Дело № 3а-46-2017 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 февраля 2017 года г. Пермь

Пермский краевой суд в составе

председательствующего судьи Ефремовой О.Н. 

при секретаре Силенок О.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 28.12.2016 обратился в суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, Правительству Пермского края, администрации Пермского муниципального района, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю об оспаривании решения Комиссии № 1092 от 13.12.2016, об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **, общей площадью 2739 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под промышленные объекты (здание склада), расположенного по адресу: ****, в размере рыночной стоимости 265 491 рубль по состоянию на 31.04.2014.

В последующем административный истец свои требования уточнил, указав в качестве административного ответчика ФГБУ «Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю, просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **, общей площадью 2739 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под промышленные объекты (здание склада), расположенного по адресу: ****, в размере рыночной стоимости 265 491 рубль по состоянию на 31.03.2014.

В обоснование заявленных требований ФИО1 указал, что является арендатором указанного выше земельного участка. Актом определения кадастровой стоимости земельных участков от 31.03.2014 ФГБУ «ФКП Росреестра» была утверждена кадастровая стоимость спорного участка в размере 1888266 рублей, что не соответствует его рыночной стоимости по состоянию на 31.03.2014, определенной в отчете независимого оценщика, на который получено положительное экспертное заключение и влечет для него обязанность по уплате аренды за пользование земельным участком в необоснованно завышенном размере. В связи с чем, просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ** в размере его рыночной стоимости 265491 рубль по состоянию на 31.03.2014.

Административный истец ФИО1, будучи извещенным о времени и месте рассмотрения дела, участия в судебном заседании не принимал. 

Административный ответчик ФГБУ «ФКП Росреестра» о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежаще, направил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя, свои доводы изложил в письменном отзыве.

Привлеченные к участию в деле в качестве заинтересованных лиц Управление Росреестра по Пермскому краю, администрация Пермского муниципального района, о времени и месте рассмотрения дела извещены, направили в суд письменные отзывы, в которых просили о рассмотрении дела без участия своих представителей. 

Изучив письменные отзывы на административное исковое заявление, исследовав материалы дела, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению.

В силу пунктов 1 и 5 статьи 65, пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 390 и пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее Закон об оценочной деятельности) федеральный законодатель, вводя государственную кадастровую оценку земельного участка для целей налогообложения, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены, в том числе физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этого лица.

Из положений статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности и Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2014 № 1555-О следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки. Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости может быть осуществлено в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки, или в соответствии со статьей 24.19 указанного Федерального закона, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

Преимущество применения рыночной стоимости земельных участков, определяемой в силу пункта 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации по правилам законодательства об оценочной деятельности, состоит, в частности, в том, что ее устанавливают в отношении конкретных земельных участков, а это предполагает большую точность по сравнению с массовой оценкой.

Из материалов дела видно, что земельный участок с кадастровым номером **, общей площадью 2739 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под промышленные объекты (здание склада), расположенного по адресу: ****, передан комитетом имущественных отношений администрации Пермского муниципального района ФИО1, о чем в материалы дела представлен договор аренды земельного участка № 404 от 22.04.2014 (л.д.16-23).

Датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, является дата внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об образовании нового или выявлении ранее не учтенного объекта недвижимости либо дата внесения сведений об изменении качественных и (или) количественных характеристик объекта недвижимости, повлекших изменение кадастровой стоимости.

По смыслу абзаца первого статьи 24.17 Закона об оценочной деятельности, дата утверждения удельных показателей, использованных при определении кадастровой стоимости отдельных объектов, указанных в статье 24.19 данного закона, не является датой определения кадастровой стоимости таких объектов.

Постановлением Правительства Пермского края от 21.11.2013 № 1610-п, вступившим в силу с 01.01.2014, были утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Пермского края и средние (взвешенные по площади) значения удельных показателей кадастровой стоимости земель населенных пунктов Пермского края. Спорный земельный участок в массовую оценку не вошел. 

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **, поставленного на кадастровый учет 31.03.2014, была определена в размере 1888266, 60 рублей с применением среднего значения удельных показателей кадастровой стоимости земель населенных пунктов путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель соответствующего вида разрешенного использования для кадастрового квартала населенного пункта (приложение № 84 к Постановлению Правительства ПК № 1610-п для 9-й группы), в котором расположен спорный участок, на площадь земельного участка.

Кадастровая стоимость утверждена на основании акта филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю 31.03.2014.

Таким образом, дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **, является 31.03.2014, то есть дата внесения в ГКН сведений о земельном участке с уточненной площадью.

Из правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 6 Постановления от 30.06.2015 № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" следует, что с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

ФИО1, являясь арендатором спорного объекта недвижимости, по которому арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, вправе поставить вопрос об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В обоснование рыночной стоимости земельного участка административный истец представил отчет об оценке от 24.10.2016 № **, составленный оценщиком ИП П. на предмет определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 31.03.2014.

Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ** в соответствии с отчетом составила 265 491 рубль, что расходится с кадастровой стоимостью, утвержденной актом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю 31.03.2014, и, следовательно, влияет на права ФИО1, который является плательщиком арендной платы, рассчитанной из кадастровой стоимости участка.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки установлены в статье 11 Закона об оценочной деятельности, в соответствии с которой отчет об оценке является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости. 

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Как видно из отчета описание объекта оценки дает однозначное представление о нем. В отчете присутствует описание последовательности определения стоимости объекта оценки и выбор примененных оценщиком подхода и методов оценки. При оценке земельного участка оценщик применил сравнительный подход, в рамках которого использовал метод сравнения продаж по объектам-аналогам и внесения необходимых корректировок. Мотивы, по которым оценщик отказался от использования доходного и затратного подходов, изложены в отчете на стр. 35-43 отчета.

В качестве объектов сравнения использованы данные о предложениях на продажу трех земельных участков, информация о которых является проверяемой. Информация об объектах-аналогах получена из скриншотов объявлений с Интернет-сайтов, которые в соответствии с пунктом 11 ФСО № 3 приложены к отчету (стр. 57-59 отчета). Суд считает, что при подготовке отчета использована информация, отвечающая требования достаточности и достоверности. 

При этом в качестве объектов-аналогов оценщик выбрал земельные участки, которые существенно не отличаются от оцениваемого земельного участка. Из отчета об оценке видно, что в результате анализа рынка земельных участков Пермского края были выбраны аналоги и произведен расчет рыночной стоимости объекта оценки согласно сравнительному анализу объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения (местоположение, площадь, разрешенное использование (категория или назначение), цена предложения, дата публикации). Использование в расчетах части доступных оценщику объектов-аналогов обосновано в отчете об оценке, не противоречит пункту 22 ФСО № 7.

Объекты-аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка. Разрешенное использование оцениваемого земельного участка – под промышленные объекты (здание склада), что относится к земельным участкам, предназначенным для размещения промышленных объектов. Следовательно, объект оценки, так же как и объекты-аналоги по целевому назначению относятся к сегменту рынка «для размещения промышленных объектов». В связи с чем, не требовалось применение корректировки по виду использования.

Ссылка представителя кадастровой палаты в предварительном судебном заседании и указание в решении Комиссии на отсутствие у объектов-аналогов № 2, 3 кадастровых номеров, что указывает на нарушение пункта 5 ФСО № 3 является неубедительной, поскольку в соответствии с пунктом 14 ФСО № 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Вся необходимая информация в отношении объектов-аналогов оценщиком приведена в отчете. Действующим законодательством об оценочной деятельности не предусмотрена обязанность оценщика включать в отчет сведения о кадастровых номерах объектов-аналогов.

Оценщиком произведены корректировки по всем объектам – аналогам, описание корректировок дано оценщиком на странице 44-53, также обоснован отказ применения корректировок по некоторым элементам сравнения при применении сравнительного подхода и вычислена итоговая стоимость. 

С учетом вышеизложенного, суд считает установленным, что отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки (ФСО № 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, ФСО № 2, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 298, ФСО № 3, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299, ФСО № 4, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 № 508, ФСО № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611).

Административным истцом представлено в суд положительное экспертное заключение МРОО КПН на отчет, подготовленный оценщиком ИП П. (экспертное заключение № ** от 27.12.2016).

Статьей 12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. 

Доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объектов оценки, занижения рыночной стоимости объектов или несоответствия представленного административным истцом отчета требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, административным ответчиком, заинтересованными по делу лицами не представлено.

Учитывая, что доказательств, свидетельствующих об иной величине рыночной стоимости земельного участка, чем отражено в отчете об оценке, суду не представлено, ходатайств о назначении по делу экспертизы участниками не заявлялось, суд считает, что требование ФИО1 подлежит удовлетворению, кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **, общей площадью 2739 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под промышленные объекты (здание склада), расположенного по адресу: ****, следует установить в размере рыночной стоимости 265 491 рубль по состоянию на 31.03.2014.

В соответствии с частью 3 статьи 249 КАС РФ, в резолютивной части решения суда должно содержаться указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" следует, что ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

В связи с чем, суд считает возможным указать в резолютивной части решения на дату подачи ФИО1 заявления о пересмотре кадастровой стоимости спорного земельного участка 25.11.2016, то есть дату его обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (решение комиссии от 13.12.2016 № 1092).

Пунктом 31 Постановлении Пленума от 30.06.2015 № 28 закреплено, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных административным истцом разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ. При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против административного ответчика, не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов.

Принимая во внимание, что ФГБУ «ФКП Росреестра» (надлежащим ответчиком) заявленное ФИО1 требование не оспаривается ни по основаниям возникновения, ни по содержанию, оснований для возложения на административного ответчика судебных расходов в порядке статьи 111 КАС РФ не имеется.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

РЕШИЛ:

Административные исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Датой подачи ФИО1 заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, считать дату его обращения в комиссию – 25 ноября 2016 года. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **, общей площадью 2739 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под промышленные объекты (здание склада), расположенного по адресу: ****, в размере рыночной стоимости 265491 рубль по состоянию на 31 марта 2014 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня составления мотивированного решения – 13 февраля 2017 года.

Судья подпись