Дело № 3а-2/2018

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МОРДОВИЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

6 февраля 2018 г. по делу № 3а-2/2018

Верховный Суд Республики Мордовия в составе:

председательствующего Бажанова А.О. ,

при секретаре Пинясовой К.Ю.,

с участием в деле:

административного истца – ФИО1, 

административного ответчика – Государственного комитета имущественных и земельных отношений Республики Мордовия (далее Госкомимущество Республики Мордовия), 

административного ответчика – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия (далее Управление Росреестра по Республике Мордовия), 

заинтересованного лица – федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (далее ФГБУ «ФКП Росреестра»), 

рассмотрев в открытом судебном заседании 06 февраля 2018г. в г.Саранске Республики Мордовия административное исковое заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратился в Верховный Суд Республики Мордовия с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 808 кв.м с кадастровым номером 

<

№>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения здания материально-технического снабжения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости на 01января2012 г. в размере 270000 рублей.

В обоснование иска указал, что является собственником вышеназванного земельного участка.

Кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости определена по состоянию на 01 января 2012г. и составляет 404896 руб. 88 коп.

Административный истец считает кадастровую стоимость земельного участка значительно превышающей рыночную стоимость, что ведёт к завышению размера земельного налога.

Согласно отчёту об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 

<

№> 

<

№> от 04 сентября 2017 г., составленному оценщиком союза «Торгово-промышленная палата Республики Мордовия» ФИО4 рыночная стоимость земельного участка составляет 270000 рублей по состоянию на 01 января 2012г.

По данным основаниям административный истец просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 

<

дата>г.

Административный ответчик Управление Росреестра по Республике Мордовия представил письменные возражения на административное исковое заявление, указав, что не является надлежащим ответчиком, т.е. не имел отношения к определению кадастровой стоимости земельного участка.

Определением Верховного Суда Республики Мордовия от 09ноября2017г. в связи с возникновением вопроса, требующего специальных знаний в области оценочной деятельности, по ходатайству административного истца назначена судебная строительно-техническая экспертиза для установления рыночной стоимости земельного участка, производство которой поручено ФБУПензенская ЛСЭ Минюста России, производство по делу приостановлено до окончания экспертизы и получения заключения эксперта (л.д. 163).

Определением судьи Верховного Суда Республики Мордовия от 12января2018 г. производство по делу возобновлено (л.д. 209).

06 февраля 2018 г. проведение судебной строительно-технической экспертизы прекращено ввиду отказа административного истца от её производства.

Административный истец ФИО1, представитель административного ответчика Госкомимущества Республики Мордовия, представитель административного ответчика Управления Росреестра по Республике Мордовия, представитель заинтересованного лица ФГБУ «ФКП Росреестра» в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены своевременно и надлежащим образом, об отложении судебного заседания не просили. 

Оснований для отложения судебного разбирательства, предусмотренных Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, не усматривается, и суд принял решение о рассмотрении дела в отсутствие указанных лиц.

Рассмотрев дело, суд приходит к следующему.

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости установлено, что право собственности на земельный участок площадью 808 кв.м с кадастровым номером 

<

№>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения здания материально-технического снабжения, расположенный по адресу: 

<

адрес>, зарегистрировано за ФИО1 (л.д. 58-60).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

№> определена в размере 404896 рублей по состоянию на 

<

дата>, сведения о которой внесена в Единый государственный реестр недвижимости 01 января 2015 г. (л.д. 11).

Административный истец представил отчёт 

<

№> об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 

<

№>, подготовленный 04 сентября 2017 г. оценщиком ФИО4, состоящей в трудовых отношениях с союзом «Торгово-промышленная палата Республики Мордовия», согласно которому на 01января 2012 г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

№> определена в размере 270000 рублей (л.д. 22-49).

Согласно части 2 статьи24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 6 постановления от 30июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснил, что с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Исходя из этих законоположений, результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, использование которого является платным, затрагивает права и обязанности административного истца ФИО1, как собственника земельного участка, обязанного платить земельный налог, налоговая база которого согласно пункту 6 статьи 390 Земельного кодекса Российской Федерации определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно абзацу третьему части одиннадцатой статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности и пункту 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Следовательно, ФИО1 вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 

<

№> в суде.

Суд отклоняет отчёт 

<

№> об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 

<

№>, подготовленный 04сентября 2017 г. оценщиком ФИО4

В пункте 20 вышеназванного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации разъяснено, что, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам. В частности, исходя из положений абзаца первого статьи 4, статьи 15, абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности отсутствие в отчете сведений об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика и непредставление иных доказательств, подтверждающих такие обстоятельства, свидетельствуют о том, что данное лицо не является субъектом оценочной деятельности, а составленный им отчет не может расцениваться как допустимое доказательство (статья 60 ГПК РФ, статья 61 КАС РФ).

Пунктами 5, 8, 10, 11 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (далее ФСО № 3), утверждённого приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 299 предусмотрено, что отчёт оценщика должен соответствовать принципам существенности информации, используемой оценщиком, её подтверждаемости. Содержание отчёта об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов. В отчёте должны быть обоснован выбор подходов и методов оценки, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты, изложенная логика процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки; понятны процедуры согласования результатов оценки и выводы, полученные на основании проведенных расчетов по различным подходам; описаны, копии документов, использованных оценщиком, приобщены к отчёту. 

В соответствии с положениями пунктов 10, 20, 22, 23, 26 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (далее ФСО № 7), утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611, оценщиком должны быть исследован рынок в тех сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта; соблюден принцип достаточности объёма исследований оценщиком, подобрано достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и предложений, относящиеся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимые с ним по ценообразующим факторам. Отчёт должен содержать обоснование использования или неиспользования элементов сравнения объекта оценки с объектами-аналогами. Элементы сравнения должны соответствовать перечню обычно используемых. В отчёте должны быть приведены расчёты, согласование результатов оценки недвижимости, полученных с использованием различных методов и подходов, к оценке, и отражение его результатов в отчете об оценке соответствовать требованиям ФСО № 1 и ФСО № 3.

Судом установлено, что оценку произвела оценщик ФИО2, являющаяся членом ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет», включенная в реестр оценщиков за номером 

<

№>, имеющая диплом о профессиональной переподготовке 

<

№> от 31 мая 2014 г., заключившая договор страхования гражданской ответственности оценщика со страховой суммой 3000000 рублей со сроком действия по 12 ноября 2017 г., работающая по трудовому договору в союзе «Торгово-промышленная палата Республики Мордовия», заключившему договор обязательного страхования оценщика со страховой суммой 10000000 рублей со сроком действия по 27июня2018 г.

В отчёте оценщика использованы сведения о сделках по отчуждению земельных участков с кадастровыми номерами 

<

№>, 

<

№>, обозначенных как объекты-аналоги под номерами 2 и 3, соответственно. Сведения из базы данных Росреестра о ценах договоров купли-продажи в отношении объекта-аналога № 2 по состоянию на декабрь2011 г. свидетельствуют, что имеется две удельные цены сделки по отчуждению: 308 рублей за 1 кв.м и 447 рублей за 1 кв.м. Сведения из базы данных Росреестра о ценах договоров купли-продажи в отношении объекта-аналога № 3 по состоянию на июнь 2011 г. свидетельствуют, что имеется две удельные цены сделки по отчуждению: 283 рубля за 1 кв.м и 3 457 рублей за 1 кв.м.

В отчёте оценщика не обосновано, почему из указанных вариантов цен отчуждения объекта-аналога № 2 выбрана удельная цена 447 рублей за 1 кв.м, а в отношении объекта-аналога № 3 - 283 рубля за 1 кв.м. Отклонение удельной цены сделок купли-продажи в отношении объекта-аналога № 2 - 308 рублей за 1 кв.м и в отношении объекта-аналога № 3 – 3 457 рублей за 1 кв.м не обосновано, что является нарушением требований ФСО № 3 и ФСО № 7.

С учётом изложенного суд считает, что отчёт оценщика не может быть признан обоснованным, достоверным доказательством.

Кроме того из Управления Росреестра по Республике Мордовия были истребованы договоры купли-продажи в отношении объектов-аналогов, сведения из которых, в том числе о цене договоров, отражены в базе данных Росреестра России. Сравнение сведений о цене договоров купли-продажи, содержащихся в базе данных Росреестра России, с ценами, указанными в договорах от 29 июня 2011 г., от 29 декабря 2011 г., заключенных в отношении земельных участков объектов-аналогов № 2 и № 3, показало, что цена сделок из базы данных Росреестра России не совпадает с ценой реально имевших место сделок.

Таким образом, в основу отчёта оценщика о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 

<

№> положены недостоверные сведения о средневзвешенной рыночной стоимости квадратного метра земельного участка, так как они определены на основании данных о цене договоров объектов-аналогов, противоречащих цене реально имевших место в действительности договоров купли-продажи. 

Следовательно, отчёт оценщика о рыночной стоимости земельного участка не может быть признан достоверным, основанным на имевших место в действительности договорах купли-продажи объектов-аналогов, подтверждаемых и однозначно толкуемых сведениях об этих договорах. 

Производство по судебной строительно-технической экспертизе, назначенной с целью определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 

<

№> по состоянию на 01 января 2012 г., было прекращено в связи с отказом административного истца оплатить расходы, связанные с производством экспертизы.

Стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце (часть 5 статьи 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно статье 176 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным. Суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Так как по делам об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка бремя доказывания лежит на административном истце, суд исходит из того, что последним не представлены необходимые, достаточные, достоверные и допустимые доказательства рыночной цены земельного участка с кадастровым номером 

<

№> по состоянию на 01января 2012 г.

Так как административный истец не представил суду доказательства, устанавливающие в отношении земельного участка с кадастровым номером 

<

№> его рыночную стоимость на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, административное исковое заявление ФИО1 подлежит оставлению без удовлетворения.

Согласно части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, в связи с чем судебные расходы, понесённые ФИО1, возмещению не подлежат, т.к. в удовлетворении административного иска отказано.

Руководствуясь статьями 174, 180 249, 297, 298 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Верховный Суд Республики Мордовия

решил:

в удовлетворении административного искового заявления ФИО1 к Государственному комитету имущественных и земельных отношений Республики Мордовия и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 808 кв.м с кадастровым номером 

<

№>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения здания материально-технического снабжения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01января2012 г. в размере 270000 рублей, отказать.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Верховного Суда Республики Мордовия в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Верховного Суда

Республики Мордовия А.О. Бажанов

Мотивированное решение изготовлено 12 февраля 2018 г.