Дело № 3а-42/2025 (№ 3а-294/2024) 

73OS0000-01-2024-000395-55                                                                                  

Р Е Ш Е Н И Е

 ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

16 апреля 2025 года                                                                       г.Ульяновск

Ульяновский областной суд в составе:

судьи Кинчаровой О.Е.,

при секретаре Трошиной П.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «АгроТрансПорт» к областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, взыскании судебных расходов,

у с т а н о в и л :

ООО «АгроТрансПорт» обратилось в суд с административным иском, уточненным в ходе судебного разбирательства, к областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» (далее также ОГБУ «БТИГКО») о признании незаконным решения ОГБУ «БТИГКО» от *** года           № *** об отказе в установлении кадастровой стоимости  земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости земельного участка, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: сельскохозяйственные угодья (выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур), площадью 8 819 996 кв.м, кадастровый номер ***, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 25 июня 2024 года в размере 20 365 370 руб., подлежащей применению с 1 января 2023 года. 

Требования мотивировало тем, что является собственником указанного земельного участка.  

Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2022 года определена в размере    66 879 868 руб. 95 коп.  Вместе с тем в соответствии с отчетом № *** от 3 октября 2024 года оценщика ООО «Независимая оценочная компания «Аудит Сервис» рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 25 июня 2024 года составляет 20 365 370 руб. 

По вопросу установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании вышеуказанного отчета об оценке общество обратилось  в ОГБУ «БТИГКО», однако решением                   от *** года № *** в удовлетворении его заявления было отказано со ссылкой на несоответствие представленного отчета требованиям законодательства в области оценочной деятельности. 

С данным решением административный истец  не согласен.

Судом  к участию в деле были привлечены в качестве заинтересованных лиц ООО «Независимая оценочная компания «Аудит Сервис», оценщик ФИО1

В суд  от ООО «АгроТрансПорт» поступило уточненное административное исковое заявление, в котором административный истец уточнил требование, а именно: просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером  *** равной его рыночной стоимости  по состоянию на 25 июня 2024 года в размере 23 127 559 руб., подлежащей применению с 1 января 2023 года. 

Также административным истцом заявлено требование о  взыскании с ОГБУ «БТИГКО» понесенных по делу судебных расходов в размере 69 213 руб., в том числе расходов по оплате государственной пошлины в размере 15 000 руб. и расходов по оплате проведения судебной экспертизы в размере 54 213 руб. 

Представитель ООО «АгроТрансПорт» ФИО2 в суд не явилась, о месте и времени рассмотрения дела судом извещена, в ходатайстве просила рассмотреть дело в её отсутствие.

Представитель ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки»  в суд не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен, в отзыве и дополнениях к нему просил в удовлетворении требований и заявления о взыскании судебных расходов отказать, считая решение учреждения законным, а представленный административным истцом отчет о рыночной стоимости земельного участка подлежащим отклонению ввиду его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Требование  об установлении рыночной стоимости  земельного участка не является самостоятельным требованием и не может быть удовлетворено отдельно от требования, связанного с обжалованием решения уполномоченного органа.  

В отношении расчета рыночной стоимости земельного участка, приведенного в заключении судебной экспертизы, указал следующее.

1. Аналогами являются заброшенные, необрабатываемые земельные участки. Объект оценки – обрабатываемый земельный участок сельскохозяйственного назначения. 

Согласно ФСО V п.п. 4 п. 5, рассматривая возможность и целесообразность применения сравнительного подхода, оценщику необходимо учитывать объем и качество информации о сделках с объектами, аналогичными объекту оценки, в частности: степень сопоставимости аналогов с объектом оценки (значимость сравнительного подхода тем выше, чем ближе аналоги по своим существенным характеристикам к объекту оценки и чем меньше корректировок требуется вносить в цены аналогов). По существенному ценообразующему фактору – «заброшенность земельных участков» экспертом введена корректировка.

Согласно анализу рынка к продаже представлены земельные участки сельскохозяйственного назначения, сопоставимые с объектом оценки по степени заброшенности и не требующие введения корректировки.

Согласно проведенному ОГБУ «БТИГКО» анализу данных о рынке недвижимости установлено, что на рынке были представлены дополнительно к рассмотренным не менее 5 предложений по продаже земельных участков в *** сельскохозяйственного назначения,  соответствующих критериям отбора и не использованных экспертом в рамках составления отчета.

Использование в качестве аналогов заброшенных земельных участков и введение расчетной корректировки, основанной на анализе карт, в заключении не обосновано. Введение множественности корректировок с существенными коэффициентами в совокупности приводят к искажению результата.

Иные участники процесса в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

С учетом положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

Исследовав материалы дела,  суд приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса   административного судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному  лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия  к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная данным Кодексом. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка  также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной  деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость  этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Судом установлено, что ООО «АгроТрансПорт» является собственником  земельного участка с кадастровым номером ***, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: сельскохозяйственные угодья (выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур),  площадью 8 819 996 кв.м, расположенного по адресу: ***. 

Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости  земельного участка действующая  кадастровая стоимость указанного земельного участка определена по состоянию на 1 января 2022 года в размере  66 879 868 руб. 95 коп. 

Отчетом № *** об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости от 26 июня 2024 года, выполненным оценщиком ООО «Независимая оценочная компания «Аудит Сервис» ФИО1, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 25 июня 2024 года определена в размере 20 365 370 руб. 

Поскольку  исходя из кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером  ***, определенной по состоянию на 1 января 2022 года, рассчитывались и рассчитываются налоговые платежи за период действия  указанной кадастровой стоимости, соответственно, разрешение заявленных требований и установление кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***   в размере рыночной  стоимости по состоянию на 25 июня 2024 года затрагивает права административного истца. 

Порядок установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).

Постановлением Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года      № 775-П   установлена    дата   перехода    к   применению   на территории Ульяновской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ      «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 1 января    2021 года.

Согласно части 1 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета. 

Заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3 статьи 22.1).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя.

Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно части 11 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12 статьи 22.1).

Как указано в части 15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке приведенного закона, решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В целях определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14 декабря 2018 г. № 624-пр создано областное государственное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки» (после переименования -  ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки»).

Материалами дела подтверждено, что  16 августа 2024 года ООО «АгроТрансПорт»  обратилось в ОГБУ «БТИГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером  *** в размере его рыночной стоимости, приложив предусмотренные Законом о государственной кадастровой оценке документы, в том числе отчет № *** об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости от 26 июня 2024 года, выполненный оценщиком ООО «Независимая оценочная компания «Аудит Сервис» ФИО1,  согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером  *** по состоянию 25 июня 2024 года составляет  20 365 370 руб.  

Решением ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» от *** года                        № *** по результатам рассмотрения указанного заявления ООО «АгроТрансПорт» отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером  *** в размере  его рыночной стоимости по состоянию на 25 июня 2024 года - 20 365 370 руб.  

Причиной принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости явилось  несоответствие оформления и содержания отчета об оценке требованиям Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете  об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартом оценки,  а именно:

1. В задании на оценку отчета об оценке цель оценки установлена неоднозначно, указание ссылок на конкретные положения нормативных правовых актов Российской Федерации, в связи с которыми возникла необходимость проведения оценки, отсутствует.

Нарушены требования пп. 2, 8 п. 3 ФСО IV.

2. Оценщиком на стр. 4 и 10 указано, что осмотр объекта оценки оценщиком не проводился. Причины, по которым объект оценки не осмотрен, в отчете об оценке  не описаны.

Нарушены требования п. 5 ФСО № 7.

3. Оценщиком на стр. 4-5 отчета об оценке в задании на оценку указано, что итоговый результат оценки стоимости объекта оценки указывается в виде конкретной округленной величины/ числа без приведения суждений  и расчетов оценщика о возможных границах интервала, в котором может находиться стоимость, с НДС.  Согласно заданию на оценку – объектом оценки является  земельный участок, который не признается объектом налогообложения по налогу на добавленную стоимость.

Нарушены требования статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

4. Оценщиком на стр. 7 отчета об оценке указано, что квалификационный аттестат  по направлению «Оценка недвижимого имущества» выдан 11 мая 2021 года сроком действия до 26 июня 2024 года. Согласно копии квалификационного аттестата в области оценочной деятельности  № *** от 11 мая 2021 года на стр. 167 квалификационный аттестат выдается на три года и действует до 11 мая 2024 года. На дату составления отчета – 26 июня 2024 года данный квалификационный аттестат  является недействующим. 

Нарушены требования статей 11, 21.2 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

5. Оценщиком на стр. 28-32 отчета об оценке приведен анализ фактических данных о ценах сделок (предложений) с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект, при этом:

- Предложение № 1/аналог № 1, адрес: *** – согласно информации, приведенной оценщиком на стр. 155-156 отчета (скриншот объявления) не предоставляется возможным установить дату (год) её публикации.

-  Предложение № 2, адрес: ***, отсутствует скриншот объявления. При переходе по ссылке, указанной в качестве источника информации на стр. 30, устанавливается, что данное  объявление снято с публикации.

- Предложение № 3/аналог № 2, адрес: ***.  Согласно информации, приведенной оценщиком на странице 157-158 отчета (скриншот объявления)  не представляется возможным установить дату (год) её публикации.

- Предложение № 4/аналог № 3, адрес: ***, Согласно информации, приведенной оценщиком на странице 159-160 отчета (скриншот объявления)  не представляется возможным установить дату (год) её публикации.

- Предложение № 5, адрес: *** – отсутствует скриншот объявления. При переходе по ссылке, указанной в качестве источника информации на стр.  30, устанавливается дата  публикации данного объявления – 12 августа 2024 года.  Согласно тексту объявления стоимость 1 сотки составляет 500 руб., согласно информации, приведенной оценщиком на стр. 30, устанавливается стоимость 1 сотки 550 рублей.

- Предложение № 6, адрес: ***. Отсутствует скриншот объявления. При переходе по ссылке, указанной в качестве источника информации на стр. 30,   устанавливается дата  публикации данного объявления – 2 августа 2024 года. К продаже представлен земельный участок с кадастровым номером ***, согласно данным публичной кадастровой карты площадь данного земельного участка – 180 940 кв.м,  оценщиком указана площадь – 100 000 кв.м.

- Предложение № 7, адрес: ***.  К продаже представлен земельный участок с кадастровым номером ***, согласно данным публичной кадастровой карты площадь данного земельного участка – 95 046 кв.м,  оценщиком указана площадь – 95 000 кв.м. Отсутствует скриншот объявления. При переходе по ссылке, указанной в качестве источника информации на стр. 30, устанавливается, что данное объявление  снято с учета.

- Предложение № 8, адрес: ***. Отсутствует скриншот объявления. При переходе по ссылке, указанной в качестве источника информации на стр. 30, устанавливается, что данное объявление  снято с учета.

- Предложение № 9, адрес: ***. Отсутствует скриншот объявления. При переходе по ссылке, указанной в качестве источника информации на стр. 30, устанавливается дата публикации данного объявления – 14 августа 2024 года.

- Предложение № 10, адрес: ***. Отсутствует скриншот объявления. При переходе по ссылке, указанной в качестве источника информации на стр. 31, устанавливается дата публикации данного объявления – 25 июля 2024 года.

- Предложение № 11/аналог № 4, адрес: ***. Согласно информации, приведенной оценщиком на стр. 161-162 отчета (скриншот объявления)  не представляется возможным установить дату (год) её публикации.

- Предложение № 12, адрес: ***. Отсутствует скриншот объявления. При переходе по ссылке, указанной в качестве источника информации на стр. 31, устанавливается дата публикации данного объявления – 19 августа 2024 года.

- Предложение № 13, адрес: ***. Отсутствует скриншот объявления. При переходе по ссылке, указанной в качестве источника информации на стр. 31, устанавливается дата публикации данного объявления – 19 августа 2024 года.

На стр. 31 отчета об оценке оценщиком указано, что данное предложение не принято в качестве аналога по причине недостаточности информации о кадастровом номере земельного участка.  При переходе по ссылке, указанной в качестве источника информации, устанавливается кадастровый номер земельного участка ***. Площадь земельного участка согласно данным публичной кадастровой карты 410 077 кв.м, оценщиком указана площадь – 410 080 кв.м.

- Предложение № 14, адрес: ***. Отсутствует скриншот объявления. При переходе по ссылке, указанной в качестве источника информации на стр. 31, устанавливается дата публикации данного объявления – 12 августа 2024 года.

Нарушены требования статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 8 ФСО VI.

6. Оценщиком на стр. 43 отчета приведено описание отказа от использования метода  капитализации земельной ренты. При отказе от использования в рамках доходного подхода метода  капитализации земельной ренты, оценщиком указано, что «данный метод не применим для оценки объекта оценки, так как рынок аренды земельных участков не развит». 

Согласно п. 23 пп. «ж»  ФСО № 7 для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать  арендные платежи. Рассматривать арендные платежи в качестве источника доходов, учитывая вид оцениваемого земельного участка, некорректно.

В соответствии с п. 15 ФСО № 7 оценщик руководствуется результатом анализа НЭИ для выбора подходов и методов оценки объекта оценки. Условия применения метода капитализации земельной ренты – наличие информации о величине земельной ренты. Согласно п. 2 ФСО V в процессе оценки  оценщик рассматривает возможность  применения всех подходов к оценке, учитывает специфику объекта оценки. Учитывая вид оцениваемого объекта недвижимости, информация о величине земельной ренты на  основе доходов и расходов, связанных с получением соответствующей ренты с учетом нормативных показателей для соответствующих климатических и почвенных условий оценщиком не описаны и не рассмотрены. 

В соответствии с разделом V «Особенности оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения»  Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных Распоряжением Министерства имущественных отношений РФ от 6 марта 2002 г. № 568-р (далее – Методические рекомендации) при оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий методом капитализации  земельной ренты существуют особенности расчета земельной ренты, связанные с принятой системой учета плодородия земельного участка. Земельная рента рассчитывается как разность между валовым доходом и затратами на ведение сельскохозяйственного производства с учетом прибыли  предпринимателя.  Валовой доход рассчитывается  для единицы площади земельного участка как произведение нормативной урожайности  сельскохозяйственной культуры на её рыночную цену.

Нормативная урожайность – это та её величина, которая может быть  получена при данном плодородии почвы и фактической ресурсообеспеченности, но при среднем уровне использования ресурсов. Для  характеристики качества почвы используются данные бонитировки сельскохозяйственных угодий. Доход в виде земельной ренты рассчитывается  согласно нормативов. Рентообразующими  являются лишь те факторы производства, которые имеют объективный характер и длительное время закреплены  на определенных участках земли. Материальные издержки на производство сельскохозяйственной продукции согласно Методическим рекомендациям  определяются на основе технологических карт, устанавливающих нормативные затраты семян, горюче-смазочных материалов, удобрений и т.п. в натуральной выражении. Расчет издержек в денежном выражении осуществляется исходя из сложившихся в районе расположения земельного участка рыночных цен.

Таким образом, неразвитость рынка аренды земельных участков не является основанием для отказа расчета стоимости земельного участка сельскохозяйственного назначения методом капитализации земельной ренты.

Отказ  от использования доходного подхода методом капитализации земельной ренты в рамках расчета рыночной стоимости земельного участка сельскохозяйственного назначения не обоснован.

Нарушены требования п. 2 ФСО VI,  статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 2 ФСО № V, п.п.13 п. 7 ФСО VI, п. 23 п.п. «ж» ФСО № 7, п. 15 ФСО № 7.

7. Оценщиком при расчете абсолютной корректировки для аналогов № 1-4 допущена арифметическая ошибка. Методика расчета весовых коэффициентов не приведена в отчете об оценке. 

Нарушены требования статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 

Порядок, сроки принятия решения соответствует положениям статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, по этим основаниям административным истцом решение не оспаривается.

Поскольку оспариваемое административным истцом решение ОГБУ «БТИГКО» принято по результатам проверки отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, содержание и форма отчета также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего дела.

Исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, отклоненный ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки», суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

Судом, в целях оценки правомерности вывода, изложенного в решении ОГБУ «БТИГКО»,  и проверки отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости объекта недвижимости на дату оценки, была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено федеральному бюджетному учреждению Ульяновской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

Поскольку изначально административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании отчета № *** об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости от 26 июня 2024 года, выполненного оценщиком ООО «Независимая оценочная компания «Аудит Сервис» ФИО1, судом перед судебным экспертом поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства в области оценочной деятельности в целом, а не только отдельным нормам, приведенным в оспариваемом решении ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки». 

Иное  бы  противоречило  части  16  статьи  22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, из которой следует, что при признании решения об отказе в установлении рыночной стоимости объекта недвижимости незаконным бюджетное учреждение принимает решение об установлении рыночной стоимости по соответствующему заявлению, то есть в соответствии с представленным отчетом о рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно заключению эксперта № *** от 14 марта 2025 года, выполненному экспертом  ФБУ ФИО3, на основании проведенных исследования и анализа  отчета № *** от 26 июня 2024 года, составленного оценщиком ООО «Независимая оценочная компания «Аудит Сервис» ФИО1, экспертом выявлены:

I. Нарушения (несоответствия), допущенные оценщиком, исправление которых не повлияет на итоговую величину стоимости объекта оценки, а именно:

1) В отчете нет указания на отсутствие Методических рекомендаций, одобренных советом по оценочной деятельности Минэкономразвития России.  

Нарушение п.п. 9 п. 7 ФСО VI. 

2) В приложенных скриншотах предложений объектов-аналогов нет раскрытия года объявления.

Нарушение  п.п. 2 п. 2 ФСО VI,  п. 8 ФСО VI.

3) Не указаны причины непроведения осмотра и допущения в связи с непроведением осмотра объекта оценки.

Нарушение п. 5 ФСО  №7.

3) В задании на оценку неточно указана цель оценки.

Нарушение п.п. 2 п. 3 ФСО IV. 

4) Описание объекта оценки проведено не полностью: не указаны ЗОУИТ, расположенные в границах участков, указаны не все физические параметры участка (рельеф, конфигурация, характер использования).

Нарушение п. 10 ст. 7 ФСО VI, п.п.3 п. 2 ФСО VI.

II. Нарушения (несоответствия), допущенные оценщиком, исправление которых приведет к изменению итоговой величины стоимости объекта оценки, а именно:

5) Не учтены такие ценообразующие факторы как конфигурация и рельеф участков, корректировка на назначение (использование) не соответствует фактам:

Аналог № 4 состоит из нескольких земельных участков, часть из них пашня (не обрабатывались последние годы),  часть залежь, имеется поросль хвойных пород деревьев, требующая рекультивации. Кроме того, часть  участка расположена на склонах к пойме рек, имеют сложную конфигурацию, что не учтено при сравнении аналога с объектом оценки.

Факты, указанные экспертом в п. 5, свидетельствуют о нарушении ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 22 д) ФСО № 7, п. 22 е) ФСО № 7.

Нарушения, указанные в решении об отказе в установлении кадастровой стоимости ОГБУ «БТИГКО» от *** года № ***:

- по п. 3, 4, часть 5, 6   решения -    не выявлены;

– по п. 1, 2, часть 5, 7 решения – нарушения  выявлены экспертом.

Несоблюдение оценщиком вышеуказанных требований законодательства при составлении отчета об оценке № *** от 26 июня 2024 года является существенным  нарушением, способным повлиять на рыночную стоимость земельного участка.

Согласно заключению эксперта  № *** от 14 марта 2025 года, рыночная стоимость земельного участка, площадью 8 819 996 кв.м,   кадастровый номер ***, расположенного по адресу:   ***, по состоянию на 25 июня 2024 года  составляла 23 127 559 руб.

В соответствии со статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

В соответствии со статьей 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и положено в основу решения суда.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу, что оно является допустимым доказательством, соответствует  действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности, выводы эксперта в заключении обоснованы со ссылками на методическую литературу и Федеральные стандарты оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)»,  «Виды стоимости (ФСО II)», «Процесс оценки (ФСО III)», «Задание на оценку (ФСО IV)», «Подходы и методы оценки (ФСО V)», «Отчет об оценке (ФСО VI)»,  утвержденные приказом  Минэкономразвития  России от 14 апреля 2022 года № 200 мая 2015 года № 297, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 61.

Проверка отчета об оценке выполнена экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». 

Заключение эксперта № *** от 14 марта 2025 года выполнено экспертом  ФБУ ФИО3, обладающей правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у неё соответствующей специальности; эксперт ***  предупреждена судом об уголовной ответственности, она обладает достаточной степенью квалификации, оснований для признания подготовленного ею  заключения недопустимым доказательством не имеется.

Экспертом произведена выборка объектов-аналогов с использованием определенных параметров. Суд находит данную выборку допустимой и надлежащей, поскольку объекты-аналоги сопоставимы с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, что соответствует требованиям пункта 10 ФСО V. Содержащаяся в экспертном заключении информация об объектах-аналогах, используемых при определении рыночной стоимости объекта оценки, является проверяемой и однозначной.

Согласно пункту 8 ФСО VI в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.

В экспертном заключении представлены скриншоты источников информации - объявлений, указаны конкретные ссылки на используемые источники информации об объектах-аналогах,  что  соответствует  требованиям  пункту 8 ФСО VI, имеются скан-копии страниц интернета, на которых располагались предложения относительно аналогов. Таким образом, информация, используемая экспертами, является проверяемой, поскольку данные, проанализированные при осуществлении выборки, находятся в открытом доступе.

В соответствии с  пунктом 2 ФСО V  в процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. При выборе подходов и методов оценки оценщику необходимо учитывать специфику объекта оценки, цели оценки, вид стоимости, достаточность и достоверность исходной информации, допущения и ограничения оценки. Ни один из подходов и методов оценки не является универсальным, применимым во всех случаях оценки. В то же время оценщик может использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки.

Оценка объекта недвижимости проведена экспертом  с применением метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода к оценке. При этом экспертом указаны мотивы целесообразности использования сравнительного подхода и отсутствия оснований для использования доходного и затратного подходов. 

Согласно пункту 9 ФСО V основные этапы сравнительного подхода:

1) определение единиц сравнения, характерных для рынка объекта оценки;

2) выбор наиболее сопоставимых аналогов и расчет единиц сравнения для каждого из них;

3) сравнительный анализ количественных и качественных характеристик (сходства и различий) аналогов и объекта оценки;

4) внесение в значения единиц сравнения корректировок для устранения различий между объектом оценки и аналогами (при необходимости);

5) согласование скорректированных значений единиц сравнения или полученных на их основе показателей стоимости объекта оценки. 

В процессе проведения анализа сравниваемых объектов экспертом был выявлен ряд расхождений между объектами-аналогами и объектом оценки, что стало основанием для внесения соответствующих корректировок, информация о чем отражена в таблице, содержащейся в заключении, с приведением соответствующего расчета используемых коэффициентов и обоснования необходимости их применения.

Суд приходит к выводу, что заключение эксперта, содержит подробную информацию об объекте оценки с указанием его количественных и качественных характеристик, приведена информация о факторах, имеющих наибольшее значение при определении рыночной стоимости спорного земельного участка, рассмотрена возможность применения всех имеющихся подходов для проведения оценки, обосновано использование сравнительного подхода, который в данном случае дает наиболее точные и объективные результаты при оценке рыночной стоимости.

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной экспертизы, суду представлено не было.

На приведенные выше замечания представителя ОГБУ «БТИГКО» относительно заключения эксперта № *** от 14 марта 2025 года экспертом ФБУ УЛСЭ Минюста России *** были даны письменные пояснения, по результатам ознакомления с которыми  представителем ОГБУ «БТИГКО» в дополнительных пояснениях указано на то, что замечаний к расчету рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером *** не имеется, арифметических  ошибок не выявлено.

Представителем административного истца указанное заключение эксперта и его выводы не оспаривались.

Поскольку из заключения эксперта № *** от 14 марта 2025 года, выполненного экспертом  ФБУ ФИО3, по вопросу соответствия отчета № *** об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости от 26 июня 2024 года, выполненного оценщиком ООО «Независимая оценочная компания «Аудит Сервис» ФИО1, требованиям законодательства об оценочной деятельности  следует, что в указанном отчете имеются нарушения требований действующего законодательства в области оценочной деятельности,  повлиявшие на определение рыночной стоимости объекта оценки, суд приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения требования  административного  истца  о  признании  незаконным   решения от *** года                № ***  об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости, определенной указанным отчетом об оценке, не имеется.

Разрешая требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, суд считает необходимым принять во внимание расчет, приведенный в заключении экспертом ***, и установить кадастровую  стоимость  земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, в размере рыночной стоимости по состоянию на 25 июня 2024 года  - 23 127 559 руб., определив дату начала её применения с 1 января 2024 года.

Доводы представителя ОГБУ «БТИГКО», суть которых сводится к утверждению  о том, что кадастровая стоимость не  может быть установлена в размере рыночной стоимости, определенной  судебной экспертизой, проведенной  в рамках административного дела об оспаривании решения ОГБУ «БТИГКО» об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, являются несостоятельными, поскольку они не основаны на положениях части 15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке, предусматривающих право заявить в суд одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, которое направлено на окончательное разрешение в судебном порядке возникшего между сторонами спора об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

ООО «АгроТрансПорт» были понесены   судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 15 000 руб., расходы по оплате судебной экспертизы в размере 54 213 руб., которые административный истец просит взыскать с административного ответчика.

Судебные расходы, согласно статье 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Согласно статье 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам, почтовые расходы,  связанные с рассмотрением  административного дела и понесенные сторонами и  заинтересованными лицами.

В соответствии с частью 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Общим принципом судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу, что следует из содержания главы 10 КАС РФ и разъясняется в пункте 1  Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела».

Как указал Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре судебной практики № 2 (2021), утвержденном  Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года (вопрос 10), при распределении судебных расходов при установлении рыночной стоимости  объекта недвижимости  по статье 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ следует учитывать разъяснения, содержащиеся, в частности, в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», о том, что принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу (например, решение суда первой инстанции, определение о прекращении производства по делу или об оставлении заявления без рассмотрения, судебный акт суда апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, которым завершено производство по делу на соответствующей стадии процесса).

Таким образом, в соответствии с общими правилами распределения судебных расходов судебные расходы взыскиваются стороне, в пользу которой состоялось решение суда, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

В данном случае требования ООО «АгроТрансПорт» в части признания незаконным решения ОГБУ «БТИГКО»  от *** года № ***, которым ему было отказано в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости  в размере их рыночной стоимости, ввиду несоответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, оставлены судом без удовлетворения, таким образом, решение по делу состоялось не в пользу административного истца, соответственно, именно на административном истце лежит обязанность по несению судебных расходов, возникших в связи с необходимостью предоставления доказательств размера рыночной стоимости объекта недвижимости. 

В данном случае, поскольку  решение суда об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости не является решением об оспаривании установленной в порядке массовой оценки кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, то судебные расходы возлагаются  на административного истца.

С учетом приведенного правового регулирования, а также учитывая, что законность оспариваемого решения бюджетного учреждения подтверждена вступившим в законную силу решением суда, административный истец не может быть признан стороной, в пользу  которого состоялось решение суда.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения  заявления  ООО «АгроТрансПорт» о взыскании судебных расходов в сумме 69 213 руб.

То обстоятельство, что было удовлетворено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, не является основанием ко взысканию судебных расходов с административного ответчика в пользу административного истца, поскольку исходя из системного анализа норм права, с учетом разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, является производным, не носит самостоятельный характер и на порядок распределения между сторонами судебных расходов не влияет.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «АгроТрансПорт» к областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки»   в части признания незаконным решения областного государственного бюджетного  учреждения  «Бюро технической инвентаризации и  государственной   кадастровой   оценки» от *** года № ***    об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости отказать.

Установить кадастровую  стоимость  земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, в размере рыночной стоимости по состоянию на 25 июня 2024 года  - 23 127 559 руб., определив дату начала её применения с 1 января 2024 года.

Вступившее в законную силу решение является основанием для внесения  органом регистрации прав в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***.

Отказать обществу с ограниченной ответственностью «АгроТрансПорт» в удовлетворении заявления к областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» о взыскании судебных расходов в размере 69 213 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья                                                                                              О.Е.Кинчарова

Мотивированное решение суда составлено 21 апреля 2025 года.