59RS0001-01-2020-003787-78

Дело № 2-113/21

Решение

Именем Российской Федерации

14 июля 2021 года г.Пермь

Дзержинский районный суд г. Перми в составе:

председательствующего судьи Суворовой К.А.,

при секретаре Чайниковой М.В.,

с участием прокурора Душкиной О.В.,

в присутствии истца и ответчика ФИО1, представителей истца и ответчика ФИО2, ФИО3, действующих на основании доверенностей, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску МО «город Пермь» в лице администрации г.Перми к ФИО1 о взыскании выкупной стоимости, прекращении права собственности, признании права собственности, выселении; по встречному иску ФИО1 к МО «город Пермь» в лице администрации г. Перми о взыскании выкупной стоимости за жилое помещение, прекращении права собственности, признании права собственности, выселении, 

установил:

МО «город Пермь» в лице администрации г.Перми обратилось в суд с иском к ФИО1 о взыскании размера возмещения за аварийные жилые помещения: комнату, площадью 26,4 кв.м., по адресу: Адрес комнату, площадью 14,4 кв.м., по адресу: Адрес а также за долю в праве собственности на земельный участок по адресу: Адрес, площадью 1313,49 кв.м., принадлежащие ответчику, в размере 858100 руб. и 706100 руб. соответственно, прекращении права собственности ответчика на данные объекты недвижимости и признании права собственности на них за муниципальным образованием, также просит признать ФИО1 прекратившим право пользования жилыми помещениями по вышеуказанным адресам и выселить его из этих помещений. Иск мотивирован тем, что на основании заключения межведомственной комиссии от 16.10.2018, Адрес признан аварийным и подлежащим сносу, 22.10.2018 УЖО администрации г.Перми вынесено распоряжение которым собственникам предписано освободить занимаемые жилые помещения и снести дом в течении 6 месяцев с даты получения уведомления. ДЗО администрации г.Перми и УЖО администрации г.Перми 21.08.2019 и 08.02.2020 соответственно вынесены распоряжения об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и жилых помещений по вышеуказанным адресам. Согласно отчету ООО «Оценка-Консалтинг» от 31.12.2019, рыночная стоимость спорных жилых помещений с учетом доли в праве собственности на земельный участок определена в вышеуказанном размере, иных убытков собственником не заявлено, соответственно, истец просит взыскать в пользу ФИО1 указанный размер возмещения. 

ФИО1 обратился в суд со встречным иском к ответчику МО «город Пермь» в лице администрации г.Перми (уточненный иск) о взыскании в свою пользу выкупную стоимость в размере 2458330 руб. за указанные выше аварийные жилые помещения, с учетом оплаты работы эксперта в размере 15000 руб., взыскании госпошлины в размере 300 руб., прекращении права собственности на спорные жилые помещения и долю в праве собственности на земельный участок по адресу: Адрес, признании права собственности на это имущество за муниципальным образованием, признании его утратившим право пользования жилым помещением по адресу: Адрес выселении из этого жилого помещения. Требования мотивированы тем, что он является собственником указанных жилых помещений и доли в праве собственности на земельный участок по вышеуказанным адресам. Заключением межведомственной комиссии указанный дом признан аварийным и подлежащим сносу. В соответствии с распоряжением начальника Управления жилищных отношений администрации г. Перми собственникам предписано снести аварийный жилой дом или подать заявление на получение разрешения на строительство в установленном законодательством РФ о градостроительной деятельности порядке в течение 6 месяцев момента принятия распоряжения. Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч.7 ст.32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. В связи с тем, что аварийный дом не расселен, истцом проведена оценка рыночной стоимости комнат по вышеуказанному адресу и доли в праве собственности на земельный участок, согласно отчету об оценке от 08.06.2021 ООО «Компания «Центр недвижимости» рыночная стоимость спорных жилых помещений составляет 2369030 руб., величина убытков, причиненных собственникам изъятием жилого помещения - 89300 руб. Кроме этого, мотивирует требование тем, что не согласен с отчетом об оценке МО «город Пермь» в лице администрации г.Перми, считает его заниженным, осмотр жилого помещения не производился, отчет не является актуальным. Указанный размер возмещения истец просит взыскать с ответчика. 

Представитель МО «город Пермь» в лице администрации г.Перми в судебном заседании на своем иске настаивал по вышеуказанным доводам, встречный иск не признал. 

ФИО1 и его представитель в судебном заседании иск Администрации г.Перми не признали, на встречном иске настаивали, указывая на занижении суммы выкупной стоимости со стороны Администрации г.Перми, отчет об оценке от 31.12.2019 считают недостоверным по тем основаниям, что объекты для оценки не осматривались, отчет на день рассмотрения спора не актуален. 

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, извещен надлежаще. 

Заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, заключение прокурора, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

На основании ч. 9 ст. 32 ЖК РФ если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления, указанного в части 4 настоящей статьи.

В соответствии с ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1-3, 5-9 настоящей статьи.

В соответствии с ч. 6 указанной статьи выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения.

Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

В силу ч. 7 указанной статьи при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч. 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В соответствии с ч. 6 указанной статьи в случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством.

Судом установлено и следует из материалов дела, что комнаты, общей площадью 26,4 кв.м., 21,8 кв.м. по адресам: Адрес соответственно принадлежат на праве собственности ФИО1, как и доля в праве собственности на земельный участок с кадастровый номером ..., площадью 1313,49 кв.м., по адресу: Адрес

Общая площадь указанных объектов недвижимости в виде комнат определена экспертом ООО «Пермь инвентаризация» в заключении от 20.01.2021, экспертиза была назначена судом 04.12.2020.

Заключением о признании жилого дома непригодным для постоянного проживания, составленного межведомственной комиссией администрации Дзержинского района г.Перми от 16.10.2018, Адрес признан аварийным и подлежащим сносу.

Распоряжением начальника Управления жилищных отношений администрации г. Перми от 22.10.2018 на собственников указанного жилого помещения возложена обязанность в течение 6 месяцев с момента получения уведомления освободить занимаемые жилые помещения и снести аварийный дом.

Распоряжениями Управления жилищных отношений администрации г.Перми от 08.02.2020 и ДЗО администрации г.Перми от 21.08.2019 приняты решения об изъятии жилых помещений, в том числе спорных объектов недвижимости, и земельного участка.

Адрес являются одним и тем же объектом.

В соответствии с отчетом об оценке ООО «Оценка консалтинг» от 31.12.2019, представленного МО «город Пермь» в лице администрации г.Перми, рыночная стоимость спорных объектов недвижимости составляет 858100 руб. и 706100 руб. 

В соответствии с отчетом об оценке ООО «ЗУИЭОиА» от 20.05.2020, представленного ФИО1, рыночная стоимость спорных объектов недвижимости с учетом убытков, причиненных собственникам в связи с изъятием аварийного жилого помещения, составляет 2400176 руб.

Согласно экспертному заключению от 22.10.2020 ООО «МВМ-Оценка», рыночная стоимость спорных объектов недвижимости с учетом убытков, причиненных собственникам в связи с изъятием аварийного жилого помещения, составляет 1942600 руб.

Согласно экспертному заключению от 20.01.2021 ООО «Пермь инвентаризация», рыночная стоимость спорных объектов недвижимости с учетом убытков, причиненных собственникам в связи с изъятием аварийного жилого помещения, составляет 2538125 руб., компенсация за непроизведенный капитальный ремонт – 924044 руб.

Согласно экспертному заключению от 29.04.2021 ООО «Проспект», рыночная стоимость спорных объектов недвижимости с учетом убытков, причиненных собственникам в связи с изъятием аварийного жилого помещения, и компенсация за непроизведенный капитальный ремонт составляет 2087800 руб.

Согласно отчету об оценке от 08.06.2021 ООО «Компания «Центр недвижимости», представленного ФИО1, рыночная стоимость спорных объектов недвижимости с учетом убытков, причиненных собственникам в связи с изъятием аварийного жилого помещения, составляет 2458330 руб.

В соответствии со ст. 32 ЖК РФ при определении выкупной цены жилого помещения в нее включаются рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения /в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения/ переездом, поиском другого жилого помещения и т.д. 

При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (ст. 38 ЖК РФ).

Исследовав материалы дела, суд считает возможным произвести изъятие спорного жилого помещения в пользу администрации г. Перми с выплатой в пользу собственников денежной компенсации в размере 2458330 руб.

В соответствии с положениями ч.3 ст.35 Конституции РФ принудительное отчуждение имущества лица для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Из анализа положений ч.7 ст.32 ЖК РФ и вышеприведенных норм в их системной взаимосвязи, а также с учетом содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ» разъяснений следует, что равноценная компенсация стоимости изымаемого у собственника жилого помещения, признанного в установленном порядке непригодным для проживания, осуществляется по соглашению сторон двумя вариантами: либо путем выплаты рыночной стоимости жилого помещения либо путем предоставления другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

При этом, по смыслу ч.2 ст.37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. Таким образом, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом являясь общим имуществом собственников помещений в этом доме, не может выступать самостоятельным объектом права. Предусматривая право собственника изымаемого в порядке ст.32 ЖК РФ жилого помещения на выкупную цену, законодатель исходит из того, что на полученную сумму лицо приобретает аналогичное жилье, стоимость которого определяется исходя из существующей в регионе рыночной цены, т.е. наиболее вероятной цены, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях свободной конкуренции и добросовестности действий участников правоотношений на рынке продажи жилья (участники располагают необходимой информацией о предмете сделки, на формирование величины цены сделки не влияют какие-либо чрезвычайные обстоятельства и т.д.). Исходя из сложившихся на свободном рынке жилья отношений, цена предлагаемого к продаже жилого помещения представляет собой разумное вознаграждение именно за объект сделки, т.е. жилое помещение. При этом стоимость доли продавца в земельном участке либо ином общем имуществе в многоквартирном доме, в котором расположено помещение – объект сделки (если речь идет об отчуждении жилого помещения в многоквартирном доме), в договоре купли-продажи жилого помещения отдельно не выделяется. Следовательно, приобретая другое жилое помещение в многоквартирном доме, а вместе с ним и долю в праве на земельный участок и иное общее имущество, лицо в качестве покупной цены уплатит только ту сумму, которую продавец запросит за отчуждаемое жилое помещение, т.е. сформированную с учетом сложившегося на рынке недвижимости спроса и предложения. С учетом этого равноценным возмещением будет являться такая выкупная цена за изымаемое жилое помещение, размер которой позволит собственнику приобрести иное жилое помещение, аналогичное изымаемому. Таким образом, по смыслу положений ст.32 ЖК РФ под выкупной ценой жилого помещения, подлежащей выплате собственнику жилого помещения, следует понимать рыночную стоимость объекта недвижимости – жилого помещения, которая подлежит определению с учетом положений Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ». 

При этом, за основу при определении рыночной стоимости спорного жилого помещения, суд берет актуальное заключение специалиста от 08.06.2021, оно выполнено на основании анализа рынка недвижимости как г.Перми в целом, так и в Дзержинском районе г.Перми, в котором расположено, подлежащее изъятию жилое помещение, с учетом места расположения многоквартирного дома, оно не противоречит требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ». Право собственности на долю в праве собственности на земельный участок как общее имущество, является производным от прав на жилое помещение. Рыночная стоимость жилых помещений в многоквартирном доме формируется с учетом местоположения земельного участка, на котором расположен данный дом. Определение рыночной цены избранным оценщиком сравнительным методом (путем определения среднерыночной стоимости жилого помещения равнозначного тому, которое подлежит изъятию у ответчика - истца, как по площади, так и по месту расположения дома) указывает на наличие у ответчика - истца возможности на выплаченную органами местного самоуправления сумму приобрести аналогичное пригодное для проживания жилое помещение. При этом он приобретает и право на долю в общем имуществе, в том числе и в земельном участке под домом, в котором будет находиться другое жилое помещение. Следовательно, приведенные в анализируемом заключении данные позволяют сделать вывод о том, что произведена оценка рыночной стоимости изымаемого жилого помещения с учетом местоположения земельного участка под многоквартирным домом и являющегося одним из критериев определения рыночной стоимости жилых помещений. Относительно данного отчета об оценке вынесено положительное экспертное заключение № 216/21 членов экспертного совета НП СРО «Свод» от 10.06.2021. 

Представленные ранее в судебное заседание отчеты об оценке и экспертные заключения актуальным не являются, в экспертном заключении ООО «Проспект» от 29.04.2021 занижена стоимость квадратного метра жилого помещения. 

Таким образом, размер выкупной цены за изымаемое жилое помещение должен составлять 2458330 руб.

В силу ч. 1 ст. 35 ЖК РФ в связи с принятием решения о выкупе жилого помещения, право пользования спорным жилым помещением у прежнего собственника прекращается и он подлежит выселению.

В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на выкупаемое имущество переходит к муниципальному образованию «город Пермь». 

В этой связи в иске МО «город Пермь» надлежит отказать в части требования о взыскании выкупной стоимости спорных объектов недвижимости.

В силу ст.98 ГПК РФ с ответчика МО «город Пермь» в лице администрации г.Перми надлежит взыскать расходы по оплате услуг оценщика в сумме 15000 руб., оплаченные ФИО1 по квитанции от 08.06.2021, и госпошлину в сумме 300 руб.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Взыскать с МО «город Пермь» в лице администрации г. Перми в пользу ФИО1 выкупную стоимость за две комнаты, общей площадью 26,4 кв.м. и 21,8 кв.м., расположенные по адресам: гАдрес и Адрес соответственно, а также за долю в праве собственности на земельный участок, площадью 1313,49 кв.м., расположенный по адресу: Адрес, в связи с изъятием жилого помещения путем выкупа, в размере 2458330 руб., судебные расходы в сумме 15000 руб. и 300 руб.

Прекратить право собственности ФИО1 на две комнаты, общей площадью 26,4 кв.м. и 21,8 кв.м., расположенные по адресам: Адрес и г.Пермь, Адрес соответственно, а также на долю в праве собственности на земельный участок, площадью 1313,49 кв.м., расположенный по адресу: Адрес, в связи с изъятием жилого помещения путем выкупа, признав за МО «город Пермь» право собственности на данные объекты недвижимости.

Признать ФИО1 прекратившим право пользования комнатами, общей площадью 26,4 кв.м. и 21,8 кв.м., расположенными по адресам: Адрес и гАдрес соответственно, и выселить его из указанных жилых помещений, в остальной части иска МО «город Пермь» в лице администрации г.Перми – отказать.

Решение суда, вступившее в законную силу, является основанием для снятия указанного лица с регистрационного учета по данным адресам.

Решение в течение месяца может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Дзержинский районный суд г. Перми. 

Судья К.А. Суворова