РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № 2-30/2020 

Серафимовичский районный суд Волгоградской области

в составе председательствующего судьи Голованова С.В.,

с участием представителя истца ФИО1,

при секретаре Антроповой И.А.,

рассмотрев 16 января 2020 года в открытом судебном заседании в г.Серафимовиче Волгоградской области гражданское дело по иску администрации городского поселения г.Серафимович Волгоградской области к ФИО2, ФИО3 «о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов»,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с вышеуказанными требованиями, мотивируя их тем, что между ООО «МАН» и отделом по управлению имуществом и землепользованию Администрации Серафимовичского муниципального района 22.11.2012 г. был заключен договор аренды земельного участка № 54 площадью 6312 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, пересечение 

<

адрес> и 

<

адрес>, кадастровый № под строительство многофункционального комплекса. Срок действия договора был определен на 2 года с 22.11.2012 г. по 21.11.2014 г.

На основании постановления администрации Серафимовичского муниципального района от 23.10.2014 г. №87 к договору аренды земельного участка № 54 от 22.11.2012 г. было заключено дополнительное соглашение №1 от 23.10.2014 г., которым п. 2.1. раздела 2 изменен по сроку действия договора до 04.12.2015 г.

03.12.2015 г. в адрес главы городского поселения город Серафимович исх. № 1301/М-15 на основании ст. 39.17 ЗК РФ поступило заявление от генерального директора ООО «МАН» о предоставлении в аренду земельного участка площадью 6312 кв.м, с кадастровым № без проведения торгов собственнику объекта незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства сроком на три года.

30.12.2015 г. между администрацией городского поселения город Серафимович и ООО «МАН» был заключен договор аренды № 10 земельного участка из земель населенных пунктов, площадью 6312 кв. м., с кадастровым номером 34:27:160101:4036, с разрешенным использованием: строительство многофункционального комплекса, для завершения строительства многофункционального комплекса.

Срок действия договора аренды установлен на 3 года с 30.12.2015 г. по 29.12.2018 г. (п. 2.1 договора аренды).

Основанием для заключения договора аренды №10 послужило наличие у ООО «МАН» права собственности на объект незавершенного строительства, расположенного на земельном участке. Участок был предоставлен для строительства 22.11.2012 г. (т.е. до 01.03.2015 г.).

Договор аренды земельного участка №10 прекратил свое действие 29.12.2018 г.

На основании ст. 39.17 ЗК РФ, от имении ФИО2 и ФИО3 в адрес администрации городского поселения город Серафимович поступило заявление вх. №1438 от 19.07.2019 г о предоставлении в аренду земельного участка без проведения торгов из земель населенных пунктов, площадью 6312 кв. м., с кадастровым № для завершения строительства многофункционального комплекса. Обоснованием для обращения явился факт приобретения в общую долевую собственность (по 1/2 доли) ФИО2, и ФИО3 на основании договора купли продажи объекта незавершенного строительства от 25.12.2018 г. (дата регистрации права 17.01.2019г. за №).

Письмом от 08.08.2018 г. исх. № 1683 Администрация городского поселения город Серафимович уведомило ответчиков об отказе в предоставлении вышеуказанного земельного участка, т.к. данный земельный участок уже предоставлялся собственникам объекта незавершенного строительства (на основании заявления ООО «МАН» от 03.12.2015 г.) для завершения строительства данного объекта. 

В настоящее время строительство многофункционального комплекса, расположенного на земельном участке, не завершено (объект не введен в эксплуатацию), что подтверждается Актом обследования земельного участка от 11.11.2019 г., выпиской из ФГИС ЕГРН,

При таких обстоятельствах, имеются основания для продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение (и. 52 Постановления 10/22).

Согласно подл. 3.1 п. 2 ст. 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, поскольку исполнение решение суда по настоящему делу приводит к прекращению права собственности применительно к подп. 3.1 и. 2 ст. 235 ГК РФ, государственная регистрация перехода прав на объекты недвижимого имущества от Ответчика к третьим лицам, являющегося предметом настоящего спора, сделает невозможным исполнение решения суда, что свидетельствует о наличии оснований для принятия обеспечительных мер (ст. 139 ГПК РФ).

Просит суд :

Принять меры по обеспечению иска.

Запретить Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области совершать любые регистрационные действия в отношении объекта незавершенного строительства - кадастровый №, расположенный по адресу 

<

адрес> на пересечении 

<

адрес> и им. Миротворцева.

Изъять объект незавершенного строительства - кадастровый №, расположенный по адресу 

<

адрес> на пересечении 

<

адрес> и 

<

адрес> у ФИО2 (1/2 доля) и ФИО3 (1/2 доля) путем продажи с публичных торгов (ст. 239.1 ГК РФ).

В судебном заседании представитель истца администрации городского поселения г.Серафимович Волгоградской области ФИО1, заявленные исковые требования поддержал.

Ответчики ФИО2 и ФИО3 о месте и времени рассмотрения дела надлежаще извещены, в судебное заседание не явились, просят рассмотреть дело в их отсутствие. 

Выслушав представителя истца ФИО1, исследовав материалы дела, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. На основании ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ч. 1 ст. 239.1 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1299 утверждены Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, согласно п. 21 которых средства, полученные от продажи на аукционе объекта незавершенного строительства, вносятся на счет организатора аукциона и переводятся организатором аукциона бывшему собственнику объекта незавершенного строительства. 

В судебном заседании установлено, что Согласно п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Между ООО «МАН» и отделом по управлению имуществом и землепользованию Администрации Серафимовичского муниципального района 22.11.2012 г. был заключен договор аренды земельного участка № 54 площадью 6312 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, пересечение 

<

адрес> и 

<

адрес>, кадастровый № под строительство многофункционального комплекса. Срок действия договора был определен на 2 года с 22.11.2012 г. по 21.11.2014 г.

На основании постановления администрации Серафимовичского муниципального района от 23.10.2014 г. №87 к договору аренды земельного участка № 54 от 22.11.2012 г. было заключено дополнительное соглашение №1 от 23.10.2014 г., которым п. 2.1. раздела 2 изменен по сроку действия договора до 04.12.2015 г.

03.12.2015 г. в адрес главы городского поселения город Серафимович исх. № 1301/М-15 на основании ст. 39.17 ЗК РФ поступило заявление от генерального директора ООО «МАН» о предоставлении в аренду земельного участка площадью 6312 кв.м, с кадастровым № без проведения торгов собственнику объекта незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства сроком на три года.

На основании п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», 30.12.2015 г. между администрацией городского поселения город Серафимович и ООО «МАН» был заключен договор аренды № 10 земельного участка из земель населенных пунктов, площадью 6312 кв. м., с кадастровым номером 34:27:160101:4036, с разрешенным использованием: строительство многофункционального комплекса, для завершения строительства многофункционального комплекса.

Срок действия договора аренды установлен на 3 года с 30.12.2015 г. по 29.12.2018 г. (п. 2.1 договора аренды).

Основанием для заключения договора аренды №10 послужило наличие у ООО «МАН» права собственности на объект незавершенного строительства, расположенного на земельном участке. Участок был предоставлен для строительства 22.11.2012 г. (т.е. до 01.03.2015 г.).

Согласно п. 3 ст. 610 ГК РФ законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Пунктом 15 ст. 39.8 ЗК РФ установлено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Договор аренды земельного участка №10 прекратил свое действие 29.12.2018 г.

На основании ст. 39.17 ЗК РФ, от имении ФИО2 и ФИО3 в адрес администрации городского поселения город Серафимович поступило заявление вх. №1438 от 19.07.2019 г о предоставлении в аренду земельного участка без проведения торгов из земель населенных пунктов, площадью 6312 кв. м., с кадастровым № для завершения строительства многофункционального комплекса. Обоснованием для обращения явился факт приобретением в общую долевую собственность (по 1/2 доли) ответчиками по данному делу ФИО2, и ФИО3 на основании договора купли продажи объекта незавершенного строительства от 25.12.2018 г. (дата регистрации права 17.01.2019г. за №).

Письмом от 08.08.2018 г. исх. № 1683 Администрация городского поселения город Серафимович уведомило ответчиков об отказе в предоставлении вышеуказанного земельного участка, т.к. данный земельный участок уже предоставлялся собственникам объекта незавершенного строительства (на основании заявления ООО «МАН» от 03.12.2015 г.) для завершения строительства данного объекта. Администрацией было указано, что в соответствии с п.2 части 5 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Исходя из буквального толкования положений ч. 1 ст. 239.1 ГК РФ. обязательными условиями для изъятия объекта незавершенного строительства являются следующие условия:

нахождения земельного участка в государственной или муниципальной собственности,

предоставление земельного участка по результатам аукциона,

прекращения действия договора аренды земельного участка,

нахождение на земельном участке объекта незавершенного строительства.

При несоблюдении одного из вышеназванных условий, объект незавершенного строительства не может быть изъят у собственника по основаниям, предусмотренным ч. 1 ст. 239.1 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Нормами ст.ст. 39.14 - 39,17 Земельного кодекса Российской Федерации установлен порядок предоставления в аренду земельного участка без проведения торгов.

Согласно п. 1 ст. 239.1 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

В соответствии с п. 2 Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства (утв. Постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 N 1299) публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников (далее - аукцион). Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов.

При этом, п. 6 ст. 239.1 ГК РФ установлено, что правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Судом установлено, что в настоящее время строительство многофункционального комплекса, расположенного на земельном участке, не завершено (объект не введен в эксплуатацию), что подтверждается Актом обследования земельного участка от 11.11.2019 г., выпиской из ФГИС ЕГРН,

Доказательств того, что в настоящее время незавершенный строительством объект недвижимого имущества сдан в эксплуатацию, в судебное заседание истцами так же не представлено. 

В соответствии с п. п. 2 и 3 Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1299, публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников. Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов органами государственной власти или органами местного самоуправления, обратившимися в суд с заявлением о продаже объектов незавершенного строительства на публичных торгах, либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании договора с указанными органами.

При таких обстоятельствах, имеются основания для продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

В соответствии с п. 1 ст. 33 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в случаях предъявления к залогодателю другими лицами требований о признании за ними права собственности или иных прав на заложенное имущество, о его изъятии (истребовании) или об обременении указанного имущества либо иных требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого имущества, залогодатель обязан немедленно уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен. При предъявлении к залогодателю соответствующего иска в суде, арбитражном суде или третейском суде (далее - суд) он должен привлечь такого залогодержателя к участию в деле.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости - на объект незавершенного строительства кадастровый № зарегистрировано обременение прав объекта недвижимости, вид обременения ипотека в силу закона, номер государственной регистрации № в пользу ООО «Стройинвест» ИНН:№.

В соответствии с информацией, содержащейся в выписке из ЕГРЮЛ от 24.10.2019 г. ООО «Стройинвест» ликвидировано 24.05.2019 г. В связи с этим привлечь к участию в деле ООО «Стройинвест» не представляется возможным, иных обременений в отношении объекта незавершенного строительства не зарегистрировано.

В соответствии со ст. 139 ГПК РФ по заявлению лиц, участвующих в деле, судья или суд может принять меры по обеспечению иска. Обеспечение иска допускается во всяком положении дела, если непринятие мер по обеспечению иска может затруднить или сделать невозможным исполнение решения суда.

Мерами по обеспечению иска могут быть запрещение другим лицам совершать определенные действия, касающиеся предмета спора, в том числе передавать имущество ответчику или выполнять по отношению к нему иные обязательства (ст. 140 ГПК РФ).

В соответствии с п. 33 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в целях обеспечения нахождения имущества во владении ответчика в период судебного спора о праве на это имущество суд по ходатайству истца может принять обеспечительные меры, в частности запретить ответчику распоряжаться и/или пользоваться спорным имуществом (арест), запретить государственному регистратору изменять запись в ЕГРП о праве на это имущество, передать спорное имущество на хранение другому лицу в соответствии с пунктом 2 статьи 926 ГК РФ (судебный секвестр).

Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение (и. 52 Постановления 10/22).

При этом, согласно п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. по смыслу частей 2, 3 статьи 61 ГПК РФ или частей 2, 3 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные при рассмотрении дела по иску о праве на имущество, не имеют обязательного характера для лиц, не участвовавших в деле. Такие лица могут обратиться в суд с самостоятельным иском о праве на это имущество.

Согласно подп. 3.1 п. 2 ст. 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований, считает возможным : Изъять объект незавершенного строительства - кадастровый №, расположенный по адресу 

<

адрес> на пересечении 

<

адрес> и 

<

адрес> у ФИО2 (1/2 доля) и ФИО3 (1/2 доля) путем продажи с публичных торгов (ст. 239.1 ГК РФ).

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований.

Согласно нормам ст. 103 ГПК РФ с ответчиков в доход бюджета муниципального района подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 300 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление администрации городского поселения г.Серафимович Волгоградской области к ФИО2, ФИО3 «о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов»- удовлетворить.

Изъять объект незавершенного строительства - кадастровый №, расположенный по адресу 

<

адрес> на пересечении 

<

адрес> и 

<

адрес> у ФИО2 (1/2 доля) и ФИО3 (1/2 доля) путем продажи с публичных торгов (ст. 239.1 ГК РФ).

Решение может быть обжаловано в Волгоградский областной суд через Серафимовичский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 20.01.2020 года. 

Судья Голованов С.В.