УИД 39RS0001-01-2025-003381-33

Дело № 2-3953/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 ноября 2025 года г. Калининград

Ленинградский районный суд г. Калининграда в составе

председательствующего судьи Пичуриной О.С.,

при секретаре Шурухновой Н.В.,

с участием представителя истца по доверенности ФИО1, ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к ФИО2 о понуждении заключить основной договор купли-продажи, 

УСТАНОВИЛ:

17.03.2025 между ФИО2 (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу: 

<

адрес>, площадью 38,9 кв. м по согласованной цене 

<

данные изъяты> руб.

В связи с тем, что основной договор не был заключен в установленный предварительным договором срок до 

<

данные изъяты>, ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 направила ФИО2 предложение о заключении основного договора.

ФИО3, полагая права нарушенными, обратилась в суд с вышеназванным исковым заявлением к ФИО2 о понуждении его к заключению основного договора купли – продажи квартиры по адресу: 

<

адрес> с кадастровым номером № в редакции ею предоставленной.

В судебное заседание истец ФИО3 не явилась, извещена надлежаще. Ее представитель по доверенности ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме, пояснила что Большедворская приняла назад часть денежных средств в сумме 

<

данные изъяты> руб., ввиду того, что так ей посоветовали сотрудники полиции, сказав, что если не возьмет, то назад может не получить денежных средств вообще. 

В судебном заседании ответчик ФИО2 с иском не согласилась, пояснив, что был заинтересован в продаже объекта, однако, получив часть денежных средств и изучив рынок недвижимости понял, что на предложенные ему денежные средства недвижимость приобрести не сможет, в связи с чем решил вернуть задаток в двойном размере, о чем написал расписку.

Третьи лица ПАО Сбербанк, ОСП Ленинградского района г. Калининграда, Управление Росреестра по Калининградской области, УФНС России по Калининградской области, Отделение Фонда пенсионного и социального страхования РФ по Калининградской области представителей для участия в судебном заседании не направили, уведомлены надлежаще.

Выслушав объяснения участников процесса, допросив свидетелей, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему. 

Защита гражданских прав осуществляется различными способами, в том числе путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, возмещения убытков, взыскания процентов (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с п. 1-6 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, ФИО2 на праве собственности принадлежит квартира по адресу: 

<

адрес>.

Из предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 (продавец) и ФИО3 (покупатель) в простой письменной форме, усматривается, что стороны пришли к соглашению в будущем заключить договор купли-продажи квартиры общей площадью 38,9 кв. м по адресу: 

<

адрес> по согласованной сторонами цене 

<

данные изъяты> руб. 

По условиям договора покупатель передал продавцу предоплату (задаток) в сумме 

<

данные изъяты> руб. в качестве обеспечения исполнения обязанностей по договору, который входит в общую стоимость квартиры.

На момент подписания договора квартира находилась в залоге у банка, о чем покупатель был осведомлен и согласен на приобретение квартиры после снятия обременения (п. 5).

За счет предоплаты ответчик исполнил свои обязательства перед банком по погашению ипотеки.

Оставшиеся денежные средства в сумме 

<

данные изъяты> руб. подлежали передаче продавцу в день подписания основного договора купли-продажи квартиры и подачи его в регистрирующий орган.

Пунктом 4 предварительного договора предусмотрено, что если за неисполнение настоящего договора ответственен продавец, он обязан уплатить покупателю двойную сумму задатка.

Из пункта 11 предварительного договора следует, что основной договор купли-продажи должен быть заключен в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 25 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче.

Отсутствие в предварительном договоре иных существенных условий основного договора само по себе не свидетельствует о незаключенности предварительного договора. Например, если в предварительном договоре указано здание, которое будет передано в аренду, однако не указан размер арендной платы, то такой предварительный договор считается заключенным. Недостающие условия могут быть дополнительно согласованы сторонами при заключении основного договора, а при возникновении разногласий подлежат установлению решением суда (пункт 5 статьи 429, статьи 445 и 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 27 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в абзаце 1 пункта 38 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, требование о понуждении к заключению договора могут быть удовлетворены судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь Гражданским кодексом Российской Федерации либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац 1 пункта 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Обращаясь в суд с требованиями о понуждении к заключению договора купли-продажи, истец должен осознавать, что именно на нем лежит обязанность доказать факт совершения им действий, направленных на заключение основного договора, а также факт уклонения ответчика от заключения договора.

Согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором № и описи вложения, ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика направлялось предложение заключить договор, копия предварительного договора и проект основного договора. 

Допрошенные в качестве свидетелей ФИО12 и ФИО13 пояснили, что Большедворская, являющаяся матерью ФИО14, планировала для них приобрести квартиру, долгое время искала на различных источниках объявления о продаже жилья. Квартиру планировалось приобретать на ее имя. Объявление на сайте «Авито» было около месяца. Было понижение цены до 

<

данные изъяты> руб. Договор заключали через риелтора, на сумму 

<

данные изъяты> руб. для оплаты продавцом ипотеки и далее должны были заключить сделку по купле-продажи квартиры. Через 1-2 дня позвонил риелтор и сказал, что собственник отказывается продавать квартиру и предложил расторгнуть договор, чтобы вернуть денежные средства. Истец взяла деньги у ответчика, так как испугалась, что больше не получит от него ничего. На расторжение договора она не была согласна.

Свидетель ФИО11 пояснила, что Машковича знает как клиента, в связи с приобретением им в свою собственность спорной квартиры в 2019 г. Он обратился к ней в 2025 г., в связи с проблемой в оплате ипотеки. Банк ему рассрочку не предоставил, в связи с чем она предложила свои услуги риелтора для продажи квартиры. Предупреждала потенциальных покупателей, что нужна большая сумма задатка для погашения ипотеки. Предварительный договор заключали в ее офисе. Через несколько дней Машкович позвонил, сказал, что ипотеку погасил, они с бабушкой посмотрели варианты квартир и они им не понравились, в связи с чем он не хочет продавать квартиру. Так как он отказался продавать квартиру, в офисе в присутствии Большедворской написал расписку, что обязуется вернуть двойную сумму задатка. Большедворская была согласна принять задаток в сумме 

<

данные изъяты> руб.

В соответствии с п. 1-2 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В силу п. 1-2 ст. 389 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Заключенный между сторонами предварительной договор является смешанным, содержащим в том числе условие о задатке в двойном размере.

В тоже время из анализа представленных в материалы дела переписки между сторонами, расписок, усматривается, что стороны отказались от заключения основного договора купли-продажи до ДД.ММ.ГГГГ. Так, Машкович в расписке от ДД.ММ.ГГГГ обязался вернуть денежные средства по договору в двойном размере в срок до ДД.ММ.ГГГГ, Большедворская приняла от него частичный возврат денежных средств ДД.ММ.ГГГГ в сумме 

<

данные изъяты> руб. Таким образом, обязательство у ответчика по заключению основного договора купли-продажи прекратилось.

Оснований доверять показаниям свидетелей ФИО15 и ФИО16, являющихся близкими истца, не имеется, поскольку они могут быть заинтересованы в положительном исходе дела, при том, что приобретение квартиры планировалось для их проживания, а также противоречат иным материалам дела. 

Доводы истца о том, что денежные средства она взяла ввиду того, что ей посоветовали сотрудники полиции, объективно ничем не подтверждены.

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости усматривается, что в отношении спорной квартиры на основании постановлений судебного пристава-исполнителя ОСП Ленинградского района г. Калининграда наложено обременение в виде запрещения регистрации с ДД.ММ.ГГГГ, то есть до заключения предварительного договора купли-продажи.

Из сведений, размещенных на официальном сайте ФССП России, следует, что в отношении ФИО2 возбуждено несколько исполнительных производств, объединенных в сводное №.

Внесение в ЕГРН сведений об обременении имущества исключает правомерность его передачи и регистрации перехода права собственности на него. Действия по фактической передаче в собственность другого лица имущества, распоряжаться которым в силу примененных обременений запрещено, являются незаконными. Данное обстоятельство, по мнению суда, также препятствует понуждению Машковича заключить основной договор купли-продажи квартиры.

Доводы сторон о возможности приобретения равнозначного жилья по цене продаваемой квартиры, с учетом изложенных обстоятельств, правового значения не имеют.

При таких обстоятельствах требования не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО3 - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Ленинградский районный суд г. Калининграда в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Судья Пичурина О.С.

Мотивированное решение изготовлено 08.12.2025.