Дело № 2-734 / 2017

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

г.-к. Анапа «15» мая 2017 года

Судья Анапского районного суда Краснодарского края Немродов А.Н.

при секретаре Кропачевой Е.А., 

с участием истицы ФИО1, ее представителя ФИО2, действующего по доверенности от 23.01.2017 г., 

ответчицы ФИО3, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о понуждении к заключению основного договора купли-продажи земельного участка, изменении условий договора путем снижения стоимости земельного участка, взыскании пени, компенсации морального вреда, возмещении судебных расходов,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3 о понуждении к заключению основного договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 000 площадью 1347 кв.м. по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...), изменении условий договора путем снижения стоимости указанного земельного участка, взыскании пени, компенсации морального вреда, возмещении судебных расходов.

Определением Анапского районного суда от 28.03.2017 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, был привлечен Анапский отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю.

Определением Анапского районного суда от 19.03.2015 г. к производству было принято дополнительное обоснование искового заявления ФИО1

В судебном заседании истица истицы ФИО1 и ее представитель ФИО2 заявленные исковые требования поддержали и пояснили, что 21.10.2014 г. между мужем истицы Д.Н.И. и ответчицей ФИО3 был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка. Согласно условиям предварительного договора ответчица обязалась продать принадлежащий ей на праве собственности земельный участок для размещения гостиницы площадью 2000 кв.м., образованный из земельного участка площадью 11 025 кв.м. с кадастровым номером 000, расположенного по адресу: (...) а Д.Н.И. обязался купить указанный земельный участок. 00.00.0000 муж истицы умер. После смерти мужа ФИО1 было принято наследство, и на нее как на единственного наследника перешли все права и обязанности наследователя, включая права по указанному предварительному договору. Кроме того, все наследуемое имущество присоединилось к совместно нажитому истицей с мужем имуществу. Согласно п. 3.1 заключенного предварительного договора купли-продажи, стороны обязались в срок до 00.00.0000 на условиях, изложенных в предварительном договоре, заключить договор купли-продажи земельного участка по указанному местонахождению и отличительными характеристиками. Согласно п. 5.3 предварительного договора в случае нарушения продавцом п. 3.1 и не готовности объекта к сделке в срок до 01.03.2015 г., настоящий договор считается продленным на срок оформления документов, указанных в п. 3.1 договора. В соответствии с п. 2.1 предварительного договора купли-продажи, цена земельного участка по основному договору составляет 1 900 000 рублей. Согласно п.п. 2.2.1, 2.2.2 предварительного договора купли-продажи земельного участка, покупатель выдал ответчику задаток в размере 1 000 000 рублей, в счет причитающихся платежей по предстоящему договору купли-продажи земельного участка, в обеспечение исполнения предварительного договора. Согласно представленной ответчицей ФИО3 в декабре 2016 г. информации, обязательства, предусмотренные п. 3.1 предварительного договора (формирование земельного участка и оформление права собственности) исполнены ею 14.11.2016 г., что подтверждается выпиской из ЕГРП на земельный участок с кадастровым номером 000 площадью 1347 кв.м., находящейся по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...) В целях исполнения условий предварительного договора 15.12.2016 г. ответчице направлено уведомление о намерении заключения основного договора купли-продажи земельного участка. На адрес электронной почты ответчицы направлен проект договора купли-продажи. В нарушение условий предварительного договора, ответчицей уменьшена площадь земельного участка с 2000 кв.м. до 1347 кв.м. В связи с этим, в направленном ответчице уведомлении просили устранить допущенные нарушения предварительного договора, приведя площадь земельного участка в соответствие с его условиями (2000 кв.м.) или выдвигали правомерное требование по уменьшению стоимости земельного участка пропорционально уменьшенной площади, то есть на 620 350 рублей, установив стоимость земельного участка равной 1 279 650 рублей. В связи с этим в соответствии с п. 1 предварительного договора купли-продажи недвижимости у ответчицы возникла обязанность заключить основной договор купли-продажи. Заключать с истицей основной договор купли-продажи ответчица отказалась в связи с истечением срока действия предварительного договора. Позднее сообщила об условиях заключения договора только при условии полной оплаты в момент его подписания, затем сообщила о намерении решения всех спорных вопросов только в судебном порядке. Согласно п. 4.5 предварительного договора купли-продажи земельного участка, при заключении основного договора по вине какой-либо из сторон позднее срока, указанного в п. 4.2 (01.03.2015 г.) настоящего договора, с виновной стороны взыскиваются пени в размере 0,05 % от стоимости объекта за каждый день просрочки. Под виной продавца понимается отказ или уклонение от совершения и оформления сделки купли-продажи объекта, а также нарушение п. 1.3 (срок формирования земельного участка – до 01.03.2015 г.). Согласно расчету за период с 01.03.2015 г. по 14.11.2016 г. пеня составляет 593 750 рублей. Существенными для рассмотрения данного дела являются условия договора купли-продажи о качестве товара, наличие недостатков товара, которые возникли до его передачи покупателю. Согласно условиям предварительного договора площадь земельного участка составляла 2000 кв.м. Согласно выписке из ЕГРП площадь уменьшена ответчицей до 1347 кв.м. Помимо этого конфигурация сформированного ответчицей земельного участка изменилась с прямоугольной формы на изогнутую, в форме угла, что значительно снижает возможность получения коммерческой выгоды при его использовании по целевому назначению. В случае, когда имеет место существенное нарушение требований к качеству недвижимого имущества (земельного участка), покупателю предоставлено право требовать уменьшения покупной цены. Считают законным и обоснованным требование по уменьшению покупной стоимости земельного участка пропорционально уменьшенной площади, то есть на 620 350 рублей, установив стоимость земельного участка равной 1 279 650 рублей. Истица не имеет юридического образования, в связи с чем вынуждена была обратиться за квалифицированной юридической помощью, оплатив 30 000 рублей. В результате отказа ответчицы от исполнения обязательств, на протяжении всего периода времени, ФИО1 испытывала нравственные страдания, так как была лишена возможности использовать земельный участок. Пребывала в постоянном стрессе из-за отсутствия информации о дате заключения договора купли-продажи и передаче ей земельного участка, возможной утрате уплаченных денежных средств, возможной продаже земельного участка ответчицей третьим лицам. Переживала по поводу уменьшения более чем на 1/3 площади участка, изменения его конфигурации, что значительно снижает его коммерческую ценность. Причиненный истице ответчицей моральный вред оценивают в размере 100 000 рублей. Учитывая изложенное, просят суд понудить ответчицу ФИО3 к заключению с истицей ФИО1 договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 000 площадью 1347 кв.м., находящегося по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...) уменьшить покупную стоимость земельного участка на 620 350 рублей, установив покупную стоимость земельного участка равной 1 279 650 рублей. Взыскать с ответчицы в пользу истицы пеню в размере 593 750 рублей, компенсацию морального вреда в размере 100 000 рублей, возместить за счет ответчицы расходы истицы по оплате госпошлины в размере 300 рублей, расходы по оплате за оказание юридической помощи в размере 30 000 рублей. 

Ответчица ФИО3 полностью возражала против удовлетворения искового заявления ФИО1 о понуждении к заключению основного договора купли-продажи земельного участка, изменении условий договора путем снижения стоимости земельного участка, взыскании пени, компенсации морального вреда, возмещении судебных расходов, считая иск не соответствующим требованиям закона и не подлежащим удовлетворению. Пояснила, что 08.12.2010 г. между ней и Д.Н.И. был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, согласно которому они договорились о подготовке документов и заключении в последующем договора купли-продажи земельного участка, сформированного в будущем. В связи с тем, что обязательства, установленные указанным договором выполнены не были, впоследствии 21.10.2014 г. между ней и Д.Н.И. был снова заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, предметом которого является обязательство сторон заключить в будущем договор купли-продажи земельного участка, категория земель – земли населенных пунктов, предназначенного для размещения гостиницы, площадью 2000 кв.м., образованного из земельного участка, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, предназначенного для сельскохозяйственного производства, общей площадью 11 025 кв.м., с кадастровым номером 000, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, (...) (п. 1.1 договора). 14.11.2016 г. было зарегистрировано в установленном законом порядке в Анапском отделе Управления Росреестра по Краснодарскому краю ее право собственности на земельный участок с кадастровым номером 000 площадью 1347 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: рекреационно - туристические учреждения, туристические базы, гостиницы, апартамент - отели, по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...). 00.00.0000 Д.Н.И. умер, о чем ей стало известно позднее, поскольку его супруга ФИО1 своевременно не сообщила об этом. Полагает, что предварительный договор купли-продажи земельного участка от 21.10.2014 г. не может являться основанием для заключения основного договора купли-продажи недвижимости, поскольку данный предварительный договор между ней и Д.Н.И. не соответствует требованиям гражданского законодательства. В предварительном договоре купли-продажи земельного участка от 21.10.2014 г. отсутствуют данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в тексте предварительного договора недостаточно сведений для индивидуализации продаваемого объекта недвижимости. На момент подписания сторонами указанного предварительного договора, земельный участок общей площадью 11 025 кв.м. с кадастровым номером 000, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, (...), из которого планировалось сформировать продаваемый земельный участок, находился в общей долевой собственности. Она обладала только 2025/11025 долями в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок. Правила о преимущественном праве дольщиков на покупку доли в праве общей собственности на имущество при ее отчуждении, были нарушены при согласовании между ней и Д.Н.И. условий приобретения последним участка, сформированного из земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. Согласно п. 4.2 предварительного договора купли-продажи земельного участка от 21.10.2014 г. стороны обязались заключить основной договор не позднее 01.03.2015 г. Считает, что условие о продлении срока действия предварительного договора на неопределенный срок не соответствуют закону. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо ни одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. В срок до 01.03.2015 г. основной договор купли-продажи земельного участка заключен не был, ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить договор, 00.00.0000 Д.Н.И. умер. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. Полагает, что ФИО1, не сообщившей ей о смерти супруга и обратившейся в суд с настоящим иском о понуждении к заключению основного договора купли-продажи недвижимости только 09.02.2017 г., пропущен срок для предъявления таких требований. В любом случае, по смыслу и содержанию предварительного договора купли-продажи недвижимости от 21.10.2014 г. полагает, что в настоящее время обязательства, предусмотренные этим предварительным договором, прекращены. В соответствии с правилами действующего гражданского и земельного законодательства, предварительный договор купли-продажи земельного участка от 21.10.2014 г. не является основанием для заключения между ней и ФИО1 основного договора купли-продажи принадлежащего ей на праве собственности земельного участка с кадастровым номером 000 площадью 1347 кв.м. по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...), в связи с чем требования истицы о взыскании с нее пени, компенсации морального вреда и возмещении судебных расходов также несостоятельны. Просит суд в удовлетворении иска ФИО1 отказать.

Представитель третьего лица Анапского отдела Управления Росреестра по КК, надлежащим образом извещенный о месте и времени судебного заседания, в суд не явился, причин неявки суду не сообщил, с заявлениями об отложении судебного заседания не обращался.

С учетом мнения участников судебного разбирательства, руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствие представителя третьего лица.

Заслушав истицу ФИО1, ее представителя ФИО2, ответчицу ФИО3, исследовав представленные письменные доказательства, суд находит заявленные ФИО1 исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В ст. 8 ГК РФ предусмотрены основания возникновения гражданских прав и обязанностей. Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. 

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. 

В силу ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. 

В соответствии с ч. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму – цену (ч. 1 ст. 454 ГК РФ). 

Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

Как установлено в ходе судебного разбирательства, 08.12.2010 г. между ФИО3 (Ч.) А.Н. и Д.Н.И. был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, согласно которому стороны договорились о подготовке документов и заключении в последующем договора купли-продажи земельного участка, сформированного в будущем.

В связи с тем, что обязательства, установленные указанным договором выполнены не были, впоследствии 21.10.2014 г. между ФИО3 и Д.Н.И. был снова заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, предметом которого является обязательство сторон заключить в будущем договор купли-продажи недвижимости: земельного участка, категория земель – земли населенных пунктов, предназначенного для размещения гостиницы, площадью 2000 кв.м., образованного из земельного участка, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, предназначенного для сельскохозяйственного производства, общей площадью 11 025 кв.м., с кадастровым номером 000 расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, (...) (п. 1.1 договора).

Согласно п. 2.1 договора по предварительной договоренности стоимость объекта составляет 1 900 000 рублей, оплата производится в несколько этапов: сумма в размере 800 000 рублей была передана продавцу покупателем 08.12.2010 г. при подписании предварительного договора купли-продажи земельного участка от 08.12.2010 г., сумма в размере 200 000 рублей передается продавцу при подписании этого договора, а окончательный расчет будет произведен в день подписания основанного договора купли-продажи земельного участка.

Из объяснения – расписки Ч. (ФИО3) А.Н. от 26.02.2014 г. следует, что для оформления участка ею в момент подписания предварительного договора купли-продажи земельного участка были получены от Д.Н.И. денежные средства в размере 800 000 рублей.

В силу п. 3.1 предварительного договора, в срок до 01.03.2015 г. продавец обязуется произвести раздел земельного участка в соответствии с план-схемой раздела земельного участка, уточнить адрес отчуждаемого участка, образованного в результате раздела, внести изменения в ГКН о категории и виде разрешенного использования земельного участка, и закончить в соответствии с действующим законодательством оформление своего права собственности на указанный объект. 

Как следует из свидетельств о государственной регистрации права серии 000 от 05.06.2013 г., серии 000 от 07.04.2014 г., серии 000 от 10.12.2014 г. на момент подписания между ФИО3 и Д.Н.И. предварительного договора купли-продажи недвижимости от 21.10.2014 г. в собственности ФИО3 находилось 2015/11025 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 11 025 кв.м. с кадастровым номером 000, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, с/о Приморский, (...)

В соответствии со справкой о смерти 000 от 02.03.2015 г., свидетельством о смерти серии 000 от 02.03.2015 г. Д.Н.И. умер 00.00.0000 в (...).

Согласно ст. 1113, ч. 1 ст. 1114 ГК РФ наследство открывается со смертью гражданина, временем открытия наследства является момент смерти гражданина. 

Согласно справке нотариуса Анапского нотариального округа ФИО4 от 22.12.2016 г. 000 ФИО1 было подано заявление о принятии наследства по закону после смерти Д.Н.И., умершего 00.00.0000.

Наследование осуществляется по завещанию и по закону (ст. 1111 ГК РФ).

Из материалов наследственного дела 000 следует, что после смерти Д.Н.И., умершего 00.00.0000, в наследство по завещанию 000 от 09.09.2014 г. вступила его супруга ФИО1, подав нотариусу заявление 25.08.2015 г. и получив свидетельства о праве на наследство по завещанию.

В силу ч. 1 ст. 1110 ГК РФ при наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент.

В соответствии со ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Согласно ч. 4 ст. 1152 ГК РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия.

Таким образом, ФИО1, приняв наследство после смерти супруга, с 00.00.0000 стала обладателем имущества, в том числе имущественных прав и обязанностей, принадлежавших Д.Н.И.

В соответствии с выпиской из ЕГРП 14.11.2016 г. было зарегистрировано в Анапском отделе Управления Росреестра по Краснодарскому краю право собственности ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером 000 площадью 1347 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: рекреационно - туристические учреждения, туристические базы, гостиницы, апартамент - отели, по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...)

Согласно кадастровому паспорту от 13.10.2016 г. земельный участок с кадастровым номером 000 по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...) относится к землям населенных пунктов, разрешенное использование: рекреационно - туристические учреждения, туристические базы, гостиницы, апартамент - отели, площадь уточнена и составляет 1347 кв.м., границы установлены, участок неправильной конфигурации имеет Г-образную форму, указанный земельный участок был образован из земельного участка с кадастровым номером 000.

Принадлежность ФИО3 земельного участка с кадастровым номером 000 с указанными характеристиками подтверждена также выпиской из ЕГРН от 22.02.2017 г., сведениями Анапского отдела Управления Росреестра по КК об основных характеристиках объекта недвижимости от 06.03.2017 г.

В соответствии с выпиской из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости от 06.03.2017 г. земельный участок площадью 11 025 кв.м. с кадастровым номером 000, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, (...) находился в общей долевой собственности следующих лиц: К.Х.И., Ч. (ФИО3) А.Н., С.А.В., Щ.О.Д., Т.А.Р., П.В.Ю., Б.А.К., Т.О.В., Ш.Е.С., Е.Я.А., Х.С.А.

Согласно уведомлению Анапского отдела Управления Росреестра по КК от 06.03.2017 г. в настоящее время в ЕГРН отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на земельный участок с кадастровым номером 000, расположенный по адресу: (...) в связи с разделом участка.

С учетом исследованных материалов дела, суд полагает, что предварительный договор купли-продажи земельного участка от 21.10.2014 г. не может являться основанием для заключения основного договора купли-продажи недвижимости, как не соответствующий требованиям гражданского и земельного законодательства, и прекративший свое действие.

Как закреплено в ч.ч. 1, 2 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Частью 4 ст. 421 ГК РФ предусмотрено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно ч. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если эти правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.

В соответствии с ч.ч. 1, 2 ст. 209 ГК РФ права владения, пользования и распоряжения своим имуществом принадлежат собственнику. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

Согласно ч. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Статьей 554 ГК РФ установлено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Исходя из ст. 11.1 ЗК РФ, действовавшей на момент заключения предварительного договора купли-продажи земельного участка от 21.10.2014 г., земельным участком признавалась часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Таким законом являлся Федеральный закон от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ«О государственном кадастре недвижимости», согласно положениям ст.ст. 5, 17, 38 которого каждому объекту недвижимости присваивается уникальный и не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер – кадастровый номер, со дня присвоения которого образуемый объект считается учтенным с характеристиками, отраженными в межевом плане, в том числе относительно его площади и границ.

Согласно ч. 1 ст. 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В предварительном договоре купли-продажи земельного участка должно быть достигнуто соглашение по существенному условию о предмете договора, позволяющее однозначно установить земельный участок, подлежащий передаче. 

Как разъяснено в п. 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» в случае возникновения между сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли-продажи, суд на основании ст. 431 ГК РФ устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон. Если суд на основе представленных доказательств придет к выводу о том, что стороны не достигли соглашения по поводу того, какое именно имущество подлежит передаче в собственность покупателя, такой договор не может считаться заключенным.

Суд полагает, что в предварительном договоре купли-продажи земельного участка от 21.10.2014 г. отсутствуют данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в тексте предварительного договора недостаточно сведений для индивидуализации продаваемого объекта недвижимости.

Исходя из буквального значения содержащихся в предварительном договоре купли-продажи недвижимости от 21.10.2014 г. слов и выражений, суд считает, что обозначенный в этом договоре земельный участок (предназначенный для размещения гостиницы, площадью 2000 кв.м., прямоугольной формы) не соответствует земельному участку, на который в настоящее время претендует истица, заявившая требования о понуждении ответчицу заключить основной договор купли-продажи земельного участка (разрешенное использование: рекреационно - туристические учреждения, туристические базы, гостиницы, апартамент - отели, площадью 1347 кв.м., неправильной в плане Г-образной формы), что также свидетельствует о невозможности заключения между ФИО3 и ФИО1 основного договора купли-продажи недвижимости во исполнение и на условиях предварительного договора.

Предварительный договор купли-продажи недвижимости должен содержать сведения, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по основному договору, однако в данном случае объект, описанный в предварительном договоре купли-продажи недвижимости от 21.10.2014 г., не создан и фактически отсутствует. 

Кроме того, имеет значение то обстоятельство, что на момент подписания сторонами предварительного договора купли-продажи от 21.10.2014 г., земельный участок общей площадью 11 025 кв.м. с кадастровым номером 000, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, (...), из которого планировалось сформировать продаваемый земельный участок, находился в общей долевой собственности. ФИО3 обладала 2025/11025 долями в праве общей долевой собственности на указанный участок, относившийся согласно условиям предварительного договора к землям сельскохозяйственного назначения, обособленный земельный участок в счет земельной доли на тот момент ответчицей выделен не был. 

Согласно ч. 2 ст. 244 ГК РФ имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности – это долевая собственность. 

В силу ч. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать свою долю, однако с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ.

В соответствии с ч.ч. 1, 2 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Согласно ст. 12 Федерального закона от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила ГК РФ. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила ГК РФ применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также ст.ст. 13 и 14 настоящего закона. Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину – члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Согласно ч. 1 ст. 8 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

На основании ч. 3 ст. 1 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на следующих принципах: преимущественное право субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов; преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина – члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.

Ни Д.Н.И., ни его наследник ФИО1 не являлись участниками долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 11 025 кв.м. с кадастровым номером 000, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, (...), либо членами крестьянского (фермерского) хозяйства, использующего земельный участок, находящийся в долевой собственности. Следовательно, истица и ее супруг правом приобретения земельной доли без ее выделения на момент подписания предварительного договора не обладали.

Подписанный ФИО3 и Д.Н.И. предварительный договор не соответствует требованиям закона, регламентирующим продажу доли в земельном участке из земель сельскохозяйственного назначения, поскольку в силу положений Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» без выделения земельного участка в счет земельной доли участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать свою земельную долю участнику долевой собственности либо сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, а в других случаях распоряжение земельной долей происходит только после выделения земельного участка в счет земельной доли, при этом при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации имеет преимущественное право покупки такого земельного участка. Эти правила были нарушены при согласовании между ФИО3 и Д.Н.И. условий приобретения последним участка, формирующегося из земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности.

В соответствии с ч. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Согласно п. 4.2 предварительного договора купли-продажи земельного участка от 21.10.2014 г. стороны обязались заключить основной договор не позднее 01.03.2015 г. 

В соответствии с ч. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В срок до 01.03.2015 г. основной договор купли-продажи земельного участка заключен не был, ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить договор, 00.00.0000 Д.Н.И. умер и с этого момента все его имущество, в том числе имущественные права и обязанности, перешли в порядке наследования к истице ФИО1, принявшей наследство после смерти супруга.

В соответствии с письмом, полученным ФИО3 согласно почтовому уведомлению 28.12.2016 г., ФИО1 обращалась к ответчице с заявлением о намерении заключить основной договор купли-продажи земельного участка 15.12.2016 г.

В материалы дела истицей представлен проект договора купли-продажи недвижимости от 17.01.2017 г. между ФИО3 и ФИО1 в отношении земельного участка с кадастровым номером 000 площадью 1347 кв.м. по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...)

В п. 3.1 предварительного договора купли-продажи участка от 21.10.2014 г. было указано, что в срок до 01.03.2015 г. продавец обязуется произвести раздел земельного участка в соответствии с план-схемой раздела земельного участка, уточнить адрес отчуждаемого участка, образованного в результате раздела, внести изменения в ГКН о категории и виде разрешенного использования земельного участка, и закончить оформление в соответствии с действующим законодательством своего права собственности на указанный объект.

П. 5.3 предварительного договора содержит условие, что в случае нарушения продавцом п. 3.1 договора и не готовности объекта к сделке в срок до 01.03.2015 г., настоящий договор считается продленным на срок оформления документов. 

В связи с тем, что частью 4 ст. 429 ГК РФ установлено, что предварительный договор должен содержать срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (если такой срок не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора), суд находит условие п. 5.3 предварительного договора купли-продажи недвижимости от 21.10.2014 г. о продлении срока действия этого предварительного договора на неопределенный срок ничтожным как не соответствующее требованиям закона. 

Таким образом, по смыслу и содержанию предварительного договора купли-продажи недвижимости от 21.10.2014 г. в настоящее время обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращены.

Согласно ч. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные ч. 4 ст. 445 ГК РФ о праве другой стороны обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В данном случае требование о понуждении к заключению продавцом основного договора в судебном порядке должно было быть заявлено до 01.09.2015 г., однако ФИО1 обратилась в суд с настоящим иском о понуждении к заключению ФИО3 основного договора купли-продажи недвижимости только 09.02.2017 г.

В соответствии с правилами ст.ст. 56, 57 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

Анализируя каждое из представленных доказательств, а также доказательства в их совокупности и взаимосвязи с позиции относимости, допустимости, достоверности и достаточности, суд находит, что предварительный договор купли-продажи земельного участка от 21.10.2014 г. не может являться основанием для заключения между ФИО1 и ФИО3 основного договора купли-продажи принадлежащего ответчице на праве собственности земельного участка с кадастровым номером 000 площадью 1347 кв.м. по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...), в связи с чем требования истицы о взыскании с ответчицы пени и компенсации морального вреда также несостоятельны.

Принимая во внимание правила ч. 1 ст. 98, ч. 1 ст. 100 ГПК РФ, предусматривающих, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, в том числе расходы по оплате услуг представителя, суд, не удовлетворяя требования ФИО1 о понуждении ФИО3 к заключению основного договора купли-продажи земельного участка, изменении условий договора, взыскании пени, компенсации морального вреда, не находит оснований также для взыскания с ответчицы в пользу истицы понесенных ею судебных расходов.

При этом суд разъясняет истице ФИО1 ее право на обращение в суд с требованиями о взыскании с ответчицы ФИО3 денежных средств, переданных до и в момент подписания предварительного договора купли-продажи недвижимости, как неосновательного обогащения.

Определением Анапского районного суда от 28.02.2017 г. в обеспечение иска ФИО1 были приняты обеспечительные меры в виде запрета ответчице ФИО3 и иным организациям и лицам на совершение регистрационных действий в отношении земельного участка с кадастровым номером 000 площадью 1347 кв.м. по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...)

По смыслу ст. 139 ГПК РФ обеспечение иска применяется в случае, если непринятие мер по обеспечению иска может затруднить или сделать невозможным исполнение решения суда, при этом согласно ч. 3 ст. 140 ГПК РФ меры по обеспечению иска должны быть соразмерны заявленному истцом требованию. Согласно ст. 144 ГПК РФ обеспечение иска может быть отменено тем же судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе суда. В случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Суд одновременно с принятием решения может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска. 

Отказывая в удовлетворении иска ФИО1, суд одновременно с вынесением решения считает необходимым отменить обеспечительные меры, принятые определением Анапского районного суда от 28.02.2017 г.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении искового заявления ФИО1 к ФИО3 о понуждении к заключению основного договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 000 площадью 1347 кв.м., находящегося по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...), изменении условий договора путем снижения стоимости земельного участка до 1 279 650 рублей, взыскании пени в размере 593 750 рублей, компенсации морального вреда в размере 100 000 рублей, возмещении судебных расходов в размере 30 300 рублей – отказать.

Отменить обеспечительные меры, принятые определением Анапского районного суда от 28 февраля 2017 г., в виде запрета ответчице ФИО3 и иным организациям и лицам на совершение регистрационных действий в отношении земельного участка с кадастровым номером 000 площадью 1347 кв.м. по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...)

Исполнение настоящего решения в части отмены обеспечительных мер поручить Анапскому городскому отделу судебных приставов УФССП по Краснодарскому краю.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд в течение месяца через Анапский районный суд. 

Судья 

Анапского районного суда 

Краснодарского края А.Н. Немродов