...

№ 2-728/2024

№70RS0004-01-006655-12

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

19 февраля 2024 года Советский районный суд г. Томска в составе:

председательствующего судьи Глинской Я.В.

при секретаре Тимофеевой О.С.,

с участием представителя истца ФИО2, действующей на основании доверенности от ..., представителей ответчика ФИО3, Ильиновой К.А., действующих на основании доверенности от ..., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО5 о взыскании двойной суммы задатка, возмещении судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратилась в суд с иском к ФИО5 о взыскании двойной суммы задатка по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ в размере 400000 руб., возмещении судебных расходов по оплате услуг представителя в размере 50000 руб., по оплате государственной пошлины в размере 7700 руб.

В обоснование заявленных требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО5 в лице представителя ФИО6, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого стороны договорились о заключении договора купли-продажи квартиры по адресу: 

<

адрес>. Согласно п.2.3 предварительного договора на момент его подписания, спорная квартира находилась в залоге у ПАО Сбербанк. При подписании предварительного договора покупатель ФИО4 передала в качестве задатка во исполнение условий предварительного договора 200000 руб., что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ За счет указанной суммы ответчик исполнил свои обязательства перед ПАО Сбербанк и запись о залоге была погашена в ЕГРН. В соответствии с п.3.5 предварительного договора, ответчик обязался полностью погасить задолженность по коммунальным и иным платежам до подписания договора купли-продажи и передать покупателю оригиналы справок об отсутствии задолженности в день подписания договора купли-продажи. ДД.ММ.ГГГГ при встрече сторон с целью подписания договора купли-продажи квартиры и передачи документов для государственной регистрации в регистрирующий орган, ответчиком не были представлены справки, свидетельствующие об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, в связи с чем, сделка не состоялась, и дата подписания договора купли-продажи была перенесена. В последний день действия предварительного договора ДД.ММ.ГГГГ, истец явилась в отделение ПАО Сбербанк для подписания договора купли-продажи квартиры, денежные средства для оплаты стоимости спорной квартиры, с учетом ранее оплаченных в размере 200000 руб., были размещены на счете истца в полном объеме. Ответчик явился в ПАО Сбербанк с целью подписания договора купли-продажи, однако в нарушение п.3.5 предварительного договора, не представил справки, свидетельствующие об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, что явилось препятствием для заключения сделки, так как сумма задолженности по коммунальным платежам была значительной. Ответчик не согласился на предложение истца понизить стоимость квартиры на сумму существующей задолженности, сложившейся в отношении спорной квартиры. ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика была направлена претензия с предложением в течение трех дней с момента получения претензии в добровольном порядке оплатить ФИО4 в двойном размере 400000 руб. в соответствии с условиями предварительного договора, которая ответчиком не исполнена.

Истец ФИО4 в судебное заседание не явилась, о дате и месте его проведения извещена надлежащим образом, избрала форму процессуального участия через представителя.

Представитель истца ФИО2, участвуя в судебном заседании, поддержала заявленные исковые требования по основаниям, изложенным в иске и письменных пояснениях по иску. Указала, что в приложении №1 к предварительному договору указан перечень справок, который необходимо представить для того, чтобы сделка состоялось, однако, этого сделано не было. С ответчиком неоднократно велись переговоры, но ответчик уходил от ответа. Сумма задолженности по коммунальным платежам была значительной. Согласно справке ЖК «Родина», выданной адвокату Ильиной К.А. следует, что на дату ДД.ММ.ГГГГ у ответчика имелась задолженность перед ЖК «Родина» в размере 40128,69 руб. Согласно акту сверки АО «ТомскРТС» у ответчика имеется задолженность перед АО «ТомскРТС» в размере 86612,50 руб. и по сегодняшний день. Ответчик знал о существующей задолженности, на предложение истца на понижение стоимости квартиры на сумму задолженности ответчик отказом. Для истца сумма задолженности свыше 100000 руб. является значительной. Обращала внимание, что на необходимость отсутствия задолженности специально обращалось внимание при заключении предварительного договора, о ее наличии истец узнала случайно от представителя продавца, а сам продавец эту информацию скрывал, исходя из такого поведения, данное условие было подробно прописано в предварительном договоре, в период до заключения основного договора неоднократно проговаривалось стороной покупателя, предлагались различные выходы из ситуации: и путем снижения цены договора, и путем предварительного погашения суммы задолженности из средств покупателя с зачетом в стоимость квартиры, от всего ответчики отказался. Покупателем выступала истец, которая является студенткой и родители для нее искали квартиру, фактически условия договора обсуждались с отцом, которому важно было, чтобы за ту цену, за которую приобреталась квартира, на была без долгов и последующем возникновения возможных ситуаций предъявления поставщиками услуг к покупателю требований об оплате задолженности. Ответчик знал об интересе истца покупки квартиры при отсутствии по ней задолженности, но приятые на себя обязательства не исполнил, в связи с чем, истец отказалась от заключения сделки. Готовность истца к заключению сделки подтверждается выпиской по вкладу ПАО Сбербанк, согласно которой на счете истца были размещены денежные средства для оплаты стоимости квартиры. Истец явилась в банк для заключения договора, что подтверждается справкой от ДД.ММ.ГГГГ

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, избрал форму процессуального участия через представителей.

Представители ответчика ФИО3 и Ильина К.А., выразив общее мнение, возражали против заявленных исковых требований, поддержали доводы, изложенные в письменных возражениях на иск и дополнениях к ним, суть которых сводится к следующему. В соответствии с предварительным договором от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между истцом и ответчиком, последний представил истцу документы, подтверждающие факт отсутствия задолженности по квартире, кроме справок об отсутствии задолженности за ЖЭУ и за холодную воду, что подтверждается подписанным сторонами приложением №1, с которым ответчик и истец согласились и ознакомились. По представлению недостающих справок об отсутствии задолженности, ответчик взял на себя обязательство передать их истцу в день заключения сделки и подписания основного договора купли-продажи квартиры. ДД.ММ.ГГГГ при подписании предварительного договора, ответчик предупредил истца, что квартира находится в залоге у банка, и для совершения сделки, ему требуется погасить задолженность перед банком. При подписании предварительного договора, истец согласилась перевести ответчику 200000 руб. в качестве задатка, для погашения залога перед ПАО Сбербанк. ДД.ММ.ГГГГ стороны встретились в агентстве по недвижимости для подписания основного договора купли-продажи недвижимости и предоставления документов в регистрирующий орган. Однако ответчику не удалось в назначенный срок представить недостающие документы (справку) об отсутствии задолженности по коммунальным платежам по техническим причинам, о чем ответчик сообщил истцу. Отметка о неоплате квитанции за ... г. по взносам на капитальный ремонт на момент совершения сделки ДД.ММ.ГГГГ носит неактуальный характер, поскольку ответчиком ранее была произведена оплата, что подтверждается чеком от ДД.ММ.ГГГГ. Задолженность по оплате взносов на капитальный ремонт отсутствовала. По указанным выше причинам стороны решили перенести сделку на другой строк. Для подписания основного договора купли-продажи недвижимости представитель истца ДД.ММ.ГГГГ отправил ответчику уведомление о том, что сделка состоится ДД.ММ.ГГГГ час. Вместе с тем, согласно п.7.3 предварительного договора, стороны обязаны не позднее чем за три дня согласовать место, дату и время подписания основного договора и расчёта. ДД.ММ.ГГГГ ответчик явился в отделение ПАО Сбербанк по адресу: 

<

...> с целью заключения сделки, а также направил своего представителя по адресу: 

<

...> с недостающей справкой об отсутствии задолженности по коммунальным платежам для её предоставления истцу. Посредством видеосвязи ответчик через своего представителя, который лично присутствовал на сделке в г.Томск, представил справку из управляющей компании и АО «ТомскРТС», а также акты сверки, и отправил представителю истца в мессенжере WhatsApp чеки об оплате всех задолженностей по квартире. Однако представитель истца отказалась принимать данные справки, пояснив, что сделка не будет заключена. Более того, истец как покупатель на сделке не присутствовала, а присутствовали три риэлтора с агентства ...», что свидетельствует о том, что истец не намеревалась заключать сделку с ответчиком. Ответчик изначально предлагал истцу заключить сделку без задатка, но её представитель настаивала на задатке. В последующем, ответчик неоднократно пытался связаться с истцом и заключить сделку, однако истец проигнорировала все действия ответчика. ДД.ММ.ГГГГ ответчик направил претензию в адрес истца, в которой сообщил о готовности заключить сделку, что свидетельствует о том, что ответчик не уклонялся от заключения сделки, однако, от истца ответа не последовало. Имеющаяся у ответчика задолженность по пени перед АО «Томск РТС» в размере 86612,50 руб. не входит в структуру задолженности по коммунальным платежам. Из ответа ЖУ «Родина» следует, что у ответчика имелась задолженность, образовавшаяся за периодом срока исковой давности, которая по общему правилу составляет три года. Со слов ответчика данная задолженность оплачена, в связи с чем, задолженность по оплате коммунальных услуг по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ у ответчика не имелось. Таким образом, условие предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, содержащееся в п.3.5, ответчиком было исполнено. Предположили, что истец параллельно вела иные переговоры с другим потенциальным продавцом жилого помещения. 

На основании ст.167 ГПК РФ судом определено о рассмотрении дела в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав представителей сторон, допросив свидетеля, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по заключению в будущем основного договора.

В силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 в лице представителя ФИО6 (продавец) и ФИО4 (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества (далее - договор), по условиям которого стороны обязались заключить в срок и на условиях договора, договор купли-продажи недвижимости (далее – основной договор) по адресу: 

<

адрес> (пп.1, 2.1 договора).

На момент подписания договора недвижимость находится в залоге у ПАО Сбербанк в обеспечение исполнения обязательства продавца перед ПАО Сбербанк, согласно кредитному договору, о чем в ЕГРН внесена запись от ДД.ММ.ГГГГ (п.2.3 договора).

Согласно п.3.1 договора основной договор должен быть подписан и передан сторонами на государственную регистрацию перехода права собственности в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области в срок до 15.12.2023 (включительно).

Согласно п.3.4 договора продавец подтверждает и гарантирует, что не признан в порядке установленном действующим законодательством банкротом на день подписания договора, не имеет долгов и/или любых иных неисполненных обязательств, которые могут повлечь его банкротство как физического лица в течение 1 года, ему ничего неизвестно о кредиторах, которые могут обратиться в суд с иском о признании банкротом физического лица, и что он сам не планирует обращаться в суд о признании его банкротом.

В соответствии с п.3.5 договора продавец обязался полностью погасить задолженность по коммунальным и иным платежам (в том числе за электроэнергию, отопление, холодную воду, горячую воду, капитальный ремонт, услуги ТСЖ) до подписания основного договора, что должно подтверждаться справками об отсутствии задолженности, и передать покупателю оригиналы вышеуказанных справок в день подписания основного договора. 

По взаимному соглашению стороны условились, что цена отчуждаемой квартиры составляет 5 950 000 руб., цена квартиры является окончательной и изменению не подлежит (п. 4.1 договора).

Пунктом 4.2 договора предусмотрено, что цена квартиры оплачивается покупателем продавцу следующим образом: при подписании договора покупатель передает продавцу денежную сумму в размере 200 000 руб. Указанная сумма в размере 200 000 руб., переданная в качестве обеспечения исполнения предварительного договора (задатка), с момента заключения основного договора засчитывается в часть покупной цены недвижимости (п.4.2.1 договора).

После получения денежной суммы, указанной в п.4.2.1 договора продавец не имеет права продавать, дарить, менять и иным образом отчуждать или обременять объект какими-либо правами других лиц до ДД.ММ.ГГГГ (включительно). ... руб. покупателем уплачивается продавцу после регистрации перехода права собственности на имя покупателя с использованием покрытого (депонированного) безотзывного аккредитива, открытого в ПАО «Банк Уралсиб», при условии предоставления банку документов необходимых для исполнения аккредитива. В день подписания основного договора покупатель открывает в пользу продавца безотзывной (депонированный) покрытый аккредитив, исполняемый без акцепта плательщика, на следующих условиях: плательщиком по аккредитиву выступает покупатель, а получателем продавец. Сумма аккредитива ... руб. Срок аккредитива – 30 календарных дней от даты открытия аккредитива. Исполнение аккредитива осуществляется в течение трех рабочих дней с момента предоставления продавцом, либо его законным представителем в исполняющий банк следующих документов: выписка из ЕГРН на недвижимость по адресу: 

<

адрес>, где в качестве правообладателя указана ФИО4, обременения отсутствуют (п.4.2.2 договора).

Пунктом 6.2 сторонами обговорены и согласованы последствия неисполнения взятых на себя продавцом обязательств, согласно которому в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения продавцом любого из условий договора: сообщение недостоверных сведений; неисполнение либо ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору; выявления обстоятельств, которые могут привести к признанию сделки купли-продажи недействительной; в случае отказа продавца от заключения основного договора; не предоставление/отказ документов, указанных в приложении №1, продавец обязуется вернуть указанную в п.4.2.1 и полученную им сумму в двукратном размере не позднее трех дней с момента предъявления (направления) требования о возврате.

В случае уклонения покупателя от заключения основного договора (договора купли-продажи), в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ, сумма, переданная им продавцу в соответствии с п.4.2.1 не возвращается (п.6.3 договора).

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ при подписании предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества во исполнение п. 4.1 договора истец передала ответчику денежную сумму в размере 200 000 руб. в качестве задатка, о чем составлена расписка от ДД.ММ.ГГГГ

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что после получения суммы задатка, ответчиком денежные средств внесены в счет исполнения обязательств перед ПАО Сбербанк, в результате чего запись о залоге в отношении спорного объекта недвижимости погашена, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ

Задатком в силу п. 1 ст. 380 ГК РФ признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Согласно п. 4 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Положениями ст. 381 ГК РФ установлено, что при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен (пункт 1). Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (пункт 2).

Условия, аналогичные требованиям п. 2 ст. 381 ГК РФ, отражены сторонами в разделе 6.2 предварительного договора.

Таким образом, при разрешении настоящего спора, исходя из приведенных выше норм материального права, суду надлежит установить, кто ответственен за незаключение основного договора купли-продажи в установленный предварительным договором срок.

По смыслу действующего законодательства, обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено. До тех пор пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием. Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве.

Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения. Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства. Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок, в связи с чем, незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Судом установлено, подтверждается объяснениями сторон, что основной договор купли-продажи недвижимого имущества между сторонами в установленный в договоре срок - до 15.12.2023 заключен не был.

Для применения положений п.2 ст.381 ГК РФ необходимо наличие вины одной из сторон в неисполнении договора.

При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений ст.56 ГПК РФ будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Соответственно, на истце, в соответствии со ст.380, 429 ГК РФ, ст.56 ГПК РФ лежит обязанность предоставить доказательства уклонения ответчика от заключения основного договора купли-продажи, а на ответчике - доказательства в обоснование своих возражений.

Поскольку инициированный и реализованный истцом досудебный порядок урегулирования спора, путем направления претензий ДД.ММ.ГГГГ, не принес положительного результата, истец обратилась в суд с настоящим иском.

Заявляя о взыскании с ответчика двойной суммы задатка, уплаченной по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ сторона истца ссылается на то, что сделка не состоялась по вине ответчика ФИО5, в связи с не представлением им справок об отсутствии задолженности по жилищно-коммунальным услугам, что прямо оговорено условиями предварительного договора, обязательство по исполнению которых взято на себя ответчиком при его заключении, что явилось препятствием для заключения сделки купли-продажи, тогда как со стороны истца все условия для заключения основного договора были выполнены. 

В подтверждение доводов об исполнении ФИО4 условий предварительного договора и отсутствие с ее стороны препятствий к заключению основного договора ДД.ММ.ГГГГ, стороной истца представлены: 

- проект договора купли-продажи спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ

- расширенная выписка по вкладу ФИО7 из которой следует, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ на счете имелась сумму 5750 000 руб., 

- талон №П-208 на предварительную запись ДД.ММ.ГГГГ., услуга – регистрация и кадастровый учет недвижимости, ФИО заявителя – ФИО4, 

- ответ ПАО «Сбербанк России» от ДД.ММ.ГГГГ согласно которому, ДД.ММ.ГГГГ была зарегистрирована запись на межрегиональную сделку за счет собственных средств № на приобретение объекта недвижимости, расположенного по адресу: г

<

адрес> где продавцом являлся ФИО5, а покупателем ФИО4 

Из ответа ПАО «Сбербанк России» от ДД.ММ.ГГГГ следует, что в назначенное время участники сделки явились в офисы банка. Покупатель ФИО4 находилась по адресу: г

<

адрес> ФИО5 находился по адресу: 

<

адрес>). Сделка не состоялась, так как сторонами не достигнута договорённость по пакету документов. 

Из Приложения № к предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ следует, что для регистрации перехода права собственности на квартиру по адресу: 

<

адрес> в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Томской области, продавец взял на себя обязательства по представлению справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам: справки об отсутствии задолженности за ЖЭУ, за электроэнергию, отопление, горячую воду и холодную воду, капитальный ремонт (п.9).

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что ДД.ММ.ГГГГ состоялась встреча с участием сторон для заключения договора купли-продажи квартиры и представления документов в регистрирующий орган.

В приложении №1 к предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ отражено, что ответчиком ДД.ММ.ГГГГ представлены следующие документы: паспорт, СНИЛС, свидетельство о госрегистрации от ДД.ММ.ГГГГ, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, технический паспорт от ДД.ММ.ГГГГ,реквизиты расчетного счета, справка о неприменении материнского капитала при погашении ипотечного кредита ПАО Сбербанк, справка о полном исполнении кредитных обязательств перед ПАО Сбербанк, справка об отсутствии задолженности по электроэнергии, справка об отсутствии задолженности по капитальному ремонту (оплата за ноябрь не произведена).

В судебном заседании по ходатайству представителя истца просмотрен видеоматериал, на котором зафиксированы события переговорного процесса ФИО5 и ФИО4 и её агента, состоявшегося ДД.ММ.ГГГГ по вопросу купли-продажи спорой квартиры в офисе 

<

адрес>

Содержание видеоматериала свидетельствует о том, что о наличии задолженности ответчик знал, на предложение агента отразить условие для открытия аккредитива – предоставление справок об отсутствии задолженности ответил отказом. На предложение оплатить долги и уменьшить стоимость объекта, ответчик не согласился. Ответчик был поставлен в известность о невозможности заключение сделки в отсутствие справок об отсутствие задолженности. Исходя из озвученной ответчиком при встрече позиции, вопрос по задолженности до ДД.ММ.ГГГГ будет решен.

Таким образом, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ ответчиком не представлена истцу справка об отсутствии задолженности за ЖЭУ, отопление, горячую и холодную воду, капитальный ремонт (за ноябрь), что сторонами не оспаривается.

Ввиду непредставления ответчиком в полном объеме в соответствии с п.3.5 договора документов об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг в отношении спорной квартиры, дата подписания договора купли-продажи квартиры на условиях, определенных в предварительном договоре, была перенесена.

ДД.ММ.ГГГГ наступил срок для исполнения сторонами своих обязательств по заключению основного договора.

Для заключения основного договора ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО4 явилась в отделение ПАО Сбербанк по адресу: г

<

адрес>, ответчик явился в отделение ПАО Сбербанк по адресу: 

<

адрес>, представитель ответчика ФИО5 явился в отделение Банка по адресу: г

<

адрес>, что подтверждается ответом ПАО «Сбербанк России» от 14.02.2024.

Из пояснений стороны ответчика следует, что ДД.ММ.ГГГГ посредством видеосвязи ответчик через своего представителя, который лично присутствовал на сделке в г.Томске, представил справку из ЖЭУ и АО «ТомскРТС» об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, а также акты сверки, и отправил представителю истца в мессенжере WhatsApp чеки об оплате всех задолженностей по квартире. Однако представитель истца отказалась принимать данные справки, пояснив, что сделка не будет заключена. При этом сама истец на сделку не явилась.

В подтверждение отсутствия задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг в отношении объекта недвижимости по адресу: 

<

адрес> по состоянию на 15.12.2023, стороной ответчика представлены:

- справка ООО «Томский расчетный центр» от ДД.ММ.ГГГГ, из которой следует, что задолженность за пользование услугами: холодное водоснабжение, водоотведение, обращение с ТКО на ДД.ММ.ГГГГ не имеется, пени нет;

- справка ЖК «Родина» от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которой задолженность по оплате коммунальных услуг отсутствует;

- акт сверки ДД.ММ.ГГГГ, из которого следует, что задолженность по ГВС, отопление отсутствует, значится пеня в сумме 86612,50 руб.

В ходе рассмотрения дела стороной ответчика также представлены:

- справка НО Фонд «Региональный фонд капитального ремонта многоквартирных домов Томской области» от 18.ДД.ММ.ГГГГ согласно которой задолженность по оплате взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ отсутствует, скриншот чека от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 7323,62 руб.;

- ответ ЖК «Родина» б/д на адвокатский запрос, из которого следует, что между ЖК «Родина» и собственником квартиры №

<

адрес> ФИО5, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ имелась задолженность по внесению платы за содержание жилого помещения и коммунальные услуги в размере 40 128,69 руб. с учетом поступившего от ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ платежа в размере 15 500 руб.), что следует из акта сверки взаимных расчетов за период с ДД.ММ.ГГГГ

По устной договоренности между ЖК «Родина» и ФИО5 задолженность, имеющуюся за периодом сроков исковой давности, стороны договорились аннулировать, обязав ФИО5 в срок до ДД.ММ.ГГГГ оплатить 11000 руб. (платеж поступил ДД.ММ.ГГГГ) за период с 

<

адрес> г. На основании достигнутой договорённости ФИО5 была выдана справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. 

К ответу приложен акт сверки, платежное поручение ДД.ММ.ГГГГ о перечислении ФИО5 на счет ЖК «Родина» суммы 15500 руб., назначение платежа: оплата с ДД.ММ.ГГГГ; платежное поручение ДД.ММ.ГГГГ о перечислении ФИО5 на счет ЖК «Родина» суммы 11000 руб., назначение платежа: ...

- ответ АО «ТомскРТС» от ДД.ММ.ГГГГ на адвокатский запрос, из которого следует, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ по адресу: 

<

адрес> задолженность пени составляет 86612,50 руб., за отопление и ГВС по факту потребления образовалась переплата в размере 825 руб. (сумма задолженности по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 69606,67 руб. за вычетом поступившей оплаты в размере 70431,67 руб.): 22.11.2023 поступили денежные средства в размере 34255,59 руб. в рамках исполнительного производства по делу № от службы судебных приставов, ДД.ММ.ГГГГ в кассу АО «ТомскРТС» поступили денежные средства в размере 70431,67 руб. в счет погашения текущей задолженности по лицевому счету. К ответу приложен акт сверки в котором отражена пеня в размере 86612,50 руб.

Аналогичный ответ АО «ТомскРТС» ДД.ММ.ГГГГ представлен по судебном запросу.

Кроме того, в подтверждение выполнения условий предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, стороной ответчика представлены: адресная справка от ДД.ММ.ГГГГ о том, что ФИО6 (представитель ФИО5) в квартире по адресу: 

<

адрес> не зарегистрирована; справка ПАО «Сбербанк России» об отсутствии у заемщика ФИО5 задолженности по кредитному договору № (дата погашения ДД.ММ.ГГГГ); ответ ПАО «Сбербанк России» на обращение ФИО5 от 23.11.2023, согласно которому средства материнского (семейного) капитала не были использованы на погашение задолженности по кредитному договору ДД.ММ.ГГГГ

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетель ФИО14 – ... пояснила, что ФИО4 была клиентом их агентства, заключила договор на юридическое сопровождение сделки по заключению договора купли-продажи квартиры 

<

адрес>. Сделка не состоялась по вине собственника спорной квартиры, в связи с непредставлением им всех справок об отсутствии задолженности в отношении объекта недвижимости. С собственником квартиры было достаточно проблематично вести переговоры, процесс был длительный, поскольку он не давал конкретный ответов. Переговоры велись посредством мессенжера WhatsApp в чате, который создается при оформлении сделки через Дом-клик. Участниками переговоров через чат являлись – менеджер банка, покупатель, продавец и риэлтор покупателя (свидетель). На дату заключения основного договора ДД.ММ.ГГГГ продавцом не были представлены справки об отсутствии задолженности за ГВС, отопление и ЖК «Родина». Продавцом были представлены акты сверки. Из акта сверки по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ за продавцом числилась задолженность. На устное обращение, представитель ЖК «Родина» пояснил, что вопрос по задолженности ФИО5 не решен. ФИО5 и его представитель ФИО6, присутствующая ДД.ММ.ГГГГ, полагали, что акты сверки, это тоже что и оригинал справки об отсутствии задолженности. Стороной покупателя предлагались разные выходы из ситуации, в частности, предлагали собственнику прописать условия раскрытия аккредитива после предоставления справок об отсутствии задолженности, либо уменьшить стоимость объекта на сумму задолженности, либо истец погашает задолженность и вместе с ответчиком получают справки об отсутствии задолженности. Однако ответчика такие условия не устраивали, он отрицал наличие у него задолженности. В случае заключения сделки, при наличии задолженности, в последующем бы пришлось обращаться в суд, чего истец не желала. В итоге сделка не состоялась, сторона ответчика обвинила покупателя в намеренном срыве сделки. Продлевать срок предварительного договора смысла не было, так как продавец отрицал наличие задолженности. В соответствии с условиями предварительного договора, продавцом должны быть погашены все задолженности и представлены об этом справки, чего сделано не было. Надеяться на то, что ФИО5 погасит задолженность в будущем, не могли. У покупателя спорной квартиры была четкая позиция, нет справок об отсутствии задолженности, значит сделки не будет. 

У суда нет оснований сомневаться в показаниях свидетеля ФИО15 либо относиться к ним критически, поскольку свидетель была предупреждена судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, её показания последовательны, непротиворечивы, согласуются с пояснениями стороны истца и совокупностью представленных в дело доказательств.

В подтверждение полномочий свидетеля, представителем истца представлен трудовой договор ДД.ММ.ГГГГ, подтверждающий факт работы ФИО16 ООО «...», агентский договор от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО4 и ...», по условиям которого последний обязался за вознаграждение осуществить юридическое сопровождение сделки с объектом недвижимого имущества по адресу: 

<

адрес>, а также распечатка с чата в мессенжера WhatsApp по ведению переговоров с ФИО5 по факту заключения сделки спорной квартиры.

Анализ вышеуказанной переписки посредством мессенжера WhatsApp, свидетельствует о том, что ответчику неоднократно указывалось на наличие задолженности, исходя из представленных им документов, и необходимость её погашения и представления соответствующих справок для оформления сделки.

Сведений, опровергающих доводы истца, а также представленные им доказательства, ответчиком вопреки положениям статьи 56 ГПК РФ, суду не представлено.

Как установлено в судебном заседании, ответчик ФИО5, несмотря на принятые обязательства по условиям предварительного договора, исполнение которых послужило бы заключению основного договора купли-продажи, в срок до ДД.ММ.ГГГГ их не исполнил, с заявлением об изменении условий предварительного договора и продлении срока к истцу не обращался, сумму задатка истцу не вернул.

Довод стороны ответчика о том, что сделка не состоялась по вине истца не нашел своего подтверждения в судебном заседании. При этом, ссылка на отсутствие задолженности по жилищно-коммунальным услугам в отношении объекта недвижимости по адресу: 

<

адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ опровергается материалами дела.

Как установлено выше, из акта сверки АО «ТомскРТС», ответов АО «ТомскРТС» от ДД.ММ.ГГГГ, ответа ЖК «Родина» следует, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ по адресу: 

<

адрес> за ФИО5 числится задолженности по пени в размере 86612,50 руб., по внесению платы за содержание жилого помещения и коммунальные услуги в размере 40128,69 руб., доказательств обратного вопреки ст. 56 ГПК РФ стороной ответчика не представлено.

Доводы стороны ответчика, что наличие задолженности по пени в размере 86612,50 руб., не свидетельствует о наличии задолженности по жилищно-коммунальным услугам, а потому ФИО5 исполнены условия предварительного договора, суд находит несостоятельным. 

В соответствии с п.3.4, п. 3.5 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, продавец подтверждает и гарантирует, что, не имеет долгов и/или любых иных неисполненных обязательств, обязался полностью погасить задолженность по коммунальным и иным платежам (в том числе за электроэнергию, отопление, холодную воду, горячую воду, капитальный ремонт, услуги ТСЖ) до подписания основного договора, что должно подтверждаться справками об отсутствии задолженности, и передать покупателю оригиналы вышеуказанных справок в день подписания основного договора.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что на дату заключения сделки по спорной квартире значилась как задолженность по внесению платы за содержание жилого помещения и коммунальные услуги в размере 40128,69 руб., так и пеня в размере 86 612,50 руб.

При этом суд отмечает, что ответчику было известно о наличии вышеуказанной задолженности, как пояснила в судебном заседании представитель истца, допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО8, ответчику предлагали снизить на сумму задолженности стоимость спорной квартиры, но ответчик не согласился.

Ссылка представителей ответчика на утрату истцом интереса в сделке опровергается материалами дела.

Судом установлено, что не заключив основной договор в отношении покупки спорной квартиры, ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 заключен договор купли-продажи квартиры 

<

адрес>, право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ

Вместе с тем, предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества по адресу: 

<

адрес> был заключен ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ со сроком заключения основного договора ДД.ММ.ГГГГ, акт осмотра квартиры осуществлен также ДД.ММ.ГГГГ, договор купли-продажи заключен ДД.ММ.ГГГГ. Стоимость квартиры составляет 5 199 000 руб.

Вышеуказанные обстоятельства подтверждаются предварительным договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, актом осмотра квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ

Данный факт напротив свидетельствует о том, что интерес истца в приобретении квартиры сохранялся, в связи с несостоявшейся сделкой по покупке спорной квартиры, ею было приобретено другое жилое помещение, что опровергает довод ответчика об утрате со стороны истца интереса к приобретению квартиры.

Более того, представителем истца в судебном заседании приведены доводы о заинтересованности ФИО4 в скорейшей покупке квартиры, так как ее финансировали родители, и отец ФИО4 был в г. Томске именно для покупки спорной квартиры, и ближайшее время долен был уезжать. 

Довод стороны ответчика о том, что продавец ФИО5 незаблаговременно был уведомлен о дате сделки суд находит несостоятельным.

В соответствии с п.7.1 предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, стороны согласовали, что уведомляют друг друга в письменной форме о дополнительных условиях заключения основного договора по адресу агентства: 

<

адрес>, либо путем отправления уведомления на адрес электронной почты, содержащийся в договоре.

Уведомление о заключении основного договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ было направлено ФИО5 на электронную почту, указанную в предварительном договоре, а также в чат Дом-клик, что усматривается из распечатки переписки в мессенжера WhatsApp.

Согласно п.7.3 предварительного договора, стороны договорились не позднее, чем за 3 дня согласовать место, дату, время подписания основного договора и произведения расчетов. При не достижении согласия или отсутствии уведомления стороны обязаны явиться для подписания основного договора по адресу: ... по местному времени.

Доказательств того, что ответчик ФИО5 был не согласен с указанной датой, временем и местом подписания основного договора и произведения расчетов в материалы дела не представлено.

Задаток является согласно ст.329 ГК РФ одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. ГК РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст.429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п.2 ст.381 ГК РФ: потеря задатка или его уплата в двойном размере, стороной ответственной за неисполнение договора.

Задатком по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между сторонами, обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон, то есть продавца ФИО5 – собственника квартиры и покупателя ФИО4 заключить основной договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> на согласованных условиях в определенный срок. 

Оценивая действия сторон, суд исходит из того, что права и обязанности одной стороны корреспондируют к правам и обязанностям другой.

Среди основных начал гражданского законодательства в ст. 1 ГК назван принцип свободы договора, он тесно связан с другим принципом гражданского права - принципом автономии воли (п. 1 ст. 2 ГК).

Свобода договора – это, прежде всего, свобода заключения договора и определения его условий. Она означает, что граждане и юридические лица самостоятельно решают, с кем и какие договоры заключать, и свободно согласовывают их условия. 

Автономия воли и свобода договора означает, во-первых, право самостоятельно решать, вступать или нет в договор; во-вторых, предоставление сторонам договора широкого усмотрения при определении его условий; в-третьих, право свободного выбора контрагента договора.

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено. 

С учетом установленных обстоятельств и представленных сторонами доказательств, суд приходит к выводу, что неисполнение предварительного договора купли-продажи спорной квартиры, допущено стороной, получившей задаток, то есть продавцом. Тогда как доказательств того, что именно по вине покупателя не заключен основной договор, материалы дела не содержат.

Поскольку спорная квартира ФИО4 не приобретена, доказательств возврата денежных средств истцу ответчиком суду не представлены, то платеж в виде спорного задатка подлежит возврату лицу, его уплатившему в двойном размере, то есть в сумме 400000 руб.

В силу ч.1 ст.100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Согласно позиции Верховного Суда РФ, изложенной в п.12, 13, 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.

Несение истцом расходов по оплате услуг представителя в размере 50 000 руб., подтверждается соглашением на оказание юридической помощи в суде по гражданскому делу от ДД.ММ.ГГГГ, квитанцией к приходному кассовому ордеру от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 50000 руб.

В соответствии с предметом соглашения на оказание юридической помощи в суде по гражданскому делу от ДД.ММ.ГГГГ, заключённого между ФИО1 (доверитель) и ООО «Юрбюро» в лице директора ФИО2 (исполнитель), последний обязался участвовать в качестве представителя доверителя в гражданском деле по иску доверителя о взыскании денежных средств – задатка в двукратном размере, оплаченного ФИО5 по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ (п.1).

Согласно п. 3.1. договора стоимость услуг согласована сторонами в размере 50 000 руб.

В силу п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов (часть 3 статьи 111 АПКРФ, часть 4 статьи 1 ГПК РФ, часть 4 статьи 2 КАС РФ).

Вместе с тем в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон (статьи 2, 35 ГПК РФ, статьи 3, 45 КАС РФ, статьи 2, 41 АПК РФ) суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер.

Согласно п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.

Определяя размер подлежащих взысканию судебных расходов, суд принимает во внимание сложившуюся в регионе среднерыночную стоимость на аналогичные юридические услуги.

Согласно информации, размещенной на сайте http://sodeistvie166.ru/ceny (Юридическая компания «Содействие»), стоимость юридических услуг в г.Томске составляет: консультация по правовым вопросам – от 500 до 1000 руб. (в зависимости от сложности и продолжительности), сбор документов, в том числе для составления искового заявления и совершения иных юридически значимых действий – от 1000 руб. за документ, составление документов правового характера (заявлений, исковых заявлений, возражений на исковые требования, жалоб и т.д.) – от 1000 руб., подача юридически значимых документов в суд - от 1000 руб., участие по гражданскому делу по первой инстанции в районном суде - от 15 000 руб.

Сама по себе гонорарная практика представителей не является безусловным основанием для взыскания определенных сторонами договорных отношений сумм на оказание услуг, так как носит рекомендательный характер для самих юристов, но не для суда, который разрешает требования о возмещении расходов на участие в деле представителя, руководствуясь нормами ГПК РФ. При этом в ст. 100 ГПК РФ нет указания ни на минимальный, ни на максимальный размер расходов на представителя, который подлежит присуждению в пользу стороны, выигравшей гражданско-правовой спор исходя из конкретных фактических обстоятельств дела.

В соответствии с вышеприведенными ценами на оказание юридической помощи в г.Томске, среднерыночная стоимость оказания юридических услуг в г.Томске составляет: составление искового заявления - 2000 руб., составление ходатайств – 1000 руб., участие представителя в судебных заседаниях в суде первой инстанции – 20 000 руб.

Соотнося заявленную сумму расходов на оплату услуг представителя (50 000 руб.) с объемом защищаемого права, учитывая сложность и категорию спора, который не относится к категории сложных и трудозатратных споров, объем выполненной представителем истца работы, временные затраты (подготовка, составление и подача искового заявления, составление заявления о принятии мер по обеспечению иска, составление ходатайства об уменьшении исковых требований), представление интересов в суде первой инстанции, участие представителя на подготовке дела (собеседование) – одно (ДД.ММ.ГГГГ), в судебном заседании с объявленными в нем перерывами – ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, принимая во внимание результат рассмотрения дела (исковые требования удовлетворены),суд приходит к выводу, что сумма в размере 25 000 руб. отвечает принципу разумности и справедливости, среднерыночной стоимости оказываемых юридических услуг в г.Томске, соответствует степени сложности настоящего гражданского дела и длительности его рассмотрения, является достаточной с учетом всех обстоятельств дела, что обеспечивает соблюдение разумного баланса между правами сторон.

Согласно ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. 

При обращении с иском, исходя из заявленного размера имущественных требований в сумме 400 000 руб., истцом уплачена государственная пошлина в размере 7700 руб., что подтверждается подтверждением платежа ПАО Сбербанк от ДД.ММ.ГГГГ.

С ответчика в пользу истца на основании ст. 98 ГПК РФ подлежат взысканию расходы по уплате госпошлины в сумме 7 200 руб.

На основании п.1 ч.1 ст. 333.40 НК РФ излишне уплаченная государственная пошлина подлежит возврату в порядке ст. 93 ГПК РФ в размере 500 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194 – 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО4 удовлетворить.

Взыскать с ФИО5, ... в пользу ФИО4, ...) задаток, уплаченный по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от 17.11.2023 в двойном размере в общей сумме 400000 руб., судебные расходы по оплате услуг представителя в размере 25000 руб., по оплате государственной пошлины в размере 7200 руб.

Возвратить ФИО4 из бюджета муниципального образования «город Томск» излишне оплаченную государственную пошлину в размере 500 руб. 

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Советский районный суд г. Томска в течение одного месяца со дня вынесения мотивированного текста решения.

Судья /подпись/ Я.В. Глинская

...

...