Дело № 2-99/2020

УИД 54RS0001-01-2019-005722-08

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

10 февраля 2020 года г. Новосибирск

Дзержинский районный суд г. Новосибирска в составе:

председательствующего судьи Пустогачевой С.Н.

при секретаре Полькиной Я.В.

при участии истицы - ФИО3, 

ответчика - ФИО4, 

представителя ответчика – ФИО 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 и ФИО5 к ФИО4 о взыскании расходов на устранение скрытых недостатков приобретенного жилого дома, судебных расходов 

у с т а н о в и л:

ФИО3, ФИО5 обратились в суд с иском, после уточнения к ФИО4 о взыскании расходов на устранение скрытых недостатков приобретенного жилого дома в общем размере 341 369 р., судебных расходов – 20 000 р., а также расходов по уплате государственной пошлины – 5 976,30 р. 

В обоснование заявленных требований истцы указали, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома по адресу: .... 

Стоимость жилого дома – 2 100 000 рублей, земельного участка -900 000 рублей. Денежная сумма 3 000 000 рублей выплачена продавцу за счет кредитных средств. 

Покупатели обязательства по оплате недвижимости выполнили в полном объеме. Право собственности на вышеуказанный дом зарегистрировано в законном порядке ДД.ММ.ГГГГ. 

ДД.ММ.ГГГГ семья Р-вых вселилась в жилой дом. В процессе стали убирать мебель и ковровые настилы, обнаружили стойкий неприятный запах плесени, сильную влагу на полу, следы промерзания на полу и стенах, из-за запаха и духоты в доме невозможно было находиться. 

Когда стали внимательно обследовать жилой дом, вскрыли полы и обнаружили на отделочных покрытиях, линолеуме, сборной стяжке из фанеры, деревянных конструкциях пола, лагах, опорах, подстилающем бетонном слое, под пластиковой отделкой оконного проема плесень, сильную влагу, следы промерзания.

ДД.ММ.ГГГГ истцы заключили с ФИО1 договор подряда на выполнение строительных работ на сумму 25 000 рублей, закупили материала на сумму 20 654 рублей, произвели ремонт на общую сумму 45 654 рублей. 

В результате истцам стало понятно, что им продали жилой дом с недостатками, о которых продавец знал и умышленно скрыл от них при просмотре дома и заключении договора купли-продажи. 

В связи с чем истцы обратились в ООО «С», после чего инженер по обследованию зданий и сооружений пришел к выводу о несоответствии строительным нормам и правилам, а также пришел к выводу, что жилой дом не обеспечивает безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию по санитарным нормам. Выявленные дефекты препятствуют эксплуатации дома. Они являются скрытыми, обнаружить их без вскрытия конструкции и осмотра эксперта, человека, обладающего специальными познаниями невозможно. Инженером составлен локальный сметный расчет для приведения конструкций дома в нормативное состояние на сумму 231 976 рублей. Скрытые дефекты относятся к категории значимых, но устранимых дефектов, в связи с чем истцы просят взыскать с ответчика расходы на устранение недостатков 277 630 рублей, о которых он знал и не сообщил. Ответчик осуществлял строительство данного жилого дома уже с недостатками. 

Кроме того в ходе рассмотрения дела была проведена судебная экспертиза выводами которой также подтверждено, что дом был продан ответчиком с имеющимися недостатками. 

Таким образом, истцы полагают, что общая стоимость работ и материалов, необходимых для устранения выявленных недостатков составляет 341 369 р. 

Истец ФИО5 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Истица ФИО3 в судебном заседании уточненные требования поддержала, просила их удовлетворить. Пояснила, что в деле имеются два экспертных заключения, согласно которым установлено, что дом был продан ответчиком с недостатками, о которых ответчик знал и не сообщил им. Выявленные недостатки не могли быть обнаружены истцами самостоятельно перед покупкой дома. Жилой дом построен ответчиком с нарушением строительных норм и правил, установленные недостатки делают невозможным использование жилого дома по его назначению. 

В судебном заседании ответчик и его представитель с требованиями не согласились. Представили отзыв, согласно которому требования истцов являются необоснованными. Так, ответчик не имеет специального строительного образования, строил дом по своему усмотрению и своими силам. На строительство было получено разрешение, и по итогам строительства дом был введен в эксплуатацию. Перед покупкой истцы имели возможность осмотреть дом в полном объеме, в том числе путем привлечения специалистов. Об отсутствии отдушин в доме, газа и холодного пола было озвучено сразу при обсуждении условий продажи. Истцы в связи с данными недостатками просили снизить продажную цену дома на 500 000 рублей, с чем согласился ответчик. Сам договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не содержит условий о качестве товара, в связи с чем невозможно применение ст. 475 ГК РФ по качеству проданной недвижимости условиям договора. Жилой дом продавался с мебелью, отпутывает умысел продавца скрыть недостатки за мебелью. При осмотре дома истцы обратили внимание на запах в доме, однако это не повлияло на их волю приобрести жилой дом. (л.д. 119-121).

Выслушав пояснения представителей сторон, судебного эксперта, свидетелей, изучив представленные доказательства по делу, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении требований истцов по следующим основаниям. 

Из договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ФИО5, ФИО3 приобрели у ФИО4 в общую совместную собственность земельный участок и расположенный на нем индивидуальный жилой дом, общей площадью 84,5 кв.м, расположенные по адресу: .... 

Согласно условиям договора купли-продажи стоимость жилого дома составила 2 100 000 р., стоимость земельного участка 900 000 р. Денежная сумма в размере 3 000 000 р. выплачена покупателями продавцу за счет кредитных средств ПАО Сбербанк. 

Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости подтверждено, что в настоящее время спорный жилой дом зарегистрирован за истцами (л.д. 17-19).

Истец представил суду техническое заключение ООО «С» от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 23-59), составленного на основании результатов визуально-инструментального технического обследования индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: .... Из выводов заключения следует, что часть дома, расположенная в осях 1-5/В-Г не обследовалось, т.к. в этой части выполнены ремонтные работы и устройство отдушин. Состав конструкций пола помещений в осях 1-5/Б-В не соответствует п. 6.5 Полы. Свод правил. 

В наружных стенах всего дома не установлено продухов для проветривания подпольного пространства, что не соответствует п. 9.10 СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные». Данный СП носит рекомендательный характер к индивидуальным домам, но в данном случае устройство отдушин необходимо, т.к. обследуемый жилой дом каркасный, в нем устроен слой пароизоляции в ограждающих стенах и стены непаропронецаемы, вся парционная влага из воздуха отводится только через систему вентиляции. 

Конструкции пола помещений в осях 1-5/А-Б промерзают. 

Ограждающие конструкции дома не соответствуют требованиям таблицы 5.СП 50.13330.2012 «Тепловая защита зданий. Актуализированная редакция СНиП 23-02-2003». Вытяжные каналы в доме отсутствуют, сменяемость воздуха не происходит, что является причиной сверхнормативной влажности воздуха, промерзаний конструкций. Устройство воздухообмена не соответствует п. 4.7 СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях». Выявленные следы промерзания – плесневелые пятна по откосам оконных проемов необходимо проантисептировать по периметру всего дома. 

Экспертами сделан вывод, что обследуемый жилой дом не обеспечивает безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию (по санитарным нормам). Выявленные дефекты препятствуют эксплуатации дома и являются скрытыми, поскольку обнаружить их без вскрытия конструкций и осмотра эксперта, невозможно. Стоимость работ по приведению конструкций дома в нормативное состояние составляет 231 976 р.

Кроме того из представленного договора подряда на выполнение строительных работ от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО3 (заказчик) и ФИО1 (подрядчик), а также акта выполненных работ следует, что в спорном жилом доме были выполнены следующие работы: демонтаж плинтуса, линолеума, деревянных лаг, деревянных покрытий, грунтовка (антисептирование) бетонного покрытия, частичная грунтовка деревянных лаг и покрытий, монтаж деревянных лаг, монтаж продухов, монтаж утеплителя, монтаж деревянного покрытия, монтаж линолеума, монтаж плинтуса (л.д. 60-62). 

Общая стоимость выполненных работ составила 25 000 р. 

В силу ч. ч. 1, 2 ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Как установлено п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

соразмерного уменьшения покупной цены;

безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:

отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;

потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (п. 2 ст. 475 ГК РФ).

В силу п. 3 ст. 475 ГК РФ, требования об устранении недостатков или о замене товара, указанные в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, могут быть предъявлены покупателем, если иное не вытекает из характера товара или существа обязательства.

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (п. 1 ст. 476 ГК РФ).

По делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза ООО «Н» от ДД.ММ.ГГГГ ....4 (л.д. 190-214), согласно которой объектом обследования являлся одноэтажный жилой дом ... года постройки, общей площадью 84,5 кв.м. Наружные и внутренние стены- деревянный каркас с обшивками из досок с минераловатным утеплителем и отделкой снаружи пластиковым сайдингом. Чердачное перекрытие – деревянное, утепленные минераловатными плитами. Оконные блоки – пластиковые с однокамерными стеклопакетами. Дом бесподвальный, техподплья не имеет. Отопление и горячая вода от котельной. Электро- и водоснабжение от городских сетей. 

Были выполнены замеры влажности и температуры воздуха, измерена температура внутренних поверхностей ограждающих конструкций. Замеры производились дважды: ДД.ММ.ГГГГ при температуре наружного воздуха – 4%С и ДД.ММ.ГГГГ при температуре наружного воздуха – 14 С, а также измерена влажность древесины каркаса и фанеры в полу. В результате микроклимат в обследованных помещениях соответствует установленным требованиям, за исключением участка пола в коридоре, примыкающим к входным дверям (таблица 1). 

Естественная и с механическим побуждением приточно-вытяжная система вентиляции в доме отсутствует. Вытяжка над плитой практически не работает, поскольку отверстие для воздуховода в наружной стене кухни диаметром всего около 3 см, что явно недостаточно. Шахты вытяжной вентиляции не смонтированы.

Температура воздуха в помещениях соответствует или превышает «допустимый» и «оптимальный» уровень (Сан Пин 2.1.2.2645-10) Относительная влажность воздуха ниже или на уровне минимального уровня, который регламентируется вышеуказанным Сан Пин. 

При осмотре дома экспертом установлено (субъективно, органолептические показатели), что в помещениях душно, запах плесени, гнили не ощущается. 

При этом экспертом ООО «Н» выражено несогласие с выводами технического заключения ООО «С», представленного истцом, в части рекомендации устроить продухи в цоколе, поскольку в доме нет подвала и техподполья, пол устроен по грунту, что может привести к негативным последствиям (холодный пол и даже его промерзание при сквозном проветривании и низких температурах наружного воздуха). При необходимости просушить бетонное основание и лаги – в дощатом покрытии устраивают отверстия с вентиляционными решетками. Кроме того обследование проводилось в июле, в связи с чем утверждение о промерзании стен без теплотехнических расчетов – необъективно и необоснованно. Нет объективных данных о влажности воздуха в доме и влажности материалов в конструкциях. Выводы о наличии плесневелых пятнах необоснованные, поскольку отсутствуют специальные микробиологические исследования. 

По итогам обследования экспертом при обследовании жилого ... выявлены следующие нарушения:

- в доме отсутствует система вентиляции; 

- в коридоре (прихожей) недостаточная теплоизоляция участка пола возле входной двери – площадью примерно 4 кв.м; 

- подкровельное пространство (чердак) не проветривается: нет слуховых окон, нет вентиляционных продухов. 

Недостаточная теплоизоляция части пола является скрытым недостатком, остальные перечисленные недостатки являются явными, то есть очевидными (для специалиста).

На момент осмотра на открытых участках деревянного каркаса стен, на лагах, на фанере – плесени и домового гриба нет. Фанера повреждений не имеет, в замене или ремонте не нуждается. Материалы сухие. Необходимости в «отдушинах» нет. Продухи в цоколе при отсутствии подвала, погреба, техподполья и полах по грунту – не нужны. Отсутствие вентиляционной системы в доме является очевидным (явным для специалиста) дефектом. 

Выявленные недостатки имели место на момент заключения договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ.

Выявленные дефекты являются результатом ошибок, допущенных застройщиком при строительстве жилого дома, и не являются следствием несоблюдения правил его эксплуатации.

Экспертом определено, что для устранения выявленных недостатков необходимо в санузле и на кухне смонтировать системы приточно-вытяжной вентиляции с выпуском вентшахт через кровлю. В коридоре необходимо выполнить дополнительную теплоизоляцию пола и уложить электрический пленочный «теплый пол». На крыше необходимо смонтировать слуховые окна. 

Согласно локально сметному расчету сметная стоимость работ составляет 66 813,60 р. При этом суд признает опечаткой в ответе эксперта на 6 вопрос о стоимости монтировки слуховых окон в 54 586 рублей, т.к. согласно строке № 14 Раздела № 1 «Вентиляция» локальной сметы общая стоимость устройства слуховых окон 5 168 рублей (л.д. 212). 

Также экспертом сделан вывод, что состояние несущих и ограждающих конструкций на момент проведения экспертизы удовлетворительное, их дальнейшая эксплуатация не создает угрозу жизни и здоровью проживающих. Угрозу здоровью создает отсутствие системы вентиляции в жилом доме. 

В судебном заседании судебный эксперт ФИО2, проводивший экспертизу по делу выводы, изложенные в заключении, подтвердил в полном объеме, указал, что на момент обследования плесени и домового гриба не обнаружил, имелись темные и белесые пятна на листах фанеры, однако они не явились следствием установленных им недостатков при строительстве дома. Температура и влажность в доме соответствует установленным нормам. Также добавил, что те дефекты, которые им обнаружены на момент проведения исследования (кроме недостаточной теплоизоляции части пола в коридоре), является явными для специалиста. Однозначно сделать вывод могли ли данные недостатки определить покупатели при осмотре дома невозможно. 

Проанализировав содержание заключения судебной экспертизы ООО «Н», суд приходит к выводу о том, что оно соответствует требованиям, установленным ст. 25 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ", содержит ответы на вопросы, поставленные судом перед экспертом, выводы эксперта, основанные на материалах гражданского дела, являются обоснованными, полными и ясными; проведены соответствующие замеры, содержание экспертного заключения соответствует требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) и не противоречит совокупности собранных по делу доказательств. Экспертиза проведена лицом, обладающим специальными познаниями, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Оснований не доверять заключению эксперта, которому было поручено производство судебной экспертизы, у суда не имеется.

Таким образом, в судебном заседании установлено, что в проданном ответчиком истцам жилом доме выявлены вышеприведенные, в том числе скрытые недостатки, объективно лишающие истцов и ее семью в настоящее время возможности безопасно пользоваться домом по его прямому назначению, суд приходит к выводу о том, что Р-вы имеют право на взыскание с ответчика суммы стоимости устранения недостатков,– 66 813, 60 рублей, подтвержденной результатами проведенной судебной экспертизой ООО Н.

В заключении судебной экспертизы, а также в судебном заседании установлено, что установленные недостатки допущены ФИО4 при строительстве жилого дома, являются явными только для специалиста. ФИО4 суду не представлено объективных доказательств, что о данных недостатках жилого дома он сообщал ФИО6 при продаже жилого дома. Указанное обстоятельство возлагает на ответчика нести ответственность за те недостатки жилого дома, которые не были им оговорены при продаже дома. 

Проанализировав имеющееся в деле техническое заключение ООО «С» суд принимает во внимание, что часть выводов данного заключения не обоснованы, в частичности обследование проводилось в июле 2019 года, выводы о промерзании конструкций пола, наличие плесени, о высокой влажности в доме не основаны на каких-либо теплотехнических расчетах, замерах влажности воздуха и материалов в конструкциях, что ставит под сомнение заключение в указанных частях. 

Поскольку проведенной судебной экспертизой ООО «Н» недостатки в части полов жилого дома (кроме коридора), окон, а также необходимость протравки бетонных конструкций пола, устройство отдушин для проветривания подпольного пространства, указанные в техническом заключении ООО «С» не установлены, отсутствуют основания для взыскания с ответчика расходов на выполнение данных строительных мероприятий.

Кроме того, не подлежат удовлетворению требования Р-вых о взыскании с ответчика фактически понесенных ими расходов на ремонт части полов жилого дома на сумму 25 000 рублей по договору подряда с ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из представленного акта выполненных работ, ФИО1 были выполнены мероприятия по демонтажу, грунтовке и монтажу конструкций пола в двух жилых комнатах дома в июле 2019 года. Указанные комнаты впоследствии в связи с ремонтом уже не обследовались экспертом ООО «С». Таким образом, в судебном заседании отсутствуют объективные доказательства о наличии в данных комнатах каких-либо недостатков при строительстве жилого дома, за которые ответчик ФИО4 должен нести ответственность. В деле отсутствуют объективные доказательства необходимости проведения вышеуказанных в договоре подряда ремонтных работ. 

В соответствии со ст. 88 ГПК РФ судебные расходы по настоящему делу состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано. 

Согласно материалам дела за составление экспертного заключения ООО «С» истцом было оплачено 20 000 р., что подтверждается актом от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 63). Кроме того при подаче иска истец уплатил государственную пошлину в размере 5 977, 05 р. (л.д.10 ). 

На основании изложенного и в силу ст. 98 ГПК РФ с ФИО4 в пользу истцов следует взыскать расходы на проведение досудебной экспертизы, а также расходы по уплате государственной пошлины пропорционально удовлетворенным требованиям, а именно на проведение технического заключения 3920 рублей, оплату государственной пошлины – 1 171,50 рублей. 

Руководствуясь ст. 194 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Иск ФИО3 и ФИО5 к ФИО4 о взыскании расходов на устранение скрытых недостатков приобретенного жилого дома, судебных расходов удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО3 и ФИО5 66 813, 60 рублей в счет устранения недостатков, 3 920 рублей расходы на проведение досудебного технического заключения, 1 171, 50 рублей расходы по оплате государственной пошлины, всего взыскать 71 905 рублей, каждому по 35 952, 55 рублей. 

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца после изготовления решения в окончательной форме через Дзержинский районный суд г. Новосибирска.

Мотивированное решение суда изготовлено 17 февраля 2020 года

Судья С.Н. Пустогачева