Дело № 3а-72/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

27 февраля 2018 года г.Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд

в составе судьи Абрамова Д.М.

при секретаре Гальковой Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО «КраснодарИнвестСтрой» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, 

с участием представителя административного истца – ФИО1,

представителя Правительства Ростовской области – ФИО2,

представителя Администрации г.Ростова-на-Дону – ФИО3,

УСТАНОВИЛ:

административный истец обратился в суд с вышеназванным заявлением, указав, что ему на праве собственности принадлежит два земельных участка из категории земель населенных пунктов, находящихся в г.Ростове-на-Дону. Определение размера налоговой базы осуществляется исходя из кадастровой стоимости каждого земельного участка (49 383 936,88 рублей и 220 063 052,16 рублей), которая значительно выше их рыночной стоимости, определенной в отчетах оценщика (32 300 000 и 143 950 000 рублей). В связи с несоответствием кадастровой и рыночной стоимостей объектов административный истец просит суд установить кадастровую стоимость земельных участков по состоянию на дату её определения в размере рыночной стоимости на основании ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.ст. 24.18, 24.19 Федерального закона об оценочной деятельности.

В судебном заседании представитель административного истца - ФИО1, действующая по доверенности, административный иск поддержала, не возражала против заключения эксперта в рамках проведенной оценочной экспертизы по вопросу об определении рыночной стоимости земельных участков, заявила ходатайство о снижении размера судебных расходов за судебную экспертизу, ссылаясь на необоснованность финансово-экономического обоснования стоимости экспертизы.

Представитель Правительства Ростовской области – ФИО2, действующий по доверенности, возражал против административного иска, основанного на отчете, не возражал против установления кадастровой стоимости в размере рыночной согласно заключению судебной экспертизы. 

Представитель Администрации г.Ростова-на-Дону – ФИО3, действующий по доверенности, в судебном заседании возражал против административного иска, основанного на отчете, не возражал против установления кадастровой стоимости в размере рыночной согласно заключению судебной экспертизы.

Представители Управления Росреестра по Ростовской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в суд не явились, извещены надлежаще, дело рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав объяснения представителей административного истца, административного ответчика, заинтересованного лица, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что административный истец является собственником следующих земельных участков из категории земель населенных пунктов:

1) площадью 26 692 кв.м. (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) находящегося по адресу: Ростовская АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование – для специального назначения, кадастровая стоимость участка по состоянию на 1 января 2014 года – 49 383 936,88 рублей;

2) площадью 118 944 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование – для специального назначения, кадастровая стоимость участка по состоянию на 10 октября 2016 года – 220 063 052,16 рублей.

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года №776, постановление опубликовано 27 ноября 2014 года на «Официальном интернет-портале правовой информации». 

Земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, исходя из материалов дела, был включен в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года, а земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН не был включен в такой перечень, кадастровая стоимость последнего участка определена по состоянию на 10 октября 2016 года (статья 24.19 Федерального закона об оценочной деятельности). 

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка определяет размер налоговой базы при уплате земельного налога, административный истец имеет основанный на законе правовой интерес в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

В обоснование своих требований административный истец представил отчет оценщика, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2014 года составляет 32 300 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 10 октября 2016 года составляет 143 950 000 рублей. 

Заявление собственника участков о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости отклонено решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 23.10.2017, дата обращения в комиссию – 02.10.2017. Таким образом, обязательный досудебный порядок разрешения спора соблюден. В решении комиссии отмечено нарушение пункта 5 ФСО №3 при подборе объектов – аналогов и применении корректировок.

При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральные стандарты оценки - ФСО № 1, ФСО №2, ФСО №3, ФСО №7, Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 № 568-р, которым утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. 

Суд, учитывая наличие возражений Правительства Ростовской области, поддержавшего доводы решения комиссии относительно недостоверности отчета, с целью проверки доказательств назначил по делу судебную экспертизу по вопросу о рыночной стоимости земельного участка. 

Экспертиза проведена экспертом ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» (заключение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 12 февраля 2018 года). 

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость рассматриваемого земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2014 года составляет 41 826 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 10 октября 2016 года составляет 169 614 000 рублей.

Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов). В заключении приведены основные ценообразующие факторы, выделены сегменты рынка земель из категории земель населенных пунктов, отражены интервалы цен.

В рамках сравнительного подхода применен метод сравнения продаж. Экспертом сформирована выборка объявлений о продаже земельных участков в рассматриваемой зоне и сегменте рынка – участки под индустриальную застройку. 

В качестве объектов-аналогов в отношении каждого из исследуемых участков использовано по 3 объявления о продаже участков, расположенных в г.Ростове-на-Дону, по причинам, отраженным в заключении, и исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению. Экспертом разъяснен порядок и основания отбора аналогов. Применительно к таблице выборки объявлений о продаже сходных участков эксперт привел разъяснения о критериях отбора аналогов с точки зрения сопоставимости по основным ценообразующим факторам, перечень которых отражен.

Расчет стоимости приведен в таблицах №22 и №29. Применение конкретных корректировок экспертом подробно и достаточно объяснено с приведением источников использованной информации. 

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения; в заключении эксперта приводится перечень источников, использованных при проведении оценки объекта.

При анализе подходов к определению рыночной стоимости, процедуре анализа рынка и выбора применимых объектов-аналогов, приведенных в отчете оценщика и заключении эксперта, суд находит, что заключение эксперта отвечает всем требованиям федеральных стандартов оценки применительно к отмеченным направлениям исследования, выбор аналогов является корректным, сегмент рынка земельных участков проанализирован убедительно и полно. 

Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, указанный в заключении эксперта, соглашаясь при этом с доводами Правительства Ростовской области и органа местного самоуправления о несоответствии отчета оценщика требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ФСО 3 (применительно к достаточности анализа рынка земельных участков и обоснованности подбора объектов-аналогов). 

При разрешении вопроса о распределении судебных расходов, суд полагает, что оснований для возложения таковых на Правительство Ростовской области не имеется по следующим основаниям. Как следует из имеющихся в деле доказательств, административным ответчиком обоснованно оспаривался показатель рыночной стоимости земельных участков, указанный в отчете оценщика, итоговая рыночная стоимость определена экспертом, разница между итоговой рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью укладывается в принятый в оценочной деятельности допустимый интервал различий, и не приводит к выводу о наличии существенных нарушений методики кадастровой оценки. 

Ходатайство административного истца о снижении размера судебных расходов в виде оплаты стоимости судебной экспертизы суд отклоняет по следующим основаниям.

Предметом экспертизы являлось определение рыночной стоимости двух земельных участков по состоянию на разные даты определения их кадастровой стоимости. В отношении каждого земельного участка экспертом сформирована выборка объявлений о продаже сходных по параметрам участков, осуществлен самостоятельный расчет рыночной стоимости. Экономическое обоснование стоимости оказания услуг (л.д.5 том 2) подробно описывает объем и характер этапов проведения экспертизы, расчет соответствует предъявляемым требованиям. Доводы административного истца о снижении расходов на проведение судебной экспертизы по своему усмотрению и со ссылкой на иные экспертные заключения, заявления иных экспертных организаций о размере стоимости экспертиз не основаны на содержании статьи 109 КАС РФ. 

При таком положении судебные расходы по оплате экспертизы суд возлагает на административного истца с учетом критериев соразмерности и существенности (согласно расчету стоимости услуг эксперта, указанному в финансово-экономическом обосновании) в силу статей 109-111 КАС РФ, Постановления Конституционного Суда Российской Федерации №20-П от 11.07.2017, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №28 от 30.06.2015 года. 

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 26 692 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 41 826 000 рублей. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 118 944 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресуАДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 10 октября 2016 года в сумме 169 614 000 рублей.

Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости - 2 октября 2017 года.

Возложить судебные расходы на административного истца: взыскать с ООО «КраснодарИнвестСтрой» 80 000 рублей в пользу ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» за проведенную судебную оценочную экспертизу.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Д.М.Абрамов