Дело № 2-54/2025 

74RS0001-01-2024-003430-62

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации

20 марта 2025 года г.Челябинск 

Советский районный суд г.Челябинска в составе:

Председательствующего судьи Хабаровой Л.В., 

при секретаре судебного заседания Коваленко К.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Звезда Альфа» к Колодезной ФИО8, ФИО2 ФИО8 ФИО8 о признании перепланировки жилого помещения незаконной, возложении обязанности привести жилое помещение в первоначальное состояние,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Звезда Альфа» (далее- ООО УК «Звезда Альфа») обратилось в суд (с учетом уточнения требований от 20 марта 2025 г.) к ФИО2, Колодезной Е.А. о признании незаконной самовольной постройкой перепланировку (переустройство) квартиры с КН № площадью 24 кв.м. №

<

адрес> возложении обязанности на Колодезную Е.А., ФИО2 привести жилое помещение- квартиру № в первоначальное состояние, в соответствии с техническим планом здания в рамках технического паспорта на многоквартирный дом № (стр.). 

В обоснование требований указано, что ООО УК «Звезда Альфа» на основании договора управления осуществляет управление многоквартирным домом (далее- МКД), в котором расположена квартира №

<

адрес>. Ответчики ФИО1, ФИО2, являются собственниками указанного жилого помещения. Они произвели перепланировку, заключающуюся в сносе металлических рам и ограждающего экрана на балконе квартиры; смонтировали металлическую лестницу с плиты балкона на тротуар, соответственно, изменили состав общего имущества собственников помещений жилого дома 

<

адрес> без согласия собственников помещений многоквартирного жилого дома (далее- МКД). При проведении переустройства были допущены следующие нарушения: 1) не было получено согласие истца на проведение работ по переустройству квартиры; 2) ответчик не обращался с заявлением о согласовании проведения работ по переустройству к третьим лицам; 3) администрацией города Челябинска не была организована комиссия по приемке-сдачи работ по переустройству квартиры; 4) работы не были сданы эксплуатационной организации; 5) работы не были сданы проектной организации; 6) работы не были сданы управляющей организации. 

Представитель истца ФИО3, действующая по доверенности, в судебном заседании исковые требования с учетом уточнений поддержала в полном объеме по доводам и основаниям, изложенным в иске. Суду пояснила, что проектом дома не было предусмотрено выход на придомовую территорию непосредственно с балкона. Собственники квартиры смонтировали фронтальное балконное ограждение, установили лестницу таким образом, что выход из квартиры организован прямо на газон придомовой территории МКД. Таким образом, затронуто общее имущество собственников МКД – внешняя стена дома МКД. 

Ответчики ФИО1, ФИО2 при надлежащем извещении в суд не явились.

Представители третьих лиц Администрации города Челябинска, Управления по архитектурно-градостроительному проектированию города Челябинска, Общество с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Икар», ФИО4 при надлежащем извещении в судебное заседание не явились.

Представитель третьего лица Управления по архитектурно-градостроительному проектированию города Челябинска представил письменное мнение, согласно которому ответчик без соответствующих согласований с органами местного самоуправления, так и без согласования всех собственников помещений в многоквартирном доме на реконструкцию многоквартирного дома произвел реконструкцию многоквартирного жилого дома, выполнил работы по демонтажу ограждающих конструкций и остекления лоджии, устройству входной группы, с повреждением благоустройства газона, без получения разрешения и согласования проектной документации, в нарушение требований к устройству и оборудованию балконов, установленных пунктом 38 решения Челябинской городской Думы от 25.10.2011 №28/11 «Об утверждении Правил содержания, ремонта и реставрации фасадов зданий и сооружений на территории города Челябинска и положений части 3 ст. 36 ЖК РФ. В связи с изложенными обстоятельствами, просит заявленные исковые требования ООО УК «Звезда Альфа» удовлетворить (л.д.65-67).

Принимая во внимание, что участвующие в деле лица надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания, суд в соответствии со ст. 167 ГПК РФ признал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав пояснения представителя истца, исследовав и оценив представленные в суд доказательства с точки зрения относимости, допустимости, достоверности, достаточности в их совокупности и взаимной связи, суд полагает иск подлежащим удовлетворению.

Согласно п.1 ст.246 ГК РФ (далее по тексту ГК РФ) распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

В силу п.1 ст.247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Как следует из части 2 статьи 1 Жилищного кодекса РФ (далее- ЖК РФ) граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.

Как следует из ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы) (п. 1); крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (п. 3).

В соответствии с ч. 4 ст. 17 ЖК РФ пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требовании законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством Российской Федерации.

Согласно п.6 Правил пользования жилыми помещениями, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 г. №25 «О порядке переустройства помещений в жилых домах ни территории адрес» пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов соседей, а также требований законодательства.

Согласно п.п. «в», «г» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, в состав общего имущества включаются:

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции).

Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас (ч. 5 ст. 15 ЖК РФ).

Согласно ч. 2 ст. 25 ЖК РФ перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

В соответствии со ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену али перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов (п. 14 ст.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что ООО УК «Звезда Альфа» осуществляет управление многоквартирным домом 

<

адрес>.

Квартира с КН № площадью 24 кв.м. № 

<

адрес>, расположенная на 1 этаже, принадлежит Колодезной ФИО8 в размере 3/4 доли – с 16.12.2024 г., а также ФИО2 ФИО8 в размере 1/4 доли – с 16.12.2024 г., что подтверждается выпиской из ЕГРН от 16.12.2024 г. (л.д.98-102).

Как следует из ответа на запрос от Управление службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области от 02.11.2024 г,, МКД возведен на земельном участке с КН №, расположенном по адресу: г

<

адрес>, принадлежащем на праве собственности застройщику ООО СЗ «Икар» (л.д.62-63).

Судом установлено, что со стороны северо-западного фасада МКД 

<

адрес> в границах квартиры № выполнены работы по демонтажу ограждающих конструкций и остекления лоджии, устройству входной группы с повреждением благоустройства газона без получения разрешения и согласования проектной документации в нарушение требований Правил благоустройства территории г.Челябинска (утв. решением Челябинской городской Думы от 22.12.2015 г. №16/32).

В частности, в результате реконструкции квартиры ответчиков демонтированы ограждающие металлические рамы и ограждающий экран на балконе жилого помещения, смонтирована металлическая лестница с плиты балкона на газон придомовой территории МКД.

Согласно письменному мнению ООО Специализированный застройщик «Икар» от 06.02.2025 г., 07.11.20204 г. в адрес ООО СЗ «Икар» поступило обращение Колодезной Е.А, о согласовании устройства входной группы для обеспечения доступа маломобильному гражданину в квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>. При выезде представителя застройщика по данному адресу обнаружили обустройство входной группы с реконструкцией лоджии в соседнем жилом помещении – квартире №№. Проектом дома указанная входная группа не предусмотрена, изменений в проект не вносилось (л.д.112).

Сам факт реконструкции в квартире №№ подтверждаются техническим паспортом на 

<

адрес> по состоянию на 21.05.2021 г,, которым не предусмотрено возведение выхода с балкона из квартиры №. (лист 74 технического паспорта). фототаблицей с изображением реконструкции (л.д. 7-8),

Как следует из ответа Управление градостроительных разрешений Администрации г.Челябинска от 15.11.2024 г., обращение в УАГП г.Челябинска по вопросу перевода жилого помещения- квартиры № в нежилое помещение не поступало; архитектурно-планировочное задание на устройство и оборудование входной группы не выдавалось. В ходе выездной проверки 10.11.2023 г. по вышеуказанному адресу выявлено, что реконструкция в виде демонтажа ограждающих конструкций и остекления лоджии, устройство входной группы с повреждением благоустройства газона, без получения разрешения и согласования проектной документации (л.д.65-67).

Согласно п. 1.7.1. Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 № 170, Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (п. 1.7.1).

Переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются (п.1.7.2.).

Перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускается (п.1.7.3.).

Реконструкция жилого помещения в многоквартирном доме, влекущая уменьшение размера общего имущества, проведенная в отсутствие согласия всех собственников помещений в таком доме, является самовольной (п. 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации (16.11.2022).

Реконструкция, переустройство, перепланировка балконных плит, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома, отвечающие требованиям технических регламентов и санитарно-эпидемиологических норм, должны производиться с согласия всех собственников помещений многоквартирного дома (п. 11 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством №4 (2018), утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2018).

Таким образом, любые стены и иные ограждающие конструкции (перегородки, перекрытия), как несущие, так и ненесущие, являющиеся частями помещений из состава общего имущества или наружными ограждающими конструкциями, входят в состав общего имущества собственников помещений многоквартирного дома.

Демонтаж любой строительной конструкции, предусмотренной проектной документацией на многоквартирный дом и входящей в состав общего имущества собственников помещений дома, является уменьшением состава общего имущества, влекущим за собой уменьшение количества физических объектов, материалов, входящих в состав общего имущества.

Возможность увеличения площади жилого помещения посредством присоединения площади балкона или лоджии не предусмотрена.

Кроме того, исходя из приведенных определений понятий реконструкция и перепланировка, следует вывод, что демонтаж любой ограждающей конструкции (стены, перегородки и т.п.), входящей в состав общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, является реконструкцией.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ).

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 39 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013, лицо, обладающее равными с другими собственниками правами владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома, вправе реализовать данное право лишь в случае достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности.

Действия собственника помещения в многоквартирном доме, выражающиеся в несоблюдении установленного порядка пользования общим имуществом и его уменьшении без соответствующего на то решения общего собрания собственников помещений в доме, противоречат приведенным требованиям закона и подлежат признанию нарушающими права общей долевой собственности, принадлежащие всем собственникам помещений в многоквартирном доме, включая истца.

Согласно ст. 40 Жилищного кодекса Российской Федерации Собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном главой 4 настоящего Кодекса. Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме (ч. 1).

Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2).

В соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, предусмотренные п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, решение о реконструкции многоквартирного дома, связанной с увеличением состава общего имущества, принимаются на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений.

Для проведения реконструкции, влекущей за собой уменьшение состава общего имущества, необходимо согласие всех 100% собственников помещений многоквартирного дома.

В данном случае ответчики без соответствующих согласований с органами местного самоуправления и согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме на реконструкцию произвели реконструкцию МКД, выполнив работы по демонтажу ограждающих конструкций и остекления лоджии, устройству входной грумы с повреждением благоустройства газона, без получения разрешения и согласования проектной документации в нарушение требований к устройству и оборудованию балконов.

Такое переустройство является незаконным, и жилое помещение подлежит приведению в первоначальное состояние в соответствии с техническим паспортом многоквартирного дома № 28 по ул. Дмитрия Неаполитанова г.Челябинска по состоянию на 21 мая 2021 г. со стороны собственников жилого помещения.

Ссылка ответчика на техническое заключение ООО ПКБ «Арх студия» №142 от 24.09.2024 г,, согласно которому существующее переустройство не несет изменений в конструктивную схему здания и не оказывает влияние на несущую способность основных конструкций перекрытий, ограждающих конструкций, в том числе, внутренних и наружных стен, не нарушает санитарные и пожарные правила (л.д.80-82), не влечет отказ в удовлетворении иска, поскольку такие выводы противоречат вышеуказанным нормам Жилищного кодекса РФ, регламентирующим соблюдение установленных законом условий в части реконструкции.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Управляющая компания «Звезда Альфа» удовлетворить.

Признать незаконной перепланировку (переустройство, реконструкцию) квартиры с КН № площадью 24 кв.м. 

<

адрес> в виде демонтажа ограждающих металлических рам и ограждающего экрана на балконе, монтажа металлической лестницы с плиты балкона на тротуар. 

Возложить обязанность на Колодезную ФИО8, 

<

данные изъяты>

ФИО2 ФИО8, 

<

данные изъяты>

привести жилое помещение - квартиру с КН № площадью 24 кв.м. № 

<

адрес> в части демонтажа ограждающих металлических рам и ограждающего экрана на балконе, монтажа металлической лестницы с плиты балкона на тротуар, в первоначальное положение, в соответствии с техническим паспортом многоквартирного дома 

<

адрес> по состоянию на 21 мая 2021 г.

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, принявший решение.

Председательствующий: Л.В.Хабарова

Мотивированное решение изготовлено 01 апреля 2025 г.

Судья Хабарова Л.В,