УИД 61RS0050-01-2023-000869-25 Дело № 2-786/2023

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

04 декабря 2023 года г. Пролетарск 

Пролетарский районный суд Ростовской области 

в составе:

председательствующего судьи Выродовой Е.О.,

при помощнике судьи Сергеевой И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, в лице представителя по доверенности ФИО2 к администрации Пролетарского городского поселения Пролетарского района Ростовской области о признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации Пролетарского городского поселения Пролетарского района Ростовской области о признании права собственности, указывая на то, что ФИО1 на основании договора купли-продажи нежилых строений и земельного участка от 26.08.2021 приобрел в собственность земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 21943 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов; виды разрешенного использования - хранение и переработка сельскохозяйственной продукции, расположенный по адресу: 

<

адрес> и расположенные на нём 4 нежилых здания, имеющих аналогичный адрес: кадастровый №, общей площадью 313,1 кв. м; кадастровый №, общей площадью 176,2 кв.м; кадастровый №, общей площадью 110,0 кв.м; кадастровый №, общей площадью 74,8 кв.м.

В настоящее время указанные объекты недвижимости принадлежат на праве собственности истцу, о чем в ЕГРН внесены записи государственной регистрации.

Истцом за время эксплуатации была произведена реконструкция нежилого здания с кадастровым номером № общей площадью 74,8 кв.м, без получения соответствующего разрешения, в результате которой указанное здание фактически стало жилым помещением (в нем созданы все необходимые условия для постоянного проживания граждан).

Проведение реконструкции рассматриваемого здания подтверждается путем проведения сравнительного анализа следующих документов: 

- Выписки из ЕГРН на здание с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, от 31.08.2021 и от 28.02.2023; 

- Кадастровый паспорт здания КН № от 09.12.2013;

- Технический паспорт на жилой дом, инвентарный №, по адресу: 

<

адрес>, составленный Пролетарским (с) филиалом ГУПТИ РО по состоянию на 26.09.2018 г.;

- Технический план здания от 27.09.2023, составленный кадастровым инженером ФИО3;

- Экспертное заключение по результатам строительно-технического исследования объекта капитального строительства № от 20.04.2023.

Рассматриваемое здание состоит на государственном кадастровом учете как нежилое здание с кадастровым номером №, с ранее учтенной площадью - 74,8 кв.м, с адресом (местоположением): 

<

адрес>

Согласно выписке из ЕГРН от 31.08.2021 годом постройки здания является 1972 г., здание находится в собственности истца ФИО1

Здание расположено в границах земельного участка с кадастровым номером №, площадью 21943 кв.м, с адресом (местоположением): 

<

адрес>, также находящегося в собственности истца согласно выписке из ЕГРН от 31.08.2021.

Согласно кадастровому паспорту здания КН № от 09.12.2013, данное здание построено в 1972 году, материал стен: из природного камня; назначение (до реконструкции): нежилое здание; учтенная площадь объекта исследования по состоянию на 2013 год составляла 74,8 кв.м.

Согласно техническому паспорту на жилой дом, инвентарный №, по адресу: 

<

адрес>, составленному Пролетарским (с) филиалом ГУПТИ РО по состоянию на 26.09.2018, объект исследования по состоянию на дату инвентаризации фактически являлся индивидуальным жилым домом. Состав объекта: лит. А. Общая площадь объекта органом технической инвентаризации была уточнена и по состоянию на 26.09.2018 составила 50,2 кв.м, из них жилая - 31,8 кв.м.

Таким образом, в результате проведенной в 2018 году технической инвентаризации исследуемого объекта его общая площадь была уточнена (уменьшена на 24,6 кв.м) и составила 50,2 кв.м. Вместе с тем, изменения в части уточненной площади объекта, а также его назначения, в ЕГРН на момент приобретения данного здания ФИО1 в 2021 году и до настоящего времени не внесены.

В ходе проведения необходимых измерений и сопоставления данных фактических размеров с представленной документацией в рамках экспертного строительно-технического исследования объекта капитального строительства экспертом сделан вывод, что объект исследования в период с 26.09.2018 (дата технической инвентаризации здания Пролетарским (с) филиалом ГУПТИ РО) по дату обследования (22.03.2023) был реконструирован. Анализом объемно-планировочных показателей объекта исследования установлено, что результате проведенной реконструкции и уточнения размеров в ходе натурного обследования объекта площадь дома увеличилась на 43,8 кв.м (с 50,2 кв.м до 94,0 кв.м) и фактически в настоящее время составляет 94,0 кв.м.

В результате проведенной реконструкции произошло увеличение площади здания на 43,8 кв.м за счет строительства пристройки, перепланировки имеющейся площади и уточнения внутренних размеров.

Согласно экспертному заключению № от 20.04.2023 на момент натурного обследования объект исследования в реконструированном состоянии эксплуатируется в качестве индивидуального жилого дома.

Согласно техническому плану здания от 27.09.2023, составленному кадастровым инженером ФИО3, по состоянию на 27.09.2023 общая площадь рассматриваемого здания после проведенной реконструкции составляет 94,0 кв.м.

Согласно заключению кадастрового инженера, содержащемся в техническом плане здания от 27.09.2023, указанный технический план выполнен в результате реконструкции ОКСа, а именно изменения площади и назначении объекта (жилого дома) расположенного по адресу: 

<

адрес>.

В соответствии с п.2 Приложения N 2к Приказу Росреестра от 23 октября 2020 года N П/0393 «Площадь здания, площадь сооружения, основной характеристикой которых является площадь, площадь помещения или машино-места определяются на основании натурных измерений такого объекта как площадь простейшей геометрической фигуры (например, прямоугольник, трапеция, прямоугольный треугольник) или путем разбивки такого объекта на простейшие геометрические фигуры и суммирования площадей таких фигур (с округлением до 0,1 квадратного метра)». Таким образом, площадь здания КН № определяется как S= Sl+S2+S3+S4+S5= 10,7+30,1 + 18,8+29,3+5,1=94,0 кв.м.

Согласно характеристикам объекта недвижимости, приведенным в техническом плане: назначение здания - жилой дом; материал стен - из природного камня; год завершения строительства - 1972; площадь объекта недвижимости - 94,0 кв.м.

Таким образом, рассматриваемое нежилое здание с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, принадлежащее истцу, в реконструированном виде фактически является индивидуальным жилым домом и представляет собой структурно обособленное жилое помещение.

В целях оформления проведенной реконструкции и последующей регистрации права собственности в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Истец обратился в администрацию Пролетарского городского поселения, представив уведомление об окончании реконструкции от 30.08.2023.

Ответом администрации Пролетарского городского поселения № от 04.09.2023 вышеуказанное уведомление оставлено без рассмотрения, поскольку истцом ранее не направлялось уведомление о планируемой реконструкции здания по адресу: 

<

адрес>. Таким образом, органом власти фактически отказано истцу в предоставлении муниципальной услуги «Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию», то есть он ограничен в возможности регистрации своих прав на объект недвижимости в общеустановленном порядке. Иным путем, кроме обращения в суд, истец лишен возможности признать право собственности на самовольную постройку.

В соответствии с экспертным заключением № от 20.04.2023 исследуемый объект - одноэтажное капитальное строение простой конфигурации, расположенное по адресу: 

<

адрес>, состоит из нескольких комнат и помещений вспомогательного назначения. Целевое назначение объекта – коммунально-бытовое (жилой дом), функциональное назначение - основное (для постоянного проживания). По своему целевому и функциональному назначению объект исследований в реконструированном состоянии является индивидуальным жилым домом, соответствие которого законодательным нормативам определяется и регламентировано сводом правил СП 55.13330.2011 «Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001». Исследуемый объект признан пригодным для постоянной эксплуатации с требуемым эксплуатационным режимом. Строительные конструкции находятся в исправном состоянии, не угрожают жизни и здоровью людей и не ущемляют права третьих лип, признаны капитальными, обеспечивающими безопасную эксплуатацию. Обследуемый объект соответствует строительным, санитарно-гигиеническим и противопожарным требованиям.

На основании вышеизложенного, истец просит сохранить в реконструированном и перепланированном состоянии здание с кадастровым номером 61:31:0110471:111, расположенное по адресу: 

<

адрес>, с назначением: жилое, наименованием: жилой дом, с площадью 94,0 кв.м.

Признать за ФИО1 право собственности на жилой дом с кадастровым номером №, площадью 94,0 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, в реконструированном и перепланированном виде.

Истец ФИО1 и его представитель ФИО2 по доверенности о времени и месте судебного разбирательства извещены в порядке, предусмотренном ст. 113 ГПК РФ, что подтверждено конвертом и почтовым уведомлением, в судебное заседание не явились, посредством заявления просили рассмотреть дело в их отсутствие, исковые требования поддерживают в полном объеме.

Ответчик, Администрация Пролетарского городского поселения Пролетарского района Ростовской области, о времени и месте судебного разбирательства извещен в порядке, предусмотренном ст. 113 ГПК РФ, что подтверждено распиской, представитель в назначенное судом время не явился.

Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся сторон.

В соответствии с частью 1 статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В силу ст. 195 ГПК РФ суд основывает свое решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании, оценивая все доказательства, представленные суду в совокупности. 

Изучив материалы дела, исследовав и оценив доказательства, судом установлено следующее. 

В соответствии с частью 1 пункта 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства в силу пункта 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных этой статьей.

В силу пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам отнесены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также иные, указанные в статье объекты прав.

В соответствии с Федеральным законом от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» органы местного самоуправления осуществляют муниципальный контроль за соблюдением требований, установленных муниципальными правовыми актами, федеральных законов, законов субъекта.

В соответствии со статьей 16 Закона № 131-ФЗ к вопросам местного значения отнесены, в том числе осуществление муниципального земельного контроля в границах муниципального, городского округа, осуществление в случаях, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации, осмотров зданий, сооружений и выдача рекомендаций об устранении выявленных в ходе таких осмотров нарушений.

Согласно положений части 11 статьи 55.24 Градостроительного кодекса Российской Федерации, орган местного самоуправления при наличии нарушений требований законодательства Российской Федерации к эксплуатации зданий по результатам их осмотра направляет лицам, ответственным за эксплуатацию зданий, рекомендации о мерах по устранению выявленных нарушений.

В соответствии со статьей 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция - это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.Исходя из статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

Для получения соответствующего разрешения на строительство (реконструкцию) объекта необходимо представить перечень документов, установленных пунктом 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Соответственно, разрешение на строительство (реконструкцию), выданное в соответствии с вышеуказанными положениями Градостроительного кодекса Российской Федерации является единственным законным основанием по осуществлению строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

Частью 1 статьи 55.25 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что в случае, если иное не предусмотрено федеральным законом, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, является собственник здания, сооружения или лицо, которое владеет зданием, сооружением на ином законном основании (на праве аренды, хозяйственного ведения, оперативного управления и другое) в случае, если соответствующим договором, решением органа государственной власти или органа местного самоуправления установлена ответственность такого лица за эксплуатацию здания, сооружения, либо привлекаемое собственником или таким лицом в целях обеспечения безопасной эксплуатации здания, сооружения на основании договора физическое или юридическое лицо.

Согласно пункта 1 статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения.

В силу статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как установлено подпунктом 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации, собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Необходимо также учитывать, что на основании части 1 статьи 36 ГрК РФ правовой режим земельных участков, равно как и всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, определяется градостроительным регламентом. В соответствии со статьями 37 и 38 ГрК РФ в градостроительном регламенте также указываются виды разрешенного использования и предельные параметры объектов капитального строительства. При этом каких-либо исключений в отношении видов разрешенного использования и параметров разрешенного строительства объектов вспомогательного использования ГрК РФ не предусматривает.

В силу положений пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для данных целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Исходя из системного анализа указанных норм права, статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не устанавливая запрета на признание права собственности на самовольную постройку, определяет условия возникновения указанного права, а именно: наличие прав на земельный участок, на котором находится самовольная постройка, отсутствие нарушения прав и законных интересов других лиц, отсутствие угрозы жизни или здоровью граждан, принятие заявителем мер к легализации постройки.

Пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с пунктом 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Судом установлено, что ФИО1 на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 21943 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов; виды разрешенного использования - хранение и переработка сельскохозяйственной продукции, расположенный по адресу: 

<

адрес> и расположенные на нём 4 нежилых здания, имеющие аналогичный адрес: кадастровый №, общей площадью 313,1 кв. м; кадастровый №, общей площадью 176,2 кв.м; кадастровый №, общей площадью 110,0 кв.м; кадастровый №, общей площадью 74,8 кв.м.

Истцом за время эксплуатации была произведена реконструкция нежилого здания с кадастровым номером №, общей площадью 74,8 кв.м, в результате которой указанное здание фактически стало жилым помещением (в нем созданы все необходимые условия для постоянного проживания граждан).

В результате проведенной реконструкции произошло увеличение площади здания на 43,8 кв.м за счет строительства пристройки, перепланировки имеющейся площади и уточнения внутренних размеров.

Из материалов дела видно, что истец в порядке досудебного урегулирования спора обращался к главе администрации Пролетарского городского поселения Пролетарского района Ростовской области с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Истцу было отказано на основании ст. 55 Градостроительного кодекса РФ от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ в предоставлении муниципальной услуги, в виду отсутствия необходимых документов, а именно: разрешения на строительство, акта приёмки объекта капитального строительства и т.д.

Указанный объект капитального строительства (жилой дом) был реконструирован ФИО1 без надлежащего получения разрешения на реконструкцию. 

Согласно экспертному заключению № от 20.04.2023 на момент натурного обследования объект исследования в реконструированном состоянии эксплуатируется в качестве индивидуального жилого дома.

Согласно техническому плану здания от 27.09.2023, составленному кадастровым инженером ФИО3, по состоянию на 27.09.2023 общая площадь рассматриваемого здания после проведенной реконструкции составляет 94,0 кв.м.

Согласно заключению кадастрового инженера, содержащемся в техническом плане здания от 27.09.2023, указанный технический план выполнен в результате реконструкции ОКСа, а именно изменения площади и назначении объекта (жилого дома) расположенного по адресу: 

<

адрес>.

В соответствии с экспертным заключением № от 20.04.2023 исследуемый объект - одноэтажное капитальное строение простой конфигурации, расположенное по адресу: 

<

адрес> состоит из нескольких комнат и помещений вспомогательного назначения. Целевое назначение объекта – коммунально-бытовое (жилой дом), функциональное назначение - основное (для постоянного проживания). По своему целевому и функциональному назначению объект исследований в реконструированном состоянии является индивидуальным жилым домом, соответствие которого законодательным нормативам определяется и регламентировано сводом правил СП 55.13330.2011 «Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001». Исследуемый объект признан пригодным для постоянной эксплуатации с требуемым эксплуатационным режимом. Строительные конструкции находятся в исправном состоянии, не угрожают жизни и здоровью людей и не ущемляют права третьих лип, признаны капитальными, обеспечивающими безопасную эксплуатацию. Обследуемый объект соответствует строительным, санитарно-гигиеническим и противопожарным требованиям.

Выводы заключения специалиста, представителем ответчика администрацией Пролетарского городского поселения Пролетарского района Ростовской области не опровергнуты, соответствующих доказательств обратного не представлено.

С учетом приведенных выше обстоятельств, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, с учетом того, что земельный участок, на котором расположено реконструированное здание, принадлежит истцу на праве собственности, принцип целевого назначения и вида разрешенного использования земельного участка, закрепленный Земельным кодексом Российской Федерации, а также градостроительные и строительные нормы и правила при реконструкции здания не нарушены, реконструированное помещение не создает угрозу для жизни и здоровья граждан, не нарушает требования пожарной безопасности, санитарных и природоохранных норм и требований, признание о признании за истцом права собственности не нарушает прав и законных интересов третьих лиц, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, удовлетворить в полном объеме. 

Сохранить в реконструированном и перепланированном состоянии здание с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, с назначением: жилое, наименованием: жилой дом, с площадью 94,0 кв.м.

Признать за ФИО1 право собственности на жилой дом с кадастровым номером №, площадью 94,0 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, в реконструированном и перепланированном виде.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Пролетарский районный суд Ростовской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий Е.О. Выродова 

Мотивированное решение составлено – 05 декабря 2023 года.