,92 рубля, из которых 1 007 017, 16 рублей– задолженность по основному долгу, 6831,76 рублей – задолженность по процентам, и начиная с 19.03.2021 до вступления решения суда в законную силу взыскать на остаток задолженности по основному долгу проценты в размере 13,75% годовых; обратить взыскание на принадлежащую ответчику квартиру, кадастровый номер «…», общей площадью «…» кв.м, расположенную по адресу: «…», установив начальную продажную цену заложенного имущества в размере 1 672 000 рублей и расторгнуть вышеуказанный кредитный договор с даты вступления решения суда в законную силу.

Истец мотивирует свои требования тем, что 19.10.2007 между Акционерным Банком «Сетевой нефтяной Банк» (ЗАО) (далее по тексту «Банк») и ФИО1 был заключен вышеуказанный кредитный договор о предоставлении ответчику денежных средств в размере «…» рублей, сроком на 240 месяцев, с выплатой процентов за пользование кредитом в размере 13,75% годовых, размер ежемесячного платежа на дату предоставления кредита был определен в сумме «…» руб.

Кредит был предоставлен ответчику для целевого использования - для приобретения в собственность жилого помещения - квартиры, общей площадью «…» кв.м, кадастровый номер «…», находящейся по адресу: «…».

Обязательства Заемщика по кредитному договору обеспечены ипотекой недвижимого имущества. Права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры удостоверены закладной от 24.10.2007. Запись об ипотеке зарегистрирована Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области 24.10.2007 за номером «…».

Указывает, что в настоящее время законным владельцем закладной является АО «ДОМ.РФ», ранее имеющее наименование АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования».

Банк надлежащим образом исполнил свои обязательства по кредитному договору. 

Представитель истца в письменных пояснениях указал, что в период с 22.09.2020 по 01.03.2020 ответчик вносил определенные платежи в счет погашения задолженности, однако, ранее ответчиком систематически нарушались сроки внесения платежей по кредитному договору, в том числе, в течение трех месяцев подряд в 2020 г., в связи с чем, образовалась вышеуказанная задолженность.

В силу п.п. 4.4.1., 4.4 кредитного договора истец вправе потребовать полного досрочного исполнения обязательств по договору при просрочке заемщиком осуществления очередного ежемесячного платежа, на срок более чем на 30 календарных дней, или при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.

В адрес ответчика были направлены требования о досрочном исполнении обязательств по кредитному договору в срок до 21.08.2020, однако погашение задолженности в полном объеме в этот срок ответчик не осуществил, в связи с чем Истец полагает, что имеются законные основания для обращения взыскания на заложенное имущество в соответствии с требованиями ст. 54, 56 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 349 ГК РФ. 

Представитель истца в судебное заседание не явился, в письменных уточнениях исковых требований указал, что считает возможным принять за основу для определения начальной продажной цены отчет, представленный ответчиком и определить начальную продажную стоимость заложенного имущества 80% от указанной оценки, то есть в размере 1 672 000 рублей.

Ответчик и его представитель, в судебном заседании с иском не согласны, не отрицают, что у ответчика образовалась задолженность по кредитным обязательствам в сроки и в сумме, указанной истцом, также ответчик не отрицает, что данная задолженность образовалась по причине тяжелого материального положения, связанных с ограничительными мерами, введенными в связи с распространением коронавируса.

Также ответчик и его представитель пояснили, что на момент рассмотрения данного дела фактически у ФИО1 нет задолженности по платежам, и он может продолжать исполнять кредитные обязательства в соответствии с графиком платежей, установленных кредитным договором. Начальная продажная цена недвижимого имущества должна быть определена в сумме 2090000 рублей- стоимость квартиры, указанная в отчете «…» об оценке рыночной стоимости ООО «Декорум».

Заслушав ответчика и его представителя, изучив доводы иска, исследовав письменные материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п.1 ст. 807 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

Согласно ст. 809 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии в договоре условия о размере процентов их размер определяется существующей в месте жительства заимодавца, а если заимодавцем является юридическое лицо, в месте его нахождения ставкой банковского процента (ставкой рефинансирования) на день уплаты заемщиком суммы долга или его соответствующей части.

Согласно п.1 ст. 810 Гражданского кодекса Российской Федерации заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором.

В соответствии с п. 1 ст. 819 Гражданского кодекса Российской Федерации по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за пользование ею, а также предусмотренные кредитным договором иные платежи, в том числе связанные с предоставлением кредита.

В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом.

Согласно ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из материалов дела следует, что 19.10.2007 между ФИО1 и Акционерным Банком «Сетевой Нефтяной Банк» (ЗАО) был заключен кредитный договор «…» о предоставлении ответчику денежных средств в размере «…» руб., сроком на 240 месяцев, с установлением процентной ставки в размере 13,75% годовых, размер ежемесячного платежа на дату предоставления кредита был определен в сумме 19 637,92 руб. (л.д. «…»).

Кредит в силу пункта 1.3. договора был предоставлен ответчику для целевого использования - для приобретения в собственность жилого помещения - квартиры, состоящей из «…» комнат, общей площадью «…» кв.м, кадастровый номер «…», находящейся по адресу: «…» 

Судом установлено, что денежные средства в соответствии с пунктом 2.1 кредитного договора были предоставлены банком заемщику в безналичной форме путем зачисления всей суммы кредита «…» руб. на банковский счет, открытый в Банке на имя заёмщика, что подтверждается мемориальным ордером «…» от 19.10.2007 (л.д. «…»).

В соответствии с п. 3.2. Кредитного договора проценты начисляются на фактический остаток суммы кредита, (ссудной задолженности) подлежащей возврату, ежемесячно, начиная со дня, следующего за днем фактического предоставления кредита, и по дату фактического возврата кредита включительно.

Пунктами 5.2., 5.3. кредитного договора при нарушении сроков возврата кредита, а также при нарушении сроков уплаты начисленных по кредиту процентов заемщик выплачивает кредитору неустойку в виде пени в размере 0,2% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы кредита за каждый календарный день просрочки и в размере 0,2% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по уплате процентов, за каждый календарный день просрочки.

Обязательства заемщика по кредитному договору обеспечены Закладной от 24.10.2007, зарегистрированной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области - ипотека зарегистрирована 24.10.2007 за номером «…».

Судом установлено, что за счет предоставленных кредитных средств ответчик приобрёл в собственность спорную квартиру по договору купли-продажи от 19.10.2017, которая, в последующем, была зарегистрирована в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В качестве ограничения (обременения) права зарегистрирована ипотека в силу закона.

Также судом установлено, что по состоянию на 19.03.2021 за ответчиком числится задолженность по кредитным обязательствам в размере 1 013 848,92 рублей, из которых 1 007 017,16 рублей – задолженность по основному долгу, 6831,76 рублей – задолженность по процентам и, которая подлежит в силу вышеуказанного взысканию с ответчика. Исходя из закрепленного в части первой статьи 12 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее по тексту «ГПК РФ») принципа состязательности сторон в гражданском судопроизводстве, а также требований статьи 56 ГПК РФ, в рамках настоящего дела на ответчика возлагается бремя доказывания своей невиновности как основания освобождения от ответственности за ненадлежащее исполнение денежных обязательств по договору займа.

Между тем, ответчиком не представлено суду никаких допустимых доказательств, объективно подтверждающих отсутствие его вины в ненадлежащем исполнении обязательств по возврату суммы кредита и уплате истцу процентов за пользование кредитом, а в ходе судебного разбирательства указывающих на это обстоятельств не выявлено. Указанный расчет, представленный Банком, ответчиком не оспорен.

Факт ненадлежащего исполнения своих обязанностей по кредитному договору не отрицается ответчиком, при этом, каких-либо уважительных причин в силу которых по объективным причинам ФИО1 не мог исполнять возложенные на него обязанности в период с февраля по май 2020 года, не представлено, более того, ответчик подтвердил, что нарушение обязательств не связано с введением, в связи с распространением коронавируса, ограничительных мер.

Оценив фактические обстоятельства дела, установив, что ответчик ненадлежащим образом исполняет свои обязанности по договору, а именно с нарушением периодичности внесения платежей, принимая во внимание размер образовавшейся у него задолженности, проверив представленный расчет, суд приходит к выводу о том, что ответчик существенно нарушает условия кредитного договора, а требования истца о взыскании суммы задолженности являются обоснованными и подлежащими удовлетворению в заявленной сумме.

В соответствии с п. 1 ст. 54.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге о недвижимости)» обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Согласно п. 5 ст. 54.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге о недвижимости)», если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более 3 раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Сумма неисполненного заемщиком обязательства составляет более пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по закладной, что в силу ст. 54.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге о недвижимости)» свидетельствует о значительном нарушении обеспеченного ипотекой обязательства. Следовательно, размер требований истца является соразмерным стоимости заложенного имущества.

При таких обстоятельствах, суд признает довод ответчика о том, что на момент судебного заседания он фактически погасил образовавшуюся задолженность и может производить в дальнейшем погашение кредита в соответствии с графиком платежей, несостоятельным, поскольку в силу действующего законодательства, не относится к случаям, при котором обращение взыскания на имущество не допускается.

Таким образом, оснований, указанных в ч. 2 ст. 348 ГК РФ, ст. 54.1 ФЗ от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», при которых заложенное имущество не подлежит обращению, судом не усмотрено. 

В соответствии со ст.ст. 348 и 349 ГК РФ в случае неисполнения, либо ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по решению суда может быть обращено взыскание на заложенное имущество.

Согласно ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой сумы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В силу ст. 56 указанного закона имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Как указано выше, обеспечением исполнения обязательств по кредитному договору является ипотека квартиры, расположенной по адресу: «…». 

В силу ст. 56 указанного закона заложенное по договору об ипотеке имущество, на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов. 

Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд, в соответствии со ст. 54 названного закона должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. При этом, начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. 

Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика (п.п. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге о недвижимости)».

Рыночная стоимость спорной квартиры согласно отчёту «…» об оценке рыночной стоимости, составленному ООО «Декорум», составляет 2 090 000,00 рублей, при этом суд полагает возможным положить в основу указанный отчет, поскольку сторона истца не возражает против этого и отражает действительную рыночную стоимость на настоящий момент.

Таким образом, 80% от рыночной стоимости составляет 1 672 000,00 рублей.

Таким образом, суд приходит к выводу об удовлетворении требования истца об обращении взыскания на предмет ипотеки – квартиру, расположенную по адресу: «…», путем его реализации с публичных торгов с определением первоначальной продажной стоимости в размере 1 672 000,00 рублей (80% от 2 090 000,00 рублей).

В соответствии со ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как установлено судом, ответчик нарушил условия договора, и неоднократно в течение длительного периода времени допускал нарушение обязательств по возврату кредита, что подтверждается выпиской по счету. Исходя из размера сумм просроченного платежа, а также сроков просрочки платежей, суд признает нарушения заемщиком условий кредитного договора, существенными, что является основанием для расторжения кредитного договора и взыскания задолженности по кредитному договору, а также обращение взыскания заложенного имущества, в связи с чем, суд приходит к выводу об обоснованности позиции истца о взыскании с ответчика, начиная с 19.03.2021 до вступления решения в законную силу, процентов в размере 13,75% годовых в соответствии с условиями кредитного договора и закладной, на остаток задолженности по основному долгу.

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

Таким образом, в пользу истца с ответчика подлежат взысканию судебные расходы, понесенные истцом в связи с оплатой государственной пошлины, в размере 19 961,75 рублей.

Исходя из изложенного и руководствуясь ст.ст. 98,194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Иск АО «ДОМ.РФ» к ФИО1 о взыскании задолженности по кредитному договору, расторжении кредитного договора, обращении взыскания на заложенное имущество, удовлетворить. 

Расторгнуть кредитный договор «…» от 19.10.2007 и взыскать с ФИО1 в пользу акционерного общества «ДОМ.РФ» задолженность по кредитному договору от 19.10.2007 «…» в размере 1 013 848,92 рублей, из которых 1 007 017,16 рублей – основной долг; 6 831,76 рублей - проценты за пользование кредитом и расходы по государственной пошлине в размере 19 961,75 рублей.

Взыскать с ФИО1 в пользу акционерного общества «ДОМ.РФ», начиная с 19.03.2021 до вступления решения в законную силу, в соответствии с условиями кредитного договора и закладной, на остаток задолженности по основному долгу проценты в размере 13,75% годовых.

Обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество: жилое помещение - квартиру, состоящую из двух комнат, общей площадью «…» кв.м, кадастровый номер «…», находящуюся по адресу: «…», путём продажи с публичных торгов. 

Определить способ реализации указанной квартиры в виде продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость указанной квартиры – в размере 1 672 000 (один миллион шестьсот семьдесят две тысячи) рублей 00 коп.

Направить денежную сумму, полученную от реализации заложенного имущества, в счёт погашения задолженности ФИО1 перед акционерным обществом «ДОМ.РФ» по кредитному договору «…» от 19.10.2007.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Балтийский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Балтийского городского суда 

Калининградской области Л.Л. Чолий

Мотивированное решение изготовлено 31.03.2021.