ВЕРХОВНЫЙ СУД

РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

судья Калмыкова С.С.

УИД 04RS0007-01-2024-004960-08

№ дела в суде 1-ой инстанции 2-25/2025

поступило 17 сентября 2025 г.

дело № 33-2560/2025

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

01 декабря 2025 года г.Улан-Удэ

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Бурятия в составе:

председательствующего судьи Рабдановой Г.Г.,

судей коллегии Базарова В.Н., Холонгуевой О.Р.,

при секретаре Хам Л.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к АО СЗ "БЕСТ ПЛЮС" о защите прав потребителей,

по апелляционной жалобе генерального директора АО СЗ "БЕСТ ПЛЮС" ФИО3 на решение Железнодорожного районного суда г. Улан-Удэ от 22.07.2025 года, которым

исковые требования ФИО1, ФИО2 к АО Специализированный застройщик «БЕСТ ПЛЮС» о защите прав потребителей были удовлетворены.

С АО СЗ «БЕСТ ПЛЮС» в пользу ФИО1 взысканы денежные средства в размере 1 585 500,53 руб., неустойка в размере 527 423,53 руб., компенсация морального вреда в размере 20 000 руб., штраф в размере 1 066 462,03 рубля, в пользу ФИО2 взысканы денежные средства в размере 588 618,43 руб., неустойка в размере 216 830,62 руб., компенсация морального вреда в размере 20 000 руб., штраф в размере 412 724,52 руб.

На истцов ФИО1 и ФИО2 возложена обязанность возвратить товар в течении 30 календарных дней с момента получения денежных средств, путем предоставления ответчику доступа к названному товару в целях его демонтажа и самовывоза либо только самовывоза в случае самостоятельного демонтажа указанного товара.

С ответчика в бюджет МО г. Улан-Удэ взыскана госпошлина в размере 44 184 рубля.

Заслушав доклад судьи Рабдановой Г.Г., ознакомившись с материалами дела, доводами апелляционной жалобы, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Обращаясь в суд, истцы ФИО1, ФИО2 просили с учетом уточнения взыскать с АО СЗ «БЕСТ ПЛЮС» в пользу ФИО1 сумму уменьшения цены договора в размере 1 585 500,53 руб., неустойку за период с 01.07.2023 по 21.03.2024 в размере 527 423,53 руб., компенсацию морального вреда в размере 20 000 руб., штраф в размере 50 % от суммы, присужденной судом за несоблюдение требований потребителя. В пользу ФИО2 сумму уменьшения цены договора в размере 588 618,43 руб., неустойку за период с 01.07.2023 по 21.03.2024 в размере 216 830,62руб., компенсацию морального вреда в размере 20 000 руб., штраф в размере 50 % от суммы, присужденной судом за несоблюдение требований потребителя.

Исковые требования мотивированы тем, что 16.12.2020 между ФИО1 и ответчиком был заключен договор об участии в долевом строительстве № ..., по которому ответчик в срок и своими силами и (или) с привлечением третьих лиц обязался построить объект долевого строительства – многоэтажный жилой дом, а истец уплатить обусловленную договором цену (7 692 300 руб.) и принять объект долевого строительства 4-х комнатную квартиру, площадью 122,1 кв.м., расположенный по адресу: г.Улан-Удэ, 

<

...>. Между сторонами Акт приема-передачи квартиры не подписан в связи с выявленными недостатками, которые до настоящего времени не устранены.

13.05.2020 г. между ФИО2 и ответчиком заключен аналогичный договор № ... по которому истец профинансировала объект долевого строительства 2-х комнатную квартиру, площадью 69,6 кв.м., расположенную по адресу: г. Улан-Удэ, 

<

...>, кв.16 в размере 4 106 400 руб. При приемке квартиры истцом в акте указаны недостатки, которые до настоящего времени не устранены. В досудебном порядке проведен осмотр квартир и получено заключение специалиста ООО ЭПО «Веда», согласно которому в квартирах истцов имеются недостатки, рассчитана стоимость восстановительного ремонта. Повторно направленная в адрес ответчика претензия оставлена без удовлетворения. Истцы просят взыскать неустойку за нарушение сроков устранения недостатков.

В судебном заседании истцы ФИО2, ФИО1, представитель ФИО4 в интересах последней уточненные исковые требования поддержали в полном объеме.

Представитель ФИО5 в интересах АО СЗ «Бест Плюс» иск не признала.

Остальные стороны в судебное заседание не явились, извещены надлежаще.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе генеральный директор АО СЗ "БЕСТ ПЛЮС" ФИО3 просит отменить решение суда первой инстанции. В обоснование своих доводов указывает, что суд первой инстанции не перепроверил размер неустойки, не дал оценку доводам и расчету неустойки ответчика, тем самым привел к неосновательному обогащению ФИО1 и ФИО2 Ссылается на то, что возникшие правоотношения регулируются специальнойя нормой, а именно ч. 8 ст. 7 Закона № 214-ФЗ Закона об участии в долевом строительстве, где указано, что неустойка начисляется в размере одной трехсотой (для граждан в двойном размере) ставки рефинансирования ЦБ РФ, действовавшей в период нарушения от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков. В период с 1 июля 2023 г. до 30 июля 2025 г. включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве исчисляется, исходя из текущей ключевой ставки ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки ЦБ РФ, действовавшей по состоянию на 01.07.2023 г. Считает, что истцы не заявляли требования о расторжении договора долевого участия, а предъявили требование о возмещении стоимости устранения недостатков, следовательно, неустойка должна была быть рассчитана не от суммы договора, а от суммы устранения недостатков. Суд должен был взыскать неустойку не с 01.07.2023 г., а с 15.07.2024 г. для ФИО1 и с 21.06.2024 г. с ФИО2, поскольку ФИО1 заявила требования об оплате стоимости строительных недостатков 05.07.2024 г., а ФИО2 11.06.2024 г. Кроме того, в указанный период действовал мораторий на взыскание неустойки. Также ссылается на то, что неправильно исчислен штраф. По первоначальным требованиям истцов об устранении недостатков штраф подлежал исчислению по постановлению № 326 от 18.03.2024 г., исходя из текущей ключевой ставки, но не выше ключевой ставки Центробанка. По требованиям же об уплате стоимости строительных недостатков штраф начислению не подлежал, поскольку период для добровольного удовлетворения истек в период моратория с 22.03.2024 г. Более того, размер штрафа предусмотрен законом в размере 5% от присужденной судом суммы. Судом не применены положения ст. 333 ГК РФ о снижении неустойки, завышена компенсация морального вреда. Неправильно с учетом НДС взыскана сумма для устранения недостатков. Застройщик находится на упрощенной системе налогообложения, НДС истцам не выставлялся, последние его не оплачивали. Необоснованно взыскана стоимость изменения планировки квартиры ФИО1, поскольку такие изменения не привели к ухудшению качества или непригодности для проживания. Изменения, вступившие в силу с 01.01.2025 г. ограничивают размер взыскания 3% от цены договора. Кроме того, суд не предоставил отсрочку до 31.12.2025 г.

В суде апелляционной инстанции представитель ФИО5 в интересах ООО «БЕСТ ПЛЮС» доводы апелляционной жалобы поддержала.

Истцы ФИО2, ФИО1, представитель истцов ФИО4 возражали против доводов апелляционной жалобы.

Остальные участники процесса в судебное заседание не явились, были извещены надлежащим образом.

Судебная коллегия в соответствии со ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц. При этом суд исходит из надлежащего извещения участников процесса о рассмотрении дела судом апелляционной инстанции, в том числе путем размещения соответствующей информации на сайте Верховного Суда РБ в соответствии с положениями ч. 2.1 ст. 113 ГПК РФ. Сведений об уважительности причин неявки стороны не представили, а в соответствии с пунктом 1 статьи 35 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами, в связи с чем судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав явившихся лиц, проверив решение суда, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Законом об участии в долевом строительстве регулируются отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве (здесь и далее в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 9 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В силу части 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве).

Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором (пункт 5 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве).

По смыслу названной правовой нормы, в пределах гарантийного срока устанавливается ответственность застройщика за недостатки (дефекты) выполненных работ, выявленных в пределах гарантийного срока.

В соответствии с частью 6 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

Согласно части 8 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве (в редакции на момент возникновения спорных правоотношений) за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, застройщик уплачивает гражданину - участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей". Если недостаток (дефект) указанного жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается как процент, установленный пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей", от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта).

В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства, одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 16.12.2020 г. между ООО СЗ «Бест-Плюс» (застройщик) и ФИО1 (дольщик) заключен договор об участии в долевом строительстве № ..., по условиям которого застройщик принял обязательство осуществить строительство многоэтажного жилого дома, с нежилыми помещениями и с подземной автостоянкой по 

<

...> в Железнодорожном районе г.Улан-Удэ, а дольщик профинансировать строительство части этого жилого дома в объеме одной 4-х комнатной квартиры № 

<

...>, общей площадью 122,1 кв.м., в т.ч. площадь балкона 2,2 кв.м. и 1,3 кв.м. Стоимость долевого участия составила 7 692 300 рублей.

Аналогичным образом 13.05.2020 г. между ООО СЗ «Бест-Плюс» (застройщик) и ФИО6 (дольщик) заключен договор об участии в долевом строительстве № ..., по условиям которого застройщик принял обязательство осуществить строительство многоэтажного жилого дома, с нежилыми помещениями и с подземной автостоянкой по 

<

...> в Железнодорожном районе г.Улан-Удэ, а дольщик профинансировать строительство части этого жилого дома в объеме одной квартиры 

<

...>, секция Б, общей площадью 69,6 кв.м., в т.ч. площадь балкона 1,3 кв.м. Стоимость долевого участия составила 4 106 400 рублей. 13.07.2020 и 13.05.2021 между сторонами были подписаны дополнительные соглашения к договору.

Оплата дольщиками по договору произведена в полном объёме. Срок ввода жилого дома в эксплуатацию 2 кв. 2022 г. Акты приема - передачи квартир от 04.12.2023 г., 15.03.2024 г. дольщиками не подписаны в связи с выявленными строительными недостатками.

В досудебном порядке истцы обратились к ответчику с претензиями, в которых изначально содержались требования о безвозмездном устранении недостатков, а впоследствии о соразмерном уменьшении цены договора, которые оставлены со стороны ООО "Специализированный застройщик "БЕСИ ПЛЮС" без удовлетворения.

В связи с оспариванием стоимости устранения недостатков судом была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, дополнительная судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которых было поручено экспертам АНО «Независимая экспертиза».

В ходе проведения исследования экспертом было установлено наличие недостатков, возникших вследствие несоблюдения требований нормативно-технических документов при проведении застройщиком строительно-монтажных и отделочных работ в квартирах истцов.

Согласно локальному сметному расчету (смета) № ..., стоимость ремонтно-восстановительных работ по устранению выявленных недостатков квартиры ... (ФИО1) по адресу: г. Улан-Удэ, 

<

...> по состоянию на 1-й квартал 2025 г., с учетом стоимости строительных материалов составляет 1 204 793,33 рублей. По квартире № ... (ФИО2) стоимость ремонтно-восстановительных работ по устранению выявленных недостатков составила 574 676,09 рублей.

Согласно дополнительного заключения АНО «Независимая экспертиза» № ... от 23.06.2025 г. на основании локального сметного расчета № ..., стоимость установки входной двери в квартире № ... для замены, исходя из фактических размеров по состоянию на 1-й квартал 2025 г., с учетом (минусом) ранее подсчитанной стоимости работ и материалов составляет 13 212,22 рубля. Стоимость ремонтно-строительных работ для устранения выявленных недостатков по устройству внутриквартирных кирпичных перегородок, согласно локальному сметному расчету № ..., по состоянию на 1-й квартал 2025 г. с учетом (минусом) ранее подсчитанной стоимости работ и материалов составляет 360 543,68 руб. Для устранения выявленных недостатков (дефектов) по протечке системы отопления с учетом стоимости строительных материалов составляет 6 951,30 рублей. Итого 1 585 500,53 рубля.

Согласно дополнительного заключения АНО «Независимая экспертиза» № ... от 23.06.2025 г. стоимость установки входной двери для замены в квартире № ..., исходя из фактических размеров по состоянию на 1-й квартал 2025 г., согласно локального сметного расчета № ..., с учетом (минусом) ранее подсчитанной стоимости работ и материалов составляет 13 942, 34 рубля. Итого, 588 618,43 рубля.

Суд первой инстанции принял указанные заключения как допустимые доказательства по делу, поскольку экспертные заключения соответствует требованиям, предъявляемым к заключению эксперта, экспертиза проведена экспертом, имеющим соответствующий стаж работы в экспертной деятельности, заключение содержит обоснование и выводы на поставленные судом вопросы, эксперт предупрежден об ответственности по ст. 307 УК РФ.

Не усмотрев оснований для освобождения застройщика от ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, учитывая заключение эксперта, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что с ответчика в пользу истца ФИО1 подлежат взысканию денежные средства в размере 1 585 500,53 рубля, в пользу истца ФИО6 588 618, 43 рубля.

Суд апелляционной инстанции указанные выводы суда первой инстанции находит правильными, поскольку предоставленными в материалы дела доказательствами подтверждается факт передачи объектов по договору (квартир) с наличием недостатков (ухудшений качества объекта), которые не были устранены, что является основанием для взыскания с ответчика в пользу истцов стоимости соразмерного уменьшения цены.

Доводы апелляционной жалобы о необоснованном возмещении стоимости изменения планировки квартиры ФИО1 (№ 157) на сумму 360 543, 68 рублей коллегия отклоняет по следующим основаниям.

Согласно статье 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (часть 1).

Как следует из заключения дополнительной судебной строительно-технической экспертизы АНО «Независимая экспертиза» № ... от 23.06.2025 г. при фактическом осмотре квартиры № ... и анализа проектной документации установлено, что монтаж межкомнатной кирпичной перегородки (между жилой комнатой, кухней и коридором в осях 3В-4В–Вв-Гв), а также кирпичной перегородки санитарного узла, расположенного в осях 3В-4В-Ав-Бв, выполнены с отступлением от планировочных решений, предусмотренных договором и проектных решений.

Из договора участия в долевом строительстве № ... от 16.12.2020 г. не следует, что стороны договорились о праве застройщика вносить изменения в проектную документацию и технические характеристики многоквартирного дома.

При таких обстоятельствах требования истца ФИО1 о возмещении стоимости изменения планировки квартиры № ... в целях приведения квартиры в соответствие с проектной документацией, являются обоснованными.

Доводы апелляционной жалобы о необоснованном включении НДС в стоимость устранения недостатков коллегия отклоняет, поскольку расходы истцов по устранению недостатков являются их убытками, которые они должны понести для восстановления нарушенного права и которые ст. 15 ГК РФ отнесены к реальному ущербу. Их размер может определяться на основании сведений о средней стоимости работ по их устранению. Для определения такой средней стоимости не могут приниматься расценки, которые применяют организации, освобожденные от уплаты НДС, обязанность уплаты которого, согласно положениям ст. 143 НК РФ, является общим правилом, а освобождение от него - лишь исключением из такого правила. В связи с этим указанное в локальном сметном расчете эксперта значение НДС обоснованно включено судом первой инстанции при расчете размера убытков.

Заявляя требования о взыскании неустойки за нарушение сроков устранения недостатков, что следует из искового заявления, истцы ссылались на невыполнение требований об устранении недостатков, указанных в листе осмотра квартиры ФИО1 от 24.05.2023 г. и в дефектном акте ФИО6 от 29.06.2023 г.

Периоды начисления неустойки уточнялись 24.04.2025 г., 22.07.2025 г. Итого, неустойку за неустранение недостатков просили взыскать за период с 01.07.2023 г. по 21.03.2024 г. в пользу ФИО1 в сумме 527 423,53 рублей, в пользу ФИО6 в сумме 216 830, 62 рубля, исходя из цены договора.

Расчет неустойки является неверным, произведен без учета положений ч.8 ст. 7 ФЗ от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ, предусматривающей взимание неустойки от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), а не от цены договора долевого участия.

Основание принимать при расчете стоимость по договору не имелось, поскольку на непригодность квартир для проживания истцы не ссылались, доказательств тому в материалы дела не представлено.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 г. N 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве", установлено, что в период с 1 июля 2023 г. до 30 июня 2025 г. включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных частью 6 статьи 5, частью 2 статьи 6, частями 2 и 6 статьи 9, а также подлежащих уплате с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ, в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные пунктом 1 настоящего постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 1 июля 2023 г.

В период с 1 июля 2023 г. до 21.03.2024 г. размер неустойки (штрафа, пени) исчисляется исходя из ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации в размере 7,5%.

Требование об устранении недостатков ФИО1 было заявлено 24 мая 2023 г., ФИО2 аналогичное требование было заявлено 29.06.2023 г.

Период расчета с 01.07.2023 г. по 21.03.2024 г. (вне моратория) в данном случае исчислен неправильно, без учета требований "е" пункта 1 постановления Правительства Российской Федерации от 23 марта 2022 г. N 442 "Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства", согласно которого застройщик удовлетворяет требование о безвозмездном устранении выявленных недостатков в срок не более 60 календарных дней со дня подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, а в случае обнаружения существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства - в срок не более 60 календарных дней со дня составления в соответствии с подпунктом "л" настоящего пункта акта осмотра с участием специалиста.

В данном случае передаточные акты подписаны не были, однако судебная коллегия полагает, что применительно к истцу ФИО1 недостатки надлежало устранить до 23.07.2023 г. включительно, применительно к истцу ФИО2 надлежало устранить до 28.08.2023 г. включительно, т.е. с 61 дня с даты предъявления требований.

Таким образом, судебная коллегия определяет подлежащей взысканию неустойку в пользу ФИО1 в размере 78 443, 64 рубля, исходя из следующего расчета:

-1 585 500, 53 х 7,5% \ 365 х 161 день (24.07.23 по 31.12.23)=52 451, 83 рубля.

-1 585 500, 53 х 7,5% \ 366 х 80 дней (01.01.24 по 21.03.24) = 25991, 81 рубль.

В пользу ФИО2 в размере 24 768, 10 рублей, исходя из следующего расчета:

-588 618,43 х 7,5% \ 365 х 125 дней (29.08.23 по 31.12.23) = 15 118, 62 рубля.

-588 618,43 х 7,5% \ 366 х 207 дней (01.01.24 по 21.03.24) =9 649, 48 рублей.

Оснований для уменьшения указанного размера неустойки по правилам ст. 333 ГК РФ судебная коллегия не усматривает.

Положение данной правовой нормы закрепляет право суда уменьшить размер подлежащей взысканию неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, в целях установления баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и допущенным им нарушением, с учетом характера нарушения, его длительности, и поведения ответчика при исполнении соответствующего обязательства. Таковых оснований не усмотрено.

Также судебная коллегия не усматривает оснований для ограничения ответственности застройщика в пределах 3% от стоимости договоров участия в долевом строительстве в связи с изменениями законодательства.

Федеральным законом от 26 декабря 2024 г. N 482-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" статья 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ дополнена частью 4, согласно которой при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения данной части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 указанного Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ.

Указанные изменения, внесенные в часть 4 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", вступили в силу с 1 января 2025 г.

В силу пункта 5 статьи 6 Федерального закона от 26 декабря 2024 г. N 482-ФЗ положения части 4 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу указанного Федерального закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 1 января 2025 г.

Поскольку спорные правоотношения между сторонами возникли в мае-июне 2023 г., когда истцы ФИО1 и ФИО7 обратилась к ответчику с претензиями об устранении недостатков и в июне-июле 2024 г., когда обратилась с требованиями об оплате стоимости недостатков, и именно в указанные периоды у застройщика возникла обязанность перед истцами, оснований для применения положений части 4 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-Ф не имеется.

Доводы апелляционной жалобы о том, что сумма взысканной с ответчика компенсации морального вреда необоснованно завышена, определена без учета требований разумности и справедливости основаны на ошибочном толковании действующего законодательства.

Согласно статье 151 Гражданского кодекса Российской Федерации, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

В силу статьи 15 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 28 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 4 декабря 2013 г., достаточным условием для удовлетворения иска гражданина - участника долевого строительства о компенсации морального вреда является установленный факт нарушения прав потребителя.

Тем самым, законодатель освободил истца от необходимости доказывания в суде факта своих физических и нравственных страданий.

Суд взыскал с ответчика в пользу истцов компенсацию морального вреда в размере 20 000 рублей каждому. При этом, в соответствии с правилами статьи 1101 Гражданского кодекса Российской Федерации судом учтены требования разумности и справедливости, приняты во внимание степень и характер нравственных страданий потребителя.

Оснований для переоценки данных выводов суда у судебной коллегии не имеется.

Вопреки доводам апелляционной жалобы о несогласия с решением в части взыскания штрафа, коллегия находит в целом правильным выводы суда первой инстанции о взыскании штрафа в соответствии с Законом РФ «О защите прав потребителей», не соглашаясь при этом с его размером.

Согласно пункту 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Федеральным законом от 8 августа 2024 г. N 266-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный Закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" часть 9 статьи 4 дополнена предложением следующего содержания: "При этом настоящим Федеральным законом устанавливается исчерпывающий перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности (в том числе неустоек (штрафов, пеней), процентов), связанных с заключением, исполнением, изменением и (или) прекращением договора".

Также статья 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ была изложена в новой редакции, и пункт третьей содержит положения о том, что при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере 5% от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

В силу статьи 2 Федерального закона от 8 августа 2024 г. N 266-ФЗ при определении размера неустоек (штрафов, пеней), подлежащих начислению за период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств (в том числе за нарушения сроков исполнения обязательств) по договорам участия в долевом строительстве, заключенным до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, применяются положения части 9 статьи 4, части 8 статьи 7 и статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ.

Федеральный закон от 8 августа 2024 г. N 266-ФЗ вступил в силу с 1 сентября 2024 г.

Поскольку неоднократные заявления, претензии истцов, направленные в адрес застройщика в 2023 г. после истечения срока действия моратория, установленного Постановлением N 479 и до начала действия нового моратория, установленного Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 марта 2022 N 326, в установленный законом срок удовлетворены не были, истцы с настоящими требованиями обратились 15.07.2024 г., штраф подлежит взысканию в соответствии с положениями Закона о защите прав потребителей, регулирующего спорные правоотношения на момент их возникновения, то есть в соответствии с действовавшими нормами закона на дату предъявления претензий, а также на дату обращения в суд с иском, то есть до внесения изменений в Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, определяющих в силу части 3 статьи 10 указанного Закона иной порядок возмещения штрафа.

При указанных обстоятельствах размер штрафа за невыполнение в добровольном порядке требований ФИО1 определяется в сумме 842 062,88 рублей, исходя из следующего расчета – (1 585 500,53 рублей (стоимость устранения строительных недостатков) + 78 443, 64 рубля (неустойка) + 20 000 рублей (компенсации морального вреда)) х 50%). За невыполнение в добровольном порядке требований ФИО2 в сумме 316 793, 23 рубля, исходя из следующего расчета – (588 618, 43 рублей (стоимость устранения строительных недостатков) + 24 768, 10 рубля (неустойка) + 20 000 рублей (компенсации морального вреда)) х 50%.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, вместе с тем, право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Согласно положениям статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

По смыслу данной нормы следует, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Применение ст. 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ). Пунктом 6 ст. 13 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" предусмотрено, что при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Исходя из изложенного, применение статьи 333 ГК РФ возможно при определении размера как неустойки, так и штрафа, предусмотренных действующим законодательством в качестве штрафных санкций за нарушение обязательств. При этом, применение положений статьи 333 ГК РФ, по существу, предписывает суду устанавливать баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Размер неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства и штрафа может быть снижен судом на основании статьи 333 ГК РФ только при наличии заявления со стороны застройщика, который должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.

Определяя размер штрафа, судебная коллегия на основании ходатайства ответчика о снижении по правилам ст. 333 ГК РФ, с учетом обстоятельств дела, существа рассматриваемого судом спора, характера допущенного нарушения, а также последствий неисполнения обязательства, периода просрочки, финансового положение ответчика, имеющего обязательств по 208 квартирам только в жилом доме истцов, отсутствие крайне негативных последствий, а также задолженность перед поставщиками и подрядчиками в объеме 253 070 524 рубля 61 копейку, учитывая, что работы по строительству жилого дома являются трудоемкими и сложными приходит к выводу о необходимости снижения штрафа, поскольку это отвечает общим правилам разумности, позволяет сохранить баланс прав и законных интересов истцов и ответчика.

Исходя из указанного, подлежащим взысканию в пользу ФИО1 коллегия находит штраф в размере 200 000 рублей, в пользу ФИО2 в сумме 80 000 рублей.

Ссылки на судебную практику по иным делам, судебной коллегией не принимаются во внимание, поскольку обстоятельства, установленные приведенными судебными актами по иным делам, не имеют преюдициального значения для рассмотрения настоящего спора, приняты в отношении иных лиц и по иным фактическим обстоятельствам дела. Судебные акты по каждому делу принимаются с учетом конкретных доводов и доказательств, представленных сторонами.

В соответствии с абз. 11 п. 1 постановления Правительства РФ от 18.03.2024 N 326 в отношении уплаты застройщиком неустойки (штрафа, пени), предусмотренной абзацами третьим и четвертым указанного пункта, и возмещения застройщиком убытков, предусмотренных абзацами пятым - шестым указанного пункта, требования об уплате (возмещении) которых были предъявлены к исполнению застройщику до 01.01.2025, предоставляется отсрочка до 31.12.2025 включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению с 01.01.2025, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика. Положения указанного абзаца не распространяются на фактически понесенные участником долевого строительства расходы на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства.

Поскольку суд не рассмотрел ходатайство ответчика о предоставлении отсрочки исполнения решения суда, судебная коллегия считает возможным дополнить резолютивную часть решения указанием на предоставление отсрочки исполнения решения суда в части взыскания расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства, неустойки, штрафа до 31.12.2025.

Также подлежит изменению решение суда в части размера подлежащей к взысканию с ответчика государственной пошлины.

Согласно части 1 статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в судах общей юрисдикции, освобождаются истцы - по искам, связанным с нарушением прав потребителей.

Таким образом, истец при заявленных требованиях согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации должен был оплатить государственную пошлину в размере 23 391 рублей 86 копеек, а, следовательно, с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию пропорционально удовлетворенной части исковых требований сумма государственной пошлины в размере 18 245 рублей 65 копеек (78%).

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Железнодорожного районного суда г. Улан-Удэ от 22 июля 2025 года изменить в части размера неустойки, штрафа и госпошлины.

Взыскать с АО Специализированный застройщик «БЕСТ ПЛЮС» (ОГРН 

<

***>) в пользу ФИО1 (паспорт ...) неустойку в сумме 78 443, 64 рубля, штраф в сумме 200 000 рублей.

Взыскать с АО Специализированный застройщик «БЕСТ ПЛЮС» (ОГРН 

<

***>) в пользу ФИО2 (паспорт ...) неустойку в сумме 24 768, 10 рублей, штраф в сумме 80 000 рублей.

Взыскать с АО Специализированный застройщик «БЕСТ ПЛЮС» в бюджет МО г. Улан-Удэ госпошлину в размере 18 245 рублей 65 копеек.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Предоставить АО Специализированный застройщик «БЕСТ ПЛЮС» отсрочку исполнения решения в части взыскания расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства, неустойки, штрафа до 31 декабря 2025 года включительно.

На апелляционное определение может быть подана кассационная жалоба в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции (г. Кемерово) в течение трех месяцев, путем подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции.

Председательствующий:

Судьи коллегии:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 02.12.2025 г.