К делу № 2-2817/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Крымск «12» сентября 2018 года. 

Крымский районный суд Краснодарского края в составе: председательствующего судьи Корныльева В.В., 

при секретаре Кривопуск Л.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к администрации Кеслеровского сельского поселения Крымского района о признании права собственности и государственной регистрации перехода права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с иском к администрации Кеслеровского сельского поселения 

<

адрес> о признании права собственности и государственной регистрации перехода права собственности. 

Свои требования мотивирует тем, что с мая 2015 года он следил и постоянно помогал своему знакомому ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения. В связи с преклонным возрастом и отсутствием родственников и близких людей ФИО1 нужен был уход и внимание со стороны, в связи с чем, он посещал его, покупал лекарства, помогал по дому, делал ремонт в доме и т.д.. В связи с тем, что родственников или иных наследников у ФИО1 не было, в благодарность за его внимание, в 2018 году он пообещал отписать на него (истца) свой дом на случай смерти ФИО1. ДД.ММ.ГГГГ между ним (истцом) и ФИО1 был заключён договор купли-продажи, по условиям которого, истцу в собственность за плату был передан земельный участок (кадастровый №, площадью 2 011 кв.м., вид разрешённого использования – для ведения личного подсобного хозяйства) с расположенным на нём жилым домом (кадастровый №, площадью 45,9 кв.м.), по адресу: 

<

адрес>, хут. Павловский, 

<

адрес>. Цена отчуждаемого имущества была определена в размере 1 000 000 рублей и была оплачена истцом ФИО1 на условиях, предусмотренных договором. В связи с выездом истца за пределы 

<

адрес>, с 08 по 12 августа сторонами договора указанный договор не был сдан на регистрацию в уполномоченный орган. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 стало плохо, он был не в состоянии куда-то ехать, в связи с чем они решили, что зарегистрируют договор после того, как ФИО1 выздоровеет. Однако, ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 скончался от инфаркта миокарда. Таким образом, при жизни ФИО1 зарегистрировать право на проданные истцу объекты не удалось по не зависящим от него обстоятельствам. В соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обратиться с заявлением о государственной регистрации сделки, на основании которой происходит переход права собственности на недвижимого имущество, могут только стороны такой сделки совместно. Принимая во внимание то, что продавец недвижимого имущества уже не существует как субъект гражданского права, истец не имеет иной возможности зарегистрировать своё право собственности на объекты, кроме как через суд. Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просит суд признать за ним право собственности на спорные объекты, обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по 

<

адрес> произвести государственную регистрацию перехода права собственности на указанные объекты недвижимого имущества от ФИО1 к ФИО2. 

В судебное заседание истец ФИО2 не явился. О времени и месте рассмотрения дела был своевременно надлежащим образом уведомлен, от него поступило ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, в котором он указал, что на заявленных требованиях настаивает, просит суд удовлетворить. Суд принял решение о рассмотрении дела в отсутствие истца ФИО2.

Представитель ответчика – администрации Кеслеровского сельского поселения Крымского района, будучи надлежащим образом уведомленным о месте, дате и времени рассмотрения дела не обеспечил участие своего представителя в судебном заседании. О причинах неявки суду не сообщил, доказательств уважительности данных причин суду не представил, об отложении судебного разбирательства либо о рассмотрении дела в его отсутствие не ходатайствовал. Суд принял решение о рассмотрении настоящего дела в отсутствие указанного представителя ответчика. 

Представитель третьего лица – администрации муниципального образования Крымский район, будучи надлежащим образом уведомленным о месте, дате и времени рассмотрения дела не обеспечил участие своего представителя в судебном заседании. О причинах неявки суду не сообщил, доказательств уважительности данных причин суду не представил, об отложении судебного разбирательства либо о рассмотрении дела в его отсутствие не ходатайствовал. Суд принял решение о рассмотрении настоящего дела в отсутствие указанного представителя третьего лица. 

Исследовав письменные материалы дела, оценив доказательства на их относимость, допустимость и достаточность, суд пришёл к следующему.

Из материалов гражданского дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 был заключён договор купли-продажи, по условиям которого ФИО2 в собственность за плату был передан земельный участок (кадастровый №, площадью 2011 кв.м., вид разрешённого использования – для ведения личного подсобного хозяйства) с расположенным на нём жилым домом (кадастровый №, площадью 45,9 кв.м.) (далее – объекты), расположенные по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>. 

Переданные объекты принадлежали ФИО1 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ 23-АН № и от ДД.ММ.ГГГГ 23-АН №.

Цена отчуждаемых объектов была определена сторонами в размере 1 000 000 рублей. Порядок расчётов оговорён в пункте 2.2 Договора. 

В соответствии с указанным пунктом: стороны определили, что сумма в размере 758 735 (семьсот пятьдесят восемь тысяч семьсот тридцать пять) рублей, уплаченная ранее покупателем за продавца в счёт приобретения строительных материалов, осуществления ремонтных работ в отчуждаемом доме, затраченных на иные цели в пользу продавца покупателем, засчитывается в счёт выкупной цены за объекты. Продавец подтверждает несение указанных затрат покупателем в его пользу, получение от них имущественных выгод. Указанные затраты также подтверждаются имеющимися в распоряжении сторон квитанциями, чеками, расписками, иными документами. У Продавца не имеется претензий к покупателю в отношении указанных денежных средств.

Оставшаяся сумма в размере 241 265 (двести сорок одна тысяча дести шестьдесят пять) рублей передана покупателем продавцу в момент подписания настоящего договора. Настоящий договор имеет силу акта приёма-передачи указанных средств, в связи с чем, сторонами не составляется каких-либо дополнительных документов о передаче денежных средств. 

В материалы гражданского дела истцом представлены квитанции, чеки, расписка, подтверждающие несение расходов на сумму 758 735 рублей, оговорённую сторонами в пункте 2.2 Договора, в связи с чем, суд считает указанные обстоятельства установленными. Не имеется также оснований полагать, что денежные средства в сумме 241 265 рублей не были переданы покупателем продавцу в момент заключения договора, поскольку пункт 2.2 прямо предусматривает обратное. 

Согласно пункту 1.4 договора его существенным условием стороны определили, что продавец (ФИО1) сохраняет право проживания в отчуждаемом жилом доме и пользования им на неопределённый срок. Данное право является личным неимущественным правом продавца, не подлежит отчуждению, передаче другим лицам. Покупатель отказывается от права на выселение продавца из отчуждаемого жилого дома по любым основаниям, предусмотренным или не предусмотренным законом. Покупатель не вправе нарушать право продавца на проживание в отчуждаемом жилом доме, ущемлять его в этом праве каким-либо образом. 

Помимо этого, пунктом 2.2 договора предусмотрено, что покупатель также обязуется ежемесячно передавать продавцу денежные средства в сумме не менее чем 10 000 (десять тысяч) рублей на проживание в течение всего времени, пока продавец будет проживать в отчуждаемом жилом доме в соответствии с пунктом 1.4 настоящего договора, начиная с ДД.ММ.ГГГГ. Данные денежные средства не являются частью выкупной цены и предоставляются продавцу безвозмездно, в том числе на содержание объектов, осуществление надзора за ними, их охраны.

В соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Пунктом 2 указанной статьи установлено, что стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

Пунктом 3 статьи 421 Гражданского кодекса РФ также предусмотрено, что стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Таким образом, заключённый сторонами договор носит смешанный характер и имеет признаки, помимо договора купли-продажи, иных договорных типов, в том числе договора дарения.

Судом не установлено при заключении ФИО1 и ФИО2 указанного договора наличия в нём каких-либо условий, противоречащих действующему законодательству, равно как и влекущих его недействительность по признаку оспоримости или ничтожности, в связи с чем суд считает договор действительным.

Условия договора, предусмотренные в пункте 1.4 (в части установления права продавца на неопределённый срок проживать в отчуждаемом жилом помещении), во взаимосвязи с пунктом 2.2 договора (в части обязательства покупателя выплачивать продавцу ежемесячно денежные средства), направлены на защиту прав продавца от выселения, обеспечение его достойного существования. Указанные условия, в частности, согласуются с положениями п. 1 ст. 558 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Судом также не выявлено каких-либо недостатков договора, заключённого между ФИО1 и ФИО2, в части его формы и содержания. 

При рассмотрении настоящего дела судом принимается во внимание также поведение истца после смерти ФИО1, указывающее на его добросовестность. Так, в частности, материалами дела подтверждается несение истцом расходов, связанных со смертью ФИО1, в том числе расходы на покупку одежды, обряжение умершего, погребение (гроб, венки и т.д.), транспортные услуги (катафалк), поминальное сопровождение, поминальные обеды, иные расходы. В материалах дела содержатся доказательства несения истцом расходов на указанные цели на общую сумму 174 240 рублей.

Указанное позволяет сделать вывод о наличии фидуациарных (доверительных) отношений между ФИО1 и ФИО2.

Не смотря на наличие договора купли-продажи земельного участка и дома, истец не имеет возможности зарегистрировать право собственности на них, поскольку в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обратиться с заявлением о государственной регистрации сделки, на основании которой происходит переход права собственности на недвижимого имущество, могут только стороны такой сделки совместно.

В соответствии с пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Статьёй 550 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии с п. 1 ст. 8.1 Гражданского кодекса РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Пунктом 2 названной статьи предусмотрено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В пункте 2 статьи 218 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

К объектам гражданских прав, в соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса РФ, относятся недвижимые вещи. К недвижимым вещам (недвижимости) названная статья относит земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Пункт 1 статьи 551 ГК РФ предусматривает, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Пункт 3 названной статьи предусматривает, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Учитывая, что продавец недвижимого имущества (физическое лицо) умер, в данной ситуации по аналогии (п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса РФ) применяются нормы права, регулирующие сходные правоотношения.

Пунктом 61 Постановления Пленума Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление Пленума №) разъяснено, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности.

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Как указано в пункте 3.1 договора, объекты передаются продавцом покупателю в момент подписания договора. Договор имеет силу акта приёма-передачи, иных документов о передаче сторонами не составляется. 

Таким образом, в рассматриваемом случае продавцом было исполнено обязательство по передаче истцу спорного имущества, в связи с чем, обращение истца на основании пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ с иском о государственной регистрации перехода права суд считает обоснованным. В соответствии с пунктом 60 Постановления Пленума № отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

По смыслу статьи 11 Гражданского кодекса РФ лицо, право которого нарушено, вправе обратиться за его защитой в суд в порядке, предусмотренном процессуальным законодательством. 

Статьёй 12 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что одним из способов защиты права является признание права. 

По смыслу положений пунктов 58-59 Постановления Пленума № лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Таким образом, основанием возникновения у истца права собственности на спорные объекты является договор купли-продажи, заключённый между ним и ФИО1, поскольку единственным его недостатком является отсутствие его регистрации, не признаваемое действующим гражданским законодательством в качестве безусловного основания недействительности договора.

Согласно пункту 62 Постановления Пленума № на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Учитывая изложенное, суд считает заявленные исковые требования законными, обоснованным и подлежащими удовлетворению в полном объёме.

На основании изложенного, и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к администрации Кеслеровского сельского поселения 

<

адрес> о признании права собственности и государственной регистрации перехода права собственности – удовлетворить в полном объёме.

Признать за ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения право собственности на земельный участок, площадью 2 011 кв.м., с кадастровым номером 23:15:0314001:305 и жилой дом, площадью 45,9 кв.м., с кадастровым номером 23:15:0314001:564, расположенные по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по 

<

адрес> произвести государственную регистрацию перехода права собственности на указанные выше объекты недвижимого имущества от ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения к ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт гражданина РФ: серия 03 05 №, выдан ДД.ММ.ГГГГ Крымским РОВД 

<

адрес>. 

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме путём подачи апелляционной жалобы через Крымский районный суд.

Судья: подпись.

Решение вступило в законную силу 15.10.2018 года.