Мотивированное 

решение

 изготовлено 03.09.2018 г.

Дело № 2-3674/2018 23 августа 2018 года

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Фрунзенский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Мончак Т.Н.,

при секретаре Хазалия Р.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств, убытков, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда, штрафа,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО2 обратился в Кольчугинский городской суд Владимирской области с иском к ФИО1 о расторжении предварительного договора купли-продажи жилого помещения от 02.06.2014 г. №2/16/14 с одновременным возвращением ФИО1 уплаченных по договору денежных средств.

ФИО1 обратился в суд со встречным исковым заявлением (с учетом неоднократного уточнения требований и частичного отказа от иска) к ФИО2 о взыскании уплаченных по предварительному договору от 02.06.2014 года №2/16/14 купли-продажи доли (квартиры) в строящемся индивидуальном жилом доме денежных средств в счет неосновательного обогащения в сумме 2 116 500 руб., а также 2 625 600 руб. неосновательного обогащения по уступленному праву требования, а всего 4 742 100 руб., убытков в сумме 92 500 руб. в виде разницы между ценой, уплаченной за квартиру по предварительному договору, и ценами, существующими в том месте, где обязательство должно было быть исполнено в день предъявления иска, а также убытков в размере 108 400 руб. по уступленному праву требования, а всего 200 900 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 467 364 руб. 38 коп. за период с 01.06.2015 года по 03.10.2017 года, а также с момента вынесения решения суда по день фактического исполнения, процентов за пользование чужими денежными средствами по уступленному праву требования в сумме 559 713 руб. 92 коп. за период с 01.06.2015 года по 03.10.2017 года, а также с момента вынесения решения суда по день фактического исполнения.

В обоснование иска указано, что ФИО1 исполнил обязательство по оплате стоимости квартиры, ФИО2 обязанности по передаче квартиры в установленный договором срок до 30.12.2014 года, подписанию основного договора и оформления квартиры в собственность ФИО1 в срок до 30.05.2015 г. не исполнил, о переносе даты подписания основного договора на более поздний срок не извещал. Внесенные ФИО1 по предварительному договору денежные средства в сумме 2 116 500 руб. ФИО2 не вернул. За период с 01.06.2015 г. по настоящее время стоимость 1 кв. м аналогичного жилья существенно увеличилась. Для приобретения в собственность аналогичного жилья ФИО1 должен будет произвести дополнительные расходы, являющиеся для него убытками. Кроме того, 05.07.2017 г. ФИО3 переуступил ФИО1 права требования по аналогичному предварительному договору с ФИО2 от 02.06.2014 г. №2/21/14 купли-продажи доли (квартиры) в строящемся индивидуальном жилом доме площадью 54,7 кв. м. ФИО3 исполнил обязательство по оплате стоимости квартиры в сумме 2 625 600 руб.

Определением Кольчугинского городского суда Владимирской области от 13.11.2017 г. выделены в отдельное производство исковые требования ФИО1 к ФИО2 о взыскании неосновательного обогащения по уступленному праву требования в сумме 2 625 600 руб., убытков в размере 108 400 руб. по уступленному праву требования, процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 559 713,92 руб. за период с 01.06.2015 г. по 03.10.2017 г., а также с момента вынесения решения суда по день фактического исполнения.

В дальнейшем ФИО1 неоднократно уточнял исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ и в конечной редакции просил суд взыскать с ответчика уплаченные по предварительному договору № 2/16/14 купли-продажи доли (квартиры) в строящемся индивидуальном жилом доме от 02.06.2014 г. денежные средства в счет неосновательного обогащения в размере 2 625 600 по уступленному праву требования; взыскать убытки в размере 108 400 рублей в виде разницы между ценой, уплаченной за квартиру по предварительному договору №2/16/14 купли-продажи доли (квартиры) в строящемся индивидуальном жилом доме от 02.06.2014 г. и ценами, существующими в том месте, где обязательство должно было быть исполнено в день предъявления иска, по уступленному праву требования; взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01 июня 2015 года по 23 августа 2018 года, а также с момента вынесения решения суда по день фактического исполнения, в двойном размере, равном 1 514 778,42 руб.; компенсацию морального вреда за нарушение прав потребителя в размере 50 000 рублей, штраф, предусмотренный п.6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей».

Истец ФИО1 в судебное заседание явился, уточненные исковые требования поддержал.

Представитель ответчика по доверенности ФИО4 в судебном заседании против удовлетворения иска возражал по доводам, изложенным в отзыве на иск.

Суд после заслушивания позиций сторон, изучения материалов дела, оценив собранные по делу доказательства по правилам ст.67 ГПК РФ, приходит к следующему.

Судом установлено, что 02.06.2014 г. между ФИО2 и ФИО3 был заключен Предварительный договор №2/21/14 купли-продажи доли (квартиры) в строящемся индивидуальном жилом доме, по условиям которого стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи жилого помещения (квартиры), в соответствии с которым продавец передает, а покупатель приобретает право собственности на объект жилой недвижимости: 54/1316 доли в праве общей долевой собственности на строящийся индивидуальный жилой дом, которая соответствует одной квартире площадью 54,7 кв. м без балкона, на мансардном этаже и земельный участок в общедолевую собственность, по адресу: 

<

...>, в сроки и на условиях, предусмотренных настоящим договором. Стоимость Объекта по договору 2 625 600 руб. Срок Действия договора был определен п.3.1.4 до 30.05.2015 г. включительно. Продавец был обязан до 30.12.2014 г. закончить строительство объекта, ввести его в эксплуатацию и до 30.05.2015 г. зарегистрировать на него право собственности (п. 3.1.9.). За неисполнение или ненадлежащее исполнение Продавцом обязательств по договору, приведшее к невозможности заключить основной договор, Продавец возвращает Покупателю ранее полученную сумму плюс штрафную неустойку, равную 5% от полной стоимости, оговоренной в п. 2.2. договора.

Как установлено решением Кольчугинского городского сада Владимирской области от 13.11.2017 г. по делу №2-319/17, имеющим преюдициальное значение, неполучение ФИО2 разрешений на строительство и на ввод дома в эксплуатацию подтверждено решением администрации МО «Заневское городское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области от 09.11.2016, письмом той же администрации от 11.11.2016. Право собственности на жилой дом по адресу: 

<

...> участок №56а, не регистрировалось, что подтверждено уведомлением от отсутствии в Едином государственном реестре недвижимости запрашиваемых сведений от 31.05.2017 г.

10.05.2017 г. ФИО2 уведомил ФИО5 о невозможности заключения основного договора купли-продажи Объекта в связи с отсутствием разрешения на строительство и отказом администрации в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, одновременно уведомлял о прекращении обязательств по предварительному договору в связи с истечением срока его действия, просил представить реквизиты для возврата денежной суммы, внесенной по предварительному договору.

05.07.2017 г. между ФИО3 и ФИО1 был заключен Договор уступки права требования, в соответствии с которым цедент ФИО3 уступил цессионарию ФИО1 права требования из обязательств по предварительному договору №2/21/14 от 02.06.2014 г. Стоимость уступаемых прав 4 320 600 руб.

Перечисление денежных средств ФИО1 ФИО2 подтверждается платежными документами (л.д.17-22) и не оспорено ответчиком.

Удовлетворяя исковые требования ФИО1 в части возврате денежных средств, уплаченных по предварительному договору №2/21/14, суд исходит из того, что правоотношения между ФИО2 и ФИО3 по возникли в результате заключения предварительного договора купли-продажи квартиры, расположенной в момент его заключения в не построенном многоквартирном жилом доме, при этом покупателем по предварительному договору купли-продажи были внесены денежные средства в размере стоимости квартиры. В тексте договора в достаточной степени индивидуализирована приобретавшаяся квартира, указаны конкретные сроки передачи ее покупателю.

Разрешая по существу заявленные требования, суд приходит к выводу, заключенный и поименованный сторонами как предварительный договор содержит все существенные условия основного договора о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, при этом данный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества. Фактически предварительный договор купли-продажи имеет все признаки основного договора купли-продажи, что позволяет квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Представленными доказательствами подтверждено и не оспаривается сторонами, что ФИО2 не исполнил принятые на себя обязательства по передаче объекта недвижимости покупателю в установленные договором сроки, не возвратил полученные от ФИО1 денежные средства в сумме 2 625 600 руб. Срок действия договора соглашением сторон не продлевался.

При таких обстоятельствах суд полагает необходимым взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства в сумме 2 625 600 руб., оплаченные по договору от 02.06.2014 № 2/21/14.

В силу п. 4 ст. 487 ГК РФ в случае, когда продавец не исполняет обязанность по передаче предварительно оплаченного товара и иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи, на сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты в соответствии со ст. 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору передача товара должна была быть произведена, до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной суммы.

По смыслу приведенных положений закона при отсутствии у продавца недвижимого имущества, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу, либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРН), покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее, а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Ввиду неисполнения ФИО2 обязательств по передаче объекта недвижимости в срок до 30.05.2015 и невозвращения им ФИО1 уплаченных по договору денежных средств в отсутствие правовых оснований для их удержания, суд приходит к выводу о наличии основании для удовлетворения требований ФИО1 о возмещении ему убытков, а также в соответствии с положениями ст. 395 ГК РФ процентов на сумму предварительной оплаты по договору, о чем заявлял истец, за период с 01.06.2015 г. по 23.08.2018 г. в сумме 757 389,21 руб. и далее по день фактического исполнения обязательства.

При этом оснований для снижения неустойки на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд не усматривает.

Положениями ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в п. 69 Постановления Пленума ВС РФ N 7 от 24 марта 2016 года "О применении судами некоторых положений Гражданского Кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 Гражданского кодекса Российской Федерации) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

Принимая во внимание обстоятельства дела, учитывая длительность неисполнения ответчиком обязательства, а также то, что доказательств несоразмерности неустойки ответчиком не представлено, суд приходит к выводу о том, что размер неустойки не подлежит снижению. 

Размер убытков в сумме 108 400 руб. истцом ФИО1 рассчитан исходя из заключения эксперта ООО «Агентство «Эксперт» № 81 от 05.09.2017, составленного на основании определения суда о назначении судебной экспертизы, в соответствии с которым стоимость объекта недвижимости, на который претендовал истец, на момент оценки составляет 2 734 000 руб.

Суд принимает данное заключение эксперта в качестве надлежащего подтверждения рыночной стоимости объекта недвижимости, поскольку оно составлено лицом, обладающим необходимыми специальными познаниями и предупрежденным об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение, содержит обоснование выводов эксперта по поставленным перед ним вопросам, согласуется с иными доказательствами по делу, не оспаривалось сторонами.

В то же время истец ФИО6 ошибочно полагает, что к спорным правоотношениям применим ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", а также Закон РФ «О защите прав потребителей». Считает, что фактически между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве, а ФИО2 занимался предпринимательской деятельностью, осуществляя строительство многоквартирного дома с привлечением средств физических лиц.

В силу положений ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом; если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Из содержания исковых требований следует, что ФИО1 заявлены требования к ФИО2 на основании положений ст.1102 ГК РФ о взыскании неосновательного обогащения. В обоснование требований ФИО1 указывает, что между двумя физическими лицами был заключен предварительный договор купли-продажи доли (квартиры) в строящемся индивидуальном жилом доме. В договоре стороны ссылались на положения ст. 429 ГК РФ и главы 30 ГК РФ, регулирующей договор купли-продажи. 

Доводы ФИО1 о том, что спорный договор является договором участия в долевом строительстве, в связи с чем он на основании п.7 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017, вправе требовать взыскания предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов в двойном размере, не основаны на фактических обстоятельствах дела. Из буквального толкования условий договора следует, что договор заключен между двумя физическими лицами, предметом договора являлась доля в праве собственности на индивидуальный жилой дом.

Согласно выписке из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей от 11.07.2017 ФИО2 был зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя с 01.10.2002 по 05.04.2006, вновь зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя 04.03.2016. На момент заключения спорного договора индивидуальным предпринимателем не являлся.

В соответствии с положениями ч.1 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в редакции, действующей на момент заключения спорного договора, по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу положений ч.4 ст.4 указанного Закона договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключённым (ч.5 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

Согласно положениям ст.2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ для целей настоящего Федерального закона используются следующие основные понятия: застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" (далее - Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства") случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

В соответствии с ч. 2 ст. 27 Закона об участии в долевом строительстве действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

Исходя из совокупности приведенных выше положений Закона об участии в долевом строительстве, данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 г.

Действие Закона об участии в долевом строительстве распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Кроме того, исходя из правовой позиции, изложенной в п.1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" при рассмотрении гражданских дел судам следует учитывать, что отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой - организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми ГК РФ, Законом Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей", другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Доводы ФИО1 о том, что фактически ФИО2, не имея статуса индивидуального предпринимателя, осуществлял предпринимательскую деятельность и использовал денежные средства физических лиц для строительства многоквартирного дома, не являются основанием для применения Закона "О защите прав потребителей", поскольку данные доводы не опровергают вывод суда, установленный исходя из представленных сторонами доказательств, о том, что воля сторон была направлена на заключение договора купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

По вышеуказанным причинам не имеется оснований для удовлетворения требований истца о взыскании с ответчика компенсации морального вреда и штрафа со ссылкой на положения Закона "О защите прав потребителей".

По смыслу положений пп. 2 п. 1 ст. 333.18, пп. 10 п. 1 ст. 333.20 НК увеличении истцом размера исковых требований недостающая часть государственной пошлины доплачивается в соответствии с увеличенной ценой в 10-дневный срок со дня вступления в законную силу решения суда. С учетом изложенного суд взыскивает с ответчика в доход бюджета Санкт-Петербурга государственную пошлину, не оплаченную истцом при увеличении исковых требований, в сумме 25 656 рублей 95 копеек. Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства, уплаченные по предварительному договору №2/21/14 купли-продажи доли (квартиры) в строящемся индивидуальном жилом доме от 02.06.2014 г., в сумме 2 625 600 рублей, убытки в сумме 108 400 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01.06.2015 г. по 23.08.2018 г. в сумме 757 389 рублей 21 копейка, и далее с 24.04.2018 г. по день фактического исполнения решения суда. В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с ФИО2 в доход бюджета Санкт-Петербурга госпошлину в сумме 25 656 рублей 95 копеек. 

Решение может быть обжаловано в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения в Санкт-Петербургский городской суд путем подачи апелляционной жалобы через Фрунзенский районный суд Санкт-Петербурга.

Судья