Дело 44-г-9 

Судья Горелик А.Б.

Судебная коллегия Пачина Л.Н.

ФИО1

ФИО2

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Тамбов 22 марта 2018 года

Президиум Тамбовского областного суда в составе:

председательствующего Соседова Е.А.,

членов: ФИО3, ФИО4,

при секретаре Романовой М.В.

рассмотрел в судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 к администрации Донского сельского Совета Тамбовского района, администрации Тамбовского района и области, ФИО6 о признании права собственности на объект незавершенного строительства, признании недействительными постановлений администрации Тамбовского района, возложении обязанности по заключению договора аренды земельного участка без проведения торгов, снятии земельного участка с кадастрового учета,

по кассационной жалобе ФИО5 на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тамбовского областного суда от 05 июля 2017 года.

Заслушав доклад судьи Тамбовского областного суда Чербаевой Л.В., президиум

у с т а н о в и л :

Постановлением администрации Тамбовского района Тамбовской области от 24 марта 2010 года № 1462 из земель квартала с кадастровым номером ***, находящегося в государственной собственности, для индивидуального жилищного строительства сформирован земельный участок площадью 1000 кв.м., расположенный по адресу: ***. Указано на постановку земельного участка на кадастровый учет и публикацию в газете «Притамбовье» объявления о его наличии, как свободного, для дальнейшего предоставления в аренду под индивидуальное жилищное строительство.

Названный земельный участок (далее участок № 22б) на кадастровый учет поставлен 19 мая 2010 года, ему присвоен кадастровый номер ***.

Договор аренды земельного участка № 22б администрация Тамбовского района 04 августа 2010 года на период с указанного числа и по 03 августа 2013 года заключила с ФИО7, которой было выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома со сроком действия до 14 апреля 2021 года.

15 февраля 2013 года ФИО7 по соответствующему соглашению право аренды земельного участка № 22б переуступила ФИО5, с которой 21 июня 2013 года администрация Тамбовского района на период с 04 августа 2013 года по 03 августа 2016 года заключила новый договор аренды этого участка.

В обоснование первоначально (02 августа 2016 года) предъявленного и впоследствии уточненного и дополненного иска ФИО5 указала на то, что условия заключенного с ней договора аренды земельного участка выполняла, своевременно уплачивая арендную плату. На земельном участке возвела фундамент для дальнейшего строительства жилого дома. Поскольку действие договора аренды земельного участка заканчивалось, обратилась с заявлением о заключении такого договора на новый срок без проведения торгов. В заключении такого договора администрация Тамбовского района письмом от 21 июня 2016 года отказала, считая, что участок может быть предоставлен в аренду только на торгах, проводимых в форме аукциона. Без проведения торгов участок может быть предоставлен в аренду только при наличии свидетельства о государственной регистрации права собственности на находящийся на нем объект недвижимости.

Считая действия администрации Тамбовского района необоснованными, а свое право на заключение нового договора аренды без проведения торгов - нарушенным, ФИО5 просила о признании за ней права собственности на незавершенный строительством объект недвижимости в виде фундамента, возложении обязанности на ответчика по заключению договора аренды земельного участка без проведения торгов.

Помимо этого, ФИО5 заявила о незаконности формирования и предоставления в аренду ФИО6 в 2012 году земельного участка площадью 2747 кв.м. для ведения личного подсобного хозяйства, с постановкой его на кадастровый учет (кадастровый номер ***), который накладывается на ее земельный участок, площадь наложения составляет 945,77 кв.м. Подобное наложение является препятствием к использованию ею ее земельного участка по назначению, в том числе, в дальнейшей постановке жилого дома на кадастровый учет и регистрации его в Росреестре.

Решением Тамбовского районного суда Тамбовской области от 15 февраля 2017 года исковые требования ФИО5 удовлетворены в полном объеме.

Признаны незаконными постановления администрации Тамбовского района от 24 февраля 2012 года № 645 «Об образовании земельного участка, используемого для ведения личного подсобного хозяйства», от 15 мая 2012 года № 1889 «О предоставлении в аренду ФИО6 земельного участка, используемого для ведения личного подсобного хозяйства».

Снят с кадастрового учета земельный участок площадью 2747 кв.м. с кадастровым номером ***, расположенный по адресу: ***

Признано за ФИО5 право собственности на объект незавершенного строительства степенью готовности 2% общей площадью 128,2 кв.м., расположенный по адресу: ***

Администрация Тамбовского района обязана заключить с ФИО5 договор аренды земельного участка площадью 1000 кв.м. № 22б в п. Первомайский с кадастровым номером *** без проведения торгов.

На данное решение администрацией Тамбовского района была подана апелляционная жалоба, рассматривая которую судебная коллегия по гражданским делам Тамбовского областного суда 03 мая 2017 года осуществила переход к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции с привлечением к участию в деле в качестве ответчика ФИО6 и в качестве третьего лица - филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра по Тамбовской области».

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тамбовского областного суда от 05 июля 2017 года решение Тамбовского районного суда от 15 февраля 2017 года отменено и принято новое об отказе в удовлетворении ФИО5 ее исковых требований.

19 декабря 2017 года ФИО5 обратилась в Тамбовский областной суд с кассационной жалобой на апелляционное определение от 05 июля 2017 года. В обоснование жалобы она приводит нормы земельного законодательства, которые, по ее утверждению, судом апелляционной инстанции не применены, но которые с учетом их изменений с 01 марта 2015 года предоставляют ей право однократно сроком на три года получить земельный участок в аренду без проведения торгов для завершения начатого строительства недвижимого объекта.

Для проверки доводов кассационной жалобы соответствующее дело было истребовано в Тамбовский областной суд, определением судьи которого от 05 марта 2018 года передано для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения ФИО5, президиум Тамбовского областного суда приходит к следующему.

В соответствии со ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Судом апелляционной инстанции при принятии оспариваемого судебного постановления допущены нарушения подобного характера.

Так, суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования ФИО5 о признании за ней права собственности на объект незавершенного строительства степенью готовности 2%, руководствовался ст. 218 ГК РФ об основаниях приобретения права собственности, в том числе на новую вещь лицом, создавшим ее для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, ст. 51 Градостроительного кодекса РФ об осуществлении капитального строительства на основании соответствующего разрешения. При этом исходил из того, ФИО5 объект незавершенного строительства возвела на предоставленном ей на законном основании земельном участке, а также из представленного ею заключения ООО «Тамбовкоммунпроект» о том, что конструктивные решения незавершенного строительства соответствуют строительным нормам, противопожарной безопасности, последующее завершение строительства с возведением жилого дома возможно, а, кроме этого, и из отсутствия доказательств, указывающих на нарушение прав и законных интересов третьих лиц в результате осуществления указанного строительства.

Законность требований ФИО5 о предоставлении ей земельного участка на новый срок без проведения торгов суд первой инстанции обосновал п.п. 4,5 ст. 39.6 ЗК РФ.

Кроме этого, судом первой инстанции установлено наложение на предоставленный истице для строительства дома земельный участок № 22б границ земельного участка, сформированного и предоставленного ФИО6 в 2012 году, то есть после формирования земельного участка № 22б. Площадь наложения составляет 945,77 кв.м., объект незавершенного истицей строительства расположен в границах земельного участка, являющегося участком наложения. Удовлетворяя исковые требования в этой части, суд руководствовался ст.ст. 304, 305 ГК РФ об устранении всяких нарушений прав собственника и другого лица, владеющего имуществом на ином законном основании, а также нормами земельного законодательства, действующими на момент образования земельного участка с кадастровым номером *** о недопущении нарушающих права на землю граждан и юридических лиц действий, об образовании земельных участков из используемых на основании договоров аренды при наличии в письменной форме согласия арендатора (ст.ст. 60, 61, 11.2, 11.3, 11.8 ЗК РФ).

Отменяя данное решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об обоснованном отказе администрацией Тамбовского района в заключении с истицей договора аренды земельного участка № 22б на новый срок без проведения торгов, поскольку такое заключение исключается ст. 39.6 ЗК РФ. На момент обращения в администрацию Тамбовского района ФИО5 не являлась собственником объекта незавершенного строительства. В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Истицей не предоставлено доказательств того, что имелись какие-либо препятствия зарегистрировать объект незавершенного строительства, в том числе, свидетельствующие о том, что в регистрации права собственности на возведенный объект ей было отказано. Оснований для признания за ней права собственности на незавершенный строительством объект недвижимости в настоящее время не имеется, поскольку он имеет все признаки самовольного строения, в связи с отсутствием в настоящее время у истицы какого-либо права на земельный участок № 22б. В связи с отсутствием такого права у истицы, предоставление ФИО6 земельного участка с кадастровым номером *** его (это право) нарушить не может.

Приведенные выводы судом апелляционной инстанции сделаны с существенными нарушениями норм материального права.

Так, вопросы формирования спорного земельного участка № 22б и предоставления его в аренду, как это приведено в настоящем определении выше, были разрешены органом местного самоуправления до введения в действие с 01 марта 2015 года Федеральным законом от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты» главы V.1. Земельного кодекса РФ «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности» и предусмотревшей в п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ общее правило о том, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, но за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Одним из таких исключительных случаев в подпункте 10 пункта 2 указано на предоставление земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В силу последнего предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом оказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, в силу пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1-30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого заключен без проведения торгов.

Приведенные нормы земельного законодательства подтверждают право истицы на заключение однократно нового договора аренды земельного участка без проведения торгов для завершения начатого строительств объекта недвижимости строительства при соблюдении перечисленных в этих нормах условий. Наличие (отсутствие) этих условий, как обстоятельств, имеющих значение по делу, судом апелляционной инстанции в нарушение требований ч. 2 ст. 56 ГПК РФ не устанавливалось. В частности, не устанавливалась возможность отнесения возведенного истицей на спорном земельном участке объекта к объектам незавершенного строительства с учетом разъяснений, данных по этому вопросу Пленумом Верховного Суда РФ в п. 38 Постановления от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», о том, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Кроме этого, судя по письменному отказу администрации Тамбовского района в заключении с ФИО5 нового договора аренды земельного участка без проведения торгов, а также - по апелляционной жалобе ее -администрации представителя, право истицы на такой договор не оспаривалось бы при наличии у нее свидетельства о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на этом участке. Аналогичная по сути правовая позиция приведена и судом апелляционной инстанции в оспариваемом апелляционном определении в обоснование вывода об отсутствии у истицы права на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Однако при этом судебной коллегией не учтено, что ФИО5 наряду с отысканием своего права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов заявлен и судебный спор о признании за ней права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на этом участке. Предметы обоих требований взаимосвязаны между собой.

Правового значения для разрешения спора о признании права собственности на объект незавершенного строительства в рассматриваемой ситуации не имеет наличие (отсутствие) у истицы препятствий в регистрации этого объекта, на что указано в апелляционном определении.

Кроме этого, с нарушением статьи 222 ГК РФ судом апелляционной инстанции сделаны выводы о том, что объект незавершенного строительства, в отношении которого истицей заявлен указанный спор, имеет все признаки самовольного строения. В соответствии с пунктом 1 данной статьи самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Под строительство жилого дома ФИО5 в аренду предоставлялся земельный участок. Срок действия разрешения на данное строительство истекает только 14 апреля 2021 года.

Допущенные судом апелляционной инстанции нарушения являются существенными, повлиявшими на исход дела и права и законные интересы заявителя ФИО5, могут быть исправлены только путем отмены апелляционного определения. 

В результате такой отмены дело направляется на новое апелляционное рассмотрение. При последнем следует учесть изложенное, установить имеющие значение для дела обстоятельства и разрешить спор с правильным применением норм материального и процессуального права.

Руководствуясь ст. 390 ГПК РФ, президиум

п о с т а н о в и л :

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тамбовского областного суда от 05 июля 2017 года по делу по иску ФИО5 к администрации Донского сельского Совета Тамбовского района, администрации Тамбовского района и области, ФИО6 о признании права собственности на объект незавершенного строительства, признании недействительными постановлений администрации Тамбовского района, возложении обязанности по заключению договора аренды земельного участка без проведения торгов, снятии земельного участка с кадастрового учета отменить.

Дело направить на новое апелляционное рассмотрение.

Председательствующий Соседов Е.А.