№ 2-1663/2018 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

9 июля 2018 года город Саратов

Октябрьский районный суд г. Саратова в составе:

председательствующего судьи Рыбакова Р.В., 

при секретаре Назаровой К.Г., 

с участием представителя истца по доверенности ФИО4, 

ответчика и представителя ответчика ООО «Апогейстрой» ФИО5, 

представителя ответчика ФИО6 по ордеру адвоката Бабаева Э.Х.о.,

представителя ответчика администрации муниципального образования «Город Саратов» по доверенности ФИО7, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора города Саратова к администрации муниципального образования «Город Саратов», Комитету по управлению имуществом города Саратова, ФИО6, ФИО5, обществу с ограниченной ответственностью «Аппогейстрой» о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, 

установил:

прокурор города Саратова обратился в суд с иском к администрации муниципального образования «Город Саратов», ФИО6, ФИО8 о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка.

В процессе судебного разбирательства, для участия в деле в качестве соответчика, в порядке ст. 40 ГПК РФ привлечен Комитет по управлению имуществом города Саратова и ООО «Апогейстрой».

Требования истца мотивированы тем, что постановлением администрации муниципального образования «Город Саратов» от 

<

дата> № ФИО1 предоставлен земельный участок для разрешенного использования «нежилое одноэтажное здание», с кадастровым номером №, площадью 0,1771 га. На основании вышеуказанного постановления заключен договор аренды земельного участка от 

<

дата> №, сроком на 15 лет с разрешенным использованием: «нежилое одноэтажное здание». Далее согласно договору замены стороны в обязательстве от 

<

дата>, право аренды на вышеуказанный земельный участок передано ФИО2, а согласно договору замены стороны в обязательстве от 

<

дата> право аренды передано ФИО3 Затем согласно договору купли-продажи от 

<

дата> право аренды на земельный участок продано ФИО5 и ФИО6 

<

дата> подготовлено и подписано соглашение об изменении договора аренды земельного участка от 

<

дата> № в части разрешенного вида использования земельного участка. Стороны изменили разрешенный вид использования земельного участка с «занимаемый нежилыми одноэтажными зданиями» на вид «многоэтажная жилая застройка: для строительства многоквартирных домов (от 9 надземных этажей и выше) в т.ч. со встроенными и (или) встроенно-пристроенными нежилыми помещениями». Вышеуказанный земельный участок предоставлен без проведения аукциона. Между тем, при предоставлении земельного участка для жилищного строительства необходимо руководствоваться специальной нормой, установленной ст. 30.1 ЗК Российской Федерации. Невозможность произвольного изменения землепользователем вида разрешенного использования земельного участка, в том числе, в рамках предусмотренных градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны, в случаях, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель, следует из ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ст. 7, 85, 42, 30.1 ЗК Российской Федерации. Таким образом, осуществление жилищного строительства на основании договора аренды от 

<

дата> № на земельном участке, предоставленном не по установленной процедуре, недопустимо. При изложенных обстоятельствах изменение целевого назначения спорного земельного участка в интересах ФИО5 и ФИО6 приводит к нарушению требований закона в части порядка предоставления земель для жилищного строительства. Поскольку оспариваемое соглашение от 

<

дата> об изменении разрешенного вида использования земельного участка заключено в нарушение указанных выше требований земельного законодательства, и при этом посягает на публичные интересы (интересы неопределенного круга лиц), оно является ничтожным, в связи с чем, прокурор вправе предъявить настоящие исковое заявление в порядке ст. 45 ГПК РФ. На основании изложенного просил признать дополнительное соглашение от 

<

дата> к договору аренды земельного участка от 

<

дата> №, заключенное между администрацией муниципальным образованием «Город Саратов», ФИО5 и ФИО6, недействительным (ничтожным). Применить последствия недействительности сделки. Восстановить, установленный договором аренды земельного участка от 

<

дата> № разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером № площадью 1948 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> «занимаемый нежилыми одноэтажными зданиями».

Ответчик ФИО6, представитель ответчика Комитета по управлению имуществом города Саратова, представитель третьего лица Комитета по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования «Город Саратов» в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили, об отложении дела не просили. 

Представитель истца по доверенности ФИО4 исковые требования поддержал и просил их удовлетворить. 

Представитель ответчика ФИО6 по ордеру адвокат Бабаев Э.Х.о. просил отказать в удовлетворении иска, так как вид разрешенного использования земельного участка был изменен на основании постановления администрации муниципального образования «Город Саратов», которое прокурором не обжалуется. Кроме того в 2016 году ООО «Апогейстрой» на основании постановления администрации муниципального образования «Город Саратов» был получен градостроительный план земельного участка в котором вид его разрешенного использования был установлен для многоэтажной жилой застройки. 

Ответчик и представитель ответчика ООО «Апогейстрой» ФИО5, в судебном заседании исковые требования не признала и просила отказать в удовлетворении иска, так как до настоящего времени земельный участок используется для целей, установленных договором аренды, разрешение на строительство многоквартирного дома ООО «Апогейстрой» выдано не было. 

Представитель ответчика администрации муниципального образования «Город Саратов» по доверенности ФИО7 в судебном заседании просила отказать в удовлетворении иска, так как после принятия Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов» территориальная зона земельного участка стала Ж.1 и в целях приведения в соответствие данным Правилам вида разрешенного использования земельного участка и было издано постановление об изменении его вида разрешенного использования и заключено дополнительное соглашение с новыми арендаторами. 

С учетом мнения участников процесса и положений ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика ФИО6 и представителя ответчика Комитета по управлению имуществом города Саратова и представителя третьего лица Комитета по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования «Город Саратов».

Выслушав участков судебного разбирательства, исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства. 

Согласно п. 1 ст. 45 ГПК РФ прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав может осуществляться, в том числе путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В п.п. 1, 3 ст. 166 ГК РФ указано, что сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Положения п.п. 1-2 ст. 167 ГК РФ предусматривают, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В п. 2 ст. 168 ГК РФ закреплено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В ст. 1 ЗК РФ приведены принципы земельного законодательства, одним из которых является принцип деления земель по целевому назначению на категории. Указанный принцип предполагает определение правового режима земель исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Категории земель приведены в ст. 7 ЗК РФ. Согласно п. 2 ст. 7 ЗК РФ земли, указанные в п. 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

В ст. 42 ЗК РФ указано, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Порядок предоставления земельного участка для целей, связанных со строительством на нем объектов, и для целей, не связанных со строительством объектов, регламентирован ЗК РФ.

Судом установлено, что постановлением администрации муниципального образования «Город Саратов» от 

<

дата> № в аренду ФИО1 на срок 15 лет предоставлен земельный участок по адресу: 

<

адрес> кадастровым номером №, общей площадью 0,1771 га, занимаемый нежилым одноэтажным зданием (Т. 1 л.д. 23). 

<

дата> между администрацией города Саратова и ФИО1 на срок 15 лет заключен договор аренды № на земельный участок по адресу: 

<

адрес> кадастровым номером №, общей площадью 1771 кв.м, с разрешенным использованием: нежилые одноэтажные здания (Т. 1 л.д. 24-26).

Согласно договору замены стороны в обязательстве от 

<

дата>, право аренды на вышеуказанный земельный участок передано ФИО2 (Т. 1 л.д. 216-217), а в соответствии с договором замены стороны в обязательстве от 

<

дата> право аренды передано ФИО3, что не оспаривалось сторонами по делу и подтверждается материалами дела (Т. 1 л.д. 224-226). 

<

дата> ФИО3 с ФИО6 и ФИО5 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по которому ответчикам было продано 5 нежилых одноэтажных зданий по адресу: 

<

адрес>, а также право аренды на земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 1771 кв.м, с разрешенным использованием: нежилые одноэтажные здания (Т. 1 л.д. 27-28). 

Указанное право аренды сроком до 

<

дата> зарегистрировано за ФИО6 и ФИО5 (Т. 1 л.д. 100-102, 103-104, 231). 

<

дата> ФИО6 и ФИО5 с ООО «Апогейстрой» заключен договор уступки прав требования по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 64:48:050394:0089, общей площадью 1948 кв.м, по адресу: 

<

адрес> (Т. 1 л.д. 256-257). 

Указанное право аренды сроком до 

<

дата> зарегистрировано за ООО «Апогейстрой» - 

<

дата>. 

В силу ст. 36 ГрК РФ действие градостроительного регламента распространяется на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в границах территориальной зоны. 

В соответствии с ч. 4 ст. 37 ГрК РФ основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства выбираются правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований.

Решением Саратовской городской Думой от 29 апреля 2008 года № 27-280 утверждены Правила землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов» (далее - Правила землепользования и застройки), указанными Правилами земельный участок с кадастровым номером № отнесен к территориальной зоне Ж.1.1 - зона перспективного развития многоэтажной жилой застройки (Т. 2 л.д. 70, 71-78).

<

дата> администрацией муниципального образования «Город Саратов» на основании ст. 37 ГрК РФ, решения Саратовской городской Думы от 29 апреля 2008 года № 27-280, заявления ФИО6 и ФИО5 издано постановление № (Т. 1 л.д. 29, т. 2 л.д. 80-81, 82-83) об изменении цели и вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1948 кв.м с вида разрешенного использования «занимаемый нежилыми одноэтажными зданиями» на вид «многоэтажная жилая застройка: для строительства многоквартирных домов (от 9 надземных этажей и выше) в т.ч. со встроенными и (или) встроенно-пристроенными нежилыми помещениями».

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Из п. 1 ст. 450 ГК РФ следует, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

<

дата> между администрацией муниципального образования «Город Саратов» с одной стороны и арендаторами ФИО6 и ФИО5 заключено дополнительное соглашение к договору аренды № на земельный участок по адресу: 

<

адрес> кадастровым номером №, общей площадью 1948 кв.м в соответствии с которым внесены изменения в вид разрешенного использования земельного участка «занимаемый нежилыми одноэтажными зданиями» на вид «многоэтажная жилая застройка: для строительства многоквартирных домов (от 9 надземных этажей и выше) в т.ч. со встроенными и (или) встроенно-пристроенными нежилыми помещениями» (Т. 1 л.д. 94, 147).

<

дата> на основании заключенного дополнительного соглашения изменение вида разрешенного использования зарегистрировано 

<

данные изъяты> (Т. 1 л.д. 95, 250).

Согласно п. 5.3.1 Правил землепользования и застройки земельные участки и объекты капитального строительства, существовавшие на законных основаниях до вступления в силу Правил или до вступления в силу изменений в Правила, являются не соответствующими Правилам в случаях, когда эти объекты: имеют вид, виды разрешенного использования, которые не поименованы в качестве основных видов для территориальных зон (п. 42 Правил);

Из пункта 6.1 Правил землепользования и застройки следует, что земельные участки и объекты капитального строительства, указанные в подп. 5.3 п. 5 Правил (за исключением, предусмотренных ч. 10 ст. 36 ГрК РФ), а также ставшие несоответствующими после внесения изменений в Правила, могут существовать и использоваться без установления срока их приведения в соответствие с Правилами.

В соответствии с земельным законодательством, действовавшем на момент заключения договора аренды, предоставление земельного участка для строительства многоквартирного жилого дома было возможно только при проведении торгов (ст. 30.1 ЗК РФ), аналогичные положения действовали и на момент заключения оспариваемого соглашения к договору аренды (ст.ст. 39.6, 39.11 ЗК РФ). 

Статья 39.6 ЗК РФ предусматривает, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи.

В п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ приведены случаи, когда договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов. 

Строительство многоэтажных жилых домов к таким случаям не относится. 

Нахождение участка в территориальной зоне, для которой предусмотрен установленный соглашением вид разрешенного использования, само по себе не влечет необходимость изменения вида разрешенного использования участка и условий заключенного между сторонами договора.

Произвольное изменение сторонами вида разрешенного использования участка и целевого назначения участка направлено на обход процедур, предусмотренных действующим земельным законодательством, в том числе процедуры торгов и влечет нарушение прав неопределенного круга лиц (ст. 168 ГК РФ). 

Иные доводы ответчиков по делу судом во внимание не принимаются, так как на момент заключения договора аренды земельный участок предоставлялся арендатору не для строительства, а для размещения, эксплуатации и обслуживания существующих на нем строений, и, действительно не мог предоставляться путем проведения торгов при наличии исключительного права на его использования у собственника строений. В настоящее время он также не может быть предметом аукциона при наличии на нем строений. Нарушение закона, допущенное сторонами при заключении соглашения к договору аренды, заключается в том, что стороны произвольно изменили не только вид разрешенного использования, но и цель предоставления участка, создав для ответчиков не предусмотренные законом преимущества для возведения на участке многоквартирного жилого дома. Если бы участок предоставлялся для строительства в соответствии с требованиям закона, то орган местного самоуправления обязан был бы организовать аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, в котором могли участвовать иные лица, и договор аренды заключался бы только с победителем торгов. 

В силу п. 2 ст. 168 ГК РФ, если из закона не следует иное, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.

В соответствии с п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В связи с тем, что оспариваемое соглашение повлекло внесение изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество в части изменения вида разрешенного использования, то применяя последствия недействительности данной сделки, суд считает необходимым принять решение о восстановлении разрешенного вида использования земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1948 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> - «занимаемый нежилыми одноэтажными зданиями». 

При таких обстоятельствах, исковые требования прокурора подлежат удовлетворению. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

решил:

исковые требования прокурора города Саратова к администрации муниципального образования «Город Саратов», Комитету по управлению имуществом города Саратова, ФИО6, ФИО5, обществу с ограниченной ответственностью «Аппогейстрой» о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка удовлетворить.

Признать недействительным дополнительное соглашение от 

<

дата> к договору аренды земельного участка от 

<

дата> №, заключенное администрацией муниципального образования «Город Саратов» с ФИО6 и ФИО5.

Применить последствия недействительности сделки, восстановив разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1948 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>: «занимаемый нежилыми одноэтажными зданиями». 

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд города Саратова.

Судья: Р.В. Рыбаков 

В окончательной форме решение изготовлено 13 июля 2018 года.