дело № 3а-107/2018

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18 октября 2018 г. г. Кострома

Костромской областной суд в составе

председательствующего судьи Ивановой О.А., 

при секретаре Ивановой Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 и ФИО2 к администрации Костромской области, Управлению Росреестра по Костромской области об установлении в отношении объектов недвижимости рыночной стоимости, 

у с т а н о в и л:

ФИО2 и ФИО1 обратились в суд с названным административным иском к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Костромской области, указывая в обоснование, что ФИО1 является собственником объекта недвижимости – нежилого помещения №, назначение: нежилое, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, 2-й этаж, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, пом. 2. ФИО2 является собственником объекта недвижимости: нежилое помещение №, назначение: нежилое, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, этаж 1, этаж 2, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, пом. 1. Кадастровая стоимость данных объектов недвижимости утверждена по состоянию на 01 марта 2016 года в размере 9 476 200,78 руб. и 25 246 214,63 руб. соответственно. Однако согласно отчетам об определении рыночной стоимости объекта капитального строительства № и №, составленным оценщиком ООО «Региональный центр оценки» ФИО12., действительная рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № составляет 14 100 000 руб., с кадастровым номером № – 5 479 000 руб. Таким образом, размер кадастровой стоимости данного объекта завышен по сравнению с его реальной рыночной стоимостью, что влечет за собой увеличение размера налоговых платежей и свидетельствует о нарушении прав административных истцов.

Административные истцы просили установить кадастровую стоимость указанных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости по состоянию на 01 марта 2016 года: нежилого помещения №, с кадастровым номером № - 5 479 000 руб., нежилого помещения № с кадастровым номером № - 14 100 000 руб.

Судом к участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены администрация Костромской области, Управление Росреестра по Костромской области, в качестве заинтересованных лиц – Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области, администрация городского округа г. Кострома.

По ходатайству представителя административного ответчика ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Костромской области - ФИО6, против которого не возражали участвующие в деле лица, процессуальный статус ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Костромской области изменён с административного ответчика на заинтересованное лицо.

В судебное заседание административные истцы ФИО1 и ФИО2 не явились, их интересы представлял по доверенности ФИО3, который поддержал административный иск. 

Представитель заинтересованного лица администрации города Костромы по доверенности ФИО7 возражала против удовлетворения заявленных требований. Полагала, что решение суда должно основываться на заключении эксперта ФИО8, проводившего экспертизу на основании определения суда, поскольку отчет оценщика ООО «Региональный центр оценки» ФИО11 является недостоверным и не может быть положен в основу решения. 

Представители административных ответчиков администрации Костромской области, Управления Росреестра по Костромской области, представители заинтересованных лиц Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Костромской области, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились. 

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Как видно из материалов дела, ФИО1 является собственником объекта недвижимости – нежилого помещения №, назначение: нежилое, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, 2-й этаж, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, пом. 2. 

ФИО2 является собственником объекта недвижимости: нежилое помещение №, назначение: нежилое, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, этаж 1, этаж 2, с кадастровым номером № расположенного по адресу: 

<

адрес>, пом. 1.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 13 июня 2017 года № кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 01 марта 2016 года утверждена в размере 9476200 руб. 78 коп. 

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 28 декабря 2017 года № кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 1 марта 2016 года утверждена в размере 25246214 руб. 63 коп. 

В силу положений статей 400 и 401 Налогового кодекса Российской Федерации административный истец является плательщиком налога на имущество физических лиц.

В соответствии со статьей 402 Налогового кодекса Российской Федерации и нормами Закона Костромской области от 29.10.2015 г. № 18-6-ЗКО «Об установлении единой даты начала применения на территории Костромской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» налоговая база в отношении объектов налогообложения по налогу на имущество физических лиц с 01 января 2016 года определяется исходя из их кадастровой стоимости. 

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости вышеуказанного объекта влияют на объем налоговых обязательств административных истцов ФИО2 и ФИО1, следовательно, затрагивают их права.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон «Об оценочной деятельности») результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Из положений, содержащихся в абзаце 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности, разъяснений, приведённых в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", следует, что сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, а датой подачи такого заявления для физических лиц является дата обращения в суд или комиссию, если имело место обращение в комиссию.

Согласно частям 1, 3 статьи 11 Закона «Об оценочной деятельности» итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет).

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В подтверждение заявленных требований административные истцы изначально представили отчет № и № по определению рыночной стоимости объектов капитального строительства, расположенных по адресу: 

<

адрес>, пом. 1 и 2, составленных оценщиком ООО «Региональный центр оценки» ФИО5 В отчетах рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № определена в размере 14 100 000 руб., объекта недвижимости с кадастровым номером № – 5 479 000 руб. 

Ввиду возникших сомнений в достоверности величины рыночной стоимости здания, определенной вышеуказанными отчетами, по ходатайству представителя администрации города Костромы по делу назначена судебная экспертиза по проверке отчетов об установлении рыночной стоимости объектов недвижимости и определению рыночной стоимости объектов недвижимости.

Согласно экспертному заключению, выполненному экспертом ИП ФИО8 17 сентября 2018 года, оценщиком при составлении отчета допущены следующие нарушения, которые привели к искажению рыночной стоимости объекта оценки и нарушению требований п. 22б и п. 22в ФСР № 7, а также п. 5 ФСО № 3: 

- по фактору «близость к остановкам общественного транспорта»: при расчете рыночной стоимости сравнительным и доходным подходами оценщиком не учтено, что объект оценки расположен на некотором удалении от остановки общественного транспорта, в разделе «анализ рынка» влияние данного фактора на ценообразование не рассмотрено, поэтому экспертом определено расположение объектов-аналогов относительно остановки общественного транспорта. Для определения корректировки экспертом введена шкала, где удаленное расположение от остановки принято, как расстояние 500 и более метров от объекта до остановки общественного транспорта. Таким образом, объекты-аналоги, расположенные по адресам 

<

адрес>, не сопоставимы с объектом оценки по данному элементу сравнения, требуется дополнительная корректировка стоимости, нарушение может привести к искажению итогового результата (п. 22б и п. 22в ФСО № 7);

- по фактору «возможность парковки»: фактор не учтен при расчете рыночной стоимости сравнительным и доходным подходами, в разделе «Анализ рынка» влияние данного фактора на ценообразование не рассмотрено, поэтому экспертом определена возможность парковки для объектов-аналогов в сравнительном и доходном подходах, в результате чего эксперт пришёл к выводу, что аналоги, расположенные по адресам 

<

адрес>, 

<

адрес> не соответствуют объекту оценки по данному элементу сравнения, требуется дополнительная корректировка стоимости, нарушение может привести к искажению итогового результата (п. 22б и п. 22в ФСО № 7);

- по фактору «общая площадь»: использование оценщиком при корректировке на размер объекта суммарной площади помещений первого и второго этажа при раздельном по этажам расчете удельной стоимости и удельной величины арендной ставки приводит к занижению рыночной стоимости. Данное нарушение искажает итоговый результат (пункты 22б и 22в ФСО № 7) и вводит в заблуждение пользователя Отчета (пункт 5 ФСО № 3). 

- результаты, полученные оценщиком при использовании доходного подхода существенно меньше, чем результаты, полученные при использовании сравнительного подхода, в отчете отсутствуют объяснения расхождений промежуточных результатов, полученных в результате использования разных подходов к оценке, поэтому экспертом было проведено исследование с целью проверки корректности расчетов рыночной стоимости объектов оценки доходным подходом. При расчете рыночной стоимости объектов оценки доходным подходом оценщик использует метод прямой капитализации. Эксперт пришел к выводу, что ошибки при определении диапазона возможных значений ставки капитализации и выбор среднего значения ставки капитализации по «Справочнику оценщика» привели к занижению рыночной стоимости объектов оценки, полученной доходным подходом. 

Указанные нарушения и ошибки, допущенные оценщиком, привели к искажению итоговой рыночной стоимости объектов оценки, не позволяют признать отчет соответствующим требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Рыночную стоимость указанных объектов недвижимости по состоянию на 01 марта 2016 года эксперт определил для объекта недвижимости с кадастровым номером № определена в размере 17 990 000 руб., для объекта недвижимости с кадастровым номером № – 6 580 000 руб. 

В судебном заседании эксперт ФИО8 выводы, изложенные в своем заключении, подтвердила в полном объеме. 

У суда не имеется повода не доверять представленному заключению эксперта, поскольку оно является допустимым доказательством по делу, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется специальное образование, стаж экспертной работы. Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования, выводы эксперта логичны и последовательны. При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Законом об оценочной деятельности и положениями федеральных стандартов оценки.

Доводы представителя истцов ФИО3 о необоснованности экспертного заключения в связи с тем, что эксперт в своем заключении при определении рыночной стоимости объектов недвижимости учел такой ценообразующий фактор как парковка, которой в действительности не имеется, подлежат отклонению. 

Так, представитель истцов указывает на отсутствие у объектов оценки парковки в том понимании, которое содержится в ГрК РФ. Между тем, как пояснил эксперт, при определении рыночной стоимости объектов ею учитывалось не наличие как таковой парковки, определение которой дано в ГрК РФ, а учтено наличие у объектов оценки парковочных мест, то есть возможность подъезда автомобилей к зданию, что также влияет на определение рыночной стоимости объектов. Таким образом, экспертом обоснованно был учтен такой ценообразующий фактор как «возможность парковки». 

Ссылка представителя истца на то, что удаленность объектов оценки от остановки общественного транспорта определялась экспертом по карте, не выходя на место, не свидетельствует о необоснованности заключения эксперта, поскольку запрета на определение расстояния таким способом не имеется. Кроме того, стороной истца не представлено доказательств об ином расстоянии объектов оценки от остановки общественного транспорта, ходатайств о назначении повторной экспертизы не заявлялось. 

При таких обстоятельствах, оценивая экспертное заключение в соответствии с правилами статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), суд соглашается с изложенными в нем выводами и считает возможным установить кадастровую стоимость в соответствии с выводами данного экспертного заключения.

Датой подачи настоящего заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной следует считать 15 декабря 2017 года.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л:

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: нежилое помещение №, назначение: нежилое, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, этаж 2, кадастровый №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, пом. 2, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 марта 2016 года в размере 6 580 000 (шесть миллионов пятьсот восемьдесят тысяч) рублей на период с 1 марта 2016 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: нежилое помещение №, назначение: нежилое, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, этаж 1, 2, кадастровый №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, пом. 1, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 марта 2016 года в размере 17 990 000 (семнадцать миллионов девятьсот девяносто тысяч) рублей на период с 1 марта 2016 года.

Датой подачи заявления считать 15 декабря 2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Костромского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Костромского областного суда О.А. Иванова