Дело № 2- 902 /17

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

02 ноября 2017 года г. Туапсе

Туапсинский районный суд Краснодарского края 

в составе:

Председательствующего: Рябцевой А.И.,

при секретаре: Гайдиной И.А.

Рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску администрации МО Туапсинский район к ФИО1, ООО «Феникс» о расторжении договора аренды земельного участка, о расторжении соглашений о переуступки права требования по договору аренды, взыскании задолженности по арендной плате, по встречному исковому заявлению ФИО1, ООО «Феникс» к администрации МО Туапсинский район, третьим лицам: Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае, Министерству природных ресурсов Краснодарского края о признании договора аренды земельного участка ничтожной сделкой, применении последствий ничтожной сделки, о взыскании с администрации денежных средств, суд

УСТАНОВИЛ :

Администрация МО Туапсинский район обратились с иском к ФИО1, ООО «Феникс» о расторжении договора аренды земельного участка, соглашения от 23.09.2013 г. о переуступки прав по договору аренды земельного участка, соглашения от 10.07.2017 года о переуступки прав по договору аренды земельного участка, с кадастровым номером № общей площадью 36398 квм, расположенного по адресу : 

<

адрес>. Агой между администрацией МО Туапсинский район, ФИО1, ООО «Феникс», прекращении права аренды на указанный участок, взыскании с ФИО1 задолженности по арендной плате, ссылаясь на то что арендатором допущены нарушения условий договора аренды по внесению арендных платежей, что является основанием для расторжения договора аренды. 

ФИО1, ООО «Феникс» обратились с встречными требованиями о признании договора аренды земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 36398 квм, от 09 апреля 2013 года ничтожной сделкой, применении последствий незаконности сделки, путем взыскания с администрации МО Туапсинский район незаконно полученных денежных средств по договору аренды, ссылаясь на то, что спорный земельный участок относится к федеральной собственности, администрация незаконно распорядилась земельным участком, получив денежные средства по заключенному договору. 

В судебном заседании представитель администрации МО Туапсинский район, действующая на основании доверенности ФИО2 поддержала заявленные уточненные требования, возражала против встречного искового заявления. В обосновании заявленных требований пояснила, что постановлением главы администрации Туапсинского района №523 от 08.07.1992 года «Об отводе земельного участка малому предприятию «Твердь» для строительства мотеля на 200 мест в с.Агой был предоставлен земельный участок площадью 4.5 га из земель Агойского сельского совета ( лес 1 группы, квартал 54, литеры 5,7-9,17 Приморского лесничества лесхоза «Черноморский» в постоянное бессрочное пользование. На основании данного постановления МП «Твердь» было выдан Гос.Акт на бессрочное пользование указанным земельным участком. В 1993 году произошла реорганизации НП «Твердь» и его правопреемником являлся ЗАО НПКО «МАЛС». 09.04.2013 года постановлением администрации при переоформлении юридического лица, в силу закона прав на земельный участок, администрацией МО Туапсинский район был вынесено постановление о предоставлении земельного участка той же площадью в аренду, на основании постановления заключен договор аренды сроком на 25 лет. Земельный участок перед заключением договора аренды был учтен в ГКН с установленными границами. С момента вступления в силу Постановления администрации участок был передан арендатору. Договор был зарегистрирован в ЕГРП. В сентябре 2013 года ФИО1 был заключен договор переуступки прав требования по договору аренды, которое также было зарегистрировано в ЕГРП, С указанного времени все права и обязанности по договору аренды перешли к нему. Арендная плата согласно условий договора должна вносится ежеквартально, в течение месяца после направления счета. Сначала ФИО1 оплачивать арендную плату, однако потом у него начались просрочки. Они два раза обращались в суд с иском о взыскании задолженности. За все время ФИО1 по договору аренды оплатил им 

<

данные изъяты>. Задолженность с 10.04.2016 года по 11.04.2017 года составляет 

<

данные изъяты>. В связи с несвоевременным погашением арендных платежей договором предусмотрена уплата неустойки которая составляет 

<

данные изъяты>, неустойка рассчитана за период с 12.04.2016 года по 11.04.2017 года. Также договором предусмотрено изменение арендной платы в одностороннем порядке. С 01.101.2017 года арендная плата составляет большую сумму, поскольку произошла переоценка земельных участков. Согласно п.4.3 договора аренды в случае невнесения арендных платежей за один квартал, администрация вправе расторгнуть договор аренды. В данном случае просрочка платежа составляет более года в связи с чем просит расторгнуть все заключенные соглашения, поскольку они являются производными от договора аренды, прекратить право аренды и возвратить им земельный участок. Полагает, что оснований для признания договора аренды ничтожным не имеется, так как они были правомочны распоряжаться землями права на которые не разграничены. Сведений о том, что земельный участок предоставленный в аренду относятся к землям лесного фонда у них не имелось, согласно кадастрового паспорта, спорный участок относится к землям населенных пунктов. В связи с чем не имеется также оснований для взыскания с них арендных платежей, которые были выплачены ФИО1. 

ФИО1 в судебном заседании поддержал свои исковые требования, возражал против удовлетворения иска администрации. В обосновании своих доводов пояснил, что 23 сентября 2013 года им был подписано соглашение о переуступки прав по договору аренды земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 36398 квм, расположенного по адресу : 

<

адрес> Агой. При подписании соглашения у ЗАО «МАЛС» имелась задолженность по арендным платежам и он изначально не намеревался погашать задолженность ЗАО «МАЛС» по договору аренды, внес он указанную сумму на основании решения суда. Перед подписанием соглашения о переуступки прав ЗАО «МАЛС» обращались о снижении кадастровой стоимости земельного участка и арендная плата исчислялась 1.5% исходя из установленной кадастровой стоимости. В 2015 году арендная плата была повышена в связи с тем, что арендная плата стала исчисляться в размере 2% от кадастровой стоимости. В 2016 году, он узнал что его земельный участок находится на землях лесного фонда. Он неоднократно обращался в администрацию МО Туапсинский район, администрацию Небугского поселения для включения участка в земли населенного пункта. Однако, администрация занималась только отписками, по существу никто не разьяснял к какой категории земель относится его земельный участок, и кто является собственником. Кроме того, в этот период он не мог использовать земельный участок, по причине того, что к земельному участку отсутствовал подъезд, и строительство мотеля из-за рельефа невозможно, а также по той причине, что если участок относится к землям лесного фонда, то его под строительство объектов недвижимости использовать нельзя. После неоднократных отписок администрации он обратился в кадастровую палату, где ему разьяснили и показали на публичной карте, что его участок расположен в Лесном фонде, и согласно Лесного кодекса РФ, это федеральные земли, и их категория никогда не изменялась. Таким образом, при заключении договора аренды в 2013 году администрация не вправе была распоряжаться указанным земельным участком, то есть договор является ничтожной сделкой, в связи с чем уплаченная им арендная плата подлежит возврату. 

Представитель Министерства природных ресурсов Краснодарского края в судебном заседании поддержал заявленные требования ФИО1 и ООО «Феникс» возражал против требований администрации МО Туапсинский район, пояснив при этом, что при наложении земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 36398 квм, расположенного по адресу : 

<

адрес>. Агой и материалов лесоустройства, планшет №18 материалов от 1987 года, они установили, что указанный участок находится в части выделов 7,8 квартала 54Б Лермонтовского участкового лесничества Джубгского лесничества, категория земельного участка не изменялась с 1987 года. Согласно ст.8 Лесного кодекса РФ земли лесного фонда относятся к федеральной собственности. На общий участок лесного фонда, в состав которого входит квартал 54Б 03.04.2009 года за РФ зарегистрировано право собственности. Сделка по заключению договора аренды в силу указанных обстоятельств является ничтожной сделкой, администрация МО Туапсинский район не вправе была распоряжаться этим участком, и не вправе была взыскивать арендную плату. 

Представитель ООО»Феникс», представитель Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае, ГКУ КК «Комитет по лесу» в судебное заседание не явились по неизвестным причинам, о дне слушания извещены судом надлежащим образом, о чем имеется в материалах дела подтверждение, о причинах неявки не сообщили, не просили об отложении слушания по делу, от ГКУ КК «Комитет по лесу» имеется ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствии. При таких обстоятельствах уд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствии. 

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, приходит к выводу, что исковые требования администрации МО Туапсинский район подлежат частичному удовлетворению, а исковые требования ФИО1 и ООО «Феникс» удовлетворению не подлежат, по следующим основаниям : 

Так, в судебном заседании установлено, что 09 апреля 2013 года между администрацией муниципального образования Туапсинский район и закрытым акционерным обществом «Научно-производственное коммерческое объединение «МАЛС», заключен договор аренды № 3300006090 земельного участка с кадастровым номером №, площадью 36393 кв.м., расположенного по адресу: РФ, 

<

адрес>, с видом разрешенного использования для строительства мотеля, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, сроком на 25 лет. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке. Согласно п.2.1 договора аренды от 09.04.2013 года, арендная плата определена в 1.5% от кадастровой стоимости земельного участка. В связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка изменялась оплата арендной платы, которая уточнялась сторонами путем проведения сверок. Расчет арендной платы производился в соответствии с постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011г. № 50 «О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края».

23.09.2013 года между ЗАО «Научно-производственное коммерческое объединение «МАЛС» и ФИО1 заключено соглашение о переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером №. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

10.07.2017 года между ФИО1 и ООО «Феникс» заключено соглашение о переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером №. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно договора аренды земельного участка от 09 апреля 2013 года земельный участок учтен к ГКН в 2008 году, имеет кадастровый №, категория земель- земли населённых пунктов, вид разрешенного использования – для строительства мотеля, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка. 

Оспариваемый договор аренды заключен на основании Постановления администрации МО Туапсинский район №980 от 09.04.2013 года. Из указанного Постановления следует, что ранее земельный участок на основании Государственного Акта был предоставлен для тех же целей малому предприятию «Твердь» в бессрочное(постоянное пользование ). МП «Твердь» являлось филиалом акционерного общества закрытого типа «МАЛС», в связи с чем в 2013 году с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду обратились ЗАО НПО «МАЛС». 

Согласно пункту 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно ст. 29 ЗК РФ ( в редакции, действующей на момент заключения договора аренды) предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса. 

В силу положений п. 2 ст. 3.3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" ( в редакции действующей до 01.01.2017 года) распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, - федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов РФ. 

Согласно кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером №, следует, что категория земель на момент заключения договора аренды указана как земли населённых пунктов. Сведения о том, что указанный участок относится к землям лесного фонда, государственный кадастр не содержал. Также не имелось сведений о том, что право на указанный земельный участок было зарегистрировано в 2009 году за Российской Федерацией. Изменения в Государственный кадастр недвижимости в части категории земель были внесены в марте 2017 года в связи с допущенной технической ошибкой, как следует из письма Территориального отдела №14 филиала ФГБУ «ФКП Росресстра» по Краснодарскому краю. 

Таким образом, суд считает, что администрация МО Туапсинский район правомочно заключила договор аренды 09.04.2013 года, и оснований для признания данного договора ничтожной сделкой, для применения последствий ничтожности сделки в виде возврата уплаченных денежных средств по оспариваемому договору аренды, не имеется. В связи с чем не имеется и оснований для удовлетворения встречного искового заявления. 

Вместе с тем, суд считает, что имеются основания для расторжения договора аренды спорного земельного участка, по следующим основаниям: 

В соответствии со ст.451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В судебном заседании достоверно установлено, и подтверждено документально, что земельный участок с кадастровым номером 23:33: 0907002:56 расположен в выделах 7,8 квартала 54Б Лермонтовского участкового лесничества Джубгского лесничества, указанный земельный участок из земель лесного фонда не исключался. Согласно свидетельства о государственной регистрации права собственности от 03.04.2009 года за Российской Федерацией зарегистрировано право собственности на земельный участок Джубгского лесничества, в том числе квартал 54Б, в который входит спорный земельный участок. Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости на 30 марта 2017 года, категория земель спорного земельного участка не установлена. Согласно ответа ФГБУ «ФКП Росреестра» в сведения государственного кадастра сведения о категории земель, в 2008 году были внесены ошибочно, поскольку Государственный Акт на бессрочное пользование земельным участком, не содержал в себе сведения о категории земель. 

Таким образом, спорный земельный участок находится в собственности Российской Федерации и правом распоряжения данным участком администрация МО Туапсинский район не обладает. 

Анализируя указанные обстоятельства суд приходит к выводу, что данное обстоятельство является существенным и влечет за собой расторжение договора аренды, и как следствие всех последующих соглашений о переуступки прав по договору аренды. 

В соответствии с п.1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

На основании п.п. 4.1.2 указанного договора, арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в полном размере за участок в соответствии с п.2 указанного договора без выставления счетов арендодателем.

Согласно расчета и квитанций о внесении арендных платежей ФИО1 внесено за весь период действия договора аренды 

<

данные изъяты> 

Согласно представленного расчета, задолженность ФИО1 образовалась за период с 11.04.2016 года по 10.04.2017 года в сумме 

<

данные изъяты>24 коп.

Однако, суд считает, что требования администрации о взыскании с ответчика задолженности по внесению арендной платы, не подлежат удовлетворению по следующим основаниям. 

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условием обязательства. Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно ст.606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование, либо во временное пользование. В силу п.1 ст.611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующим условиям договора аренды и назначению этого имущества. 

Из указанных норм права следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользованию вещью, в соответствии с ее назначением. 

Согласно ч.2 ст.328 ГК РФ в случае не предоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. 

Из системного толкования приведенных норм права следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. 

Как следует из пояснений ФИО1, и не опровергнуто ответчиком, в 2016 году из письма Управления Архитектуры и градостроительства администрации МО 

<

адрес> ему стало известно, что земельный участок относится к землям лесного фонда. Он неоднократно обращался с заявлениями о включении земельного участка в земли населенных пунктов, об изменении категории земель, на что неоднократно получал отказы. В связи с указанным обстоятельством он не мог использовать земельный участок по назначению, для строительства мотеля. Указанное обстоятельство суд расценивает как невозможность пользования земельным участком, в связи с чем арендатор освобождается от внесения арендных платежей. 

Учитывая изложенное обстоятельства суд приходит к выводу, что требования о расторжении договора аренды земельного участка и соглашения о переуступки прав по договору аренды подлежат удовлетворению, а в остальной части исковые требования администрации, а также и встречные исковые требования удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, и руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования администрации МО 

<

адрес> удовлетворить частично. 

Расторгнуть договор аренды земельного участка от 09 апреля 2013 года, соглашение от 23.09.2013 г. о переуступки прав по договору аренды земельного участка, соглашение от 10.07.2017 года о переуступки прав по договору аренды земельного участка, с кадастровым номером № общей площадью 36398 квм, расположенного по адресу : 

<

адрес>. Агой, между администрацией МО 

<

адрес> и ФИО1, ООО «Феникс».

Прекратить право аренды ФИО1, ООО «Феникс» на земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 36398 квм, расположенного по адресу : 

<

адрес>. Агой. 

В остальной части исковых требований отказать как необоснованным. 

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО1, ООО «Феникс» отказать как необоснованным.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в 

<

адрес>вой суд через Туапсинский районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме. 

П.П.Председательствующего

Копия верна:

Судья Туапсинского районного суда А.И.Рябцева