Дело № 2-645/2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 июля 2019 года г. Усть-Джегута

Усть-Джегутинский районный суд Карачаево-Черкесской Республики в составе:

председательствующего - судьи Айбазовой И.Ю.,

при секретаре судебного заседания - Крымшамхаловой А.Ш.,

с участием:

истца – ФИО1,

представителя истца – ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3 о признании добросовестным приобретателем, снятии запрета на совершение регистрационных действий и регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО3 о признании добросовестным приобретателем, снятии запрета на совершение регистрационных действий и регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество. 

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержала и пояснила, что (дата обезличена) между истцом и ФИО3 был заключен договор купли- продажи жилого дома (литер А, назначение жилое, этаж: 1, общей площадью 99.7 кв.м.. кадастровый номер (номер обезличен)), расположенного на земельном участке, мерою 1236 кв.м. по адресу: Россия, Карачаево-Черкесская Республика, (адрес обезличен ), на основании которого он приобрел указанный объект недвижимости в собственность. До подписания договора купли-продажи истец оплатил полную стоимость дома, которая была оценена по соглашению сторон в 1 700 000 рублей, а ответчик, в свою очередь, передала дом, ключи и документы на дом. На момент заключения договора купли-продажи отчуждаемая недвижимость никому не была продана, не заложена, в судебном споре и под запрещением (арестом) не состояла, и в связи с чем истец является добросовестным приобретателем. Стороны договорились (дата обезличена) совместно подать заявления о регистрации перехода права по данной сделке. Однако, ответчица выехала за пределы КЧР по неотложным делам, в связи с чем истец был лишен возможности обратиться в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на данный объект недвижимости. В (дата обезличена) истец настоял на том, чтобы ответчик вместе с истцом подала заявление о регистрации перехода права, однако, обратившись в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии РФ по КЧР истец узнал, что на основании постановления судебного пристава- исполнителя Сочинского МО судебных приставов Управления Федеральной службы судебных приставов по Краснодарскому краю (Хостинский отдел) ФИО4 от (дата обезличена) и постановления судебного пристава-исполнителя МО по исполнению особых ИП УФССП России по Краснодарскому краю ФИО5 от (дата обезличена) наложены обременения на указанный дом в виде запрета для совершения регистрационных действий в отношении данного объекта недвижимого имущества, что препятствует истцу в регистрации своего права на данный объект недвижимого имущества. Факт заключения данной сделки и исполнения всех ее условий подтверждается договором купли- продажи вышеуказанного дома от (дата обезличена) и распиской ответчика в получении всей суммы денег за проданный дом. С момента приобретения данного дома он проживает в нем со всеми членами своей семьи, несет расходы по его содержанию, с момента подписания договора дом находится в фактическом пользовании и владении истца. Согласно выписке из ЕГРН имеющиеся обременения на дом наложены после заключения договора купли-продажи и фактической передачи дома истцу и полного расчета за дом. Государственная регистрация сделки и перехода права собственности на спорный дом не произведены по независящим от истца причинам - в связи с уклонением ответчика от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, а в настоящее время и в связи с наложением запрета на осуществление регистрационных действий. Истец, будучи фактическим собственником спорного дома, должником по исполнительному производству не является, обременение наложено на его имущество, что нарушает права как добросовестного владельца спорного дома. ФИО3 фактически передала свое имущество истцу, не владеет данным объектом недвижимости, соответственно, не имеет в нем какой-либо заинтересованности, назначенная судебным приставом-исполнителем мера перестала соответствовать целям принудительного исполнения в качестве средства побуждения и понуждения ответчика к погашению долга перед должниками. Указанные обременения лишают ФИО1 возможности зарегистрировать свое право собственности. Без разрешения вопроса отмены запрета восстановление его имущественных прав, как добросовестного приобретателя невозможно. Просит признать ФИО1, добросовестным приобретателем жилого дома общей площадью 99,7 кв.м., расположенного на земельном участке мерою 1236 кв.м., по адресу: Россия, Карачаево-Черкесская Республика, (адрес обезличен ). Отменить запреты на совершение регистрационных действий в отношении жилого дома, расположенного на земельном участке мерою 1236 кв.м., по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, (адрес обезличен ), наложенных постановлениями судебных приставов-исполнителей. Признать подлежащим государственной регистрации переход права собственности на жилой дом (литер А, назначение жилое, этаж: 1, общей площадью 99,7 кв.м., кадастровый номер (номер обезличен)), расположенный на земельном участке мерою 1236 кв.м., по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, (адрес обезличен ) к ФИО1.

Истец ФИО1 поддержал исковые требования и просил их удовлетворить.

Ответчик ФИО3 в суд не явилась, однако направила в суд заявление о признании исковых требований. 

Представитель третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии РФ по КЧР, судебный пристав-исполнитель Сочинского МО судебных приставов Управления Федеральной службы судебных приставов по Краснодарскому краю (Хостинский отдел) ФИО4 и судебный пристав-исполнитель МО по исполнению особых ИП УФССП России по Краснодарскому краю ФИО5 надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания в суд не явились, не известили суд о причинах неявки, в связи с чем, суд признав причину неявки неуважительной, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ рассмотрел дело в их отсутствие.

Суд, выслушав истца, его представителя, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Статьей 551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (часть 3 указанной нормы).

С 1 января 2017 года государственная регистрация недвижимости осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Согласно ст. 14 названного закона основаниями государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В силу ст. 15 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество, возникающих из договора, осуществляется по заявлению сторон такого договора. Частью 7 ст. 15 Закона предусмотрено, что при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Как установлено судом, на основании договора купли-продажи от (дата обезличена) ФИО3 продала и передала ФИО1 принадлежащий ей на праве собственности жилой дом, расположенный на земельном участке, по адресу: КЧР, (адрес обезличен ). Из текста договора купли-продажи следует, что при его заключении стороны достигли соглашения по всем существенным условиям, покупателем до подписания договора было передано продавцу в счет оплаты стоимости квартиры 1 700 000,00 рублей, а являющийся предметом договора жилой дом был переданы истцу без подписания каких-либо дополнительных документов.

Указанные обстоятельства, а также правомочность владения истцом спорным жилым помещением никем не оспорены, допустимых и достоверных доказательств того, что договор купли-продажи не исполнен, денежные средства по договору, а также недвижимое имущество не передавались, как того требуют положения ст. 56 ГПК РФ, стороной ответчика суду не представлено.

В настоящее время регистрация договора не представляется возможной в связи с невозможностью обращения продавца в регистрирующие органы, так как продавец ФИО3 уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость.

При таких обстоятельствах, поскольку в судебном заседании установлено, что сделка купли-продажи спорного жилого помещения и земельного участка совершена в надлежащей форме, явка ответчика в регистрирующие органы невозможна в связи с выездом в другой регион, суд полагает необходимым признать переход права собственности на жилой дом, расположенный на земельном участке по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, (адрес обезличен ) от ФИО3 к ФИО1 на основании заключенного между ними (дата обезличена) договора купли-продажи, подлежащим государственной регистрации.

Кроме того, в суде было установлено, что на основании постановления судебного пристава - исполнителя Сочинского МО судебных приставов Управления Федеральной службы судебных приставов по Краснодарскому краю (Хостинский отдел) ФИО4 от (дата обезличена) и постановления судебного пристава-исполнителя МО по исполнению особых ИП УФССП России по Краснодарскому краю ФИО5 от (дата обезличена) на спорный дом наложены обременения в виде запрета для совершения регистрационных действий в отношении данного объекта недвижимого имущества, что препятствует истцу в регистрации своего права на данный объект недвижимого имущества. 

Из материалов дела следует, в производстве вышеуказанных приставов – исполнителей на исполнении находятся исполнительные производства: 1. возбужденное (дата обезличена) в отношении должника ФИО3, предметом исполнения которого является взыскание кредитной задолженности в размере 75729 рублей 32 копейки; 2. возбужденное (дата обезличена) в отношении должника ФИО3, предметом исполнения которого является взыскание кредитной задолженности в размере 157 801 рубль 45 копеек в пользу ООО «СФО ИнвестКредитФинанс». 

В ходе совершения исполнительных действий, на основании постановления судебного пристава – исполнителя Сочинского МО судебных приставов Управления Федеральной службы судебных приставов по Краснодарскому краю (Хостинский отдел) ФИО4 от (дата обезличена) и на основании постановления судебного пристава-исполнителя МО по исполнению особых ИП УФССП России по Краснодарскому краю ФИО5 от (дата обезличена) объявлен запрет на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра, регистраций ограничений и обременений в отношении

спорного жилого дома.

Заявляя требование об освобождении имущества от ареста, истец указал, что должник ФИО3 к спорному имуществу отношения не имеет, в связи с чем, наложение ареста на имущество, нарушает его права как собственника имущества, которое приобретено истцом на основании договора купли-продажи от (дата обезличена), заключенного с прежним собственником объекта недвижимости - ФИО3

В соответствии со статьей 119 Федерального закона «Об исполнительном производстве» в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста и исключении его из описи.

В пункте 50 Постановления Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного суда РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что по смыслу статьи 119 Федерального закона «Об исполнительном производстве» при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности не владеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста.

По смыслу перечисленных норм и постановления, разъясняющего их, следует, что основанием для освобождения имущества от ареста является установленный факт принадлежности спорного имущества на момент наложении ареста иному лицу, а не должнику.

Таким образом, основанием такого иска должно являться то обстоятельство, что арестовано имущество, принадлежащее истцу на таком праве, которое исключает реализацию имущества по обязательствам должника, обеспеченным запретом на совершение регистрационных действий.

Будучи фактическим собственником спорного дома, ФИО1 должником по исполнительному производству не является, обременение наложено на имущество ему принадлежащее, что нарушает права как добросовестного владельца спорного дома. ФИО3 проживая в Краснодарском крае, (адрес обезличен ) фактически передала свое имущество истцу, не владеет данным объектом недвижимости, соответственно, не имеет в нем какой-либо заинтересованности, назначенная судебным приставом-исполнителем мера перестала соответствовать целям принудительного исполнения в качестве средства побуждения и понуждения ответчика к погашению долга перед должниками.

Указанные обременения лишают ФИО6 возможности зарегистрировать свое право собственности. Без разрешения вопроса отмены запрета восстановление имущественных прав истца, как добросовестного приобретателя невозможно.

Согласно пункту 1 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Таким образом, признается, что приобретатель должен был знать о наличии запрета на распоряжение недвижимым имуществом с момента внесения в государственный реестр прав соответствующих сведений об аресте имущества или наличии иных обременений.

Поскольку сведения о запрете на совершение регистрационных действий в отношении спорного дома, были внесены в ЕГРП только (дата обезличена), а затем (дата обезличена), следовательно, на момент заключения договора купли-продажи на указанный объект недвижимости, истец не знал и не мог знать о наложенном запрете на распоряжение имуществом.

Указанные обстоятельства, а также правомочность владения истцом спорным жилым помещением никем не оспорены, допустимых и достоверных доказательств того, что договор купли-продажи не исполнен, денежные средства по договору, а также недвижимое имущество не передавались, как того требуют положения ст. 56 ГПК РФ, стороной ответчиков суду не представлено. Напротив, истцом предоставлены квитанции об оплате коммунальных услуг, подтверждающие его проживание в спорном доме.

В настоящее время регистрация договора не представляется возможной в связи с невозможностью обращения продавца в регистрирующие органы, так как продавец ФИО3 выехала за пределы КЧР, и в результате ее недобросовестных действий наложен был запрет на совершение регистрационных действий в отношении дома. 

При таких обстоятельствах, поскольку в судебном заседании установлено, что сделка купли-продажи спорного жилого помещения совершена в надлежащей форме, явка ответчика в регистрирующие органы невозможна в связи с уклонением от государственной регистрации перехода права, суд полагает необходимым признать ФИО1 добросовестным приобретателем жилого дома, расположенного на земельном участке по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, (адрес обезличен ), отменить запреты на регистрационные действия в отношении жилого дома, расположенного на земельном участке по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, (адрес обезличен ) и признать переход права собственности на жилой дом, расположенный на земельном участке по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, (адрес обезличен ) от ФИО3 к ФИО1 на основании заключенного между ними (дата обезличена) договора купли-продажи, подлежащим государственной регистрации.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 – удовлетворить.

Признать ФИО1, добросовестным приобретателем жилого дом, общей площадью 99,7 кв.м., расположенного на земельном участке мерою 1236 кв.м., по адресу: Россия, Карачаево-Черкесская Республика, (адрес обезличен ). 

Отменить запреты на совершение регистрационных действий в отношении жилого дома, расположенного на земельном участке мерою 1236 кв.м., по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, (адрес обезличен ), наложенные на основании постановления судебного пристава-исполнителя Сочинского МО судебных приставов Управления Федеральной службы судебных приставов по Краснодарскому краю (Хостинский отдел) ФИО4 от (дата обезличена) и постановления, судебного пристава-исполнителя МО по исполнению особых ИП УФССП России по Краснодарскому краю ФИО5 от (дата обезличена).

Признать подлежащим государственной регистрации переход права собственности на жилой дом (литер А, назначение жилое, этаж: 1, общей площадью 99,7 кв.м., кадастровый номер (номер обезличен)), расположенный на земельном участке мерою 1236 кв.м., по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, (адрес обезличен ) от ФИО3 к ФИО1, (дата обезличена) года рождения, уроженцу (адрес обезличен ), на основании договора купли-продажи дома от (дата обезличена), по заявлению ФИО1.

Данное решение служит основанием для Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КЧР для произведения государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом (литер А, назначение жилое, этаж: 1, общей площадью 99,7 кв.м., кадастровый номер (номер обезличен)), расположенный на земельном участке мерою 1236 кв.м., по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, (адрес обезличен ) от ФИО3 к ФИО1, по его заявлению.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда Карачаево-Черкесской Республики через Усть-Джегутинский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, на что потребуется срок не более 5 (пяти) дней, поэтому последним (пятым) днем составления мотивированного решения суда является 22 июля 2019 года, в указный день лица, участвующие в деле, вправе ознакомиться с мотивированным решением суда в помещении Усть-Джегутинского районного суда и получить его копию, началом течения месячного срока апелляционного обжалования решения является 23 июля 2019 года. 

Резолютивная часть решения объявлена 17 июля 2019 года.

Мотивированное решение составлено на компьютере в единственном экземпляре 22 июля 2019 года.

Председательствующий - судья И.Ю. Айбазова