2-40/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

27.02.2017 г. с.Азово

Азовский районный суд Омской области в составе председательствующего судьи Иордан Н.А., при секретаре Демьяновой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление ФИО1 к администрации Азовского немецкого национального муниципального района Омской области и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области о признании заключенным на неопределенный срок договор аренды .... от .... г. на земельный участок площадью .... кв.м из земель населенных пунктов с кадастровым номером ...., находящийся в ...., Азовского немецкого национального района Омской области, для ведения личного подсобного хозяйства с возведением жилого дома и признании подлежащим государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды,

у с т а н о в и л :

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации района и Управлению Росреестра по Омской области о признании заключенным на неопределенный срок договор аренды .... от .... на земельный участок с кадастровым номером .... и признании подлежащим государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды, указывая на то, что .... между истцом и администрацией района заключен договор аренды указанного выше земельного участка сроком на три года. Данный земельный участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена. Договор аренды зарегистрирован в Управлении Росреестра по Омской области .... На основании п.3.1 договора аренды, срок аренды установлен с .... по .... При этом, если ни одна из сторон за три месяца до окончания срока действия договора не уведомит в письменном виде другую сторону о прекращении действия договора, то договор будет считаться возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Поскольку ни одна из сторон уведомлений о прекращении срока действия договора аренды не направляла, то истец полагал, что договор заключен на неопределенный срок. В последующем, было заключено дополнительное соглашение, где изменение сроков аренды не предусматривалось. Однако в государственной регистрации дополнительного соглашения было отказано на основании прекращения договора аренды в связи с истечением срока. Полагает, что внесенные изменения в земельное законодательство с .... не могут регулировать отношения, возникшие до указанных изменений в Земельный кодекс РФ. Просит признать заключенным на неопределенный срок договор аренды .... от .... на земельный участок площадью .... кв.м из земель населенных пунктов с кадастровым номером ...., находящийся в ...., Азовского немецкого национального района ...., для ведения личного подсобного хозяйства с возведением жилого дома и признать подлежащим государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды

В судебном заседании истец ФИО1 на исковых требованиях настаивает.

Представитель ответчика администрации Азовского немецкого национального муниципального района Омской области иск признает.

Представитель ответчика Управления Росреестра по Омской области и одновременно представляющий интересы третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области «Межмуниципальный Азовский отдел» заявленные исковые требования не признает.

Привлеченный в качестве третьего лица представитель администрации Сосновского сельского поселения полагает иск обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Выслушав доводы лиц, участвующих в судебном заседании, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

На основании постановления администрации района от .... № между администрацией Азовского немецкого национального муниципального района Омской области и ФИО1 заключен договор аренды .... от .... на земельный участок площадью .....м из земель населенных пунктов с кадастровым номером ...., находящийся в ...., Азовского немецкого национального района Омской области, для ведения личного подсобного хозяйства с возведением жилого дома. 

Запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена .....

.... ФИО1 выдано разрешение на строительство жилого дома со сроком действия на десять лет.

.... между ФИО1 и администрацией Сосновского сельского поселения заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от ...., которым изменение сроков аренды не предусматривалось.

.... администрация Сосновского сельского поселения обратилась в Управление Росреестра по Омской области с заявлением о регистрации изменений условий договора на основании указанного выше дополнительного соглашения. Однако .... отказано в государственной регистрации на основании прекращения договора аренды в связи с истечением срока.

В соответствии с пунктом 1 статьи 264 ГК РФ земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством.

В настоящее время предоставление земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) и безвозмездное пользование осуществляется в порядке, предусмотренном гл. V.1 ЗК РФ, введенной Федеральным законом от .... № 171-ФЗ.

В силу п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ, вступившей в действие с ...., арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В свою очередь случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, с .... урегулированы пунктом 3 ст. 39.6 ЗК РФ, согласно которому граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Условия реализации такого права установлены пунктом 4 ст.39.6 ЗК РФ, в соответствии с которым гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

При отсутствии в совокупности вышеперечисленных условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем, земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 ст.39.6 ЗК РФ).

Соблюдение условий, предъявляемых подпунктом 1 пункта 3 и подпунктом 4 пункта 4 ст. 39.6 ЗК РФ и тот факт, что относится к числу лиц, имеющих право на заключение нового договора аренды без проведения торгов, истец не подтвердил.

Кроме того, договор аренды заключен на срок по ...., т.е. когда изменения в земельное законодательство внесены до окончания срока договора аренды, тогда как заявление о предоставлении земельного участка на новый срок истцом по истечении срока действия ранее заключенного договора аренды не подавалось.

Ссылка истца на то, что изменения в законодательство, действующие с ...., не могут распространяться на правоотношения, возникшие до вступления в законную силу данных изменений, несостоятельна.

По смыслу пункта 1 статьи 610 ГК РФ действие договора прекращается по истечении срока, на который он заключался.

Согласно статье 621 ГК РФ в том случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Пунктом 3.1 договора предусмотрен срок аренды с .... по .... При этом указано, что, если за три месяца до окончания срока действия договора ни одна из сторон не уведомит в письменном виде другую сторону о прекращении действия договора, то согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, договор будет считаться возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за три месяца.

Одновременно пунктом 6.2 в разделе 6 «Изменение, расторжение и прекращение договора» этого же договора аренды от .... предусмотрено, что в случае намерения арендатора продлить настоящий договор на новый срок он обязан письменно уведомить об этом арендодателя и предоставить установленный комплект документов для оформления договора аренды на новый срок не позднее чем за один месяц до истечения срока действия настоящего договора. Невыполнение этого условия является основанием для отказа арендодателем в продлении срока действия договора аренды.

Тем самым, порядок продления срока договора аренды, предусмотренный пунктом 6.2, фактически соответствует указанным выше изменениям, внесенным в земельное законодательство.

С учетом п. 1 ст. 3 Земельного кодекса РФ земельные отношения регулируются земельным законодательством. Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (пункт 3 этой статьи).

Таким образом, в статье 3 Земельного кодекса РФ установлен приоритет норм земельного законодательства перед общими нормами гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними. Нормы Земельного кодекса РФ являются специальными по отношению к нормам Гражданского кодекса РФ, и в случае, если конкретное земельное правоотношение урегулировано специальной нормой, содержащейся в Земельном кодексе РФ, то общая норма гражданского законодательства не применяется.

При указанных обстоятельствах, предоставление земельного участка в аренду истцу было возможно только в соответствии с пунктом 1 ст.39.6 ЗК РФ на торгах, проводимых в форме аукциона.

Иные основания для предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов перечислены в пункте 5 ст. 39.6 ЗК РФ, согласно которому предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В пункте 21 статьи 3 Федерального закона от .... N 137-ФЗ (ред. от ....) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" закреплены гарантии граждан у которых объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до .... или такой земельный участок предоставлен до .... в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 Земельного кодекса РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Доказательств наличия зарегистрированных прав истца на какой-либо объект незавершенного строительства, расположенный на спорном земельном участке, не представлено. Требования о признании права собственности на незавершенный объект строительства, истец суду не заявлял.

Поскольку истец не доказал наличие условий, необходимых для реализации права на заключение договора аренды земельного участка на новый срок без проведения торгов, суд приходит к выводу, что оснований для удовлетворения иска не имеется.Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Отказать ФИО1 в исковых требованиях к администрации Азовского немецкого национального муниципального района Омской области и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области о признании заключенным на неопределенный срок договор аренды .... от .... на земельный участок площадью .... кв.м из земель населенных пунктов с кадастровым номером ...., находящийся в ...., Азовского немецкого национального района Омской области, для ведения личного подсобного хозяйства с возведением жилого дома и признании подлежащим государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Омский областной суд через Азовский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Н.А. Иордан