Дело № 2-219/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Омский районный суд Омской области, в составе председательствующего судьи Бессчетновой Е.Л., при секретаре судебного заседания Теребило И.А., рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Омске 16 февраля 2017 года гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи квартиры, погашении записи, возврате квартиры,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Омский районный суд 

<

адрес> с исковым заявлением к ФИО2 с названными исковыми требованиями, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ответчиком был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>. Цена квартиры, согласно пункту 3 договора составила 500 000 рублей. Расчет по договору должен производиться следующим образом: 47 000 рублей до подписания договора, 453 000 рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Однако, до настоящего времени денежные средства по договору не переданы истцу. Просит суд расторгнуть договор, поскольку оплата по договору не исполнена. В соответствии с частью 3 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, когда покупатель, получивший товар не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе требовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров. На основании пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерба, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. На основании изложенного, уточнив исковые требования, просит расторгнуть договор купли-продажи 

<

адрес> 

<

адрес>, заключенный между продавцом ФИО1 и покупателем ФИО2. Возвратить истцу в собственность квартиру. Взыскать расходы по оплате государственной пошлины. 

В судебном заседании истец ФИО1 уточненные исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении. 

Ответчик ФИО2 в судебном заседании участия не принимала, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежаще. 

Представитель ответчика ФИО2 ФИО12, действующая на основании доверенности, в судебном заседании уточненные исковые требования не признала, представила возражения на исковое заявление, пояснила, что ее доверительница не смогла полностью произвести оплату по договору по причине того, что не получила оплату по договору купли-продажи своей квартиры, расположенной в 

<

адрес>. В настоящее время ее доверительница предпринимает все возможные меры для получения денежных средств и расчета с истцом. Учитывая, что вины ее доверительницы нет в сложившейся ситуации, просила в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме. 

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Премиум класс» ФИО3, действующий на основании доверенности, пояснил, что между обществом с ограниченной ответственностью «Премиум класс» и ФИО6 заключен агентский договор, в соответствии с которым последняя наделена полномочиями совершать операции с недвижимостью за вознаграждение или на договорной основе. ДД.ММ.ГГГГ между обществом и ФИО2 был заключен договор оказания услуг по продаже недвижимости в соответствии с которым, общество взяло на себя обязательство по продаже квартиры ФИО2, расположенной в с. Б. 

<

адрес>. В рамках названного договора был найден покупатель на квартиру и земельный участок. Однако, полный расчет по договору произвести не удалось, в связи с тем, что часть денежных средств в размере 453 000 рублей были взяты в долг у покупателя квартиры риелтором ФИО6 для нужд общества, в связи с трудным материальным положением. В настоящее время предпринимаются попытки для расчета по договору купли-продажи в полном объеме. 

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> в судебном заседании участия не принимал, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще, просили рассмотреть дело в их отсутствие. 

Выслушав лиц, участвующих в деле, свидетеля, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, выступающей в качестве «Продавца», именуемой в дальнейшем «Сторона 1», с одной стороны, и ФИО2, выступающей в качестве «Покупателя», именуемой в дальнейшем «Сторона 2», с другой стороны, заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 37,0 кв.м., находящаяся на первом этаже жилого дома (л.д. 132-133). 

Пунктом 3 названного договора купли-продажи установлена цена приобретаемого недвижимого имущества в размере 500 000 рублей. 

Стороны пришли к соглашению, что расчет по договору должен производится следующим образом: сумму в размере 47 000 рублей «Сторона 2» оплачивает «Стороне 1» до подписания настоящего договора, сумму в размере 453 000 рублей «Сторона 2» обязуется оплатить «Стороне 1» в срок до ДД.ММ.ГГГГ. 

Оплата по договору в сумме 47 000 рублей в порядке, предусмотренном пунктом 3 договора была произведена ответчиком в день подписания договора. 

Истец передала ответчику квартиру, все вещи и документы, а также комплект ключей, о чем свидетельствует акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 134).

Названный договор купли-продажи был в установленном законом порядке зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ №, представленной филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по 

<

адрес>, правообладателем квартиры, площадью 37 кв.м., кадастровый номер объекта – №, расположенной по адресу: 

<

адрес>, является ФИО2. Вид права –собственность. Дата государственной регистрации права – ДД.ММ.ГГГГ. В отношении объекта недвижимости установлено ограничение в виде ипотеки в силу закона на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в пользу ФИО1 (л.д. 21). 

В силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации содержание которой следует усматривать в контексте с пунктом 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу положений части 2 статьи 1 Гражданского кодекса РФ, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основании договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

В силу пункта 1 статьи 9 данного Кодекса граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Аналогичные правила содержатся и в статье 421 Гражданского кодекса РФ, согласно которой граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Пунктами 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была рассчитывать при заключении договора. Согласно п. 3 указанной статьи в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым.

В соответствии с пунктом 1 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

Как следует из существа договора купли-продажи квартиры, получение продавцом от покупателя цены за проданный товар является существенным условием договора купли-продажи, поскольку, продавая товар и передавая его в собственность покупателя, продавец, прежде всего, рассчитывает на получение за него определенной денежной суммы. Для договоров купли-продажи недвижимости цена является существенным условием договора. Соответственно, если покупатель не уплачивает за переданный ему объект недвижимости указанную в договоре купли-продажи цену, продавец в значительной степени лишается того, на что он был вправе рассчитывая при заключении договора, поскольку если бы продавец недвижимости, в том числе квартиры, знал, что он не получит денежные средства по договору купли-продажи, он не заключал бы договор купли-продажи и не передавал бы имущество покупателю.

Как ранее установлено в судебном заседании, что не оспаривалось стороной ответчика, стороны при заключении договора купли-продажи пришли к соглашению, что полный расчет по договору должен был быть произведен в срок до ДД.ММ.ГГГГ. 

В соответствии с требованиями подпункта 2 пункта 1 статьи 161 и пункта 1 статьи 162 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель недвижимого имущества должен предоставить суду письменные доказательства в подтверждение передачи продавцу денежной суммы по договору купли-продажи.

Ранее в судебном заседании ответчик пояснила, что произвести полный расчет по договору купли-продажи, заключенного с истцом в установленный договором срок не представилось возможным по причине не исполнения обязательств обществом с ограниченной ответственностью «Премиум класс» по продаже ее квартиры, расположенной в с. Б. 

<

адрес>.

Из отказного материала №, представленного в материалы дела по запросу суда, усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратилась в прокуратуру 

<

адрес> с заявлением, в котором просила провести проверку по факту не получения денежных средств при продаже квартиры и земельного участка, расположенных в с. Б. 

<

адрес> (л.д. 87).

В ходе проверки, проведенной о/у ОУР ОМВД России по 

<

адрес> лейтенантом полиции ФИО7 было установлено, что ФИО2 проживала по адресу: с. Б. Атмас, 

<

адрес>. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО8 был заключен договор купли-продажи жилой квартиры и земельного участка, расположенных по вышеуказанному адресу. Цена недвижимого имущества составила 610 000 рублей. Условием сделки купли-продажи были следующими: 157 000 рублей ФИО8 передает авансом сразу при подписании договора купли-продажи, а остальные 453 000 рублей, будут переданы в счет материнского капитала. ДД.ММ.ГГГГ ФИО8 передала риелтору ФИО6 денежные средства в размере 157 000 рублей, которые впоследствии были переданы ФИО2 Оставшиеся по договору купли-продажи денежные средства в размере 453 000 рублей по устной договоренности сторон должны были быть переданы в течение месяца со дня подписания договора купли-продажи. Однако, в настоящее время денежные средства в размере 453 000 рублей ФИО2 не переданы, в связи с тем, что риелтором ООО «Премиум класс» ФИО6 у ФИО8 были взяты денежные средства по договору займа в связи с трудным материальным положением. 

ДД.ММ.ГГГГ о/у ОУР ОМВД России по 

<

адрес> лейтенантом полиции ФИО7 вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела по основанию пункта 2 части 1 статьи 24 Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации за отсутствием состава преступления (л.д. 83). 

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля Свидетель №1 подтвердила данные, установленные в ходе проверки, проведенной о/у ОУР ОМВД России по 

<

адрес> лейтенантом полиции ФИО7, дополнительно пояснила, что взяла в долг у ФИО8 денежные средства в размере 453 000 рублей на личные нужды, которые обязалась возвратить в срок до ДД.ММ.ГГГГ, о чем составлена расписка. В установленный срок денежные средства ей не были возвращены по причине трудного материального положения. 

Таким образом, полный расчет по договору купли-продажи не был произведен ответчиком по вине третьих лиц, однако названные возражения ответчика не могут быть приняты во внимание судом, поскольку отношения, сложившиеся между ответчиком и третьими лицами являются самостоятельными обязательствами, не связанные с исполнением договора купли-продажи, заключенного между истцом и ответчиком.

Учитывая приведенные обстоятельства в совокупности, суд приходит к выводу о том, что со стороны покупателя ФИО2 договор купли-продажи исполнен не был, поскольку она не уплатила за квартиру предусмотренную договором купли-продажи цену, продавцом квартиры ФИО1 денежные средства в полном объеме получены не были, что с силу пункта 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации является нарушением сроков платежа за проданный в рассрочку и переданный товар, если иное не предусмотрено договором, и дает продавцу право, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара.

Поскольку, как было указано выше, неоплата покупателем по договору купли-продажи квартиры является существенным нарушением условий договора, при котором вторая сторона - продавец в значительной степени лишается того, на что она вправе была рассчитывать при заключении договора, а именно на получение денежных средств за проданную квартиру, что является основанием для расторжения договора купли-продажи, при таких обстоятельствах, суд полагает, что требования истца о расторжении договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ подлежат удовлетворению. 

В силу разъяснений, данных в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Учитывая изложенное, доводы представителя ответчика ФИО2 – ФИО9 о том, что истцом избран ненадлежащий способ защиты, поскольку истцу необходимо было обратится в суд с требованиями о взыскании денежных средств по договору купли-продажи являются ошибочными, поскольку в данном случае надлежащий способ защиты прав истца, предусмотрен статьей 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, заключающийся в отказе от исполнения договора купли-продажи, что в силу пункта 3 статьи 450 Кодекса влечет его расторжение.

Поскольку договор купли-продажи подлежит расторжению, истец вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, ответчик обязан возвратить в собственность истцу квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>.

В силу части 11 статьи 53 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 60 настоящего Федерального закона.

В соответствии с частью 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Таким образом, расторжение договора купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ является основанием для погашения записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ № о праве собственности ФИО2 на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> ипотеки в силу закона от ДД.ММ.ГГГГ № на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, установленной в пользу ФИО1.

Согласно статьи 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

В соответствии со статьёй 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику, пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Учитывая, что истцом уплачена государственная пошлина в размере 300 рублей, то суд считает возможным взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО2.

Возвратить в собственность ФИО1 квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>.

Настоящее решение является основанием для погашения записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ № о праве собственности ФИО2 на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> ипотеки в силу закона от ДД.ММ.ГГГГ № на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, установленной в пользу ФИО1.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд путем подачи апелляционной жалобы в Омский районный суд Омской области в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме. 

Судья Е.Л. Бессчетнова

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 17 мая 2017 года постановлено:

«Решение Омского районного суда Омской области от 16 февраля 2017 года отменить.

Утвердить мирового соглашение, по условиям которого:

Ответчик ФИО2 перечисляет истцу ФИО1 в счет полной оплаты за квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, приобретенную ответчиком ФИО2 у истца ФИО1 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между истицей ФИО1 и ответчицей ФИО2, денежную сумму в размере задолженности по указанному договору купли-продажи, что составляет 453 000 (Четыреста пятьдесят три тысячи) рублей. Данные денежные средства ответчик ФИО2 перечисляет истцу ФИО1 на банковский счет, указанный истицей ФИО1, в день утверждения судом настоящего мирового соглашения. 

Истец ФИО1 отказывается в полном объеме от заявленных исковых требований о расторжении договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между истицей ФИО1 и ответчицей ФИО2, возвращения указанной квартиры в собственность истца ФИО1

Стороны договариваются, что судебные расходы, понесенные каждой из сторон в связи с рассмотрением данного дела, относятся на счет той стороны, которая фактически понесла расходы.

Производство по гражданскому делу по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи квартиры, погашении записи, возврате квартиры – прекратить.

Разъяснить сторонам, что повторное обращение в суд по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям не допускается».