Дело 2-339/2024

59RS0044-01-2024-000245-50 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 мая 2024 года г. Чусовой Пермский край

Чусовской городской суд Пермского края, в составе:

председательствующего судьи Берген Т.В.,

при секретаре Ермаковой Т.Б.,

с участием представителя истца ФИО1, действующего на основании доверенности, 

ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО2 о взыскании суммы, судебных расходов, обращении взыскания на заложенное имущество, 

установил:

ФИО3 обратилась в суд с иском к ФИО2 о взыскании суммы задолженности по договору купли-продажи от дата в сумме дата рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с дата по дата в сумме дата, пени, исходя из ключевой ставки Центра Банка от суммы дата рублей за каждый день задержки начиная с дата по день фактического погашения суммы долга, обращении взыскания на заложенное имущество – жилой дом, расположенный по адресу: адрес, кадастровый ... путем продажи с публичных торгов, установив продажную стоимость дата рублей, а также расходов по оплате государственной пошлины в размере дата

В обоснование требований, указав следующее, что между ней (истцом) и ответчиком заключен договор купли-продажи дома по адресу: адрес. В соответствии с п. 3.1. договора цена объекта составила дата руб. Сумма в размере дата руб. уплачена покупателем наличными продавцу при подписании настоящего договора. Денежные средства в размере дата руб. уплачиваются покупателем продавцу наличными денежными средствами в течении дата с момента государственной регистрации права до дата по дата руб. ежемесячными платежами. Переход права собственности, а также ипотека в силу закона зарегистрированы Управлением Росреестра по Пермскому краю дата. Стороны не оспаривают, и установлено судебным актом, вступившим в силу по делу ... адрес городского суда, что ФИО2 выплатил ей (истцу) дата руб. С дата года платежи не поступали. Таким образом, задолженность по договору купли-продажи ответчика перед ним (истцом) составляет дата руб. На сумму долга подлежат начислению проценты. На дата проценты составляют дата руб.

Истец ФИО3 извещена о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась.

Представитель истца ФИО1 на удовлетворении исковых требований настаивал по доводам, изложенным в иске.

Ответчик ФИО2 с требованиями истца согласился в части, в возражениях указав, что он не отказывается возвращать сумму долга в размере дата рублей, не смог вносить ежемесячные платежи, так как потерял доход. Он (ответчик) не является банкротом, безработным, оплачивать, согласен частями по дата рублей в месяц в день заработной палты. Также истец, требуя обращение взыскания на заложенное имущество, не учитывает, что земельный участок находится в его собственности в настоящее время. Необходимо решить судьбу земельного участка, а он получить рыночную компенсацию его стоимости. Выражает не согласие с проведенной оценкой стоимости дома. Кроме того, сумма процентов, является не корректной, так как в период с дата по дата не может быть включен. дата в предварительном судебном заседании истец просил только расторгнуть договор купли-продажи, возвратить жилое помещение в собственность, о возврате долга речи не было. До вступления в законную силу решения суда о взыскании убытков, начисление истцом процентов за пользования чужими денежными средствами на сумму убытков неправомерно. 

Суд, заслушав представителя истца и ответчика, исследовав материалы гражданского дела, приходит к следующему.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с пунктом 1 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 за 2017 год, существенным нарушением договора купли-продажи являются случаи, когда продавец не получил вообще никакой денежной суммы за проданное имущество, а потому с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора. В случае несвоевременной оплаты покупателем переданного товара продавец имеет право требовать расторжения такого договора на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

В судебном заседании установлено и из материалов гражданского дела ... следует, что дата между ФИО3 и ФИО2 заключен договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: адрес.

В соответствии с пунктом 3.1 договора, стоимость объекта недвижимости составляет дата рублей; сумма в размере дата рублей уплачена покупателем наличными продавцу при подписании настоящего договора (пункт 3.1.1).

Денежные средства в размере дата рублей уплачиваются покупателем продавцу наличными денежными средствами в течение дата с момента регистрации права собственности на объект недвижимости в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес. Сумму в размере дата рублей покупатель обязуется выплатить продавцу дата равными ежемесячными платежами до дата по дата рублей в месяц. Ежемесячный платеж должен быть совершен не позднее дата числа каждого месяца путем передачи денежных средств наличными с подписями сторон на расписке о получении денежных средств (пункт 3.1.2).

Переход права собственности на основании договора купли-продажи от дата, а также ипотека в силу закона зарегистрированы управлением Росреестра по Пермскому краю, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

В соответствии с пунктом 3.1.3 договора, в случае не поступления ежемесячного платежа /или поступление неполной суммы ежемесячного платежа/ в течение 30 календарных дней с даты, указанной в настоящем договоре, продавец имеет право обратиться в суд для признания настоящего договора утратившим силу. В случае признания настоящего договора утратившим силу по причине задержки очередного ежемесячного платежа, объект недвижимости передается продавцу.

ФИО2 выплатил ФИО3 дата рублей. С дата года платежи от ФИО2 в адрес ФИО3 перестали поступать. 

дата ФИО3 в адрес ФИО2 направлена претензия с требованием оплаты задолженности в полном объеме на условиях настоящего договора, которая оставлена ФИО2 без удовлетворения.

Решением адрес городского суда адрес дата договор купли-продажи жилого дом от дата заключенный между ФИО3 и ФИО2 расторгнут.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам адрес суда от дата, решением адрес городского суда адрес от дата отменено. Принято по делу новое решение, в удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, возращении жилого помещения в собственность отказано. 

При таких обстоятельствах, суд, принимая во внимание факты, установленные вступившим в законную силу решением суда, которые в силу положений ст. 61 ГПК РФ, являются обязательными для суда, не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении настоящего дела, приходит к выводу о том, что на момент рассмотрения спора, ФИО2 более половины денежных средств оплачено в счет договора купли-продажи от дата, остаток невыплаченных денежных средств составил дата рублей. 

Исследовав и оценив представленные сторонами доказательства в их совокупности по правилам ст. ст. 55, 67, 71, 86 ГПК РФ, на основании указанных выше положений закона, с учетом требований ст. 56 ГПК РФ, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца о взыскании в ее пользу с ответчика задолженность по договору купли-продажи от дата, поскольку ФИО2 ненадлежащим образом исполнил обязательство по указанному договору купли-продажи в части внесения платежей, что им не оспаривалось в судебном заседании, образовавшаяся задолженность до настоящего времени им не погашена, следовательно, с ответчика подлежат взысканию в пользу истца своевременно неуплаченные денежные суммы в размере дата рублей, с указанной задолженностью ответчик согласился, отразив в возражениях на иск.

В соответствии с пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 марта 2022 года № 497 введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, сроком действия в течение 6 месяцев с 01 апреля 2022 года по 01 октября 2022 года.

Положениями п. 3 ст. 9.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» установлено, что на срок действия моратория в отношении должников, на которых он распространяется: 1) приостанавливаются обязанности должника и иных лиц, предусмотренные ст. 9 и п. 1 ст. 213.4 настоящего Федерального закона; 2) наступают последствия, предусмотренные абз. 5 и 7 - 10 п. 1 ст. 63 настоящего Федерального закона; 3) не допускается обращение взыскания на заложенное имущество, в том числе во внесудебном порядке; 4) приостанавливается исполнительное производство по имущественным взысканиям по требованиям, возникшим до введения моратория (при этом не снимаются аресты на имущество должника и иные ограничения в части распоряжения имуществом должника, наложенные в ходе исполнительного производства).

Как разъяснено в п. 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 декабря 2020 года № 44 «О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», положения п. 3 ст. 9.1 Закона о банкротстве не исключают возможность рассмотрения в период действия моратория исков к должникам, на которых распространяется мораторий.

В п. 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 декабря 2020 года № 44 «О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» разъяснено, что в период действия моратория проценты за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ), неустойка (ст. 330 ГК РФ), пени за просрочку уплаты налога или сбора (ст. 75 Налогового кодекса Российской Федерации), а также иные финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория, к лицу, подпадающему под его действие (подп. 2 п. 3 ст. 9.1, абз. 10 п. 1 ст. 63 Закона о банкротстве). В частности, это означает, что не подлежит удовлетворению предъявленное в общеисковом порядке заявление кредитора о взыскании с такого лица финансовых санкций, начисленных за период действия моратория. Лицо, на которое распространяется действие моратория, вправе заявить возражения об освобождении от уплаты неустойки (подп. 2 п. 3 ст. 9.1, абз. 10 п. 1 ст. 63 Закона о банкротстве) и в том случае, если в суд не подавалось заявление о его банкротстве.

По условиям договора сторонами определена периодичность платежей, сумма дата рублей уплачивается наличными денежными средствами в течение дата, ежемесячные платежи до дата по дата рублей в месяц. Ежемесячный платеж должен быть совершен не позднее дата числа каждого месяца равными платежами путем передачи денежных средств наличными с подписями сторон по расписке о получении денежных средств. 

Таким образом, ненадлежащим исполнением покупателем обязанности по уплате каждого месячного платежа следует считать с дата числа каждого месяца, т.е. начиная со следующего за установленным днем уплаты соответствующей суммы. Исходя из вышеуказанного, период взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами, с учетом моратория, действовавшего в период с дата по дата, подлежит исчислять с дата по дата. 

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата 

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

дата

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о взыскании процентов за пользование денежными средствами за период с дата по дата, которые составят дата, продолжив начислять проценты за пользования чужими денежными средствами, в том числе по день фактического исполнения обязательства.

Как следует из договора купли-продажи жилого дома от дата, стороны пришли к соглашению, что до момента полной оплаты покупателем продавцу объект недвижимости будет находиться в залоге у продавца (п.3.1.4 договора). 

Согласно пункту 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В соответствии с пунктом 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В соответствии с п. 1 ст. 50 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 данного Закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно пункту 1 статьи 54.1 указанного Закона обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

В соответствии с пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и правовой позицией в пункте 17 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 января 2005 г. № 90 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с договором об ипотеке», реализация зданий, являющихся предметом ипотеки, при судебном обращении на них взыскания осуществляется посредством их продажи с торгов, может быть осуществлена только одновременно с продажей принадлежащего залогодателю на праве собственности земельного участка, на котором расположено это здание, даже в том случае, если сам земельный участок не был заложен.

Из материалов дела следует, что Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю одновременно с регистрацией права собственности ФИО2 на жилой дом, дата зарегистрировано обременение (ипотека в силу закона), номер регистрации ....

дата между Управлением имущественных и земельных отношений администрации Чусовского городского округа и ФИО3 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером ..., площадью дата кв.м, расположенный по адресу: адрес, срок аренды установлен с дата по дата. 

В соответствии с п.2.2 договора купли-продажи от дата объект недвижимости располагается на земельном участке с кадастровым номером ..., который предоставлен продавцу ФИО3 на праве аренды от дата ....

дата на основании договора купли-продажи земельного участка, ФИО2 приобрел в собственность у Управления имущественных и земельных отношений администрации Чусовского городского округа, земельный участок площадью дата кв.м, кадастровый ..., расположенный по адресу: адрес, разрешенное использование: индивидуальное жилищное строительство. 

Так как между истцом и ответчиком возник спор относительно определения рыночной стоимости жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: адрес, определением Чусовского городского суда от дата назначена оценочная экспертиза, производство которой поручена эксперту ФИО4 ООО «Оценка-Пермь». 

Согласно отчета об оценки ... эксперта ФИО4 ООО «Оценка-Пермь», рыночная стоимость жилого дома, жилого дома, расположенного по адресуадрес, кадастровый ..., по состоянию на дата составляет дата рублей, в том числе жилой дом, назначение жилое, общая площадь дата кв.м, количество этажей дата, в том числе подземных дата рублей, земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общая площадь дата кв.м, кадастровый ... – дата рублей. 

Разрешая требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество, с учетом возражений ответчика, оценив представленные доказательства, суд исходит из того, что на момент заключения договора купли-продажи жилого дома дата, обремененного ипотекой от дата земельный участок принадлежал ФИО3 на праве аренды от дата, и после заключения договора об ипотеке ФИО2 оформил спорный земельный участок в собственность дата, зарегистрировав право собственности- дата. Таким образом, при обращении взыскания на жилой дом его реализация осуществляется вместе с земельным участком под ним, с учетом закрепленного в законе принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимого имущества, поскольку продажа с публичных торгов жилого дома невозможна без одновременной продажи спорного земельного участка, на котором расположен жилой дом. Кроме того, суд учитывает, что период просрочки исполнения обязательств на момент рассмотрения спора составляет более трех месяцев, а сумма неисполненного обязательства превышает дата%.

В силу подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)», начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом; если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Таким образом, при определении начальной продажной цены недвижимого имущества жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: адрес, суд исходит из рыночной стоимости этого имущества, определенной в рамках судебной оценочной экспертизы ООО «Оценка-Пермь», применив по правилам пп. 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» коэффициент, равный дата процентам, что составило в отношении жилого дома и земельного участка - дата.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, поскольку исковые требования ФИО3 удовлетворены в частично, с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в размере дата рублей. 

Ходатайство ответчика о предоставлении рассрочки исполнения решения, не может быть удовлетворено судом, поскольку в силу положений ст. 203 ГК РФ вопрос о предоставлении рассрочки исполнения решения суда может быть разрешен судом после принятия решения по делу путем обращения в суд с заявлением о предоставлении отсрочки с исполнением решения суда после вступления его в законную силу. 

При этом ответчик не лишен возможности повторно обратиться в суд с заявлением об отсрочки, рассрочки исполнения решения суда.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО3 задолженность по договору купли-продажи от дата в сумме 180 000 рублей 00 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с дата по дата в сумме 11 556 рублей 98 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами с дата по день фактической выплаты долга 180 000 рублей, исходя из ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующие периоды, начисляемой на невыплаченную сумму.

Обратить взыскание на предмет залога - жилой дом, кадастровый ..., площадью дата кв.м, и земельный участок, площадью дата кв.м, категория- земли населенных пунктов, вид разрешенного использования- индивидуальное жилищное строительство, кадастровый ..., расположенные по адресу: адресА, принадлежащие ФИО2, путем реализации с публичных торгов, определив начальную продажную цену в размере 949 600 рублей.

Реализацию жилого дома осуществлять совместно с реализацией земельного участка. 

Вырученные от реализации жилого дома и земельного участка денежные средства должны быть направлены в счет для исполнения судебного решения, в оставшейся части возвращены ФИО2. 

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО3 сумму государственной пошлины в размере 5031 рублей. 

Решение может быть обжаловано в течение месяца в апелляционном порядке в Пермский краевой суд через Чусовской городской суд Пермского края с момента его изготовления в окончательной форме.

Судья Т.В. Берген