Мотивированное 

решение

 изготовлено 20.06.2017 года

Дело № 2-636/2017 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

15 июня 2017 года 

Североморский районный суд Мурманской области в составе:

председательствующего судьи Фоминой Е.А. 

при секретаре Алещенко О.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 к ФИО6 о взыскании денежных средств, встречному иску ФИО6 к ФИО5 о взыскании штрафной неустойки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО5 обратилась в суд с иском к ФИО6 о взыскании суммы задатка в сумме 30000 рублей и штрафной неустойки в сумме 30000 рублей по предварительному договору купли-продажи от 26.11.2016 года.

В обоснование исковых требований, а также в судебном заседании указала, что намереваясь приобрести у ответчика квартиру, расположенную по адресу: ***, с ФИО6 был заключен предварительный договор купли- продажи квартиры, по условиям которого указанный объект продавался за цену- 2700000 рублей, 30000 рублей из которых она внесла в качестве задатка. При подписании данного предварительного договора, осмотрев жилое помещение, в котором была произведена перепланировка, ответчик не смог мне представить документы, подтверждающие законность перепланировки в жилом помещении, при этом заверив что к моменту заключения договора купли-продажи все документы будут представлены, перепланировка будет узаконена. Пунктом 8 предварительного договора купли-продажи продавец обязался подготовить необходимые документы для оформления основного договора купли-продажи и регистрации прав собственности в установленном Законодательстве. Однако, в момент подписания основного договора-купли продажи жилого помещения, ответчиком не были представлены документы, подтверждающие узаконенность перепланировки жилого помещения, кроме того цена сделки была указана иной, а также указана иные даты обязательств по передачи имущество в надлежащем состоянии и снятия с регистрационного учета. Полагает, что ответчик намеренно уклонилась от совершения сделки. Ссылаясь на положение ст. 381, 329, 429 ГК Российской Федерации просит взыскать с ответчика сумму задатка в размере 30000 рублей, а также штрафную неустойку в размере 30000 рублей.

Представитель истца ФИО7 в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования, по доводам, изложенным в исковом заявлении. Указал, что на момент заключения основного договора купли-продажи у его доверителя имелись необходимые денежные средства в полном объеме. Полагает, что договор купли-продажи не был заключен по вине ответчика. ФИО5 неоднократно пыталась урегулировать вопрос в досудебном порядке, предлагала осуществить возврат лишь задатка в сумме 30000 рублей, однако ФИО5 отказывалась. Условия предварительного договора купли-продажи и основного отличаются существенно, что также повлекло за собой отказ ФИО5 подписывать 20.12.2016 года договор купли-продажи.

Ответчик ФИО6 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела уведомлена надлежащим образом, воспользовалась правом на ведение дела через представителя.

Представитель ответчика ФИО8 в судебном заседании возражал против заявленных исковых требований, указал, что между истцом и его доверителем 26.11.2016 года был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения. Денежные средства внесенные ФИО5 в сумме 30000 рублей были авансом, а не задатком. Основной договор купли-продажи не был заключен в срок до 20.12.2016 года по вине покупателя ФИО5, поскольку последняя отказалась от заключения договора, при этом ФИО5 была заблаговременно до заключения предварительного договора купли-продажи уведомлена о произведенной перепланировки в жилом помещении и отсутствии документации, свидетельствующей о регистрации перепланировки. Указание иных условий по цене объекта и по снятию с регистрационного учета лиц зарегистрированных в жилом помещении, не свидетельствует об отказе со стороны ФИО6 к совершению сделки купли-продажи, а лишь указывают на предложение со стороны продавца об уменьшении стоимости квартиры. Пояснил, что ФИО6 20.12.2016 года не были представлены никакие документы, подтверждающие регистрацию перепланировки. Считает, что именно со стороны ФИО5 было неисполнение принятых на себя обязательств. Указал, что ФИО5 намеревалась приобрести спорное жилое помещение с привлечением заемных денежных средств, однако доказательств одобрения Банком кредита, а также совершение самой сделки с квартирой имеющей перепланировку, не представлено. Просил в иске отказать.

До рассмотрения дела ответчиком ФИО6 был заявлен встречный иск. Определением суда от 05.05.2017 года встречное исковое заявление ФИО6 к ФИО5 о взыскании штрафной неустойки принято к производству Североморского районного суда Мурманской области для совместного рассмотрения с первоначальным иском.

В судебном заседании представитель ФИО6 - ФИО8 поддержал встречное исковое заявление, обосновав его тем, что условиями предварительного договора купли-продажи от 26.11.2016 года, пунктом 13, предусмотрено право продавца в случае уклонения покупателя от совершения сделки, обязать покупателя заплатить штрафную неустойку в размере 30000 рублей. Просил взыскать с ФИО5 неустойку в сумме 30000 рублей.

Ответчик по встречному иску ФИО5 и ее представитель ФИО7 в судебном заседании возражали против удовлетворения встречного искового заявления, указав, что со стороны ФИО5 не было уклонения от совершения сделки купли-продажи спорного жилого помещения.

Исследовав материалы дела, обозрев материал КУСП № 14048/1, опросив свидетелей ФИО1, ФИО2, суд находит первоначальный иск ФИО5 к ФИО6 обоснованным и подлежащим частичному удовлетворению, а встречный иск ФИО6 к ФИО5 необоснованном и не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям. 

Согласно ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

В соответствии со ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Исходя из положений ст. 416 ГК РФ, обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает. В случае невозможности исполнения должником обязательства, вызванной виновными действиями кредитора, последний не вправе требовать возвращения исполненного им по обязательству.

В силу ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 26.11.2016 года между ФИО5 (покупатель) и ФИО6 (продавец), действующей в интересах ФИО3 и ФИО4 заключен: предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ***.

Согласно условиям предварительного договора, стороны обязались заключить основной договор до 20.12.2016 года, согласовав стоимость объекта -2700000 рублей.

Пунктами 10 и 12 договора ФИО6, ФИО4 обязались сняться с регистрационного учета до 30.12.2016 года, а также передать покупателю объект в срок до 30.12.2016 года.

Согласно п. 4 предварительного договора купли-продажи, из стоимости предусмотренной п.3 -2700000 рублей, 30000 рублей выплачиваются покупателем в качестве задатка в счет обеспечения исполнения обязательств по заключению основного договора купли-продажи недвижимости. Остальная часть стоимости 2670000 рублей выплачиваются продавцу в день совершения сделки.

Заключая предварительный договор купли-продажи 26.11.2016 года, стороны также согласовали, что в случае если в будущем покупатель будет уклоняться от заключения договора купли-продажи, продавец вправе обязать покупателя заключить договор путем обращения в суд или заплатить штрафную неустойку в размере 30000 рублей. Аванс возвращается покупателю в полном объеме. В случае если продавец уклоняется от заключения договора купли-продажи, покупатель вправе обязать продавца заключить договор путем обращения в суд или вернуть аванс в сумме 30000 рублей. ( п. 13 )

Факт передачи истцом ФИО5 и получения ответчиком ФИО6 суммы задатка в размере 30000 рублей установлен судом и не отрицался сторонами в ходе судебного разбирательства.

Из материалов дела следует, что договор купли-продажи квартиры стороны не заключили.

Из материалов дела также видно и не оспаривалось стороной ответчика ФИО6, что квартира на момент заключения предварительного договора купли-продажи данной квартиры, находилась в перепланированном состоянии. Сведения о перепланировке в технический паспорт внесены не были, согласование на перепланировку квартиры у ответчика отсутствовало. Так судом установлено, что ответчиком в квартире произведена самовольная перепланировка, при этом решение о согласовании перепланировки и переустройства вышеуказанного жилого помещения уполномоченным органом не принималось. 

Разрешая спор, руководствуясь положениями ст. ст. 329, 380, 381, 416 ГК РФ, ст. ст. 25, 26, 29 ЖК РФ, суд приходит к выводу о том, что основной договор купли-продажи не был заключен 29.12.2016 года в связи с тем, что квартира была перепланирована ответчиком в отсутствие необходимых согласований, перепланировка узаконена не была.

Довод стороны ФИО6 о том, что истец ФИО9 при подписании договора была поставлена в известность продавцом, не свидетельствует о том, что сделка по купле- продажи квартиры не была совершена по вине покупателя.

Как следует из предварительного договора купли-продажи, продавец обязался подготовить необходимую документацию для оформления основанного договора купли-продажи регистрации прав собственности в установленном законодательством порядке на покупателя ( 8).

Из пояснений стороны истца ФИО9, оцененных судом по правилам ст. 68 ГПК Российской Федерации, а также показаний свидетеля ФИО1, опрошенного судом, следует, что на момент осмотра жилого помещения, перед заключением предварительного договора купли-продажи, ФИО9 была поставлена продавцом ФИО6 в известность о произведенной перепланировке в жилом помещении, а также о том, что все документы по согласованию и регистрации перепланировки будут представлены до 30.12.2016 года.

Из материалов дела, а также пояснений участников процесса, следует, что 29.12.2016 года стороны прибыли для совершения сделки-купли-продажи, вместе с тем договор купли-продажи спорного жилого помещения, представленный стороной продавца, между ними подписан не был.

Анализируя предварительный договор купли-продажи и основной договор купли-продажи, учитывая пояснения стороны ФИО6, суд приходит к выводу, что со стороны продавца имели место нарушения положений ст. 429 ГК Российской Федерации, в части согласованных условий: изменена стоимость объекта, а также обязательства по снятию с регистрационного учета ФИО6 и ФИО4 и передачи жилого помещения покупателю.

Кроме того, к моменту заключения основного договора купли-продажи документы о перепланировке истцу ФИО5 также не представлены, в связи с чем, вины истца ФИО5 в незаключении основного договора купли-продажи квартиры не имелось.

Не состоятельна и ссылка стороны ФИО10 о том, что ФИО5 отказалась от заключения основного договора по причине отсутствия необходимых денежных средств, поскольку материалы дела содержат объективные доказательства соответствующими требованиям ст. 59, 60 ГПК Российской Федерации, подтверждающие наличие денежных средств в необходимой сумму на момент 29.12.2016 года.

Суд принимает во внимание, что бесспорных доказательств того, что соглашаясь приобрести квартиру и подписывая предварительный договор купли-продажи, истец ФИО5 выразила одобрение приобрести квартиру в состоянии перепланировки без соответствующих документов, стороной ответчика ФИО6 не представлено. В предварительном договоре от 26.11.2016 года данное существенное условие не нашло отражения.

В силу положений п. 2 ст. 475 ГК РФ, в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Тот факт, что квартира продавалась в перепланированном состоянии без получения соответствующих документов, является существенным обстоятельством при заключении договора купли-продажи, поскольку изменяется площадь находящихся в квартире помещений и их конфигурация, а незаконная перепланировка возлагает на покупателя дополнительные расходы по ее оформлению либо приведению квартиры в первоначальное состояние.

Ссылка стороны ФИО10, что истец при осмотре квартиры до подписания предварительного договора видела имеющуюся перепланировку в вышеуказанной квартире и была согласна нести расходы по оформлению перепланировки самостоятельно после приобретения квартиры, не нашла своего объективного подтверждения.

Напротив, из представленного договора купли- продажи 29.12.2016 года следует, что продавец в одностороннем порядке уменьшил цену продаваемого имущества с 2700000 рублей до 220000 рублей, что также дает основания полагать о несогласованности по данному вопросу сторонами. Дополнительных соглашений по этому вопросу не заключалось.

Разрешая заявленные требования ФИО5 о взыскании денежных средств, предусмотренных ст. 381 ГК Российской Федерации в виде двойной суммы задатка в размере 60000 рублей, суд приходит к следующему.

Согласно разъяснениям Пленума ВС РФ в п. 9 Постановления 9. от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ст. 12 ГК РФ предусмотрен перечень способов защиты гражданских прав. Иные способы защиты гражданских прав могут быть установлены законом.

По смыслу части 1 статьи 196 ГПК РФ суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В связи с этим ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Поскольку п. 4 и 13 предварительного договора купли-продажи от 26.11.2016 года содержит разночтение в части природы денежных средств в размере 30000 рублей.

Из пояснений свидетеля ФИО2, работающей менеджером в агентстве недвижимости «Интан», также не было однозначно установлено в качестве задатка или аванса были внесены денежные средства в сумме 30000 рублей.

Руководствуясь положениями ст. 380 ГК Российской Федерации, суд относит данную сумму сумма, как уплаченную в качестве аванса, доказательств обратного в силу требований ст. 56 ГПК Российской Федерации суду не представлено.

В силу п. 6 ст. 429 ГК РФ предварительный договор прекратил свое действие.

Основной договор между сторонами заключен не был, в связи с чем у продавца не возникло право на получение платы за жилое помещение по договору купли-продажи квартиры. Денежная сумма в размере 30000 уплаченная ФИО5 по условиям предварительного договора, не является задатком, а является авансом и независимо от причин неисполнения обязательств, продавец обязан ее вернуть. 

Таким образом, суд находит основания для взыскания с ФИО10 в пользу ФИО5 денежные средства в сумме 30000 рублей.

В соответствии со ст.98, 103 ГПК РФ суд взыскивает с ответчика в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в размере 1100 руб. 

В нарушении ст. 56 ГПК РФ, истцом по встречному иску не представлено доказательств уклонения ответчика по встречному иску от заключения основного договора. 

При таких обстоятельствах, суд отказывает в удовлетворении встречного иска.

Суд рассматривает дело на основании представленных сторонами доказательств, с учетом требований ст.56 ГПК РФ и в пределах заявленных требований.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО5 к ФИО6 о взыскании денежных средств –удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО6, *** года рождения, уроженки *** в пользу ФИО5 денежные средства в сумме 30000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 1100 рублей 00 копеек, а всего –31100 рублей.

Искового заявление ФИО6 к ФИО5 о взыскании штрафной неустойки, расходов по уплате государственной пошлины оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Мурманский областной суд через Североморский районный суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Председательствующий Е.А. Фомина