дело № 3а-49/2017

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 ноября 2017 г. г. Кострома

Костромской областной суд в составе

председательствующего судьи Лукоянова А.Н.,

при секретаре Черемухиной И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ПАО «Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы» в лице филиала - Вологодское предприятие магистральных электрических сетей к администрации Костромской области, Управлению Росреестра по Костромской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Костромской области об установлении в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ПАО «ФСК ЕЭС» в лице филиала Вологодское ПМЭС обратилось в суд с названным административным иском, указывая в обоснование, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, на основании договора аренды № № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с Комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации городского округа город Мантурово. Размер арендной платы по условиям договора аренды рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка. В соответствии с постановлением администрации Костромской области от 22.12.2014 г. №543-а «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Костромской области» кадастровая стоимость данного участка по состоянию на 01.01.2013 г. утверждена в размере 80 974 635 рублей 76 копеек. Однако согласно Отчету № № от 13 февраля 2017 года, выполненному оценщиком АО «МКД Партнер» С.С.В., действительная рыночная стоимость участка 10 496 000 руб. На отчет об оценке получено положительное экспертное заключение. Таким образом, размер кадастровой стоимости участка завышен по сравнению с его реальной рыночной стоимостью, что грубо нарушает права и законные интересы ПАО «ФСК ЕЭС», влечет за собой увеличение размера арендной платы, исчисляемой на основании кадастровой стоимости земельного участка.

В связи с этим, ПАО «ФСК ЕЭС» 29 марта 2017 года обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области (далее - комиссия) с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости. Однако решением комиссии от 26.04.2017 г. заявление ПАО «ФСК ЕЭС» отклонено.

Административный истец просит установить кадастровую стоимость указанного земельного участка в размере рыночной стоимости 10 496 000 руб.

Судом к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечен Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области.

В ходе рассмотрения дела представитель административного истца ПАО «ФСК ЕЭС» в лице филиала Вологодское ПМЭС - ФИО1, основываясь на проведённой по делу судебной экспертизе, административные исковые требования уточнила, просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости равной 11 592 738 рублей.

В судебное заседание представитель административного истца ПАО «ФСК ЕЭС» в лице филиала Вологодское ПМЭС, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, не явился.

Представитель административного ответчика ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Костромской области ФИО2 не возражала против удовлетворения уточненных исковых требований.

Представители административных ответчиков - администрации Костромской области, Управления Росреестра по Костромской области, представители заинтересованных лиц Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области, Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации городского округа г. Мантурово, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, возражений относительно административных исковых требований не представили.

Выслушав представителя лица, участвующего в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон «Об оценочной деятельности») результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц,в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде по основаниям недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости или установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя.

Как видно из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м расположенный по адресу: 

<

адрес>, на основании договора аренды земельного участка № № от ДД.ММ.ГГГГ с учетом дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации муниципального образования городской округ г. Мантурово передал в аренду ПАО «ФСК ЕЭС» в лице филиала Вологодское ПМЭС для обслуживания ПС 220 кВ Мантурово /т. 1 л.д. 11-21/.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов недвижимости кадастровая стоимость данного земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года утверждена в размере 80 974 635, 76 руб. /том 1 л.д. 22/.

В отчете об оценке рыночной стоимости № №, выполненном оценщиком АО «МКД Партнер» С.С.В., рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года определена в размере 10 496 000 руб. /т. 1 л.д. 28-141/. На данный отчет представлено положительное экспертное заключение № № /т. 1 л.д. 142-150/.

29 марта 2017 года общество обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости данного земельного участка. Однако решением комиссии от 26 апреля 2017 года в удовлетворении заявления отказано ввиду того, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность /том 1 л.д. 23-25/.

Этот же отчет представлен административным истцом в материалы административного дела.

В судебном заседании представитель административного истца ПАО «ФСК ЕЭС» в лице филиала Вологодское ПМЭС - ФИО1 согласилась с замечаниями комиссии по отчету № № от 13 февраля 2017 года и доводами представителей лиц, участвующих в деле, о недостоверности отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка.

В связи с этим по ходатайству представителя административного истца по делу проведена судебная экспертиза.

Согласно заключению эксперта № №, подготовленному ООО «Валерия» (оценщик Л.И.С.), рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, по состоянию на 01.01.2013 г. составляет 11 592 738 руб.

Оснований не доверять представленному заключению эксперта у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется специальное образование, его гражданская ответственность застрахована.

Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования. При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Эксперт применил сравнительный подход, в рамках которого использовал метод сравнительного анализа продаж, обосновал отказ от использования доходного подхода и применения затратного подхода.

По результатам анализа рынка предложений по продаже аналогичных земельных участков и сопоставления характеристик объекта исследования и предлагавшихся к продаже объектов экспертом из сегмента рынка, к которому относится оцениваемый объект, отобраны только те участки, которые в наибольшей степени приближены по элементам сравнения к оцениваемому.

Так как рынок купли-продажи земельных участков в городе Мантурово развит слабо, в качестве объектов-аналогов оценщиком взяты следующие земельные участки, которые сходны с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим их стоимость:

- объект-аналог № 1 - земельный участок площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: 

<

данные изъяты>;

- объект-аналог № 2 - земельный участок площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: 

<

данные изъяты>;

- объект-аналог № 3 - земельный участок площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: 

<

данные изъяты>.

Объект оценки эксперт сравнил с объектами-аналогами по ценообразующим факторам (элементам сравнения) и по выявленным различиям сделал соответствующие корректировки: на торг (понижающую в размере 13 %), по местоположению (в размере 0,7, поскольку объекты-аналоги расположены в г. Костроме, а объект оценки в г. Мантурово Костромской области), по доступности коммуникаций (в размере 0,8620, так как объекты-аналоги имеют доступ ко всем коммуникациям, а у объекта оценки отсутствует возможность подключения к газоснабжению), по общей площади (для объекта-аналога № 1 - 0,74, для объекта-аналога № 2 - 0,8, для объекта-аналога № 3 - 0,88). Информация об объектах-аналогах приведена в таблице.

Лица, участвующие в деле, экспертное заключение не оспаривали, с ним согласились. Ходатайств о назначении повторной экспертизы не заявлено.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным статьёй 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами и считает возможным установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственной базы, по состоянию на 01 января 2013 года в размере 11 592 738 руб.

Из положений, содержащихся в абзаце 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности, и разъяснений, приведённых в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» следует, что сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, а датой подачи такого заявления для юридических лиц является дата обращения в комиссию.

Поскольку общество с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка обращалось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области, датой подачи заявления следует считать дату обращения с этим заявлением в комиссию - 29 марта 2017 года.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственной базы, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2013 года в размере 11 592 738 (одиннадцать миллионов пятьсот девяносто две тысячи семьсот тридцать восемь) рублей.

Датой подачи заявления считать 29 марта 2017 года. 

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Костромского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Костромского областного суда А.Н. Лукоянов