дело № ххх

67RS0№ ххх-33

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

<

адрес> 17 апреля 2024 года

Сафоновский районный суд 

<

адрес> в составе:

председательствующего судьи Павловой О.О., при секретаре Панковой К.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Компаньон», к Администрации муниципального образования «

<

адрес>» 

<

адрес> о признании права собственности на гараж, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Сафоновский районный суд с указанным иском, указав в обоснование требований, что дд.мм.гггг он заключил договор купли-продажи гаража с ООО «Компаньон» в лице ФИО2 Гараж № ххх с кадастровым номером 67:17:0014301:32 расположен по адресу: 

<

адрес>, бывшее ГСО «Автолюбитель». Согласно договору ответчик обязуется передать в собственность истца гараж, а последний в свою очередь оплатить его. Стороны определили стоимость имущества в размере 200 000 руб. Срок передачи гаража установили до дд.мм.гггг. Истец внес оплату за гараж наличными представителю ответчика в присутствии её сына. В октябре 2023 г. истец обратился за государственной регистрацией права собственности на гараж. Однако регистрация была приостановлена, поскольку отсутствуют сведения о порядке расчетов по договору купли-продажи и передаточный акт, а также подпись директора в договоре не удостоверена печатью. Истец принял меры к поиску ответчика, однако не смог выйти с ним на связь, так как телефон отключен, по известному адресу ответчика найти не удалось. Истец считает, что добросовестно исполнил свои обязанности по договору и ввиду самоустранения ответчика от надлежащего оформления документов не может в установленном законом порядке оформить переход права собственности на данный объект недвижимости. В связи с чем, истец просит суд признать сделку купли-продажи гаража № ххх с кадастровым номером 67:17:0014301:32 расположенного по адресу: 

<

адрес>, бывшее ГСО «Автолюбитель» между истцом и ответчиком действительной; признать за истцом право собственности на гараж № ххх с кадастровым номером 67:17:0014301:32 расположенный по адресу: 

<

адрес>, бывшее ГСО «Автолюбитель».

Определением суда от дд.мм.гггг к участию в деле в качестве соответчика привлечена Администрация муниципального образования «

<

адрес>» 

<

адрес>; в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес>.

Определением суда от дд.мм.гггг к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление ФНС России по 

<

адрес>.

В судебном заседании истец ФИО1 и его представитель по устному ходатайству ФИО3 исковые требования поддержали. Представитель истца пояснил, что истец не может произвести регистрацию права собственности на гараж ввиду того, что ответчик уклоняется от выполнения действий по регистрации отчужденного имущества, что не может умалять его право на данный объект недвижимости, так как он действовал добросовестно.

Представитель ответчика ООО «Компаньон» в судебное заседание не явился, о времени, месте извещался надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомил.

Представитель ответчика - Администрации муниципального образования «

<

адрес>» 

<

адрес> в судебное заседание не явился, о времени, месте извещен надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомил. 

Представитель привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> в судебное заседание не явился, представлен отзыв, из которого следует что в Едином государственном реестре недвижимости имеются сведения об объекте недвижимости - гараже с кадастровым номером 67:17:0014301:32, расположенном по адресу: 

<

адрес>, бывшее ГСО «Автолюбитель». дд.мм.гггг в ЕГРН внесена запись о праве собственности на данный объект ООО «Компаньон». дд.мм.гггг на основании постановления судебного пристава-исполнителя СОСП по 

<

адрес> ГМУ ФССП России № ххх (к и/п № ххх-ИП) в ЕГРН внесена запись об аресте имущества должника, общества с ограниченной ответственностью «Компаньон», в размере и объеме, необходимых для исполнения требований исполнительного документа. ФИО1 обратился в орган государственной регистрации с заявлением о государственной регистрации права на данный гараж, в качестве документа, являющегося основанием для регистрации права, представлен договор купли-продажи от 23.05.2023г., заключенный в 

<

адрес>. В рамках проведения правовой экспертизы документов регистратором были установлены причины, препятствующие государственной регистрации права, в связи с чем осуществление действий по регистрации права было приостановлено. Решение по делу Управление оставляет на усмотрение суда с просьбой выслать в их адрес копию состоявшегося по делу судебного акта. 

Представитель привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица, - Управления ФНС России по 

<

адрес> в процесс не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомил. 

В силу положений ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся участников процесса.

Заслушав истца и его представителя, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу абз. 2 ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется в том числе путем признания права.

Согласно абз. 1 п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. 

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. 

В силу абз. 1 п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 1 ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В соответствии с нормами п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. 

В силу п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в абз. 1 п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от дд.мм.гггг N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", на основании ст. ст. 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

В судебном заседании установлено, что дд.мм.гггг между ФИО1 и ООО «Компаньон» в лицее директора ФИО2, действующей на основании Устава, был заключен договор купли-продажи гаража № ххх с кадастровым номером 67:17:0014301:32 расположенного по адресу: 

<

адрес>, бывшее ГСО «Автолюбитель». 

Согласно п.2.1 Договора продавец обязался передать в собственность истца гараж в срок до дд.мм.гггг. 

Согласно п.2.4 Договора стороны обязуются предоставить все документы, а также совершить действия, необходимые и достаточные для государственной регистрации перехода права собственности в органе регистрации права в срок до дд.мм.гггг. 

Согласно п.3.1 Договора Стороны определили стоимость имущества в размере 200 000 руб. 

Спорный гараж передан покупателю дд.мм.гггг, что подтверждается актом приема-передачи имущества (л.д.15). Оплата за гараж произведена в полном объеме, что подтверждается распиской от 28.08.2023г.

В октябре 2023 года истец обратился за государственной регистрацией права на гараж. Однако, на основании уведомления № КУВД-001/2023-47276955/1 от дд.мм.гггг регистрация права собственности истца была приостановлена, поскольку отсутствуют сведения о порядке расчетов по договору купли-продажи и передаточный акт, а также подпись директора в договоре не удостоверена печатью. Истец принял меры к поиску ответчика, однако не смог выйти с ним на связь, по известному адресу ответчика найти не удалось. 

Вместе с тем, истец считает, что добросовестно исполнил свои обязанности по договору и в настоящее время не может в установленном законом порядке оформить переход права собственности на гараж № ххх с кадастровым номером 67:17:0014301:32 расположенный по адресу: 

<

адрес>, ГСО «Автолюбитель», ввиду чего нарушены его права. 

Как усматривается из материалов дела, право собственности продавца ООО «Компаньон» (ИНН 

<

***>) на указанный объект недвижимости было зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем в ЕГРН дд.мм.гггг сделана запись регистрации № ххх. 

На основании постановления судебного пристава-исполнителя СОСП по 

<

адрес> ГМУ ФССП России № ххх (к и/п № ххх-ИП) в отношении указанного объекта недвижимости установлено запрещение регистрации (л.д.65) в связи с вынесенным дд.мм.гггг постановлением о возбуждении исполнительного производства в отношении ООО «Компаньон» (л.д.100). Предмет исполнения – задолженность по налогам и сборам в размере 1 780 153,10 руб. в пользу взыскателя – Управления Федеральной налоговой службы по 

<

адрес>.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 61 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от дд.мм.гггг N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

В силу абз.2 пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

При таких обстоятельствах, отказ регистрирующего органа в государственной регистрации перехода права собственности на приобретенный объект недвижимости на том основании, что отсутствует заявление продавца - юридического лица, является незаконным. В данном случае суд исходит из того, что право собственности продавца на недвижимое имущество и исполнение сторонами обязательств по заключенному между ними договору подтверждено представленными в материалы дела доказательствами, имущество передано истцу по акту приема-передачи, оплата имущества произведена в полном объеме. Однако, продавец - общество с ограниченной ответственностью "Компаньон" уклоняется от регистрации сделки в Росреестре. 

Таким образом, причина, по которой государственная регистрация перехода права собственности на объект недвижимости была приостановлена, не могла быть объективно устранена истцом иначе как путем подачи иска в суд.

В то же время, право собственности покупателя на объект недвижимости согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации возникает с момента его государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.

В силу сложившейся правоприменительной практики названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

Таким образом, решение о государственной регистрации перехода права собственности по сделке может быть принято как по делу об оспаривании отказа регистрирующего органа в осуществлении этой государственной регистрации, так и по результатам рассмотрения требований, заявленных по правилам искового производства.

Установление ограничения в виде запрета совершения регистрации на указанный объект недвижимости в рамках исполнительного производства уже после совершения сделки не может являться основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку на основании части 6 статьи 8.1 ГК РФ приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

В данном случае сделка по отчуждению имущества была заключена и исполнена до возбуждения исполнительного производства и до наложения ареста на имущество, в связи с чем у истца возникло право собственности на спорный объект. 

Согласно заключения 01/2024 ООО «СафПроГаз», нежилое помещение по адресу: 

<

адрес>, ГСО «Автолюбитель» - гараж № ххх является объектом капитального строительства, несущие конструкции здания находятся в исправном состоянии, что соответствует требования СП 70.13330-2012 и СП 13-102-2003, не создает угрозы жизни и здоровью граждан, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, на момент обследования не имеет разрушений и дефектов, приводящих к ослаблению несущих способностей конструкций и к их разрушению.

При таких обстоятельствах, в рамках приведенного правового регулирования суд находит установленными основания для признания за истцом права собственности на спорный гараж. В связи с чем суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 в полном объеме.

При этом оснований для удовлетворения заявленных исковых требований к Администрации муниципального образования «

<

адрес>» 

<

адрес> не имеется, поскольку в данном случае в рассматриваемых правоотношениях орган местного самоуправления является не надлежащим ответчиком. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 к ООО «Компаньон» о признании права собственности на гараж, признании сделки купли-продажи действительной - удовлетворить.

Признать действительной сделку купли-продажи, заключенную дд.мм.гггг между ООО «Компаньон» (ИНН 

<

***>) с одной стороны и ФИО1, с другой стороны.

Признать за ФИО1, дд.мм.гггг года рождения, паспорт серии 66 06 № ххх выдан дд.мм.гггг МО УФМС России по 

<

адрес> в 

<

адрес>, право собственности на гараж № ххх площадью 30 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, бывшее ГСО «Автолюбитель», кадастровый № ххх.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Администрации муниципального образования «

<

адрес>» 

<

адрес>, - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Смоленский областной суд через Сафоновский районный суд 

<

адрес> в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Председательствующий О.О. Павлова

(полный текст решения изготовлен дд.мм.гггг)